CC BY
210Совершенствование организационно-управленческих методов контроля при реализации инвестиционно-строительных проектов в России и за рубежом Improvement of organizational and management methods of control in the implementation of investment and construction projects in Russia and abroad
Il S московский
■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ
Афонина Светлана Викторовна,
кафедра управления человеческими ресурсами, ФГАОУ ВО «СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (СФУ 660041, Красноярск, Свободный проспект 79) [email protected] Филипьева Кристина Александровна,
кафедра промышленного и гражданского строительства, ФГАОУ ВО «СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (СФУ 660041, Красноярск, Свободный проспект 79) [email protected] Бочкарев Никита Сергеевич,
кафедра наземной артиллерии. ФГАОУ ВО «СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (СФУ 660041, Красноярск, Свободный проспект 79) [email protected] Кучер Ангелина Алексеевна,
кафедра геофизики, ФГАОУ ВО «СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (СФУ 660041, Красноярск, Свободный проспект 79) [email protected] Хажмульдинов Эльдар Талгатович,
кафедра геофизики, ФГАОУ ВО «СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (СФУ 660041, Красноярск, Свободный проспект 79) [email protected]
Аннотация: В статье раскрывается метод управленческого контроля при реализации инвестиционно-строительных проектов. Описываются этапы и сущность внедрения строительных проектов в производство. Современные проекты реализуются в условиях существенно отличаемых от условий, в рамках которых сложились такие известные методы, как метод критического пути, метод освоенного объема, метод PERT и прочие.
Осуществляемые сегодня проекты сильно отличаются также и сложностью решаемых задач и содержанием выполняемых работ.
Summary: The article reveals the method of management control in the implementation of investment and construction projects. The stages and essence of the implementation of construction projects in production are described. Modern projects are implemented in conditions significantly different from the conditions under which such well-known methods as critical path method, mastered volume method, PERT method and others have developed. The projects carried out today are also very different from the complexity of the tasks to be accomplished and the content of the work performed. Ключевые слова: бизнес, проект, строительство, методы, управление. Keywords: business, project, construction, methods, management.
Строительный бизнес как форма создания стоимости, является практически единственным типом хозяйствования, которое по своей сути мало изменилось еще с тех времен, когда строились пирамиды в Рамзесе или возводились висячие сады Семирамиды Древнего Вавилона.
Тем не менее и эту отрасль экономики, которая до сих пор еще является определенным «драйвером» развития производственных и финансовых отношений, охватили новые тенденции управления проектами, современными технологиями проектирования, инвестирования и т.п. В основе современного строительного бизнеса лежат принципы, которые раньше были свойственны лишь коммерческим или финансовым операциям на рынках.
Это касается в первую очередь таких моментов, как:
1. Четкая ориентация на потребительский спрос на объекты коммерческой или жилой недвижимости, гибкое реагирование на запросы рынка. Если раньше был приоритет за типовой застройкой и планировкой тех же квартир, то сейчас отдается предпочтение индивидуальным запросам на качество, этажность, и т.п.
2. Снижение общего времени осуществления строительства за счет применения новых технологий, начиная от каркасных и заканчивая такими экзотическими, как печатание домов на 3D принтере.
3. Жизненный цикл реализации инвестиционного — строительного проекта имеет тенденцию к сокращению, что позволяет использовать ранее недоступные для финансирования проектов инструменты фондового рынка, ценных бумаг (ипотечные закладные, фонды недвижимости и т.п.)
Все это вместе взятое в некоторой степени позволяет говорить о некоторой инвестиционной революции в строительном бизнесе, где именно составляющая времени работы капитала становится главным приоритетом, о чем собственно и будет рассказано в данной статье.
Основные этапы реализации инвестиционного строительного проекта Как и всякий инвестиционный проект, строительство любого объекта (за исключением, конечно, тех, что не попадают в категорию рыночных — военных, социальных и прочих) предполагает определенные стадии и формы работы вкладываемого в него капитала.
В общем виде эти стадии состоят из нескольких функциональных блоков, которые хорошо всем известны из курса менеджмента:
1. Целеполагание инвестора
2. Выбор инвестором инвестиционной стратегии на рынке
3. Планирование реализации проекта, в том числе изучение рынка, конкуренции, технологий
4. Реализация проекта
5. Контроль выполнения поставленных целей.
Надо признать, что такая общая схема реализации проектов в строительной области не раскрывает полностью всех особенностей инвестиций в этот вид бизнеса. На практике, в частности в секторе девелопмента (современная терминология, характеризующая именно инвестиционную направленность возведения объектов недвижимости в коммерческом секторе), используются вполне современные методики реализации проектов, начиная от планирования и заканчивая введением в эксплуатацию. В общем виде функциональная схема реализации строительства инвестиционного проекта состоит из несколько блоков, как это показано на рисунке 1.
В раскрытии этой модели все функциональные этапы строительного проекта можно представить следующим образом:
1. На стадии планирования закладывается общая эффективность будущего девелоперского проекта через качественную и количественную экспертизу.
2. Оценка физической осуществимости и целесообразности проекта подразумевает выяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом его местоположения, состояния инфраструктуры, технологических и технических характеристик, имеющихся строительных и эксплуатационных возможностей.
3. Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, проверка соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования, согласования проекта органами государственного управления и контроля, получение всех необходимых разрешений и правильного оформления исходно-разрешительной документации.
4. Под количественной оценкой проекта понимают оценку проекта с точки зрения финансово-экономической эффективности. Предполагается определение потенциальной выручки, возможного уровня доходности проекта, движения денежных средств, определения достаточности и целесообразности вовлечения в проект собственных средств, необходимость привлечения внешних источников финансирования. Важно производить экспертизу всех входных данных по всем аспектам проекта в сравнении с альтернативными вариантами и учетом потенциальных рисков (см. Риски инвестиционных проектов: определение и учет). В развернутом виде реализация инвестиционного проекта в строительстве предполагает несколько основных этапов работ, которые можно представить в виде таблицы:
4.7 Обеспечение подготовки комплекта документов 4 8 Организация эксплуатации зданий н сооружений
5 Геиподрядные работы 51 Организация потного цикла всех стадий строительства 5 2 Организация поставки материалов, конструкций, оборудовании 5?.Осуществление ра зметки объектов на строительной площадке 5 4 Зак лючение договоров с субподрядными организациями 5.5 Вошеденнс и сдача в жеплуатацню зданий и сооружений 5 6 Организация временного освещение и подключения к временным источникам электроснабжения. водоснабжения, канализации. на период строительства 5 7 Проведение опробования и испытания инженерного п технологического оборудования
6 Продажа п эксплуатация объекта 6 1 Организация продаж объекта недвижимое™ 6.2 Контроль н мониторинг цен реализации 6.3. Мониторинг цен реализации конкурентов 6 4 Составление планов продаж 6.5. Организация рекламных кампаний 6 6 Организация эксплуатации объекта недвижимости, в случае наличия собственной управляющей органа мини 6 7. Сопровождение сделок до сданн объектов
Компоненты Функционал
1 Маркетинг 1 1 Анализ текущего состояния рынка н прогнозы перспективного развития рынка по целевым сегментам 12 Анализ местоположения в стратегических а льтернатив 1.3 Оценка целевого сегмента рынка недвижимости 14 Разработка маркетинговой концепции 1 5 Разработка архнтектурно-строите.лъной концепшш 1 6 Разработка программы по реализации недвижимости I 7 Расчет финансово-экономических показате лей 18 Разработка рекомендаций по наиболее эффективной реализации
2 Управление проектами 2. (.Составление календарных аланов и бюджетов проектов 2 2 Аналш проектных решений и технических условий 2 3 Убавление процессом строительства 2 4 Разработка финансово-правовой схемы
У Проектирование 3 1 Разработка эскизной, проектной н рабочей документации: 3 11 .Генерального алана Проекта 3 1 2.Сетей и инженерных сооружений 3.1 З.Эскнзных проектов домов 3 1 4 Ландшафтное проектирование 3 15 Проработка интерьерных решений
4 Выполнение функций технического Заказчика 4 1 Оформление всходно-ра1решитетьной документации 4.2 Согласование документации в государственных органах 4.3.0беспечение разработки, согласования и утверждения проектно- смегной документаиип 4.4 Организация и проведение тендеров 4 5 Осуществление технтгческого надзора 4 6 Оргашпаиия приемки законченного аро1ттсльств.з объектов и ввода их в эксплуатацию
Для того, чтобы понять как действительно на практике происходит организация и реализация инвестиционного строительного проекта, имеет смысл рассмотреть порядок осуществления типичного девелоперского проекта, который выглядит следующим образом:
1. Главным ориентиром при планировании проекта в строительстве жилья является вполне конкретный потребитель, который имеет спрос на определенный тип объектов, его место расположения, финансовых условий. Как правило, в девелоперских проектах покупатель жилья частично сам участвует в финансировании проекта. Интересы покупателей заключаются в своевременном получении натуральных результатов проекта - помещений жилой недвижимости и удовлетворения условий договорных обязательств.
Для того, чтобы проект был действительно прибыльным для инвестора и его партнеров, необходим тщательный маркетинговый план, который ориентирует инвестора на потребности рынка, а не на освоение денег в капстроительство. Для этого используется технология изучения рынка недвижимости, как это, например, представлено на диаграмме 1. [2]
2. Второй задачей, стоящей перед инвестором, является формирование системы финансирования проекта. В девелоперской практике такое финансирование на первичном рынке жилья производится в основном покупателями. Начало финансирования за счет средств покупателей рекомендуется не ранее 30%-ой строительной готовности возводимых объектов недвижимости девелоперского проекта. Предшествующие этапы проекта девелопер должен финансировать за счет собственного капитала или путем привлечения кредитных средств.
Рисунок 2.
Для того, чтобы разработать четкую систему финансирования проекта, необходимо следовать типичной для девелоперских проектов схеме, как это показано на рисунке 2. Разрыв в потоках финансирования может повлечь не только замораживание строительства, но и привести к банкротству застройщика — инвестора и лишить всех участников — клиентов денег и перспектив получить свое жилье.
3. Генеральный проектировщик по техническому заданию девелопера разрабатывает комплект проектной документации, который в соответствии с действующими строительными нормами и правилами позволяет городу проконтролировать соответствие замысла проекта ограничениям, а генеральному подрядчику - реализовать замысел проекта в натуральном объекте. [3]
4. Девелопер оформляет земельный участок для застройки, и кредитная организация открывает девелоперу кредитную линию под залог права на объект строительства;
5. Девелопер финансирует разработку проектно-сметной документации;
6. Девелопер принимает от генерального проектировщика результаты готового проекта и роводит экспертизу проекта в государственных органах;
7. Финансирует производство строительно-монтажных работ;
8. Осуществляет приемку от генерального подрядчика завершенного строительством объекта;
9. Получает от госорганов разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
10. Девелопер передает покупателям помещения в доме (через риэлтерские агентства) и производит оплату доли городу (при наличии данного условия).
Представленные в качестве примера этапы реализации инвестиционного проекта по строительству коммерческого жилья, конечно же, отличаются от форм капитальных инвестиций в промышленном секторе экономики. Но в любом случае методология имеет практическое применение при возведении различных объектов недвижимости.
В дополнении к сказанному также следует учесть и такой важный элемент при инвестиционном строительстве как риск. Управление рисками при реализации инвестиционного строительного проекта, исходя из практики, осуществляется на всех этапах его воплощения.
Для наглядности система учета, анализа и реагирования на риск представлена в таблице 2. [5]
Наиболее общими, широко используемыми и эффективными методами предупреждения и снижения риска в строительстве являются:
- страхование;
- резервирование средств;
- диверсификация;
- ограничение убытков.
Страхование является одним из наиболее распространенных способов снижения рисков в девелоперских проектах, причем в большинстве случаев такое страхование
регламентировано на законодательном уровне. В некоторых случаях риски реализации инвестиционных — строительных проектов нивелируются с помощью специальных методов хеджирования, которые применяются на финансовых рынках, например, реальные опционы или форвардные контракты на финансирование поставок импортных строительных материалов и оборудования.
Инвестиционно-строительная сфера как отрасль материального производства отличается рядом особенностей, которые становятся определяющими для решения стоящих перед ней стратегических и тактических задач. В первую очередь, процессы создания основных фондов отличаются длительностью. Продожительность инвестиционного цикла в среднем составляет от одного до нескольких лет. Эта особенность находятся в прямом конфликте со стоящей стратегической задачей ускорения создания новых и обновления существующих основных фондов и производственных мощностей. [4]
Во-вторых, инвестиционно-строительная деятельность превратилась сегодня в сложный комплекс различных производств, центров предоставления услуг, агрегирования и использования ресурсов. Инвестиционно-строительная отрасль, создавая продукцию для всех других отраслей экономики, использует в свою очередь почти всех отраслей промышленности. Это приводит к усложнению всех работ, входящих в состав I инвестиционно-строительных проектов. Сложность выпонения работ приводит к повышению уровня проектных рисков, что в свою очередь непосредственно влияет на потенциальное увеличение стоимости проектов и их продожительности. Информационная насыщенность и интелектуальная емкость хозяйственных процессов проявляет себя в поной мере и в инвестиционно-строительных проектах и программах.
И, в-третьих, вероятностный характер и сложность строительных процессов, многовариантность методов организации строительства и инвестиционной деятельности, обусловливают возникновение допонительных сложностей, вызывающий более высокий уровень неопределенности при управлении проектом, непосредственно отражающийся на увеличении продожительности инвестиционно-строительного проекта.
Таким образом, именно управление продолжительностью становится особо важной подсистемой управления инвестиционно-строительными проектами. В настоящее время методология управления проектом включает в себя достаточное количество различных методов и инструментов управления продолжительностью. Подавляющая часть этих методов и инструментов были разработаны весьма давно. До последнего времени считалось, что традиционно сложившийся инструментарий позволяет решить
большинство проблем управления продолжительностью и сделать это адекватно. Но некоторые современные исследования позволяют заключить о существовании ряда проблем в подсистеме управления продолжительности проектов, осуществляемых в большинстве известных предметных областей. Конечно же, современные проекты реализуются в условиях существенно отличаемых от условий, в рамках которых сложились такие известные методы, как метод критического пути, метод освоенного объема, метод PERT и прочие. Осуществляемые сегодня проекты сильно отличаются также и сложностью решаемых задач и содержанием выполняемых работ.
Список литературы
1. Мир управления проектами / Под. ред. X. Решке, и X. Шеле. М.: Алане, 2016. -304 с.
2. Модер Дж., Филипс С. Метод сетевого планирования в организации работ. Ленинград, 2015.- 98 с.
3. Мороз А.И. Математические основы менеджмента. М.: Academia, 2015.- 216 с.
4. Немчин A.M., Никешин С.Н., Хитров В.А. Управление проектами. С.-Петербург. 2015.- 77 с.
5. Питере Т., Уотермен Р. В поисках эффективного управления. Ч М.: Прогресс, 2016.152 с.
