Методика обоснования объема социально-жилищного инвестирования Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 66.011

МЕТОДИКА ОБОСНОВАНИЯ ОБЪЕМА СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Г.М.Б©регова1, А.И.Лебер2, В.Л.Рупосов3

Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Приводятся результаты исследования возможностей регионального жилищного рынка для улучшения жилищных условий средне- и низкодоходных слоев населения. Представлена методика обоснования необходимого объема социально-жилищного инвестирования. Ил.4. Табл.7. Библиогр.4 назв.

Ключевые слова', социальное инвестирование; жилищные инвестиции; региональные рынки жилья; анализ первичного рынка жилья; анализ вторичного рынка жилья,

THE PROCEDURE ТО SUBSTANTIATE THE VOLUME OF SOCIAL-HOUSING INVESTMENT G.M.Beregova, A,I, Leber, V.L, Ruposov Irkutsk State Technical University 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074

The authors present the study results of possibilities of a regional housing market to improve living conditions of population with average and low incomes. They introduce a procedure to substantiate the necessary volume of social-housing investment. 4 figures. 7 tables. 4 sources.

Key words: social investment; housing investments; regional markets of housing; the analysis of the market of primary of housing; the analysis of the market of secondary housing,

Жилищная сфера является одним из важнейших социальных факторов развития общества и служит индикатором социального состояния государства, Это подтверждается введением и реализацией на всех уровнях государственных целевых программ и приоритетных национальных проектов. Но, несмотря на прилагаемые государством усилия, можно констатировать наличие значительного слоя населения, не подпадающего под условия существующих программ

и о ю же время нуждснллце! иом и улучшении лчилищ-

НОЙ ситуации.

Очевидно, что все существующие способы решения жилищной проблемы в регионе распространяются на строго ограниченный законом круг лиц, который год от года масштабно сужается (табл.1). Остается без внимания та часть населения, которая, с одной сторо-

ны, имеет относительно стабильные доходы и, с другой стороны, не имеет достаточно средств для самостоятельного приобретения или расширения жилья,

Реальным выходом из сложившейся ситуации может Стать внедрение эффективного механизма социально - жилищного инвестирования, который расширяет спектр материальных возможностей населения по решению жилищной проблемы,

Для выявления потенциальных возможностей за-

пуькса данною мелсзнкимс! в раОою был приведен ана-

лиз состояния жилищного фонда и рынка недвижимости Иркутской области.

Современное состояние жилищного фонда региона характеризуется неблагоприятными тенденциями, отчасти связанными с мировым финансовым кризисом: ввод нового жилья в регионе в 2008г, составил

Таблица 1

Улучшение жилищных условий населения Иркутской области на льготных условиях__

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Число семей, состоявших на учете для получения жилья, на конец года, тыс. 100,8 97,9 83,8 83,8 75,6 52,9 38,7 42,5

В % от общего числа семей 11 11 9 9 8 6 4 5

Из числа очередников получили жилье за год, тыс. семей 2,2 2,1 1,9 1,6 1,4 1,5 1,5 2,2

В % от числа состоявших на учете 2 2 2 2 2 2 3 6

1Берегова Галина Михайловна, зав кафедрой экономики и менеджмента, кандидат экономических наук, профессор, тел.:(3052)И0-50-96, e-mail: beregova@istu.edu

Beregova Galina Mihailovna, the Head of the Chair of Economics and Management, a candidate of economical sciences, a professor, Tel.: (3952)40-50-96, e-mail: bere.qova@istu.edu

гЛебер Анастасия Иосифовна, старший преподаватель кафедры экономики и менеджмента, тел.40-50-96, leberai@mail.ru Leber Anastasia losifovna, a senior lecturer of the Chair of Economics and Management, Tel.: 40-50-96, leberai@mail.ru 3Рупосов Виталий Леонидович, доцент кафедры экономики и менеджмента, кандидат геолого-минералогических наук, теп,(3952)40-50-96, e-mail vitalitv@mail.ru

Ruposov Vitally Leonidovich, an associate professor of the Chair of Economics and Management, a candidate of geological and mineralogical sciences, те!.: (3952)40-50-96, e-mail vitality@mail.ru.

только 83% от соответствующего показателя предыдущего года. Причем ввод жилья за счет средств различных бюджетов также динамично сокращается. По данным статистику к концу 2008г. к ветхому и аварийному жилью (с износом более 65%) отнесено 3,6 млн, кв.м. или 7,1% жилищного фонда региона (табл. 2).

Важнейшим показателем, по которому можно судить о потребности населения в жилье, является уровень обеспеченности жильем населения региона, Средняя обеспеченность жильем составляет 20,1 кв.м. в расчете на одного жителя области (в 1990г -15,3). Несмотря на значительный прирост стоимости квадратных метров жилья за рассматриваемый период (кроме последних 3-х месяцев) (табл, 3), по показателю обеспеченности жильем Иркутская область пока занимает 64 место в РФ.

Основываясь на анализе жилищной среды региона, можно утверждать, что за последнее десятилетие существенно изменилась структура собственников жилищного фонда в регионе (табл, 4) Увеличилась доля жилья, находящегося в частной собственности граждан. Государственная и муниципальная формы собственности занимают все меньшую долю на рынке жилья, и этот процесс продолжается.

По данным Росрегистрации, в 2008г, имели место 11597 случаев смены собственника жилых помещений на основании договоров купли-продажи, из которых основная масса приходилась на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Эта

динамика процесса смены собственника задает ориентировочные масштабы рынка жилой недвижимости.

В течение 2008г. наблюдалось замедление темпов роста цен, что объясняется классической экономической закономерностью рыночного регулирования цен: ввод большего количества жилья и увеличение предложения стабилизировали рынок. Конец года обозначил значительное снижение стоимостей как на первичном, так и на вторичном рынках,

Производители жилья, инвестиционно - строительные компании, девелоперы в ближайшее время могут сократить объемы строительства из-за растущих трудностей с привлечением инвестиций, Существующий дефицит ликвидности большинства кредитных институтов существенно осложняет ситуацию. Тем более актуальным становится вопрос реализации механизма социально - жилищного инвестирования не только в целях повышения доступности жилья для низкодоходного населения, но и в целях поддержания устойчивого положения и развития строительной отрасли,

Целью проводимого исследования являлась раз= работка методики, позволяющей оценить эффект улучшения жилищных условий от вложения в новостройки при условии наличия вторичного жилья. В результате была разработана модель, представленная на рис. 1.

Результатом исследования можно считать доказательство того, что вторичное жилье является капи-

Состояние жилищного фонда Иркутской области (на конец аода

2000 2003 2004 2005 2006 2007

>Khj 1иш,мый фонд вое г о 49400 49000 49400 49740 00017 00470

Из него: Ветхий и аварийный 1520,1 2606 2395,8 3290,7 3415,7 3598,6

В том числе:

-ветхий 1308, 2303,4 2649,7 2930,8 2785,5 2904,7

- аварийный 211,3 302,6 286,1 359,9 630,2 693,9

Удельный вес ветхого и аварийного фонда в общей площади жилищного фонда, % 3,1 5,3 5,9 6,6 6,8 7,1

тыс, м2 общей площади)

Таблица 2

Таблица 3

Динамика средних цен на вторичном рынке жилья Иркутской области

(4 квартал в % к соответствующему периоду предыдущего вода)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Жилые помещения всего: Из них: 119,7 156,2 121,9 111,0 119,9 118,2 153,0 151,7

Низкого качества - 100,0 126,4 121,4 113,1 140,8 164,6 142,1

Типовые 124,4 174,8 118,9 109,3 123,2 118,7 151,7 153,1

Улучшенной планировки 119,3 140,1 134,1 114,2 113,8 112,7 151,3 150,1

Элитные 64,7 198,5 101,9 111,4 102,5 106,3 171,7 154,1

Таблица 4

Структура жилищного фонда Иркутской области по формам собственности

1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Жилищный фонд всего в % 100 100 100 100 100 100 100 100 100

В т.ч.: частный 40,8 55,2 57,5 60,5 63,1 65,5 71,4 73 75,2

Государственный 13,9 5,1 3,6 3,4 3,3 2,9 2,6 2,3 2,0

Муниципальный 38,1 37,0 36,6 34,0 31,9 30,2 26,0 24,4 22,5

Коллективный и общественный 7,2 2,7 2,3 2,1 V 1,4 - 0,3 0,3

Рис. 1. Методика социально-жилищного инвестирования

талом, который может работать на улучшение жилищных условий низкодоходных слоев населения при реализации механизма социально-жилищного инвестирования

Детальное рассмотрение спектра рыночных цен и определение некоторых констант в объективных закономерностях и их распределении позволяют в количественном виде определить их структуру и построить соответствующую модель, Эта модель позволяет путем расчета определять долю жилья, которая предлагается на рынке, но по ценам, отличающимся от средней величины, т.е. выше или ниже номинального текущего ориентира рынка - ценового тренда, Выявленная закономерность распределения рыночных цен позволяет сделать новые выводы о направлениях изменений жилищных условий для социальных слоев с низкими доходами, которые, на первый взгляд, не могут себе этого позволить, Данная мето-

дика позволяет выполнить важные количественные оценки этого процесса,

Вначале было доказано, что полученные распре-лепения стоимостей кя метра и ппощали тотяетсг-вуют нормальному закону распределения по категориям рынков, Установленное соответствие между фактическим и модельными распределениями дало возможность экспериментально определить ширину спектров этих распределений - стандартное отклонение и количественные значения наиболее вероятных цен на первичных и вторичных рынках. Полученные результаты по удельным ценам, соответствующим максимуму распределения в рыночном предложении на первичном и вторичном рынках, значения коэффициентов вариации, а также соотношения удельных цен между вторичным и первичным рынками приведены в табл. 5.

Таблица 5

Основные параметры рынков жилья в январе 2009г._

Параметры рынков жилья Первичный рынок Вторичный рынок

1- комнатные квартиры 2-х комнатные квартиры 3-х комнатные квартиры

1. Значение удельной цены 1м'', соответствующее максимуму плотности вероятности, тыс,рублей 44,1 63,9 60,3 59,7

2. Коэффициент вариации 0,169 0,198 0,187 0,223

3, Отношение удельных цен между вторичным и первичным рынками 1,448 1,368 1,353

Рис.2. Общая модель зависимости площади жилья от стоимости (ось х- стоимость жилья, ось у- площадь жилья)

Полученные коэффициенты вариации позволяют сделать вывод о наличии низкого разброса (меньше 25%, или 0,25), что также характерно для нормального закона распределения.

Для нахождения уровня связи между площадью и стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках, а также для доказательства существования отдельных зависимостей между указанными парамет= рами был проведен регрессионный (корреляционный) анализ, Полученные в результате анализа показатели свидетельствуют о наличии высокой связи и закономерности между исследуемыми параметрами (рис. 2).

Кроме того, можно наблюдать, что теснота связи между различными группами (первичного и вторичного рынка) выше, чем оооощенныи показатель, поэтому был применен метод стратификации, т.е. разделения данных на группы. Разделение вторичного жилья по количеству комнат не производился, т.к. данный рынок

сохраняет тенденцию при всех вариантах. Полученные коэффициенты корреляции, а также коэффициенты детерминации свидетельствуют о более тесной связи в рамках разделения рынков. Соответственно для получения более достоверных результатов дальнейшее исследование целесообразно проводить, разделяя рынки недвижимости на первичный и вторичный (рис.3).

Далее были рассчитаны уравнения регрессии для каждого рынка (рис.3). Кроме полученных зависимостей, также определилась разница углов наклона линий регрессии (корреляции), которая свидетельствует о наличии различных тенденций увеличения показателей на первичном и вторичном рынках, т.е. при увеличении площади стоимость первичного жилья растет медленнее, чем стоимость вторичного.

180

>

160 140 120 100 80 60 40 20 О

у = 0,0202х +6,0207

= 0,8768 ■

\ ■ Новостройки д_ ш

■ ■ ■

■ ■ - Л^я и 4 У Вторичный ры-

■ ■ ^ А ■ — ■ Ш + 'нок \

\ у= 0,0157х+1,2062

>♦> ♦ ■ » Рр = 0,0433

* 1111 I I

1000

2000

3000

4000

5000

6000 7000 8000

Рис. 3. Модели зависимости стоимости жилья от площади для первичного и вторичного рынка. Ось У -площадь, м2; ось X - стоимость квартиры, тыс. руб.

1

0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 О

Накопленная

частота предложений

по цене

Цена м'' на пер-—вичном рынке, т.р.—

24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66

70 72 74

Рис.4. Диапазон предложения на рынке первичного жилья

Основываясь на полученных результатах, была выявлена формула, с помощью которой можно рассчитать площадь приобретаемого первичного жилья без дополнительных вложений денежных средств, при условии наличия определенной площади вторичного жилья (табл. 6). Полученный показатель надежности коэффициента корреляции в размере 132 подтверждает очень высокую надежность данной модели (норматив 3). Проиллюстрировать действие данной модели можно на примере стандартной двухкомнатной квартиры с площадью 42 м2 на вторичном рынке, На первичном рынке владелец вторичного жилья может претендовать на квартиру с площадью в 58,85 м'\ После анализа размера площадей предлагаемого на рынках жилья были выявлены усредненные показатели (табл, 7),

Проецируя полученные данные на рассчитанную модель перевода площадей, можно утверждать, что наличие вторичного жилья позволяет увеличить площадь однокомнатной квартиры на вторичном рынке на однокомнатную квартиру на первичном рынке. При варианте расширения + 1 комната требуются дополнительные вложения, исходя из среднего размера прироста в площади 21,3 м2. Принимая во внимание максимально возможную стоимость первичного жилья,

находящегося в диапазоне от 24 до 37,5 тыс. рублей за м2 (то есть ниже средней сложившейся на рынке цены в размере 44,1 тыс. рублей за м2 на 15%), проведенные расчеты показали, что доля предложения на рынке такого первичного жилья составляет около 18% (рис 4).

Рассчитанная величина денежных доплат может быть предоставлена домохозяйству в форме ипотечного кредита. Анализируя условия ипотечного кредитования, сложившиеся в кредитных институтах региона, можно сделать вывод о средних размерах процентной ставки, под которую может быть предоставлен кредит, а также о сроке кредитования. Кроме того, необходимо принять во внимание размер среднедушевого дохода населения Иркутской области и размер прожиточного минимума.

Учитывая низкую доходность рассматриваемой категории населения, необходимо реализовать механизм социально - жилищного инвестирования посредством выделения социальных ипотечных кредитов, например, используя субсидирование процентной ставки со стороны региональных и муниципальных властей.

В результате проведенного исследования можно сделать вывод о возможности реализации механизма

Таблица 6

Зависимость стоимости (х1) [тыс. руб.] от площади (у1) [м2] вторичного рынка Зависимость площади (у) [м^ от стоимости (х) [тыс. руб.] первичного рынка Зависимость площади (у) первичного рынка [м2] от площади (у') вторичного рынка [м2]

х = 60,071 у' + 92,342 у = 0,0202х + 6,0207 у =1,2134342у'+7,8860084

Усредненные показатели размера площадей жилья, предлагаемого на рынках региона

Таблица 7

1-комнатная

Вторичный рынок

2-х комнатная

3-х комнатная

Средняя площадь жилья, мх

34

44,8

63,2

Средняя площадь жилья, м*

Первичный рынок

44,3

68,1

86,9

социально ■ жилищного инвестирования на региональном уровне, который позволит при незначительных для региона вливаниях существенно повысить не только доступность жилья в регионе, но и поддержать региональную строительную отрасль,

Библиографический список

1. Основные показатели обследования домохозяйств в 2006-2007гг.: статистический сборник: Изд-во Иркутскстат. Госкомстат РФ Иркутской области, 2008,87 с,

2. Реформа ЖКХ Иркутской области: статистический сборник: Изд-во Иркутскстат. Госкомстат РФ Иркутской области. 2008.79 с.

3. Уровень ЖИЗНИ населения Иркутской области 2007г, статистический сборник: Изд-во Иркутскстат, Госкомстат РФ Иркутской области. 2008.186 с.

4.Душкин А.А., Терентьев А Р. Исследование рыночных возможностей для улучшения жилищных условий низкодоходных слоев населения РФ с привлечением механизма самоподдерживающегося краткосрочного кредитования II Региональная экономика: теория и практика. 2008.№20.с.53-64.

5.уу\ш.геаИу.1гк.ги

УДК 332

ТЕОРИИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СВЕТЕ ИХ СОВРЕМЕННОЙ ИНТЕРПРЕТАЦИИ Б.Вегвари1

Печский университет (Венгрия), факультет человеческих ресурсов и образования взрослых, кафедра гуманных ресурсов

7633, г. Печ, ул. Санто Ковач, д 1/6,

На основе теории предпринимательства различных авторов в новом свете толкуются понятия «предприниматель» и «предпринимательство» и определяется, что предпринимательская деятельность означает не гомогенную форму деятельности, а очень разнообразную. Библиогр. 15 назв,

Ключевые слова: предпринимательство; предприниматель; неоклассические теории предприятия; успех и неудачи предпринимательства.

THEORIES OF UNDERTAKING IN THE LIGHT OF THEIR MODERN INTERPRETATION

B. Vegvary

Pechsky University (Hungary), the faculty of humane resources and education of grown ups, the Chair of humane resources

1/b Santo Kovach St., Pech, 7633.

Based on the theory of undertaking of different authors the concepts "entrepreneur" and "entrepreneurship" are interpreted in the new light, It is defined that undertaking does not mean a homogeneous form of activity but a varied one. 15sourses.

Keywords: entrepreneurship; entrepreneur; neoclassical theory of undertaking; success and failures of undertaking.

В современной Венгрии - начиная с конца 80-х годов прошлого столетия - появилась мода на предпринимательство. Однако абсолютно неясно, кого можно считать предпринимателем и какие функции он выполняет. Истолкование понятия предприниматель содержит в себе много стереотипных подходов. Научный (экономический) анализ самого понятия предпринимательства в специальной литературе противоречив, С одной стороны, кажется, что предприниматель и его дело, играющее ключевую роль в рыночной экономике, занимают центральное место в работах учёных-экономистов, А на самом деле в книгах об эле-

ментэрных вопросэх экономики предпринимательство или вообще не упоминается, или о нём говорится только косвенным образом, На основе этого исследо-

ватель Марк Блауг [1, с.233] делает вывод о том, что современная экономическая наука обходит стороной теорию предпринимательства. В настоящее время вообще не существует детально разработанной теории предпринимательства, отражающей единые экономические аспекты, касающиеся вопросов предпринимательства, Но существуют, однако, различные теории, основанные на разных принципах и подходах, которые не только конкурируют друг с другом, но и часто заменяют друг друга.

Необходимость разработки теории предпринимательства подтверждают теоретические и практические соображения. В её разработке нуждается несколько отраслей экономической науки: теория предприятия, теория рыночных процессов, макроэкономика, Она

'Борис Вегвари, аспирант, ассистент кафедры гуманных ресурсов, организационной культуры в предпринимательстве Венгрии и России, тел.: 336-72/501-500/2183, e-mail: boriszv@human.pte.hu

Boris Vegvary, a postgraduate, an assistant of the Chair of humane resources, organizational culture in entrepreneurship in Hungary and Russia, Tel. 336-72/501-500/2183, e-mail: boriszv@human.pte.hu