CC BY
71
УДК 336.77:332
Современные тенденции развития системы управления ипотечным жилищным кредитованием в России
Е.А. Алексеева
ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»
Возрождение системы ипотечного кредитования в России началось после принятия 12 декабря 1993 г новой Конституции РФ и выхода Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Этим указом были установлены основные направления в области использования внебюджетных источников инвестирования и создания кредитнофинансового механизма в жилищной сфере, а также даны предписания по созданию Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию для организации ипотечной или иной системы кредитования населения при строительстве, реконструкции и приобретении жилья.
Во исполнение данного указа и в целях развития ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее -АИЖК). АИЖК было учреждено в сентябре 1997 г. в форме открытого акционерного общества. Следует заметить, что с момента основания и до настоящего времени капитал данного акционерного общества на 100% является государственным.
Основная цель деятельности АИЖК состоит в обеспечении доступности приобретения жилья, а также в создании и развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, в том числе с привлечением кредитных ресурсов в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Достижение этой цели возможно за счет решения следующих основных задач, возложенных на АИЖК1.
1. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых АИЖК ценных бумаг.
2. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками, и их последующее рефинансирование АИЖК для обеспечения ликвидности банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты частным заемщикам.
3. Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных органах, государственных учреждениях и особенно в руководящих органах
субъектов Российской Федерации.
Необходимость решения первой из указанных выше задач обусловлена тем, что АИЖК не имеет регулирующих функций в отношениях с банками-партнерами. Взаимодействие с ними АИЖК осуществляет путем внедрения соответствующих стандартов и оказания методической помощи банкам по процедурам выдачи, оформления и обслуживания ипотечных кредитов. Стандартизация процедур должна достигаться также за счет обучения банковского персонала, формирования унифицированного набора нормативно-технической документации с учетом рекомендаций (типовых форм), предложенных АИЖК.
Вторая задача продиктована тем, что АИЖК в большей степени по сравнению с отдельными банками способно привлекать долгосрочные ресурсы как за счет кредитов, так и за счет выпуска облигаций. Возможности АИЖК по эмиссии значительных объемов специализированных ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости, придают им большую ликвидность по сравнению с ценными бумагами отдельных банков. Агентство привлекает долгосрочные частные инвестиции посредством выпуска ценных бумаг под гарантии Правительства РФ, а также органов государственной власти субъектов РФ и размещает их среди инвесторов (это, в основном, российские и зарубежные банки, а также небольшой процент инвестиционных компаний и депозитариев).
Учитывая оказываемую Правительством поддержку, АИЖК способно эффективно представлять интересы участников рынка ипотечного кредитования, что полностью соответствует третьей задаче.
Деятельность АИЖК по ипотечному кредитованию направлена на создание и развитие как первичного рынка ипотечных кредитов, так и инфраструктуры вторичного рынка ипотечных кредитов. Агентство приобретает у банков-партнеров те первичные кредиты, которые соответствуют установленным АИЖК требованиям и стандартам.
В связи с этим основными функциями АИЖК являются следующие:
• разработка, внедрение и дальнейшее совершенствование общефедеральных стандартов процедур ипотечного кредитования и рефинансирования;
• обеспечение ликвидности для банков путем не-
1 Письмо Госстроя РФ от 9 августа 1999 № СК-2725/29 «О развитии системы ипотечного жилищного кредитования».
прерывного выкупа стандартных ипотечных кредитов;
• организация вторичного рынка ипотечных кредитов, включая хранение закладных, вторичный оборот и раскрытие информации;
• регулярный выпуск ипотечных и корпоративных ценных бумаг для привлечения необходимого финансирования;
• оценка, управление и страхование рисков по ипотечным кредитам, ипотечному покрытию и ипотечным ценным бумагам;
• выкуп долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных «платежами дальних лет».
На сегодняшний день АИЖК зарекомендовало себя надежной организацией среди участников финансовых рынков в регионах. Это имеет решающее значение для достижения долгосрочной финансовой эффективности деятельности АИЖК. Надежность АИЖК подкрепляется также тем, что по заимствованиям АИЖК предусмотрены средства федерального бюджета в виде государственных гарантий. В Правилах предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», утвержденных постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628, установлен порядок предоставления государственных гарантий и исполнения обязательств по этим гарантиям при наступлении гарантийных случаев. Органом, уполномоченным представлять Правительство РФ на всех переговорах о государственных гарантиях Российской Федерации по заимствованиям АИЖК, а также заключать соответствующие договоры от имени Правительства РФ, является Министерство финансов РФ. Для получения государственных гарантий АИЖК заключает с Министерством финансов РФ соответствующий договор, который должен содержать существенные условия предоставления гарантии, права и обязанности Минфина России и АИЖК.
Государственные гарантии обеспечивают исполнение обязательств АИЖК, возникающих в результате размещения эмитированных им облигаций. Займы, привлекаемые АИЖК посредством размещения обеспеченных гарантиями облигаций, являются целевыми и предназначены для финансирования ипотечного жилищного кредитования в России, а именно:
1) для приобретения прав требования (в том числе удостоверенных закладными) по кредитам и займам, предоставленным банком, иной кредитной организацией или юридическим лицом гражданам на приобретение жилых домов и помещений и обеспеченным ипотекой;
2) для предоставления займов банкам с целью выдачи гражданам кредитов на приобретение жилых домов и жилых помещений, обеспеченных ипотекой этого имущества, с последующей (в срок не более 90 дней) передачей АИЖК прав требования по этим кредитам (в том числе путем передачи прав по закладным);
3) для предоставления на срок до 18 месяцев за-
ймов банкам с целью кредитования покупателей, заключивших договор приобретения прав на строящиеся жилые дома и помещения; в случае приобретения гражданами жилых объектов, построенных по этим договорам, на условиях ипотечного жилищного кредитования АИЖК вправе принимать в погашение банками займов, предоставленных АИЖК, права требования по кредитам, обеспеченным ипотекой построенных (приобретенных) жилых объектов (в том числе права по закладным);
4) для выкупа ипотечных ценных бумаг российских эмитентов, выпущенных в соответствии с законодательством РФ об ипотечных ценных бумагах;
5) для выкупа и погашения обеспеченных гарантиями облигаций, выпущенных АИЖК;
6) для погашения кредитов и займов, привлеченных АИЖК на вышеперечисленные цели.
Контроль за целевым использованием займов, привлеченных АИЖК, осуществляет Минфин России. В случае обнаружения нецелевого использования займов, полученных АИЖК под гарантии, предоставление гарантий по дальнейшим его заимствованиям приостанавливается. Нецелевое использование займов, обеспеченных гарантиями, влечет ответственность, предусматриваемую в договоре между Минфином России и АИЖК об их предоставлении.
Исполнение обязательств по гарантиям осуществляется за счет средств федерального бюджета. Министерство финансов РФ предусматривает в проекте федерального закона о федеральном бюджете на тот финансовый год, в котором условиями эмиссии облигаций предусматривается погашение их номинальной стоимости или выплата купонного дохода, денежные средства на исполнение обязательств по гарантиям (при наступлении гарантийного случая) в размере гарантированных обязательств АИЖК. Указанные средства учитываются в источниках финансирования дефицита федерального бюджета на соответствующий год.
На текущий момент государственная поддержка деятельности АИЖК по развитию системы ипотечного жилищного кредитования выражается в двух основных формах:
1) внесение средств федерального бюджета в качестве взноса в уставный капитал АИЖК с целью увеличения его капитализации;
2) субсидиарная ответственность Российской Федерации по заимствованиям АИЖК в виде предоставления государственных гарантий на каждый выпуск долговых ценных бумаг АИЖК, размещаемый на фондовом рынке.
Прогнозируемый объем государственных гарантий по заимствованиям АИЖК должен составить на период 2006—2008 гг. до 58 млрд руб., а общий объем государственных гарантий накопленным итогом на конец 2010 г. должен быть ограничен предельной величиной 152 млрд рублей2.
Наличие государственных гарантий Российской
2 Данные ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на 01.09.2005.
Федерации по заимствованиям АИЖК позволяет удлинить и удешевить привлекаемые в ипотеку финансовые ресурсы, а также снизить риск того, что источник финансирования не будет возобновлен в течение срока жизни ипотечного кредита.
Отсутствие государственной поддержки может, во-первых, существенно повысить стоимость ресурсов и сократить срок, на который они привлекаются, что, в свою очередь, снизит доступность ипотечного кредита для заемщика, а во-вторых, ограничить возможность инвестирования в них средств российских инвесторов, ориентирующихся на высокую степень надежности вложений (например, пенсионных фондов, управляю-
щих страховыми резервами).
Влияние государственной поддержки на доступность ипотечных кредитов для населения можно проиллюстрировать таблицей (см. табл. 1).
Из приведенной таблицы можно сделать следующие выводы: без необходимой господдержки АИЖК даже при неизменном размере выданного ипотечного кредита его доступность для населения снизится примерно в 2 раза; число российских регионов, доходы населения в которых достаточны для получения и обслуживания ипотечного кредита, также значительно уменьшится.
Таблица 1
Сравнение доступности ипотечных кредитов при наличии и отсутствии государственной поддержки3
Показатели С господдержкой Без господдержки
Средний размер кредита, руб. 425 600 425 600
Предельный срок погашения, лет 20 10
Ставка рефинансирования ИЖК, % годовых 14 18
Средний размер платежа, руб./месяц 5 300 7 715
Необходимый минимальный доход семьи заемщика, руб./месяц 15 142 22 043
Число регионов с доходом семьи выше необходимого минимального уровня 36 17
Обеспечение государственной поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов осуществляется в соответствии с концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.4 Данная концепция была разработана совместно Минэкономразвития России и АИЖК.
Цели, которые ставили перед собой авторы концепции, можно условно разделить на три основных группы:
1) повысить эффективность организации ипотечного бизнеса в России;
2) понизить риски, связанные с ипотечным бизнесом;
3) сделать ипотечные кредиты более доступными для населения.
Основными характеристиками унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования являются:
• доступность большинства банков - первичных кредиторов;
• стандартизация условий выдачи и обслужива-
ния ипотечных кредитов по всей стране;
• высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка;
• низкие транзакционные издержки;
• развитая инфраструктура участников.
Один из ожидаемых конечных результатов Федеральной программы «Жилище» - увеличение объема выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам с 20 млрд руб. в 2004 г. до 415 млрд руб. в 2010 г. (те. увеличение почти в 21 раз выдаваемых ипотечных кредитов в год). При выполнении поставленной Правительством РФ задачи общий объем выданных кредитов накопленным итогом будет составлять около 1,2 трлн руб. (более 5% ВВП), что означает, что к указанному сроку более 3 млн российских семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотечного кредита, а ежегодная выдача ипотечных кредитов составит более 1 млн кредитов в год5.
Кроме того, только в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» планируется предоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования
3 Данные ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на 1 сентября 2005 г.
4 Утверждена постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675.
5 Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, 2005 г.
в размере 138 млрд руб., в том числе: в 2006 г. — 14 млрд руб.; в 2007 г. — 16 млрд руб.; в 2008 г. — 28 млрд руб.; в 2009 г. — 36 млрд руб.; в 2010 г. — 44 млрд руб.
Рассмотрим еще одну задачу, которую призвано решать АИЖК в России — создание полноценного вторичного рынка закладных. АИЖК должно обеспечивать действие основного механизма трансформации инвестиционных ресурсов в ипотечные кредиты.
В общем виде механизм организации АИЖК вторичного рынка ипотечных кредитов функционирует следующим образом. АИЖК приобретает права по стандартным ипотечным кредитам у региональных операторов и банков-партнеров в соответствии с установленными Агентством требованиями. Условия взаимодействия АИЖК, региональных операторов и банков-партнеров определяются соглашениями.
Банк как первоначальный кредитор должен гарантировать региональному оператору и АИЖК, что все выданные кредиты отвечают соответствующим требованиям и стандартам АИЖК. АИЖК проводит проверку ипотечных кредитов для обеспечения их соответствия установленным критериям и стандартам. Следуя согласованной схеме взаимодействия, банк перечисляет региональному оператору и АИЖК все причитающиеся платежи по кредитам в установленный срок. Обязанность банка по перечислению просроченных платежей прекращается с выкупом непогашенного кредита с пропорциональным перерасчетом причитающихся процентов на дату выкупа.
Партнерами АИЖК могут стать участники ипотечного рынка, отвечающие квалификационным требованиям АИЖК, при условии их согласи на предоставление АИЖК на постоянной основе финансовой информации и доступа к документам и сведениям, касающимся взаимоотношений между ними и АИЖК.
В целях формирования платежеспособного спроса на жилье со стороны населения АИЖК была разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование АИЖК кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.
Двухуровневая система рефинансирования позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными региональными операторами, с которыми АИЖК заключает трехсторонние договоры. Это позволяет унифицировать и контролировать процессы ипотечного кредитования по всей России единым органом, уполномоченным государством, в лице АИЖК.
Общефедеральные стандарты разработаны АИЖК на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования. Основные направления этих стандартов состоят в следующем:
• ипотечные кредиты (займы) выдаются в соответствии с требованиями к оценке платежеспособности заемщика и вероятности погашения ипотечных кредитов (займов), а также к предмету залога (ипотеки), уста-
новленными в стандартах;
• оформление ипотечных кредитных сделок производится в соответствии с требованиями к договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, и требованиям к страховому обеспечению, установленными в стандартах;
• в регионе, где осуществляется приобретение закладных, созданы условия для их сопровождения;
• на момент приобретения АИЖК прав по закладным денежные обязательства заемщиков не имеют просроченных платежей и кредиты (займы) имеют дополнительное обеспечение в виде заключенных договоров страхования имущества, страхования жизни и потери трудоспособности;
• расчетные коэффициенты кредит/залог (К/З) и платеж/доход (П/Д) соответствуют нормативным значениям, установленным стандартами АИЖК на дату выкупа закладной;
• срок возврата кредита (займа) не превышает срока достижения заемщиком возраста, определенного стандартами;
• минимальный срок денежного обязательства — не менее 12 месяцев с даты выкупа;
• в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные лица, за исключением залогодателя и членов его семьи;
• на жилое помещение отсутствуют какие-либо ограничения (обременения);
• на документах, сопровождающих сделку купли-продажи, присутствуют все необходимые надписи, подписи и печати;
• имеется письменное нотариально удостоверенное согласие супруга залогодателя (собственника) жилого помещения, не названного в качестве собственника в правоустанавливающих документах, на ипотеку жилого помещения.
Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» состоят из четырех частей.
I. Общая часть предусматривает: 1) порядок взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка; 2) требования к основным участникам ипотечного жилищного кредитования на условиях АИЖК; основным параметрам ипотечных кредитных сделок; заемщику; предмету залога (ипотеки); страховому обеспечению ипотечных сделок; программе социальной поддержки населения субъекта РФ; договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной кредитной сделки;
II. Первая часть содержит стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов (займов);
III. Вторая часть включает в себя стандарты процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных).
IV. Третья часть содержит стандарты процедуры сопровождения ипотечных кредитов (займов, закладных).
В табл. 2 содержатся условия кредитования по стандартам АИЖК.
Условия кредитных продуктов АИЖК
Таблица 2
Коэффициент кредит/залог Процентная ставка, годовых
от 12 до 180 мес. (от 1 до 15 лет включительно) от 181 до 360 мес. (свыше 15 до 30 лет)
от 30% включительно до 50% включительно 12,0% 13,0%
более 50% до 70% включительно 13,0% 13,5%
более 70% до 90% включительно 14,0% 16,0%
АИЖК были также разработаны формы документов, по которым оформляются кредитные дела заемщиков и на основании которых АИЖК сотрудничает с другими участниками ипотечного рынка.
К первой группе документов относятся закладная, кредитный договор, договор займа, договор купли-продажи с ипотекой в силу закона, смешанный договор купли-продажи, договор об ипотеке, договоры страхования, отчет об андеррайтинге и др. Вторую группу составляют соглашение об условиях поставки закладных, соглашение о сотрудничестве по развитию систе-
мы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования между представителями субъектов РФ, региональной структурой и АИЖК, заявки на сотрудничество, соглашения о сотрудничестве с первичными кредиторами, региональными операторами, сервисными агентами и др.
На основании стандартов АИЖК сегодня сформирован и апробирован в подавляющем большинстве регионов России механизм рефинансирования, который послужит базой для создания в будущем единой федеральной системы ипотечного кредитования.
Список использованной литературы
1. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».
2. Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (утв. Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628).
3. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. (утв. постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675).
4. Письмо Госстроя РФ от 9 августа 1999 г. № СК-2725/29 «О развитии системы ипотечного жилищного кредитования».
5. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России.
УДК 336. 77: 330. 567. 22
Скоринг как метод оценки кредитного риска потребительского кредитования
Н.В. Бабина
ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»
Автоматизированные способы оценки кредитоспособности физического лица в настоящее время приобретают все большее значение в связи с повышением значимости временного фактора. При массовом потребительском кредитовании возникает необходимость минимизировать временные затраты путем принятия решения о предоставлении ссуды в присутствии потен-
циального заемщика, практически в момент возникновения потребности в ней.
В сфере розничного кредитования банку необходимо вырабатывать такие решения по предоставлению кредита, с помощью которых можно не только адекватно оценить кредитоспособность клиента, но и сохранить издержки на низком уровне, уменьшая время,
