5Известия Кабардино-Балкарского научного центра РАН № 2 (58) 2014
РЕГИОНАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. ЭКОНОМИКА
УДК 322.122.
СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В РЕГИОНАХ РОССИИ
И.Г. ГАЙРАБЕКОВ, А.Т. МИШИЕВА
ФБГОУ ВПО Грозненский государственный нефтяной технический университет имени академика М.Д. Миллионщикова 364051, ЧР, г. Грозный, ул. Орджоникидзе, 100 E-mail: umoggni@yandex.ru
Процесс изменения назначения сельскохозяйственных земель в России в настоящее время протекает в нецивилизованных формах. Крупный бизнес приобретает земельные доли у сельских жителей в основном за бесценок и очень часто нецивилизованно. Мировой опыт показывает, что либерализация земельного рынка, расширение и законодательное подтверждение прав собственников земли приводят к увеличению спроса на землю и росту цен на земельные участки.
Ключевые слова: земельная политика, земельно-имущественные отношения, земельный рынок, сельские территории.
Долгие годы вопросы имущественно-земельных отношений в Российской Федерации не представляли актуальности в связи с отсутствием соответствующих правоотношений, а также коллективным форматом имущественных прав и отношений. Одним из преимуществ агропромышленного производства в предреформенный период был пространственный обхват различными видами деятельности имеющихся земельных площадей сельскохозяйственного назначения.
Однако данное обстоятельство не обеспечивало в достаточной степени эффективность использования сельскохозяйственных угодий, поскольку не были созданы необходимые социально-экономические и организационные условия, способствующие развитию инициативы трудовых коллективов, мотивации в лучшем использовании земли и ответственности за результаты производства [6].
Субъектом права собственности на землю выступало в основном государство. Земельная реформа значительно расширила круг субъектов земельных отношений. Участниками земельных правоотношений стали граждане, юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства. Субъект, получивший право собственности на землю, может совершать куплю-продажу, аренду земли, ее дарение, наследование, залог и другие сделки на основании заключения соответствующих договоров. Но это право собственности является субъективным. Право собственности в объективном смысле определяется нормативно-правовыми актами органов государственной власти.
Единение права собственности на землю с правом получения собственником дохода от вложенного труда и капитала в эту землю не происходит главным образом в сельскохозяйственных корпоративных организациях, что является одним из существенных недостатков современных земельных отношений в России. Необходимы активный поиск и проведение глубоких методологических и методических исследований развития земельных отношений и управления земельными ресурсами.
В системе развития земельных отношений и управления земельными ресурсами (недвижимостью) много общих позиций, которые в наибольшей степени проявляются при исследовании теории и методологических подходов к развитию земельных отношений, проведению земельной реформы в современных условиях, восстановлению выбывших из оборота сельскохозяйственных земель на принципиально новой основе организации сельских территорий с использованием зонирования, землеустройства, кадастровой оценки природных ресурсов, мониторинга и экологического состояния сельскохозяйственных угодий.
Мировой опыт показывает, что либерализация земельного рынка, расширение и законодательное подтверждение прав собственников земли приводят к увеличению спроса на землю и росту цен на земельные участки. Принятие Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Земельного кодекса Российской Федерации» существенно активизировало земельные рынки в России [2, с. 38].
За 2012 г. в России было осуществлено 1075,6 тыс. сделок с земельными участками (19 379,4 тыс. га). С учетом всех действовавших договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 5360,3 тыс. участков площадью 87 352 тыс. га, в том числе 3837,2 тыс. сделок (67 470,1 тыс. га) с государственными и муниципальными землями и 523,7 тыс. сделок (265,4 тыс. га) между гражданами и юридическими лицами [1, с. 26].
В 2012 г. по сравнению с 2011 г. увеличилось количество сделок по продаже прав аренды государственных и муниципальных земель с 5734 сделок (2,7 тыс. га) в 2011 г. до 10 660 сделок (12,1 тыс. га) в 2012 г. Увеличилось количество сделок по продаже государственных и муниципальных земельных участков с 45 321 (27,3 тыс. га) до 96 876 (54,9 тыс. га). В 2012 г. количество сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, несколько снизилось по сравнению с 2012 г. - с 524 869 до 523 735, при этом возросла площадь этих участков с 145 тыс. га до 265,4 тыс. га. В 2012 г. по сравнению с 2011 г. уменьшилось количество действующих договоров аренды наряду с увеличением площади этих земель с 474 4391 (43 729,1 тыс. га) до 3 729 655 (67 403,0 тыс. га).
По данным официальной статистики, в России в настоящее время большую часть операций с землей составляют сделки с государственными и муниципальными землями и прежде всего аренда этих земель юридическими и физическими лицами. Увеличению числа сделок по выкупу и аренде государственных земель приватизированными предприятиями способствовало требование, содержащееся в «Земельном кодексе», о переоформлении приватизированными предприятиями права постоянного бессрочного пользования на право собственности или право аренды. Количество таких сделок в 2012 г. по сравнению с 2011 г. выросло в 1,3 раза.
В настоящее время отсутствует статистическая информация, достаточно полно отражающая ситуацию на земельном рынке, в том числе на рынке сельскохозяйственных земель. Во-первых, в статистике представлена информация по земельным рынкам в целом, без разбивки по категориям земель. Кроме того, данные имеются не по всем видам сделок. Так, не отражаются сделки аренды земель, находящихся в частной собственности, в том числе сделки по аренде земельных долей. При этом нужно учитывать тот факт, что значительная часть сделок по аренде земель, находящихся в собственности граждан, не регистрируется, совершается в устной форме.
В официальной статистике не нашли свое отражение сделки по передаче земельных долей в уставные капиталы сельскохозяйственных предприятий. Такого рода сделки используются в качестве инструмента перераспределения земельной собственности от граждан к сельскохозяйственным предприятиям.
СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В РЕГИОНАХ РОССИИ
Спрос на сельскохозяйственные земли
В спросе на сельскохозяйственные земли можно выделить три составляющие:
• сельскохозяйственный спрос, т.е. спрос, имеющий целью использование сельскохозяйственных земель для производства сельскохозяйственной продукции;
• несельскохозяйственный спрос - спрос на сельскохозяйственные земли с целью изменения назначения этих земель и использования прежде всего для строительства различных объектов;
• спекулятивный спрос, нацеленный на дальнейшую продажу земли и извлечение спекулятивного дохода.
Сельскохозяйственный спрос предъявляют фермерские хозяйства, немногочисленные успешные сельскохозяйственные предприятия, крупные агрохолдинги, другие структуры, вовлеченные в производство продуктов питания или связанные с поставкой ресурсов для сельского хозяйства. Крупные, богатые структуры имеют большие возможности для приобретения сельскохозяйственных земель. Такие предприятия часто организуют скупку земельных долей, в том числе используя механизм внесения земельных долей в уставные капиталы предприятий.
Фермерские хозяйства чаще всего используют механизм аренды земельных долей. Сельскохозяйственные предприятия (предприятия, возникшие на базе бывших колхозов и совхозов) используют значительную часть земель, которая находится в формальной собственности владельцев земельных долей. Успешные сельскохозяйственные предприятия, заинтересованные в увеличении своего землепользования, как правило, используют для этого механизм земельных долей.
Сельскохозяйственный спрос практически не может конкурировать с несельскохозяйственным спросом на тех землях, где существует конкуренция между этими вариантами землепользования. Сельскохозяйственные земли приобретаются для жилищного строительства, реже строительства коммерческой и промышленной недвижимости, объектов инфраструктуры. Такая конкуренция возникает в основном на территориях, прилегающих к крупным городам. Данные варианты землепользования являются более доходными, чем сельскохозяйственное производство.
Фирмы, предъявляющие несельскохозяйственный спрос на землю, являются, как правило, достаточно богатыми в сравнении с производителями сельскохозяйственной продукции и, кроме того, они рассчитывают на высокие доходы от реализации своих проектов в сфере недвижимости. Очень часто эти фирмы обладают достаточными ресурсами для скупки земель, в том числе незаконной, и осуществления процедуры перевода сельскохозяйственных земель в другие категории. Чаще всего эти операции осуществляются при попустительстве и в результате коррупции местных властей.
В настоящее время сформировался спекулятивный спрос на сельскохозяйственные земли. Земли скупаются за бесценок с целью их дальнейшей продажи. Покупатели рассчитывают на то, что они смогут найти инвесторов для этих земель. Основной мотив таких операций - покупка земли по крайне низким ценам. Известны случаи, когда один гектар в Московской области при таких сделках мог стоить всего несколько сот рублей, тогда как, например, цена 1 кв. м городской земли под жилищную застройку в Московской области в 2012 г. находилась в пределах от 62 до 89 руб., что составляет 690 000 и 890 000 руб. за 1 га. Покупатели, предъявляющие спекулятивный спрос на землю, приобретают ее в собственность, используя для этого в основном земельные доли [3, с. 15].
Рынки городской недвижимости и рынки сельхозземель
Спрос на землю является производным от спроса на сельскохозяйственную продукцию, от спроса на жилье, офисную, торговую и другую недвижимость. Чем выше доходы, кото-
рые получают пользователи земельных участков, тем больший спрос они предъявляют на землю.
В России в настоящее время произошел значительный рост спроса на недвижимость. Особенно заметный рост спроса произошел в секторе жилой недвижимости. Рост спроса привел к докризисному росту цен на жилье. Особенно заметным был рост цен на жилье в Москве. В 2013 г. рост составил 9%, в 2011 г. - 11%, в 2012 г. - 7%. Рост цен происходил в большинстве российских регионов. Спрос возрастал также на рынках нежилой недвижимости. Рост цен на рынках жилья и нежилой недвижимости вызван такими факторами, как снижение процентных ставок, увеличение доходов населения, стабилизация политической ситуации, экономический рост, который происходил на фоне значительного повышения цен на нефть.
Рост цен на недвижимость привел к увеличению спроса на земельные участки, предназначенные для строительства. Ограниченность городских земель, высокие административные барьеры и институциональные ограничения привели к тому, что городское строительство вышло за пределы собственно городов.
Сельские территории, граничащие с крупными городами, стали активно использоваться для городского строительства. При этом наиболее активно развивается абсолютно новый для России сегмент рынка - рынок комфортабельного загородного жилья, так называемых коттеджей. Спрос на такого рода жилье предъявляют наиболее состоятельные слои населения. Коттеджное строительство является высокодоходной сферой бизнеса. В результате конкуренции между вариантами землепользования земельные участки передаются наиболее доходным видам использования земли, таким, как жилищное и другое строительство.
Положение экономической теории о том, что перераспределение земельных участков между различными вариантами землепользования осуществляется в соответствии с принципом наилучшего использования, подтверждается мировой практикой. Принцип наилучшего использования состоит в том, что земля переходит к тому пользователю, который сможет максимизировать доход, остающийся после оплаты неземельных издержек. При этом вариант использования земли должен быть физически и технологически возможным, законодательно разрешенным. Мировой опыт показывает, что земли прилегающих к городам территорий со временем меняют свое назначение. Сельскохозяйственные, лесные земли используются для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленного и другого строительства [7].
Процесс постепенного изменения структуры землепользования на пригородных территориях происходит, как правило, под контролем государства. Применяются различные административные меры, направленные на сохранение земель для сельскохозяйственного использования. Но даже в этих условиях в периоды инвестиционных бумов городские земли заметно теснят сельскохозяйственные.
Как известно, при росте цен на товары и услуги, производимые с помощью земельных участков, происходит вовлечение в оборот ранее маргинальных земель [8]. Так происходит постольку, поскольку эти земли в новых условиях способны приносить земельную ренту их собственникам. В эти периоды на ранее не используемых для строительства землях строятся новые объекты. Но очень часто при ухудшении рыночной конъюнктуры объекты остаются незаселенными, недостроенными. В дальнейшем они могут оказаться невостребованными, либо в них вновь возникнет потребность только через многие годы. При этом ценнейшие сельскохозяйственные земли выводятся из оборота безвозвратно.
В этих условиях при ажиотажном росте спроса на земельные участки необходимо ужесточать контроль за изменением назначения сельскохозяйственных земель.
СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬ В РЕГИОНАХ РОССИИ
Изменение назначения сельскохозяйственных земель, прилегающих к крупным городам, - это объективная тенденция, подтверждаемая мировой практикой. В России этот процесс протекает почти бесконтрольно и в очень массовых масштабах. Строительство буквально поглощает сельские земли, при этом неблагоприятная конъюнктура приведет к тому, что, например, на подмосковных землях будет очень большое количество незаселенных, недостроенных объектов на некогда сельскохозяйственных землях [5].
Процесс изменения назначения сельскохозяйственных земель в России в настоящее время протекает в нецивилизованных формах. Крупный бизнес приобретает земельные доли у сельских жителей в основном за бесценок и очень часто обманным путем. Известны многие случаи, когда буквально осуществлялся захват земель, хотя часто сельские жители добровольно отдают землю по мизерным ценам. Причиной этого является чрезвычайная бедность сельского населения России. Известно, что в 2012 г. доходы сельских жителей составляли 39% от средних доходов россиян [4, с. 34].
Низкие цены на землю, находящуюся в собственности сельских жителей, приводят к росту спекулятивного спроса на нее. Цена земли столь низка, что ожидаемая доходность спекулятивных сделок окупает любые риски того, что земля не будет востребована.
Низкие цены земельных участков приводят также к тому, что все большее количество земель вовлекается в несельскохозяйственный оборот и тем самым со временем, необходимым для строительства новых объектов, существенно возрастет предложение на рынке недвижимости. Учитывая непрозрачность данного рынка, отсутствие достаточной информации о строящихся объектах, об объектах, строительство которых только предполагается, увеличивается вероятность избыточного предложения на рынках недвижимости, построенной на бывших сельских землях.
Переход сельских земель к новым собственникам очень часто приводит к ухудшению социального положения сельских жителей. Фактическое исчезновение сельскохозяйственных предприятий, некоторые из которых еще могли функционировать и давать рабочие места, меняет социальный статус крестьян. В некоторых случаях создаются новые рабочие места, но так происходит далеко не всегда.
К негативным последствиям перераспределения земель можно отнести следующие:
- массовое выведение ценных сельхозземель из оборота;
- неиспользование в будущем части земель, выведенных из сельскохозяйственного оборота, в связи с изменением конъюнктуры рынка недвижимости;
- ухудшение экономического положения сельских жителей за счет утраты собственности, которая в будущем могла бы приносить им доход, а также за счет потери работы на сельскохозяйственных предприятиях;
- ухудшение социального положения сельских жителей: потеря работы, изменение социального статуса, исчезновение сельского образа жизни на значительных территориях.
ЛИТЕРАТУРА
1. Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель РФ в 2012 г.». М., 2013. С. 112.
2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. (принят ГД ФС РФ 28.09.2001, действующая редакция от 01.01.2014).
3. Ситуация на рынке: итоги 2012 года (аналитический доклад ИПР) -
4. Сельское хозяйство, охота и лесоводство в России. 2013: Стат. сб. М., 2013. С. 34.
5. Гертер И.К., Мисаков В.С. Особенности и основные факторы, влияющие на развитие сельской инфраструктуры горных регионов Северного Кавказа // Terra Economicus, 2012. Т. 10. № 3-2. С. 123-126.
6. Мисаков В.С., Иналов Б.-А.М., Эскарханов Л.У. Роль и содержание системы управления рисками // Terra Economicus, 2013. Т. 11. № 2-2. С. 28-32.
7. Махошева С.А., Албеков Х.Н. Предприятие регионального АПК в производственной системе региона // Известия КБНЦ РАН, 2013. № 4. С. 125-131.
8. Махошева С.А., Галачиева С.В., Хайтаев Б.Т. Институциональные особенности функционирования агропромышленного комплекса в контексте теории устойчивого развития // Вопросы экономики и права. Москва, 2012. №2.
CURRENT TRENDS OF DEVELOPMENT OF THE MARKETS OF FARMLANDS IN REGIONS OF RUSSIA
I.G. GAYRABEKOV, A.T. MISHIYEVA
Grozny State Petroleum Technical University named after academician M.D. Millionshchikov 364051, ChR, Grozny, 100, Ordzhonikidze street E-mail: umo ggni@yandex.ru
The process of changing the usage of agricultural land in Russia currently acquires uncivilized forms. Large business acquires land shares from rural population mainly for next to nothing and often in uncivilized ways. The world experience shows that the liberalization of the land market, enlargement and legal affirmation of the rights of landowners leads to an increase in demand for land and the growth of land prices.
Key words: land policy, land property relations, land market, rural territory.
Работа поступила 09. 03. 2014 г.
