CC BY
25
УДК 728.003
Н.А. Ушанова
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ (НА ПРИМЕРЕ г. САМАРЫ)
Кардинальное изменение социально-экономической ситуации в России в целом и в Самарской области в частности привело к принципиальным структурным сдвигам в самой постановке проблем жилья и других компонентов социальной инфраструктуры, создаваемых строительной отраслью.
Сегодня резко уменьшились объемы государственных капитальных вложений в жилищное строительство и в то же время растет доля жилищного строительства, финансируемого частными инвесторами [4].
В настоящее время в России сформировались три основных слоя населения: полностью малоимущие, жилище которых должно быть обеспечено за счет государственного или муниципального бюджета; частные застройщики с высоким достатком, возводящие престижные дома за счет собственных средств; промежуточный, средний, класс населения, для которого проблема обеспечения жильем может быть решена путем частичного использования собственных средств и республиканских или местных капиталовложений, а также путем получения государственного (муниципального) жилья по договору аренды с возможностью последующего выкупа.
Из этих категорий населения платежеспособным в отношении покупки жилья является второй класс, вследствие чего значительную, а в перспективе все более возрастающую долю составляет жилье элитного уровня, финансируемое за счет собственных средств потребителей.
Потребители современного жилья предъявляют к его качеству достаточно высокие требования, которые сегодня можно удовлетворить только за счет достижений научно-технического прогресса. Созданные за годы господства затратного механизма уродливые дома постепен-
но будут исправляться с учетом этих достижений.
Строительный комплекс России в целом и Самарской области в частности проводит активную политику по максимальному использованию отечественного и местного производственного и научно-технического потенциалов, по приобретению и разработке современных передовых технологий, расширению и обновлению спектра строительных материалов, конструкций и изделий.
Научно-технический прогресс в области жилищного строительства характеризуется комплексом мероприятий, которые можно объединить в следующие группы:
1) градостроительные;
2) совершенствование объемно-планировочных решений;
3) совершенствование конструктивных факторов;
4) применение прогрессивных материалов;
5) развитие санитарно-технического оборудования;
6) внедрение современных элементов.
Жилые микрорайоны с типовой многоэтажной секционной застройкой, которая экономически устраивала строителей, постепенно уходят, уступая место «штучной» застройке, формируемой жилыми домами, которые создаются по индивидуальным проектам на средства заказчика [5].
Наиболее интенсивно научно-технические достижения применяются при строительстве элитного жилья. Сегодня элитное жилье развивается в трех следующих направлениях:
1. Квартиры в реконструируемых зданиях в центре города. Плюсом таких проектов зачастую является престижное местоположение. Кроме того, обновление жилья происходит за счет реконструкции в сложившейся части горо-
да, сокращения при этом стоимости инженерного освоения и подготовки новых территорий вкупе с применением новых технологий, конкурсным выбором подрядчиков и инвесторов (это реальные пути снижения стоимости строительства не менее чем на 25 %). В то же время -дороговизна земли в центре и необходимость сохранять исторические фасады, что сильно ограничивает возможности изменения планировки, размеров окон и т. д.
2. Элитные дома, помещенные в уже существующую среду. Такой подход распространен ввиду его экономичности.
3. Застройка больших территорий малоэтажными домами. Такой подход весьма перспективен, но сталкивается с недостатком подходящих земельных участков (в г. Самаре подобные дома располагаются в районе поляны им. Фрунзе на берегу Волги).
В г. Самаре наиболее распространен второй подход к строительству элитного жилья.
Совершенствование объемно-планировочных решений жилых домов в г. Самаре идет за счет следующих параметров:
- изменения этажности зданий;
- индивидуализации планов зданий;
- увеличения ширины зданий;
- увеличения длины зданий;
- увеличения высоты этажей;
- использования новых приемов в функциональном зонировании квартир;
- увеличения размера квартир.
Перевес многоквартирных домов в жилищных предпочтениях во многом объясняется тем, что этот тип жилья преобладает в структуре нынешнего жилого фонда. Чем больше город, тем сильнее утвердились в сознании горожан жилищные стереотипы стандартного многоквартирного жилья [1]. Но и в связи с дороговизной земли в центре города новые дома, как правило, возводятся высотой не ниже девяти этажей. В то же время в отдельных районах г. Самары строят двух-, трехэтажные коттеджи, но, как правило, в этом случае владельцы сталкиваются с проблемой нехватки участков земли. Такие дома возводятся сегодня в основном за пределами города. Одним из направлений улучшения жилища в условиях городской мно-
гоэтажной застройки может стать увеличение этажности квартиры (возведение двухуровневых квартир).
Наружные стены в стоимости жилого здания занимают около 15 %. Порядка 40 % теплопо-терь происходит в зимний период времени через наружные стены. Поэтому поиск рационального соотношения между площадью наружных стен и заключенной внутри них площадью квартир весьма существеннен. Наиболее выгодным в этом отношении является здание квадратное в плане. Однако добиться этого не всегда удается из-за требований инсоляции, лимитирующих ширину жилого корпуса. В советский период исходя из потребности обеспечения как можно большего числа людей жилплощадью дома возводились в виде стандартных коробок. Сегодня жилые здания строятся по заказу конкретного потребителя, и поэтому планы зданий имеют индивидуальный характер, учитываются все пожелания и даже прихоти будущих владельцев. Сложные изрезанные планы жилых зданий ведут к росту стоимости общей площади, но в пределах, приемлемых для новых потребителей (примеры строительства подобных объектов уже есть в г. Самаре - Европейский квартал на ул. Молодогвардейской, комплекс «Пять звезд» на ул. Самарской и др.).
Ширина корпуса жилого здания в соответствии с требованиями инсоляции в советский период установлена равной 12 м, что отвечало небольшим площадям жестко нормированных типовых квартир.
Сегодня относительно небольшая ширина капитальных жилых зданий вступила в противоречие не только с бытовыми удобствами проживания в них, но и с требованиями сурового российского климата и продолжительного отопительного сезона, длящегося в различных регионах от 5-6 до 8-10 месяцев в году. Отсутствие хороших утеплителей, надежных технических решений и невысокое качество устройства наружных ограждений усугубили недостатки домов с узким корпусом в г. Самаре и вызвали огромный перерасход энергии на их отопление. Так, если в Скандинавских странах на 1 м2 общей площади жилья тратится в среднем 29 кг условного топлива в год, то в России - 85 [2].
Исходя из вышеизложенного, представляется, что разумное увеличение ширины жилого здания весьма необходимо не только для повышения качественного стандарта размещаемых в нем квартир, но и для существенного сокращения расходов энергии на их отопление. Ширина здания увеличивается без нарушения требования СНиП по инсоляции, за счет того, что сегодня кухни и комнаты в квартирах оборудуются дополнительными специальными помещениями для хозяйственно-бытовых предметов и личных вещей членов семей. Поскольку эти помещения не требуют (по нормам) естественного освещения, их располагают при входе в кухню или спальни в виде своеобразных шлюзов, оборудованных стеллажами и встроенными шкафами.
Строительство ширококорпусных домов в г. Самаре дает следующие показатели их социально-экономической эффективности:
- достигаются повышение плотности жилой застройки в 1,5-1,7 раза за счет применения ширины зданий от 16,5 до 20 м и экономия вследствие этого территории застройки на 7-10 % (без ухудшения условий инсоляции);
- создается возможность размещения в подвальном пространстве стоянок автомобилей и других помещений (имеют место случаи размещения в подвальных помещениях комнат прислуги), а в первых этажах - наиболее удобных учреждений общественного обслуживания для жильцов;
- достигается экономия времени на ведение домашнего хозяйства в 1,2-1,3 раза в связи с близостью мест общественного обслуживания;
- повышаются бытовые удобства и комфорт проживания за счет большего числа кладовых, гардеробных, встроенных шкафов;
- сокращается периметр наружных ограждений по сравнению с обычным (до 25-40 %), снижается в связи с этим стоимость строительства дома;
- достигается уменьшение стоимости 1 м2 общей площади в широких 9-этажных домах по сравнению с обычными на 22 %, а в 17-этажном -до 25 %;
- сокращается расход энергии на отопление широких домов по сравнению с обычными на
13-20 % за счет относительно меньшего периметра наружных ограждений и большей тепловой инерции.
Общая площадь размещаемых в ширококорпусных домах квартир по сравнению с их размером в обычных жилых зданиях возрастает. Превышение составляет при ширине дома в 16,5 м примерно 25 %, а при 20 м - около 50 % против их размера в жилом здании шириной 12 м [3].
В России в целом и в г. Самаре в частности сегодня широкие дома активно внедряются в практику строительства.
С ростом протяженности здания в длину происходит снижение стоимости общей площади за счет экономии на торцевых наружных стенах, так как межсекционные стены имеют более низкую стоимость, чем наружные, поскольку не рассчитываются на теплозащиту. В настоящее время жилые дома при наличии необходимой площади возводятся не отдельными корпусами, а жилыми комплексами, включающими несколько секций и имеющими единый архитектурный замысел.
В ранее построенных домах высота квартир стандартна и составляет 2,6, 2,7, 2,8 м. Это происходило из-за того, что в жилых зданиях изменение строительной высоты на каждые 10 см вызывало соответствующее изменение стоимости общей площади приблизительно на 1,2 % за счет затрат на вертикальные конструкции и отделку, а в условиях затратного механизма формирования цены жилья, естественно, ни о каком увеличении высоты этажа речи быть не могло. Сегодня же, учитывая, что богатые потребители предъявляют более высокие требования к комфортности, увеличение высоты этажа до 3,5 м и выше (по требованию покупателей) является одним из перспективных направлений улучшения качественных характеристик жилья.
Сегодня в г. Самаре квартиры в «элитных» домах, как правило, включают не менее трех спален, что предполагает устройство дополнительного санитарного узла. При этом возникает необходимость в устройстве второго стояка и дополнительного санитарно-технического оборудования, что вызывает удорожание общей площади на 7-9 %.
В зависимости от образа жизни семьи в квартирах проектируются кабинеты, помещения для няни и для охраны.
В оборудование жилища активно внедряются различные средства автоматизации: компьютеры, средства коммуникации, охранной сигнализации, дистанционного управления, а также многое другое. Внедрение этих средств начинает влиять на формирование самого жилища, так как возникает вопрос о защите человека от их негативного воздействия. Предпочтительным становится вынесение зон размещения оргтехники в помещения, не предназначенные для сна. Спальные комнаты выходят окнами во внутренний двор.
Устанавливаются различные типы и размеры ванн, душевых кабин, саун, приобретают актуальность функциональные связи между отдельными помещениями жилища.
Таким образом, намечается тенденция к росту площадей подсобных, жилых и дополнительных помещений, а в результате - жилища в целом.
Увеличение размера квартиры связано, в первую очередь, со снижением в стоимости квартиры удельных затрат на санитарно-кухонный блок (см. таблицу). Сегодня в г. Самаре прослеживается тенденция увеличения среднего размера квартир.
Изменение стоимости 1 м2 общей площади домов
(% на каждый м2 увеличения или уменьшения)
Сегодня практически все элитные жилые дома возводятся из кирпича. Этот материал достаточно полно отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к конструкциям наружных и внутренних стен. Представляется, что наиболее эффективный вариант ограждающей конструкции здесь будет зависеть от применяемого теплоизоляционного материала, который при высоких характеристиках позволит уменьшить толщину стены и снизить затраты. В настоящее время выбор теплоизоляционных материалов на рынке достаточно широк.
Строительный комплекс Самарской области создает местными усилиями такой спектр строительных материалов и изделий, который обеспечивает замкнутый цикл строительства жилого дома. Так, производятся следующие виды новых строительных материалов:
- стеновой блок фирмы «BESSER», заменяет в среднем семь стандартных кирпичей, за счет чего происходит экономия раствора, транспортных расходов и времени;
- теплоизоляционные материалы ISOVER, благодаря низкой плотности создают минимально возможную нагрузку на конструкцию стены, что позволяет экономить на дорогостоящем крепеже;
- утеплитель марки URSA, стоек к агрессивным средам, обладает высокой вибростойкостью, экологически чист, а также сохраняет свои свойства на протяжении многих лет (зачастую дольше срока службы здания), значительно сокращает вес наружной ограждающей конструкции, что приводит к снижению нагрузки на фундамент и уменьшению затрат.
Жилые дома советского периода были тяжелы и вследствие этого дороги. Сегодня в Самарской области проводится политика по снижению удельного веса жилых зданий. В качестве материала для наружных и внутренних стен жилых домов активно применяется ячеистый бетон, который производится на заводах ЖБИ № 1, 5, 7 г. Самары.
В самом городе дома все еще продолжают возводить с использованием кирпича в качестве стенового материала (это еще один сложившийся стереотип у населения, связанный с понятием высокой прочности, долговечности и теплопро-
Площадь квартиры, м2 Тип дома
Без лифтов С лифтами
25-30 1,1 1,2
31-35 0,9 0,95
36-40 0,75 0,8
41-50 0,65 0,7
51-60 0,6 0,65
61-70 0,55 0,6
71-80 0,5 0,55
81-100 0,45 0,5
водности), но в области уже высокими темпами ведется строительство жилых домов из ячеистого бетона.
Зарубежный опыт также подтверждает целесообразность возведения жилья из ячеистого бетона. В скандинавских странах, обладающих сходными с европейской частью России температурными условиями, он занимает лидирующие позиции. В Российской Федерации его доля в строительстве жилья не превышает 6 %.
Стены из ячеистого бетона по ряду показателей (низкая плотность, низкая теплопроводность, высокая морозостойкость, сравнительно высокая прочность) превосходят строительно-технические характеристики традиционных стеновых материалов - керамического и силикатного кирпича, железобетона и др. Опыт замены изделий из традиционных материалов изделиями из ячеистого бетона в наружных стенах зданий в Самарской области показал снижение массы стен на 25-60 %, а массы зданий в целом -на 20-30 %. Соответственно происходит снижение трудозатрат на строительной площадке и одновременно улучшение теплотехнических свойств конструкций, что позволяет уменьшить затраты теплоэнергии на обогрев зданий.
В настоящее время наличие современных инженерных систем - необходимая составляющая любого здания. Сегодня в г. Самаре элитные дома не привязываются к существующим городским магистральным теплосетям, которые часто выходят из строя. Они имеют автономные газовые котельные и другие системы, создающие необходимый комфорт вне зависимости от сроков начала и окончания отопительного сезона.
В качестве современных элементов в жилых домах в г. Самаре устраивают паркинги (либо в подвальном помещении, либо на прилегающей территории), магазины и учреждения бытового обслуживания в этом же здании, системы централизованного кондиционирования, очистки воздуха, локальные системы удаления пыли из квартир, охранные системы входа и территории.
Таким образом, применение в г. Самаре и Самарской области перечисленных методов экономического развития жилищного строительства даст значительное сокращение расходов на возведение и эксплуатацию объектов, что, в свою очередь, позволит населению приобретать жилье по более доступным ценам.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Акулова, И.И. Методика и алгоритм прогнозирования параметров жилищного строительства [Текст] / И.И. Акулова, Е.М. Чернышев // Известия вузов. Строительство. - 2003. - № 9.
2. Гридасов, О.П. Широкий корпус - это всерьез [Текст] / О.П. Гридасов, Е.В. Барчугова, Н.А. Рочего-ва // Жилищное строительство. - 1998. - № 3.
3. Катаев, Д.И. О проблемах проектирования
комфортного жилища квартирного типа в г. Самаре [Текст] / Д.И. Катаев // Строй-инфо. - 1997. - № 24.
4. Коваленко, Е.Г. Региональная экономика и управление [Текст] / Е.Г. Коваленко. - СПб.: Питер, 2005.
5. Лыжин, С.М. Особенности формирования и развития жилищного фонда крупного города [Текст] / С.М. Лыжин // Стройкомплекс Среднего Урала. - 2006. - № 3.
