CC BY
37
МИРЗЕГАСАНОВА Н.Н.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ
ДАГЕСТАН
Статья посвящена проблемам совершенствования механизма государственного регулирования рынка недвижимости в Республике Дагестан. Рассмотрены принципы и методы государственного регулирования регионального рынка недвижимости. Предложен комплекс организационных и экономических мер, направленных на совершенствование управления региональным рынком недвижимости.
MIRSEGASANOVA N.N.
PERFECTION OF THE MECHANISM OF STATE REGULATION OF THE MARKET OF THE REAL ESTATE IN REPUBLIC DAGESTAN
Article is devoted to problems ofperfection of the mechanism of state regulation of the market of the real estate in Republic Dagestan. Principles and methods of state regulation of the regional market of the real estate are considered. The complex of the organizational and economic measures directed on perfection of management by the regional market of the real estate is offered.
Ключевые слова: механизм, государственное регулирование, рынок недвижимости, принципы, методы, организационные и экономические меры.
Keywords: the mechanism, state regulation, the real estate market, principles, methods, organizational and economic measures.
Российский и дагестанский опыт формирования рынка недвижимости так же, как и история становления рыночных отношений в экономически развитых странах, показывает решающую роль государственного воздействия на состояние и динамику развития данного рынка.
Например, в Швеции жилищная политика действует с 30-х годов. Каждый исторический этап развития страны выдвигал свои приоритеты, в зависимости от экономической и социальной ситуации, однако правительство всегда достаточно активно участвовало в той или иной форме финансирования как для улучшения материального положения квартиросъемщиков, так и для нового жилищного строительства. Финансирование жилищного строительства, общие субсидии по процентам и пособия определенным типам домашних хозяйств являются важнейшими инструментами жилищной политики этого государства [1, С. 152-159].
К числу основных блоков, объединяющих различные направления воздействия государства и региональных властей на рынок недвижимости, можно отнести:
❖ создание институтов государственного регулирования рынка недвижимости и обеспечение контроля за их деятельностью;
❖ регулирование отношений собственности на недвижимое имущество;
❖ создание гибкой системы налогообложения недвижимости, обеспечивающей оптимальное сочетание на каждом конкретном этапе развития региональной экономики, интересов владельцев недвижимости, арендаторов и общества в целом;
❖ создание финансово-кредитной системы, ориентированной на рынок недвижимости, в том числе института ипотеки;
❖ регулирование отношений предпринимательства на рынке недвижимости через лицензирование, поддержку конкуренции, оказание консалтинговых услуг, помощь в организации системы информационного обеспечения участников рыночных отношений;
❖ создание механизма эффективного управления государственной собственностью;
❖ разработка и реализация государственных программ, оказывающих прямое влияние на состояние и развитие рынка недвижимости.
Изучение осуществляемых в стране и республике шагов по формированию рынка недвижимости позволяет нам определить направления, реализация которых предполагает комплексное осуществление государственной экономической политики в этой сфере. К ним относятся:
❖ предоставление долгосрочных целевых государственных займов с гарантированным процентом за пользование семьям, имеющим низкие и средние доходы, условия проживания которых ниже устанавливаемого с помощью системы критериев уровня, определяемого органами власти субъектов Федерации;
❖ продажа муниципалитетами по льготным ценам земельных участков (или её бесплатное предоставление) для строительства жилья, реализуемого по ценам ниже рыночных семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с имеющимися санитарными нормами;
❖ субсидии для семей с низкими среднедушевыми доходами по оплате арендуемого жилья в пределах санитарных норм для погашения разницы между среднерыночными региональными ценами и оплатой подобного жилья, находящегося в муниципальной собственности;
❖ льготы в налогообложении совокупного дохода семьи.
Обобщение зарубежного опыта показывает, что исключительно важную роль в формировании рынка недвижимости и эффективном функциони -ровании механизма государственного регулирования рынка недвижимости развитых стран играет ипотечное кредитование.
Опыт мировой экономики свидетельствует о том, что ипотека является стимулирующим фактором спроса, а спрос, в свою очередь, ведет к росту предложений в строительном секторе.
Более того, опыт многих стран свидетельствует об усилении поддержки ипотеки в условиях экономического кризиса. Люди покупают жилье, соответственно, строители мотивированы на расширение объемов строительства. Как следствие, растет производство стройматериалов - растет и спрос на мебель. В условиях кризиса из-за колебаний курса валют сокращается доля импорта, и на этом фоне отечественные производители могут получить преимущества на внутреннем рынке. В перспективе это означает появление новых рабочих мест, что может стать дополнительным стимулом к росту экономики.
Рост ипотечного кредитования тесно взаимосвязан с ростом строительства. В последние годы по темпам роста отечественная строительная индустрия занимала лидирующие позиции. В сравнении с темпами роста ВВП в 2006-2007 гг. (соответственно 108,1 и 105,6%) темпы роста стройиндустрии опережали их и достигали показателей, соответственно, 109,3% и 113,2%.
В 2008 году в России было введено в эксплуатацию 765,6 тыс. квартир общей площадью 63,8 млн. кв. метров, что составило 104,5% к предыдущему году (в 2007 году было введено 61,0 млн. кв. метров, что составило 120,6% к уровню 2006 года).
Ипотека в нашей стране стала активно развиваться с 2002 года благодаря становлению системы рефинансирования ипотечных кредитов, а также возможности секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. За прошедшие годы в нашей стране был выстроен эффективный ипотечный механизм.
В 2006-2007 годах темпы роста предоставления ипотечных жилищных кредитов гражданам существенно превышали плановые показатели, а процентная ставка по выдаваемым ипотечным кредитам неуклонно снижалась. К концу 2007 года средневзвешенная процентная ставка составляла в рублях 12,6%, в иностранной валюте - 10,9 %. За 9 месяцев 2008 года населению было выдано ипотечных жилищных кредитов на 537 млрд. рублей (89,5% к плановому показателю 2008 года и 147,6% к аналогичному периоду 2007 года).
Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на развитие рынка ипотечного кредитования в России, что нашло выражение в закрытии внешних рынков рефинансирования, отсутствии инвесторов в ипотечные облигации внутри России, проблемах с фондированием банков, кризисе недоверия между банками.
В результате многие банки стали отказываться от предоставления ипотечных кредитов или приостанавливать свои программы, тогда как другие ужесточили требования к заёмщикам и к условиям выдачи ипотечных кредитов, значительно увеличив процентную ставку по ним.
Эти процессы, объективно сдерживающие ипотеку в нашей стране, протекают на фоне роста инфляции, снижения платёжеспособности населения, что, в свою очередь, ведет к снижению доступности ипотечных кредитов.
Государство предпринимает меры по поддержанию рынка ипотечного кредитования. За 2006-2008 годы в целях поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов из федерального бюджета на увеличение уставного фонда АИЖК были направлены, соответственно, в 2006 году - 3,7 млрд. рублей, в 2007 году - 4,5 млрд. рублей, в 2008 году - 66 млрд. рублей (в том числе только в декабре прошлого года - 60 млрд.рублей).
Для дальнейшего развития ипотечного кредитования в России и Республике Дагестан необходимо решить комплекс следующих проблем:
❖ проблемы юридического характера, обусловленные отсутствием ряда законодательных актов и прозрачного юридического механизма отчуждения имущества, переданного в залог;
❖ проблемы экономического характера, связанные с крайне низким уровнем благосостояния основной массы населения и неразвитостью вторичного рынка закладных;
❖ проблемы психологического характера, возникающие из-за скудного опыта использования кредитного механизма в повседневной жизни граждан республики и страны;
❖ проблемы политического характера как результат высокой степени непредсказуемости действий политической элиты общества.
За 10 лет, прошедших с принятия в 1998 году Федерального закона «Об ипотеке (залоге)», в области нормотворчества в стране сделано немало. В частности, были приняты поправки в Федеральный закон «Об ипотеке», вводящие депозитарный учёт закладных.
Основные идеи этого документа - передача прав на закладную в системе учёта депо, прекращение действия договоров в случае выдачи закладной, закрепление однозначного толкования действий регистраторов при регистрации ипотеки и внесении изменений в закладную и др.
Подготовлен проект закона о секьюритизации, а также другие документы, включенные Минэкономразвития в план, который представлен в Правительство РФ, по дальнейшему развитию ипотеки.
Однако при осуществлении сделок секьюритизации у банков возникают трудности с соблюдением нормативов Банка России, в частности норматива Н6 (норматив максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков).
Норматив Н6 играет немаловажную роль в возможностях секьюрити-зации активов. Капитал мелких и средних банков не позволяет принимать риски на одного заемщика, установленные нормативом Н6 Банка России, в силу того, что сделки секьюритизации являются крупными. Указанный риск представляет собой риск не на одно юридическое лицо (в России - ипотечный агент, за рубежом - БРУ), а на диверсифицированный портфель ипотечных кредитов.
В результате участие мелких и средних банков в сделках секьюритизации ипотечных активов затруднено. Единственной схемой рефинансирования для них в настоящих условиях является продажа активов рефинансирующим
организациям или крупным банкам, в противном случае они вынуждены отказываться от выдачи ипотечных кредитов.
В этой связи назрела необходимость выработки такого механизма, при котором мелкие и средние банки могли бы эффективно осуществлять секью-ритизации.
В период кризиса в экономике остро стоит проблема погашения неплатежей по ипотечным кредитам. Разработать какую-то единую схему борьбы с неплательщиками практически невозможно, поскольку причины неплатежей разные.
Поэтому, исходя из уроков мирового кризиса и практики просрочек по кредитам среди заёмщиков, необходимо, во-первых, повысить качество андеррайтинга (заёмщика, его дохода, представленных документов и т.д.) и, во-вторых, усилить внимание банков-кредиторов к сопровождению выданного кредита.
Следует заметить, что недавние поправки в действующее законодательство, в частности в Закон «Об ипотеке (залоге)», могут отрицательно сказаться на дальнейших планах банков по выдаче ипотечных кредитов. Дело в том, что если ранее кредитор и должник в случаях, разрешённых законом, могли заключить соглашение и решить вопрос обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, то включение в закон п. 4 ст.54.1 лишил их этого права, поскольку закон запретил внесудебный порядок обращения взыскания на жилое помещение, если оно принадлежит на праве собственности физическому лицу. Обращение взыскания в такой ситуации только в судебном порядке может не позволить оперативно решать вопросы возмещения кредитору понесённых затрат и не будет способствовать росту привлекательности ипотечного кредитования.
Существуют и другие проблемы, препятствующие развитию ипотечного кредитования.
К примеру, до настоящего времени кредитору не предоставлено право требовать от заёмщика страхования жизни и здоровья при получении ипотечного кредита. В результате банкам приходится выбирать: либо увеличивать процентную ставку по кредиту на 2-3 процентных пункта, либо вводить альтернативу, предлагая ипотечный продукт с более низкой процентной ставкой, но с обязательным страхованием.
На наш взгляд, в случае ипотеки страхование жизни и здоровья заемщика должно быть включено в пакет необходимых документов, и это требование не должно рассматриваться как нарушающее положения Закона «О защите прав потребителей». Более того, это требование повышает качество ипотечного портфеля и создает благоприятный климат для секьюритизации.
Очень важной проблемой, решение которой, на наш взгляд, будет способствовать эффективному развитию и функционированию рынка недвижимости, является проблема создания маневренного фонда для отселения заемщиков, не выполняющих обязательств перед банками по погашению задолженностей.
Несмотря на то, что примерно 90% споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших жилье в связи с обращением на него взыскания, сегодня актуально.
Использование маневренного фонда позволит существенно снизить социальную напряженность. Люди будут знать об этом фонде и о возможности переселения не на улицу, а в специально выделенный для этих целей жилой фонд.
Переселенческий фонд может помочь также нуждающимся в жилье,
так как пустующие помещения можно предоставлять в краткосрочную аренду.
В какой-то степени эту проблему может решить принятие законопроекта, внесенного недавно в Государственную Думу депутатом Галиной Хованской, предусматривающего создание жилого фонда некоммерческого использования.
Согласно его тексту, жилье можно будет нанимать за треть стоимости от сегодняшней аренды. В отличие от привычной схемы соцнайма квартиросъемщиками смогут быть не только очередники, но и другие россияне с низким доходом, которые не могут себе позволить покупку нового жилья. Въехать в такое жилье могут те граждане, чьи доходы не превышают среднюю зарплату по стране (сегодня это 15 тысяч рублей). В отличие от соцнайма, предоставляемого бессрочно, некоммерческое жилье сдается на срок до пяти лет, при этом преимущественное право продления договора аренды остается за нанимателем. Приватизировать такие квартиры нельзя.
Плата за некоммерческий найм жилого помещения, как обещают разработчики законопроекта, будет в два-три раза ниже рыночных цен. А относительно Москвы и других крупных городов, где стоимость аренды «однуш-ки» доходит до 25 тысяч рублей, ниже как минимум в пять раз, - то есть должно получиться не больше 5 тысяч рублей в месяц. Плюс расходы по квартплате.
Проект, на разработку которого ушло два года, уже получил одобрение от министерства регионального развития [2].
Особое место в процессе формирования рынка недвижимости занимают отношения собственности на землю. Считаем необходимым подчеркнуть, что предоставление или, наоборот, отказ в праве собственности на земельные участки в каждом регионе должны решаться только в комплексе с другими экономическими вопросами, такими, как налогообложение, оценка рыночной стоимости земли, установление различного рода сервитутов и обременении.
Экономическая политика государства и региональных властей должна быть гибкой и содержать несколько вариантов реализации прав собственности на землю. На наш взгляд, четко обозначенные права и обязанности бессрочного арендатора земельного участка вполне могут компенсировать право собственности на него. Взвешенная налоговая политика государства, региональных и муниципальных властей по отношению к владельцам земли может сделать экономически более выгодным аренду земли по сравнению с её при-
обретением. Очевидно, регулирующие усилия государства и региональных органов власти должны быть направлены на создание условий, когда осуществление спекулятивных сделок становится менее выгодным, чем производительное использование земельных участков, и совсем разорительным, вплоть до отчуждения государством, будет невыполнение обязательств, принятых владельцем (или арендатором) при вступлении в право собственности или аренды.
При создании механизма регулирования земельных отношений следует принять во внимание, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой регулирование в части недвижимости охватывает и внешние эффекты, связанные с использованием земли (например, не разрешается строительство электростанций в жилых районах) и загрязнением окружающей среды.
Внешний эффект имеет место всегда, когда действия одного хозяйствующего субъекта непосредственно влияют на издержки или выгоды каких-либо других хозяйствующих субъектов и когда эти побочные эффекты не находят отражения в рыночных ценах.
Среди мер государственного регулирования рынка земельной недвижимости в Республике Дагестан следует выделить три основные группы:
1. Комплекс мероприятий по включению земли в экономический оборот.
2. Разработка системы (механизма) налогообложения земли. Платное использование земельных участков является наиболее значимым, как показывает зарубежный опыт, источником поступления денежных средств для формирования республиканского и особенно местных бюджетов. Отличительная характерная черта данного источника наполнения бюджетов - его стабильность и, более того, рост, поскольку собственники земли чрезвычайно заинтересованы в улучшении ее свойств и, соответственно, стоимости.
3. Юридическое оформление прав собственности. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, Ч. 1, ст. 130, и Указом от 27.10.1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», земельные участки отнесены к недвижимости со всеми вытекающими правами граждан и юридических лиц - собственников земельных участков и земельных долей по распоряжению землей.
Другой стороной проблемы управления государственной собственностью является блок вопросов, связанных с арендой государственного имущества. По действующему Закону РФ «О залоге» арендатор при желании может передавать свои арендные права в залог, что ведет к возникновению возможности неоднократного перезалога арендных прав и в конечном счете изменения целей использования арендованного имущества, определенных при заключении договора аренды. Принятие соответствующего правового акта, регламентирующего порядок использования арендованного имущества по согласованию с его владельцем, поможет нормализовать ситуацию в арендных отношениях. В этом документе целесообразно предусмотреть обязатель-
ное страхование арендодателем передаваемого в аренду недвижимого имущества с исключением страхового взноса из налогооблагаемой базы. Выбор страховщика арендодателем позволит избежать возможных злоупотреблений со стороны арендатора при заключении договоров страхования.
Реализация всех вышеперечисленных мер, по нашему мнению, способствовало бы эффективному функционированию рынка недвижимости. И здесь в качестве решающего фактора выступает консолидация усилий всех структур, принимающих участие в работе по развитию и регулированию рынка недвижимости.
_Литература_
1. Волков A.M. Швеция: социально-экономическая модель. - М.: Мысль, 1991г.
2. Егоршева Н. Жилье можно будет снимать за треть стоимости от сегодняшней аренды, Российская газета» - Центральный выпуск № 4872 от 20 марта 2009 г.
3. Земля, предприятие, закон. -М.: ИКЦ Земля и недвижимость, 1995г.
4. Мартынова Т. Ипотека и пенсия — из одного котла//Банковское обозрение. - 2006. - №1.
5. Финансовый словарь // Благодатин А.А., Лозовский Л.Ш., Райзберг Б.А. -М.: ИНФРА-М, 2006.-VI, 378 с.
6. www.rusipoteka.ru
