CC BY
23
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ НАУКИ AGRICULTURAL SCIENCE
Современная российская практика оценки городских земель
УДК 332.6
Е.И. Михайлина,
магистрант ФГБОУВО ГУЗ
Аннотация: В данной статье описывается процесс оценки городских земель, рассматривается кадастровая оценка в российских условиях. Путем рассуждений и результатов исследований определен комплекс оценки городских земель и их значимость.
Ключевые слова: земельный участок, кадастровая оценка, оценка городских земель.
На сегодняшний день в Земельном кодексе Российской Федерации отражены следующие трактовки земельного участка. А именно, земельным участком является некая часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, соответствующую площадь, конкретное местоположение. А также конкретный правовой статус и др. характерные особенности, в той или иной степени отраженные в соответствующих разделах Государственного земельного кадастра и в отдельной документации процесса государственной регистрации прав на данную землю. При этом, к правовому статусу земельного участка можно отнести: уровень целевого назначения, доля разрешенного использования, форма законного владения.
Соответственно, конкретный земельный участок может быть отнесен к делимому и неделимому. Здесь неделимый земельный участок определяется как по своему целевому назначению и относительно разрешенному использованию, т.е. он не имеет возможности быть разделенным на отдельные самостоятельные земельные участки.
В свою очередь, государственную кадастровую оценку земель нужно производить в целях определения процента кадастровой стоимости отдельных земельных участков по различному целевому назначению.
Отсюда, государственную кадастровую оценку земель необходимо проводить не реже одного раза в пять лет (в соответствии с Постановлением Правительства Российской
Федерации от 11.04.2006 №206, от 30.06.2010 №478). Здесь очень важен тот факт, что государственную кадастровую оценку земель необходимо проводить на основе процесса классификации земель по отдельно взятому целевому предназначению и в силу их функционального использования.
С целью государственной кадастровой оценки земель в условиях городского и сельского поселения, садоводческого и дачного объединения необходимо реализовывать на основе проведения статистической аналитики при рыночном ценообразовании и других информационных источников по объектам недвижимости, а также при условии применения сложных экономико-математических методов по оценке недвижимости.
В свою очередь, государственную кадастровую оценку по сельскохозяйственным угодий вне территории городского и сельского поселения, а также земель лесных фондов необходимо реализовывать, используя капитализацию в расчетном методе рентных доходов.
Государственную кадастровую оценку других категорий земель вне территории городского и сельского поселения лучше всего реализовывать посредством использования методики капитализаций в расчетном рентном доходе или с учетом оценки затратной части всех воспроизводственных расходов при условии сохраняемости в поддержании ценностей их природных потенциалов.
Здесь необходимо отметить, что процесс оценочного зонирования территорий должен проводиться на фундаментальных основах государственной кадастровой оценки. При этом, основой оценочной зоны должна признаваться часть земель, которые должны являться однородными по целевому предназначению, в виду функционального применения именно близких по значимости кадастровой стоимости отдельных земельных участков.
В условиях российских зависимостей от территориальных величин оценочной зоны необходимо границы совмещать с границами земельных участков в условиях складывающегося процесса застройки и уровня землепользования, а также размещений линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и т.д.) с учетом границ в кадастровых районах или кадастровых кварталах.
По итогам процесса оценочного зонирования необходимо составить карту (схему) по оценочным зонам и установить кадастровую стоимость одной единицы площади в условиях границ данных зон.
Отсюда, государственную кадастровую оценку отдельных земель необходимо проводить в условиях полученных статистических данных по земельному, градостроительному, лесному, водному и другим видам кадастров. Здесь основные итоги
по государственным кадастровым оценкам земель необходимо вносить в соответствующие разделы государственного земельного кадастра.
Следовательно, в конечном счёте утверждать результаты по государственной оценки городских земель следует органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации на основании представления территориальных органов по Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2006 №206).
Отсюда, разрабатывать и утверждать основные документы в целях проведения государственной кадастровой оценки земель в виде методических указаний обязано Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации с учетом мнения всех заинтересованных федеральных органов исполнительной власти (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11.04.2006 №206).
Соответствующие спорные вопросы, которые возникают в процессе проведения государственных кадастровых оценок городских земель необходимо рассматривать исключительно в судебном порядке.
Весь процесс по государственному кадастровому учету с учетом новых образуемых земельных участков, а также конкретных текущих изменений, которые связаны с изменениями отдельных категорий земель, а также видов разрешенного использования или уточнения площади земельных участков, должны определяться по их кадастровым стоимостям и реализуется в условиях фундаментальных основ итогов государственных кадастровых оценок земель (в соответствии с п. 13 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.04.2006 №206).
Здесь следует отметить, что современная оценка городских земель относится к особой категории. Также на вышеизложенные методологические ценности может оказывать влияние уровень величины города (городского округа) и его доля производственно-хозяйственного потенциала, а также процент в развитии инженерных и социальных инфраструктур, условия региональных природных и экологических факторов.
При этом, те же самые факторы могут оказывать и негативное влияние на ценности конкретного оцениваемого участка:
- процесс интенсивного движения транспорта нежелательны для жилого района города (городского округа), что также может увеличить стоимость данного участка за счет ориентации целей на размещение торгового сектора экономики;
- уровень размещения относительно учебных заведений и крупных торговых центров. Здесь уровень эстетических достоинств и удобств, которые учитываются в процессе оценки
земель под жилищные застройки, практически не будут влиять на дополнительные ценности данных территорий, которые могут быть сориентированы под промышленное развитие. Основное значение здесь будет иметь уровень транспортной инфраструктуры и экономического зонирования.
Соответственно, при ранее функционировавшей системе плановой экономики с учетом приоритетов промышленного развития в условиях командно-административного распределения «бесплатной» земли приводило к тому, что образовывались диспропорции в стратегическом развитии города (городского округа) и дополнительной расточительности
- крайне не нужному и в отдельных случаях вредному для городских поселений использования ценнейшей земли районов города (городского округа). Это нередко приводило к тяжелым экологическим последствиям, когда промышленные предприятия и организации располагались слишком близко к местам застройки.
Здесь следует отметить, что однажды нераспределенный земельный участок практически не распределялся и зачастую приводил к дальнейшему процессу усугубления таковых отрицательных последствий.
На сегодняшний день к основным применяемым единицам сравнения земельных участков относятся следующие:
- цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
- цена за 1 м2 - в условиях делового строительства торговых центров для различных городов, для отдельных офисов и магазинов;
- цена за 1 фронтальный метр - в условиях коммерческого использования городских земель. Это делается для случаев, предусматривающих тот факт, когда уровень стоимости участка земли будет пропорциональна длине его границы по улице или шоссе с учетом стандартной глубины участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
- цена за лот - должна применяться в условиях сравнения стандартных по своей форме и размеру земельных участков в районах жилой и дачной застройки;
- цена за единицу плотности - применяется в условиях соотношения процесса застройки к площади земельного участка и т.п.
Вывод: на сегодняшний день значительное большинство земельных участков находится в ведении государственной и муниципальной собственности. Здесь практические аспекты показывают, что современные рыночные условия трактуют городские земли как самый ценный ресурс, который может быть всегда стабильным источником дохода любого местного бюджета.
А городские власти в свою очередь, должны определять величину земельного налога и арендную ставку за конкретный участок земли с учетом нормативной цены земли при выкупе, что всегда повышает уровень эффективности использования земельным ресурсом.
Список использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993г.) (с поправками от 30.12.2008г., 05.02, 21.07.2014г.) // Информационно-правовое обеспечение «Гарант», 1992-2016.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями) // Информационно-правовое обеспечение «Гарант», 1992-2016.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изменениями и дополнениями) // Информационно-правовое обеспечение «Гарант», 1992-2016.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. Ш36-Ф3 (ЗК РФ) (с изменениями и дополнениями) // Информационно-правовое обеспечение «Гарант», 19922016.
5. Боголюбов С.А., Бутовецкий А.И., Ковалева Е.Л., Минина Е.Л., Спиренков В.А., Сурженко А.С., Устюкова В.В. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный; под ред. д.ю.н., проф. С.А. Боголюбова). - «Проспект», 2015 г.
6. Леонтьев С.Е. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015г. №24-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально- частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). - «Деловой Двор», 2016 г.
