CC BY
187
люди. Но какова их профессиональная подготовка? Может быть, в случае избрания человека в состав депутатского корпуса, следует законодательно определить его доподготовку по вопросам управления? То есть, ликвидировать управленческую неграмотность.
Итак, вышеотмеченное позволяет указать на то, что и первое и второе и третье являют собой разные стороны функционирования (взаимодей-
ствия) субъектов с разными экономическими интересами, функциями, полномочиями и ответственностью. И здесь вполне обоснованно можно вести речь о профессии менеджера, определяемой и предметом, и характером труда, и отношениями собственности, и функциями.
Но при этом не будем забывать о книге К. Клока и Дж. Голдсмитта «Конец менеджмента» (СПб : Питер, 2004).
УДК 338.001.36
Воронович С. О.
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
В статье представлен практический подход к анализу развития жилищного рынка России, как отдельного звена экономики, так и в сравнении с другими странами; определены динамика и скорость основных индексов, а также представлены сценарии дальнейшего развития этого рынка.
Ключевые слова: рынок жилой недвижимости, условия жилья, жилая площадь, жилищное строительство, коэффициент доступности жилья, жилищный фонд.
По данным социологических опросов, улучшение жилищных условий относится большинством россиян к числу приоритетных жизненных проблем. В суровых российских условиях жилище необходимо для физического выживания человека. Поэтому, потребность в приобретении и улучшении своего дома, квартиры или комнаты является определяющим фактором человеческой мотивации даже тогда, когда ещё не до конца удовлетворены низшие физиологические потребности индивидуума (пища, одежда, и т. п.).
Дело в том, что жилищные условия непосредственно оказывают влияние не только на степень удовлетворения потребностей низшего порядка. Уровень жилищной обеспеченности находится в тесной корреляции и с удовлетворением человеческими потребностями в безопасности. К этой категории потребностей относятся потребности в защищённости, стабильности, защите; отсутствия страха, тревоги и ощущения хаоса. В соответствии с концепцией иерархии потребностей известного западного социолога А. Маслоу1 (рис. 1), пока потребность индивидуума в безопасности не будет полностью удовлетворена, именно она будет определяющим фактором в его поведении.
Кроме того, помимо физиологических низших потребностей и потребностей в безопасности, жилищные условия оказывают существенное влияние и на удовлетворенность современного человека в самоактуализации. Под самоактуализацией через изменение своих жилищных условий следует понимать не только строительство роскошных особняков, но желание простого россиянина при возможности переехать в более престижный район, купить, пусть и не самую дорогую, квартиру в столице или областном центре, а самое главное - улучшить условия жизни, не меняя места проживания.
Реализация задачи построения в России инновационной экономики, провозглашённой правительством, требует хотя бы минимальной инфраструктурной обеспеченности. Чтобы эффективно работать, люди должны иметь нормальное жильё, в противном случае они, так или иначе, вынуждены думать о примитивном выживании, а не о внедрении инноваций.
Данные, представленные в таблице 1, позволяют говорить о более чем 2-х кратном отставании России от развитых стран по уровню жилищной обеспеченности.
Рис. 1. Пирамида потребностей А. Маслоу
Обеспеченность населения жильем по странам мира
Таблица 1
Страна Жилищная обе спеченнос ть, кв./чел. Отношение к лидеру, % Норвегия=100% Год оценки Период отставания России, годы
0,3 кв.м./чел. 1 кв.м./чел.
Норвегия 74,0 100,00 2006 177 53
США 65,0 87,84 2006 147 44
Дания 50,6 68,38 2003 99 30
Швеция 44,4 60,00 2003 78 24
Великобритания 44,0 59,46 2001 77 23
Швейцария 44,0 59,46 2000 77 23
Нидерланды 41,0 55,41 2000 67 20
Г ермания 40,1 54,19 2002 64 19
Австрия 38,3 51,76 2003 58 17
Франция 37,5 50,68 2002 55 17
Финляндия 36,3 49,05 2002 51 15
Ирландия 35,0 47,30 2002 47 14
Словения 29,5 39,86 2002 29 9
Чехия 28,7 38,78 2001 26 8
Венгрия 28,0 37,84 2001 24 7
Эстония 27,7 37,43 2003 23 7
Словакия 26,0 35,14 2001 17 5
Латвия 23,9 32,30 2003 10 3
Литва 23,0 31,08 2003 7 2
Польша 22,2 30,00 2002 4 1
Россия 20,9 28,24 2005 - -
Так, если на одного жителя в Норвегии и США в среднем приходится 74 и 65 кв. метра жилья соответственно, то в нашей стране этот показатель равен всего лишь 20,9 кв. метра.2 Отметим, что по социальным стандартам, разработанным ООН, на одного жителя планеты должно приходится не менее 30 кв. метров жилой площади. Об отставании России говорит и сравнение в обеспеченности жильём населения Москвы с другими европейскими столицами (рис. 2).
Так, на одного москвича в среднем приходится на треть меньше жилой площади, чем на жителя Праги и в два раза, чем на жителя Берлина. Рассчитанные показатели обеспеченности жильём в России подтверждаются международной статистикой. По данным аналитического центра Realty Monitor, если в среднем на одного человека в России приходится 18 кв. метров жилой недвижимости, то в США эта цифра равна 70 кв. метров, в Великобритании -62 кв.м., Германии - 50 кв.м., Китае - 27 кв.м. (Шанхае - 34 кв. метра) соответственно.
На первый взгляд кажется, что уже в ближайшем будущем Россия сможет преодолеть этот разрыв в обеспеченности жильем с развитыми странами. Визуальные наблюдения создают впечатление, что вся страна строится и ремонтируется. Жилищное строительство представляется постороннему наблюдателю динамично развивающейся отраслью национальной экономики.
Чтобы подтвердить или опровергнуть это наблюдение, необходимо проанализировать положение дел с вводом нового и ремонтом старого жилья, рассмотреть вопрос о доступности жилья для основной массы населения, уровень и динамику цен на жилые помещения, и другие показатели, характеризующие действительное положение дел в жилищном секторе.
Используя данные рисунка 3, легко подсчитать, что за период 2005-2009 гг. в России в среднем ежегодно вводилось в строй 79 млн.кв. метров жилой площади, что примерно соответствует 0,55 кв. метра на одного жителя.
Вместе с тем, для пополнения фонда жилой недвижимости, выбывающего в результате износа, а так же для улучшения жилищных условий на перспективу до уровня международных стандартов, необходимо строить не менее 1 кв. метров на человека в год (примечательно, что для Китая с его населением в 1,34 млрд. человек эта цифра -реалии сегодняшнего дня).
Более того, рассматривая достижения последних лет, необходимо учитывать элемент искусственного завышения объемов сданного в эксплуатацию жилья. Дело в том, что введенное по бумагам госкомиссии новое жилье еще не означает его фактическую пригодность для проживания. По техническим причинам заселение ряда сданных домов зачастую происходит только 2-3 года спустя после их приемки.
Источник: разработано автором с использованием данных ресурса .http://www.realtym.ru Рис. 2. Средняя обеспеченность населения жильем, кв.м. на человека, по ряду городов
Ввод жилых домов
млн. кв. метров
61,2 &4у-1 — ^ 59,9
50,6 "" 4
41
30,3 26,3 27,4 28,5
16,1 17,5 20 ■
12,Ь д. —
2000 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Ввод в действие индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств
Ввод в действие жилых домов
Рис. 3. Ввод жилых домов в России в 2000-2009 гг.
В условиях рыночной экономики, когда основная масса жилья не предоставляется государством, а приобретается или строится населением самостоятельно за счёт его собственных средств, очень важно, чтобы жильё было доступным для большинства граждан.
Основным показателем, характеризующим доступность жилья, является коэффициент доступности (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3-х человек).
Программой «Жилище», принятой Правительством России в 2002 году, предусматривалось постепенное снижение коэффициента доступности (с 3,9 в 2004 г. до 3,1 в 2009 г.) В действительности, до 2007 г. включительно наблюдалась обратная тенденция. И лишь в 2008 году произошло уменьшение фактического коэффициента доступности по сравнению с предыдущим годом.
Вместе с тем, самый низкий за последние 10 лет коэффициент доступности жилья - 4,2 зафиксированный в 2009 году, ещё весьма далёк от запланированного показателя.
Важным фактором, влияющим на уровень доступности жилья, является рост цен на жильё. За период с 2005 по 2008 гг. цены на первичном и вторичном рынке выросли более чем в два раза. Средние цены за 1 кв. метр жилья в Российской
Федерации на конец IV квартала 2009г. (см. рис. 4), составили на первичном рынке жилья 47,7 тыс. рублей, на вторичном - 52,9 тыс. рублей. По сравнению с концом предыдущего года цены на жилье на первичном рынке снизились на 7,6% , на вторичном - на 11,0%. Такое снижение объясняется кризисом и вряд ли примет форму устойчивой тенденции.
В последние годы наряду с ростом цен на жилье имеет место и рост среднего размера квартиры во вновь построенном жилье (в 1995 г. средний размер квартиры составлял 68,2 кв. метра, в 2000 г. - 81,1 кв. метра, в 2008 г. - 83,4 кв. метра, в 2009 г. средний размер квартиры в построенном жилье составил 85,3 кв.метра). С одной стороны, это свидетельствует о росте комфортности вновь вводимого жилья, а с другой - о снижении его доступности по причине роста площади квартиры при одновременном росте цены 1 кв. метра.
Из рисунка 5 видно, что на начало 2010 года около 3 млн. семей были остро озабочены вопросом обеспеченности жильем. Из них лишь 150 тыс. семей решили свой «квартирный вопрос» несмотря на действующую с 2002 года Федеральную целевую программу «Жилище».
Объём жилой недвижимости России ориентировочно составляет порядка 2,8 млрд.кв. метров. Примерно половина жилья была построена до 1970 года3.
Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья
тыс. руб./ кв.м, общей площади {на конец периода)
2005 год 2006 год 2007 год 2008 год 2009 год
■ Первичный рынок в Вторичный рынок
Рис. 4. Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья.
Число семей, состоящих на учете и получивших жилые помещения
количество семей, тысяч
О -I-------1------1-------1-------1-------1------1-------1-------1------1-------1- о
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
года
♦ Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ось V)
■ Число семей, получившие жилые помещения и улучшившие жилищные условия (ось Z)
Рис. 5. Число семей, состоящих на учёте и получивших жилые помещения
за 2005-2009 гг.
По итогам 10-летнего развития (1995-2005 гг.) объем ветхого и аварийного жилья увеличился в 2,5 раза, а его доля в совокупном жилищном фонде страны возросла с 1,4% до 3,1%. С увеличением доли ветхого и аварийного жилищного фонда возрастает и его величина на душу населения. Таким образом, весьма скромный количественный рост жилищной обеспеченности в России сопровождается повышением среднего физического износа жилищного фонда.
Снижение объемов аварийного и ветхого жилья осуществляется по двум направлениям: капитальный ремонт ветхого жилья и строительство нового жилья. Опираясь на данные графиков, рассмотрим кратко, насколько уровень жилищного строительства компенсирует потенциально выбывающий из эксплуатации жилищный фонд.
Несмотря на увеличившееся финансирование капитального ремонта жилищного фонда и растущие объемы ремонтируемых площадей, объемы ветхого и аварийного жилищного фонда по-прежнему превышают их более чем в два раза (рис. 6).
Так, например, на конец 2009 года объемы ветхого и аварийного жилищного фонда составили порядка 100 млн. кв.м., а объем площадей
прошедших капитальный ремонт составил лишь 43 млн. кв.м. Расчеты показывают, что по сравнению с 1995 г. в 2003 г. объем отремонтированных жилых домов в абсолютном выражении снизился в 2,5 раза, а объем ввода нового жилья сократился на 11,2 %. Если в 1995 г. объем строительства нового жилья полностью покрывал потенциально выбывающий из эксплуатации жилищный фонд, то через 5 лет эта доля сократилась в 2 раза и в 2003 году составила 40 % (табл. 2).
Данный факт и привел более чем к 2-кратному увеличению ветхого и аварийного жилья. Таким образом, темпы капитального ремонта жилых домов и объемы жилищного строительства в России не позволяют к настоящему моменту справиться с ростом объемов ветхого и аварийного жилья: средний возраст жилья и его физический износ растут. Это означает, что в России помимо нехватки жилья наблюдается еще и постепенное падение его качества.
По официальным данным, общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн. кв.м., что на сегодняшний день соответствует жилищной обеспеченности 31-32 кв.м. на душу населения. Чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд страны надо увеличить почти на 50 %.
Рис. 6. Ветхий и аварийный жилищный фонд России
Строительство жилых домов в 2010 году
Введено, тыс.м2 общей площади В сравнении с 2009г., %
Российская Федерация 58114,1 97,0
Владимирская область 480,8 106,6
Ивановская область 190,7 102,3
Калужская область 507,5 111,1
Костромская область 150,5 83,4
Московская область 7733,2 91,5
Ярославская область 290,5 77,2
г. Москва 1771,0 65,5
г. Санкт-Петербург 2656,5 102,0
Имея в виду уровень жилищной обеспеченностью в других странах, зададимся таким вопросом, при каких объемах жилищного строительства и в какой срок Россия сможет нарастить свой жилищный фонд, когда на одного гражданина приходилось бы 40 кв.м., как в Германии, или 65 кв.м., как в США?
Приняв численность населения России за константу, получаем, что при существующем масштабе жилищного строительства (0,3 кв.м./чел.) догнать Германию удастся только через 64 года при условии, что жилищная обеспеченность немцев не изменится. Если же Россия выйдет на европейский стандарт строительной активности (1 кв.м./чел. в год), то для достижения показателя в 40 кв.м./чел. ей потребуется 19 лет. Отставание России по уровню жилищной обеспеченности от США при текущей строительной активности оценивается 147-летним периодом. Если же каждый год упорно возводить по 1 кв.м. нового жилья на человека, то этот срок составит 44 года.
Таким образом, по уровню жилищной обеспеченности и доступности жилья современная Россия значительно отстаёт от развитых стран мира. На современном этапе, когда руководством страны провозглашён курс на модернизацию экономики, нерешённый жилищный вопрос становится «проблемой N° 1».
От того насколько эффективно будет решаться эта задача, зависит не только успешная реализация отдельных инновационных проектов, но и реалии планов правительства Российской Федерации по модернизации экономики страны в целом. От перспектив развития жилищного комплекса самым тесным образом зависит решение демографической проблемы, проблемы «утечки мозгов», устранение диспропорций территориально-экономического развития, укрепление
обороноспособности и других важных народнохозяйственных задач.
Такое положение повышает требования по ликвидации отставания России от развитых стран в сфере обеспеченности жильем и предполагает более напряженные программы строительства.
Анализ результатов достигнутых Россией в сфере жилищного строительства за последнее десятилетие, позволяет говорить о том, что решение этой проблемы силами только рыночного механизма, частной инициативы весьма проблематично. Низкую эффективность в решении жилищного вопроса показывают пока и государственные программы. На сегодняшний день лишь один россиянин из десяти в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.
Перспективы решения задачи обеспеченности населения России жильём находятся в тесной зависимости от целого комплекса народно- хозяйственных и социальных проблем. Прежде всего, это борьба с бедностью, социальным неравенством, неэффективным использованием государственных средств, утечкой капиталов, преступностью и коррупцией.
Сегодня необходимо кардинальное изменение государственного подхода к решению «проблемы № 1», её увязка с другими приоритетами социального развития на основе широкого использования механизмов государственного регулирования, кредитно-финансовой и налоговой политики, экономического планирования и прогнозирования.
По мнению руководителя информационно-аналитеского портала «ГдеЭтотДом.РУ» Александра Пыпина: «.. .необходимо стимулировать региональные власти, дабы те делали все возможное для создания привлекательных условий для застройщиков, а именно предлагали готовые - с инженерной и социальной инфраструктурой -
площадки под строительство жилья эконом-класса. Таким образом, по оценкам экспертов, можно добиться снижения цены квадратного метра на 37 тысяч рублей. «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 год предполагает развитие строительства жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного, а также финансирование затрат на комплексную подготовку и развитие инфраструктуры под жилищное строительство в размере 42 млрд. рублей со стороны федерального и местных бюджетов, что должно благоприятно повлиять на себестоимость возведение малоэтажного жилья и объемы его ввода в строй»4.
Примечания
1 Маслоу А. Мотивация и личность. - М., 1954.
2 Housing Statistics in the European Union 2004. National Board of Housing, Building and Planning, Sweden; Ministry for Regional Development of the Czech Republic. - URL: www.iut.nu.
3 Информационный портал «Русская недвижимость». - URL: www.russianrealty.ru
4 Федеральное информационное агентство Regnum. - URL: http://www.regnum.ru/
Библиографический список
1. Кудашов Е. А. и др. Программа жилищного строительства: доходы населения и социальные результаты // Сб. тр. МИЭС. - М., 2007. - Вып. 3.
2. Терентьев А. Р. Рынок жилья: состояние и социальные следствия / А. Р. Терентьев, А. А. Душкин // Сб. тр. МИЭС. - М., 2007. - Вып. 3.
3. Демоскоп Weekly: Электронная версия бюллетеня “Население и общество” / Институт демографии ГУ-ВШЭ. 2008. - URL: http:// www.demoscope.ru.
4. Косарева Н. Об оценке доступности жилья в России / Н. Косарева, А. Туманов // Вопросы экономики. - 2007. - № 7.
5. Белкин В. Д. «Прогноз 2020» нуждается в существенной доработке / В. Д. Белкин, В. П. Стороженко // Экономическая наука современной России. -2008. - № 3. - С. 23-37.
6. Шевяков А. Ю. Неравенство и формирование новой социальной политики государства // Вестник Российской академии наук. - 2008. - Т. 78. -№ 4. - С. 304.
7. Вишневский А. Г. Население России в первой половине нового века / А. Г. Вишневский, Е. М. Андреев // Вопросы экономики. - 2001. - № 1. - С. 27-44.
8. Институт экономики РАН. 2008. - URL: www. inecon.ru.
9. Официальный Интернет-сайт Федеральной службы государственной статистики. - URL: www.gks.ru
10. Housing Statistics in the European Union 2004. National Board of Housing, Building and Planning, Sweden; Ministry for Regional Development of the Czech Republic.- официальный Интернет-сайт Международного союза квартиросъемщиков (International Union of Tenants). - URL: www.iut.nu
11. Официальный Интернет-сайт Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политик. - URL: www.rost.ru
УДК 331
Гибало Н. П.
ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ТВОРЧЕСКАЯ МОТИВАЦИЯ В СИСТЕМЕ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ
ТРУДОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
В статье предложено авторское видение институционализации трудовых отношений.
Ключевые слова: институты, проектирование, творчество, мотивация, труд, прогнозирование, система, отношения.
Проблемы проектирования и (или) управления трудовыми отношениями в контексте реализации институциональных норм внутри экономической организации являются относительно новыми в экономической науке. Раскрытие вопросов проектирования имеет актуальное теорети-
ческое и прагматическое значение в условиях интенсификации информационно-экономических процессов в отдельных фирмах. Существенные преобразования макроэкономики, направляемые на становление и развитие рыночных механизмов России, требуют радикального пере-
