CC BY
15
МАГОМЕДОВА Ш.А.
ПPOБЛEМЫ ФИНAНCOВOГO МEХAНИЗМA CИCТEМЫ ИПOТEЧНOГO КPEДИТOВAНИЯ В УCЛOВИЯХ МИPOВOГO КPИЗИCA ДOВEPИЯ И ЛИКВИДНOCТИ
Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеются наряду с большими перспективами и существенные проблемы, которые еще более обострились в условиях мирового финансового кризиса. В статье обосновано, что главными факторами высоких процентных ставок, рисков, низкой ликвидности ипотечных активов являются недостаточное развитие фондового рынка, замкнутость ипотечного кредитования на отдельных банковских институтах и отсутствие полноценного обращения ипотечных инструментов.
MAGOMEDOVA SH.A.
PROBLEMS OF THE FINANCIAL MECHANISM OF SYSTEM OF HYPOTHECARY CREDITING IN THE CONDITIONS OF A WORLD CREDIBILITY GAP AND LIQUIDITY
The mortgage is one of effective tools of the decision of many important social, economic and legal problems existing in our country. Nevertheless, in economic aspect for hypothecary crediting are available along with the big prospects and vital issues which have even more become aggravated in the conditions of world financial crisis. In article it is proved that primary factors of high interest rates, risks, low liquidity of hypothecary actives insufficient development of the share market, isolation of hypothecary crediting on separate bank institutes and absence of the high-grade reference of hypothecary tools are.
Ключевые слова: ипотека, инструменты, фи^н^вый мeхaнизм, ипoтeчнoе кpeдитoвaние, миpoвoй кризис ликвиднocть, риски, фондовый рынок, банковские институты.
Keywords: the mortgage, instruments, financovyy mehanizm, ipotechnoe kpedi-tovanie, mipovoy kpizic, likvidnocti, risks, stock market, bank institutes.
Миpoвoй фи^н^вый криздо oкaзaл нeгaтивнoe влиянда rn paзвитиe pbirna ипoтeчнoгo кpeдитoвaния в Poc^^ что нaшлo выpaжeниe в зaкpытии внешних pынкoв peфинaнcиpoвaния, oтcутcтвии инвecтopoв в ипoтeчныe oблигaции внутpи Poc^^ пpoблeмaх c фoндиpoвaниeм бaнкoв, Kpro^e нeдoвepия мeжду бaнкaми.
В peзультaтe мнoгиe бaнки стели oткaзывaтьcя oт пpeдocтaвлeния ипoтeчных кpeдитoв или пpиocтaнaвливaть cвoи пpoгpaммы, TO^a KaK дpугиe
ужесточили требования к заёмщикам и к условиям выдачи ипотечных кредитов, значительно увеличив процентную ставку по ним.
Эти процессы, объективно сдерживающие ипотеку в нашей стране, протекают на фоне роста инфляции, снижения платёжеспособности населения, что, в свою очередь, ведет к снижению доступности ипотечных кредитов. Для нынешнего этапа характерны перераспределение рынка среди участников ипотечного кредитования и замедление темпов его развития. Всё это негативно сказывается на объёмах выдачи ипотечных кредитов.
Участники отечественного ипотечного рынка считают необходимым реализацию обещанной для АИЖК бюджетной поддержки в размере 200 млрд. рублей. Эти средства могли бы быть направлены на выкуп закладных в коммерческих банках, предоставляющих ипотечные кредиты гражданам, и на реструктуризацию долгов граждан, не погасивших кредиты. Без поддержки такого масштаба, по мнению экспертов, трудно будет удержать ипотечное кредитование на достигнутом уровне.
Одна из самых неотложных задач, ждущая своего решения, состоит в том, чтобы Банк России гарантировал эмитентам ипотечных ценных бумаг выделение соответствующих средств. На сегодняшний день банки не имеют таких гарантий, как следствие - рейтинговые агентства ведут себя более чем сдержанно в оценке эмиссий, а в результате затрудняется поиск инвесторов. Как результат - банкам приходится выкупать выпуски и размещать их на своем балансе.
Однако за рубежом действует другой эффективный механизм, предусматривающий для банков гарантии получения средств, к примеру, от Европейского Центрального банка при условии кондиционных параметров ипотечных ценных бумаг.
Развитие ипотечного кредитования в России стало возможным благодаря изучению и внедрению опыта, который сложился на зарубежных рынках. На них же были совершены первые сделки секьюритизации ипотечных и иных активов. Разразившийся мировой финансовый кризис вынудил многие российские банки отложить подобные сделки на более поздние сроки в силу утраты интереса к ипотечным бумагам со стороны инвесторов.
Однако если за рубежом класс инвесторов существует и будет развиваться дальше, в том числе после окончания кризиса, то в России группа таких инвесторов не создана. По завершении кризиса или при активности фондовых рынков первыми в такой ситуации будут проявлять интерес инвесторы, которые имеют опыт работы с подобными финансовыми инструментами, иными словами, зарубежные инвесторы.
Кроме того, зарубежные фондовые рынки более развиты, чем в России, поэтому ожидается, что восстановление рынка ипотечных ценных бумаг начнётся за рубежом. И это станет стимулом для оживления нашего внутреннего рынка.
Важным условием для такого взаимодействия должно стать придание механизмам секьюритизации универсального характера. В качестве примера такой структурированной сделки можно привести сделку на сумму 3,3 млрд.
рублей, инициированную Европейским трастовым банком в 2007 году, где в роли организаторов выступили банки ВТБ и ВТБ Европа, а в роли резервного обслуживающего банка - ВТБ 24. Сделка была подготовлена в соответствии с английским, люксембургским и российским правом и полностью отвечала требованиям действительной продажи активов.
За 10 лет, прошедших с принятия в 1998 году Федерального закона «Об ипотеке (залоге)», в области нормотворчества удалось сделать немало.
В частности, были приняты поправки в Федеральный закон «Об ипотеке», вводящие депозитарный учёт закладных. Основные идеи этого документа - передача прав на закладную в системе учёта депо, прекращение действия договоров в случае выдачи закладной, закрепление однозначного толкования действий регистраторов при регистрации ипотеки и внесении изменений в закладную и др.
Подготовлен проект закона о секьюритизации, а также другие документы, включенные Минэкономразвитием в план по дальнейшему развитию ипотеки, который представлен в Правительство РФ.
Однако при осуществлении сделок секьюритизации у банков возникают трудности с соблюдением нормативов Банка России, в частности норматива Н6 (норматив максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков).
Норматив Н6 играет немаловажную роль в возможностях секьюритизации активов. Капитал мелких и средних банков не позволяет принимать риски на одного заемщика, установленные нормативом Н6 Банка России, в силу того, что сделки секьюритизации являются крупными. Указанный риск представляет собой риск не на одно юридическое лицо (в России - ипотечный агент, за рубежом - БРУ), а на диверсифицированный портфель ипотечных кредитов.
В результате участие мелких и средних банков в сделках секьюритизации ипотечных активов затруднено. Единственной схемой рефинансирования для них в настоящих условиях является продажа активов рефинансирующим организациям или крупным банкам, в противном случае они вынуждены отказываться от выдачи ипотечных кредитов.
В этой связи необходимо выработать такой механизм, при котором мелкие и средние банки могли бы эффективно осуществлять секьюритизацию. В частности, речь идет, во-первых, о снижении коэффициента риска ипотечного портфеля по нормативу Н1 Банка России и, во-вторых, об отмене применения норматива Н6 при передаче активов на БРУ в случае субординированных займов.
В кризисной ситуации может обостриться проблема погашения неплатежей по ипотечным кредитам. Разработать какую-то единую схему борьбы с неплательщиками практически невозможно, поскольку причины неплатежей разные.
Есть заёмщики, которые сознательно искажают сведения о себе и своих доходах, то есть фактически обманывают банки. К таким заёмщикам необходимо применять строгие меры, вплоть до уголовного преследования.
Другая категория заёмщиков рассчитывала на стабильный доход и гарантированную работу. Однако мировой финансовый кризис и спад производства внёсли свои коррективы. Ипотека - коммерческий продукт, но банки не могут бездушно относиться к своим клиентам. Поэтому к заёмщикам, попавшим в трудное положение по не зависящим от них причинам, необходимо применять иные меры - меры помощи, разрабатывая планы реструктуризации долга, изменения условий платежа и т.д. и тем самым помогая им восстанавливать свою платёжеспособность. И такие программы уже внедряются банками сегодня.
Третья категория заёмщиков - те, у кого не сложилась семейная жизнь. Когда происходит семейный разлад, то некоторые клиенты перестают исполнять свои обязательства перед банком, поскольку теряют интерес к квартире, приобретенной по ипотечному кредиту как атрибуту семейной жизни.
Поэтому, исходя из уроков мирового кризиса и практики просрочек по кредитам среди заёмщиков, здесь уместно говорить, во-первых, о повышении качества андеррайтинга (заёмщика, его дохода, представленных документов и т.д.) и, во-вторых, о необходимости усиления внимания банков-кредиторов к сопровождению выданного кредита.
Практика показывает, что иногда заёмщики «забывают» платить по кредиту или намеренно откладывают платеж. Однако в большинстве случаев достаточно разъяснения клиенту негативных последствий подобного поведения для восстановления нормального графика платежей по кредиту.
Банковское сообщество исходит из того, что система кредитования населения должна мотивировать заемщика к возврату кредита. И вот здесь возрастает роль судебных органов, которые порой долго рассматривают подобного рода иски. Сроки рассмотрения зависят от готовности материалов, явки истцов и ответчиков, достаточной доказательственной базы и других факторов составляют от 6 месяцев до 1,5 - 2 лет.
В условиях кризиса нельзя приостанавливать практику взыскания с неплательщиков по кредиту, потому что это чревато «эффектом снежного кома», а именно неоправданный либерализм может вызвать не только неплатежи более крупного масштаба, но и подорвать всю отлаженную систему погашения кредитов дисциплинированными клиентами.
Возрастает роль судебных приставов в исполнении судебных решений по взысканию обращений ввиду прогнозируемого вследствие кризиса роста невозвратов залогов по ипотечным кредитам.
Судебные приставы-исполнители, в соответствии с действующим законодательством, обязаны извещать должника о времени и месте совершения исполнительных действий. В противном случае, в соответствии со ст. 122 Закона «Об исполнительном производстве», должник имеет право обжаловать действия судебного пристава-исполнителя в течение 10 дней с момента, когда ему стало известно о произведенных действиях.
На практике это ведет к тому, что приставы стараются не осуществлять никаких действий (особенно по аресту и передаче имущества на
реализацию), если нет подтверждения об извещении должника, чтобы избежать последующих судебных разбирательств.
В случае нахождения должника в розыске судебный пристав -исполнитель, в соответствии со ст. 40 Закона «Об исполнительном производстве», может приостановить исполнительное производство, чем зачастую и пользуется. С учетом того, что среди должников встречаются и мошенники, объявленные в розыск органами внутренних дел, такая практика ведет к тому, что банк, даже при наличии у скрывающегося должника имущества, не может взыскать задолженность.
Новая редакция Закона «Об исполнительном производстве» установила, что имущество должника может быть передано на ответственное хранение только ему или специализированной организации (ст. 86), что на практике ведет к тому, что должнику, который скрывается, передать нельзя, а у судебных приставов нет договоров с организациями- хранителями.
Нужно всемерно приветствовать намерение заемщика погасить задолженность перед банком-кредитором и в этой связи следует поддерживать практику внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, которое, без сомнения, имеет большее преимущество перед судебным порядком. В данной ситуации стороны самостоятельно решают вопрос, заключив соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания. В этом случае нет необходимости подавать иски в суд, а сам процесс занимает время, необходимое только для организации аукционов.
Как известно, на практике это происходит путем передачи квартиры должником - клиентом на реализацию банку или, что, по мнению экспертов, более предпочтительно, путем самостоятельной продажи квартиры под контролем банка.
К сожалению, недавние поправки в действующее законодательство, в частности в Закон «Об ипотеке (залоге)», могут отрицательно сказаться на дальнейших планах банков по выдаче ипотечных кредитов. Дело в том, что если ранее кредитор и должник в случаях, разрешённых законом, могли заключить соглашение и решить вопрос обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, то включение в закон п. 4 ст.54.1 лишил их этого права, поскольку закон запретил внесудебный порядок обращения взыскания на жилое помещение, если оно принадлежит на праве собственности физическому лицу. Обращение взыскания в такой ситуации только в судебном порядке не позволит оперативно решать вопросы возмещения кредитору понесённых затрат и не будет способствовать росту привлекательности ипотечного кредитования.
В условиях кризиса идет сокращение производства и, как следствие, сокращаются рабочие места, все более актуальным становится создание переселенческого (т.н. маневренного) фонда.
Необходимо привлечь внимание представителей законодательной и исполнительной властей к проблеме создания маневренного фонда для отселения заемщиков, не выполняющих обязательств перед банками по погашению задолженностей. Маневренный фонд нужен, и даже если он не
будет востребован «по полной программе», его частичное использование позволит существенно снизить социальную напряженность. Люди будут знать о об этом фонде и о возможности в случае вынужденного дефолта переселения не на улицу, а в специально выделенный для этих целей жилой фонд.
Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье, так как пустующие помещения можно предоставлять в краткосрочную аренду.
С подобной инициативой выступил Банк России, заявив о необходимости создания специализированной организации с государственным участием, которая в случае дефолта заемщика могла бы выкупать жилье, находящееся в залоге у банков по ипотечным кредитам. Предполагается, что заемщики смогут проживать в этих квартирах или домах, перешедших уже на баланс госструктуры, внося плату за аренду.
При нынешнем недостаточном спросе на жилье избыток его предложения может вызвать дальнейший обвал цен, что негативно скажется на банковской сфере.
Дело в том, что практически каждый ипотечный кредит, выданный банком, обеспечен залогом недвижимости. При резком падении цен продажная цена жилья может не покрыть всех убытков кредитора, что отразится на его финансовой устойчивости и возможности дальнейшего кредитования населения.
Поэтому создание организации, способной в кризисный период выкупать жильё, на которое обращается взыскание, можно только приветствовать.
Таким образом, решаются сразу две проблемы: во-первых, обеспечивается возврат выданных банком кредитных средств и тем самым восстанавливается его ликвидность; во-вторых, идет формирование манёвренного фонда, в который отселяются бывшие должники по ипотечным кредитам.
Конечно, срок, на который предоставляется такое жильё, ограничен. Цель выделения такого жилья - предоставить заемщику время для восстановления своей платёжеспособности и решения жилищной проблемы. Граждане, получившие жилье в маневренном фонде, заключают договор найма на период продажи заложенной квартиры и завершения расчетов с банком. Когда сроки, указанные в договоре истекают, бывшие должники обязаны освободить занимаемое жилье.
Норма площади маневренного фонда, предоставляемого должникам, рассчитывается одинаково. Согласно ст. 106 ЖК РФ, помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Органы местного самоуправления вправе самостоятельно определять площадь предоставляемого жилья, исходя из возможностей региона и объемов жилищного фонда, но не ниже нормы, указанной в законе.
Необходимо иметь в виду, что при предоставлении жилой площади по договорам социального найма, в том числе из маневренного фонда, учитывается пол вселяемых, поскольку заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия, что также может отразиться на размере площади предоставляемого жилья.
Непосредственная обязанность по формированию
специализированного фонда, согласно ст.2 ЖК РФ, возлагается на органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Разумеется, найти оптимально верное решение данной проблемы довольно трудно, поскольку в период кризиса возникают проблемы по поиску и получению дохода, что не может не отражаться на финансовом положении заёмщиков и членов его семей.
В целях оказания помощи необходимо разрабатывать и принимать разные варианты и механизмы поддержки, поскольку их дефицит невыгоден ни кредиторам, ни заёмщикам, ни государству в целом.
Ряд других проблем ждут своего решения.
Во-первых, к сожалению, до настоящего времени нет никаких изменений в предоставлении кредитору права требовать от заёмщика страхования жизни и здоровья при получении ипотечного кредита. В результате банкам приходится выбирать: либо увеличивать процентную ставку по кредиту на 2-3 процентных пункта, либо вводить альтернативу, предлагая ипотечный продукт с более низкой процентной ставкой, но с обязательным страхованием.
В случае ипотеки страхование жизни и здоровья заемщика должно быть включено в пакет необходимых документов, и это требование не должно рассматриваться как нарушающее положения Закона «О защите прав потребителей». Более того, это требование повышает качество ипотечного портфеля и создает благоприятный климат для секьюритизации.
Во-вторых, изменения, внесённые в Закон «Об ипотеке (залоге)» в декабре 2008 года, вводят депозитарный учёт закладных. Дело теперь осталось за «малым»: спецдепозитарию необходимо разработать документацию и отработать вопрос хранения закладных и учёта на них прав в системе депозитарного учёта.
В-третьих, попытки внедрения эскроу-счётов (эскроу - депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения некоторого условия) делались неоднократно, однако до настоящего времени этот вопрос не решён. Хотя, законодательство об исполнительном производстве внесены поправки, запрещающие обращать взыскание на денежные средства в ипотечные ценные бумаги, предназначенные для получения инвесторами, до полного расчёта с ними, однако это не решает проблему. Дело в том, что это не исключает «перемешивания» денежных средств эмитента и поступающих платежей и не выводит эти платежи из конкурсной массы. Этот вопрос ждет своего решения, так как он имеет важное значение для развития рынка ипотечных ценных бумаг.
В-четвертых, в сфере налогообложения необходимо решить вопрос о вычетах физическим лицам, приобретающим жилое помещение с использованием кредитных средств. Раньше были льготы по налогообложению с целью создать благоприятные условия для запуска ипотеки. Прошли предусмотренные постановлениями сроки, рынок ипотечных бумаг пока не сформирован. Поэтому целесообразно оставить льготный режим, который может позитивно отразиться и на запуске механизма рефинансирования. Недавно введенное увеличение суммы налогового вычета до 2 млн. рублей все же явно недостаточно.
Необходимо изменить подход к системе налогообложения прибыли банков. В настоящее время налог уплачивается с начисляемой суммы независимо от времени её получения и размера. Учитывая кризисные явления, заёмщики всё чаще допускают просрочки платежей, а банки вынуждены уплачивать налог с неполученной суммы.
Кроме того, варианты реструктуризации долга не позволяют вводить такие механизмы, как льготные платежи, при которых уплачивается только часть суммы, а остальная накапливается для уплаты в будущем. В этом случае банк вынужден уплачивать налог с суммы, которую реально не получал. Следовательно, необходимо изменить подход к налогообложению в этой части и предоставить возможность уплачивать его с фактически полученной суммы.
Реализация всех вышеперечисленных мер способствовало бы оживлению ипотечного рынка.
Реализация Приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», предусматривающего интенсивное развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования в сочетании с активизацией инвестиционно-строительной деятельности, вступила в новую фазу.
Необходимо решить проблемы, стоящие перед органами власти и участниками рынков жилья и ипотеки, которые требуют разработки новых подходов, более полно учитывающих потребности и возможности всех категорий граждан, независимо от их доходов, а также динамично меняющуюся ситуацию в этом секторе экономики, на которую повлияли в том числе и кризисные явления на международных финансовых рынках.
Аналитический индекс состояния российского ипотечного рынка «Кредитмарт Индекс. Ипотека», включающий данные по 25 ведущим ипотечным банкам, в августе несколько снизился. Среднерыночная ставка в рублях по ипотечным продуктам в августе упала на 0,03 процентных пункта и составила 20,29%. А среднерыночная ставка в долларах снизилась на 0,4 п.п., до 15,75%. Однако по сравнению с началом года ипотечные ставки по-прежнему на высоте: по сравнению с январем рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 2,07 п.п., а по долларовым - 1,26 п.п.
Эксперты связывают снижение ставок по ипотечным кредитам больше с желанием банкиров напомнить рынку о себе. Экономических же факторов,
которые бы способствовали заметному снижению ставок по ипотеке, в этом году ждать не стоит.
Спрос со стороны потенциальных заемщиков также нельзя назвать большим. Единственное, что может реально поддержать ипотеку, -политическая воля, согласно которой госбанки будут снижать ставки.
В летний период о снижении ставок по различным ипотечным программам объявили порядка семи банков. С 1 июля Газпромбанк снизил ставки по всем ипотечным кредитам на 0,5-1%. ЮниКредит Банк в июле также объявил о снижении процентных ставок по ипотечным программам с плавающей ставкой на 0,7-1% по некоторым кредитным программам. ОТП-банк в июле несколько смягчил условия по ипотеке, увеличив максимальную сумму кредита и срок кредитования и уменьшив первоначальный взнос.
В августе же снизить процентные ставки на 2-5 п.п., до 16-21%, решился Московский кредитный банк, но лишь по рублевым программам кредитования под залог приобретаемой квартиры. Абсолют-банк также подошел к снижению ставок весьма избирательно: дешевле стали лишь займы по программе кредитования на приобретение недвижимости, находящейся в залоге банка, - ставки уменьшились с 19,5-20,5% до 17,518,5%.
Ниже остальных упасть процентной ставке по ипотеке позволил "ДельтаКредит": банк снизил ставки по долларовой ипотеке на 1,75%, теперь они составляют от 7,75% до 9,75%.
Однако, по мнению экспертов, снижение ставок в некоторых банках пока не говорит о тенденции к удешевлению ипотеки. Если некоторые рынки и объявили о снижении ставок, то сделали это ради пиара и продвижения своего бренда. Но налицо нежелание большинства банков выдавать ипотеку.
По данным ЦБ, объем ипотечного кредитования в 2009г. сократился по сравнению с первым полугодием 2008 года в шесть раз - до 55 млрд руб. Пока не снизилась стоимость фондирования и не улучшились механизмы рефинансирования ипотечных кредитов, вряд ли можно будет говорить о значительном снижении ставок.
_Литература_
1. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования //Деньги и кредит. - № 6. - 2004.
2. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования. - М.: Банковское дело. - №3. - 2008.
3. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. - № 3. - 2007.
