Научная статья на тему 'Социальная ответственность девелоперских компаний сферы коммерческой недвижимости'

Социальная ответственность девелоперских компаний сферы коммерческой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

CC BY
440
102
Поделиться
Ключевые слова
СОЦИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ / СОЦИАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ / ДЕВЕЛОПМЕНТ / НЕДВИЖИМОСТЬ

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Брыксин Дмитрий Александрович, Корягин Николай Дмитриевич, Жидкова Ольга Николаевна

В статье описаны основные социальные проблемы, возникающие в процессе реализации инвестиционного проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, практика девелоперских компаний в области коммерческой социальной ответственности, а также механизмы предотвращения негативных социальных последствий. Реализация инвестиционного проекта по строительству торгового комплекса или многофункционального центра затрагивает интересы и влияет на многих лиц: сотрудников компании, контрагентов, государственных органов, обычных людей. Таким образом, компаниям крайне важно взаимодействовать с окружением и заинтересованными лицами с целью предотвращения социальной напряженности.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Текст научной работы на тему «Социальная ответственность девелоперских компаний сферы коммерческой недвижимости»

Социальная ответственность девелоперских компаний сферы коммерческой недвижимости Social responsibility of development companies of commercial real estate

sphere

Дмитрий Александрович Брыксин аспирант кафедры

«Управления проектами и инновационного менеджмента» МЭСИ

+7(965) 128-97-02, dmitriybryxen@mail.ru Николай Дмитриевич Корягин кандидат технических наук, профессор, заведующий кафедрой «Управления проектами и инновационного менеджмента» МЭСИ

+7(495) 422-22-98, ndkoryagin@mesi.ru Ольга Николаевна Жидкова кандидат экономических наук, доцент МЭСИ +7(495) 442-74-55, ozhidkova@mesi.ru

Dmitriy Bryksin Aspirant of Department "Project Management and Innovation Management" MESI +7(965) 128-97-02, dmitriybryxen@mail.ru

Nikolai Koryagin Ph.D., Professor, Head of Department "Project Management and Innovation Management" MESI +7(495) 422-22-98, ndkoryagin@mesi.ru

Olga Zhidkova

PhD in Economics, Associate Professor MESI +7(495) 442-74-55, ozhidkova@mesi.ru

(УДК 338.012-Экономика. Народное хозяйство. Экономические науки.

Отрасли народного хозяйства в целом, 65.016-Теория и практика организации.

Периоды развития предприятия)

Аннотация

В статье описаны основные социальные проблемы, возникающие в процессе реализации инвестиционного проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, практика девелоперских компаний в области коммерческой социальной ответственности, а также механизмы предотвращения негативных социальных последствий.

Реализация инвестиционного проекта по строительству торгового комплекса или многофункционального центра затрагивает интересы и влияет на многих лиц: сотрудников компании, контрагентов, государственных

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

органов, обычных людей.

Таким образом, компаниям крайне важно взаимодействовать с окружением и заинтересованными лицами с целью предотвращения социальной напряженности.

Annotation

This article describes the primary social problems in the implementation of the investment project in the development sphere of commercial real estate, the practice of development companies in the field of business social responsibility and mechanisms to prevent negative social consequences.

The implementation of the investment project for the construction of shopping complex or multi-functional center affects the interests and affects many people: employees, contractors, government officials, ordinary people.

Thus, the companies expect to interact with the environment and stakeholders in order to prevent social unrest.

Ключевые слова, отражающие основную тематику статьи: социальная ответственность, социальная эффективность, девелопмент, недвижимость.

Keywords that reflect the main theme of the article: social responsibility, development, the real estate.

«Cоциальноответственнъm является тот бизнес, который, эффективно решая свои коммерческие задачи, сочетает экономический успех с движением к социальному благополучию и экологической безопасности»

(ФеоктистоваЕ.Н., к.э.н., директор Центра корпоративной социальной ответственности и нефинансовой отчетности Российского союза промышленников и

предпринимателей)

Введение

Девелопмент недвижимости это сфера деятельности, затрагивающая интересы значительного круга лиц, вовлеченных в реализацию девелоперского проекта и подверженных его влиянию.

Понятие девелопмент произошло от англ. realestatedevelopment, т.е. «совершенствование, развитие недвижимости.

Понятие «девелопмент», имеет два взаимосвязанных значения [5]:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1. Девелопмент — качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

2. Девелопмент — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.

Влияние любого строительства на окружение неоспоримо, и, в зависимости от масштаба реализуемого проекта, оказываемое влияние может быть как незначительным, так и существенным. Успешно реализованный девелоперский проект может оказать существенное влияние на развитие не только района, в котором он реализован (например, строительство небольшого

торгового центра районного масштаба), но иповлиять на развитие целых регионов и территорий (при реализации более масштабных проектов).

Целью статьи является выявление основных социальных проблем и механизмов предотвращения и уменьшения социальной напряженности при реализации инвестиционного проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости.

Теоретические аспекты корпоративной социальной ответственности и социальной эффективности

Под социальной ответственностью понимается ответственность организации за воздействие ее решений и деятельности на общество и окружающую среду через прозрачное и этичное поведение, которое:

- содействует устойчивому развитию, включая здоровье и благосостояние общества;

- учитывает ожидания заинтересованных сторон;

- соответствует применяемому законодательству и согласуется с международными нормами поведения;

- введено во всей организации [1].

Авторы М. Портер и М. Краймер в свое статье «Стратегия и Общество: связь между конкурентными преимуществами и корпоративной социальной ответственностью» [2], предлагают разделить корпоративную социальную ответственность на стратегическую и реагирующую. Стратегическая корпоративная социальная ответственность предлагает включить компаниям в свою стратегию социальные аспекты и нести социальную ответственность за свою деятельность. Учет социальных аспектов позволит установить контакт с окружением и вовлечь его в свою деятельность, это позволит получить политические очки и прибыль в среднесрочном и долгосрочном периоде. Реагирующая корпоративная социальная ответственность направлена на нейтрализацию негативных последствий деятельности компании.

Для того чтобы определить область охвата своей социальной ответственности, выявить применимые проблемы и установить свои приоритеты, организации следует рассмотреть следующие основные направления корпоративной социальной ответственности(рис.1) [4]:

1. организационное управление:

- система организационного управления должна быть ориентирована на социальную ответственность перед всеми заинтересованными лицами;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

2. права человека:

соблюдение всех прав человека согласно Конституции РФ, в т.ч.:

- свобода слова;

- свобода передвижения;

- недопустимость дискриминации и т.п.

3. трудовые практики:

- охрана труда и обеспечение безопасности на рабочем месте [3];

- обучение и повышение квалификации;

- формирование корпоративной культуры;

- предоставление социального пакета и т.п.

4. окружающая среда:

- сокращение вредных выбросов и загрязнения окружающей среды;

- применение «зеленых технологий»;

- учет экологических факторов при реализации девелоперского проекта.

5. добросовестные деловые практики:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

- поддержка и соблюдение принципов добросовестной конкуренции, антимонопольной и антидемпинговой политики [3];

- противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и борьба с коррупцией [3];

6. проблемы, связанные с потребителями:

- надлежащее качество реализуемых потребителям товаров и оказываемых услуг;

- обратная связь с потребителями («горячая линия»);

- обеспечения нераспространения личных данных;

- добросовестная реклама.

7. участие в жизни сообществ и их развитие:

- вовлечение местного населения в деятельность компании, предоставление новых рабочих мест;

- реализация социальных проектов: строительство школ, детских садов, культурных центров;

- благотворительность.

ОРГАНИЗАЦИЯ

права человека добросовестные деловые практики

трудовые практики проблемы, связанные с потребителями

окружающая среда участие в жизни сообществ и их оазвитие

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

организационное

управление

Рис.1 . Основные направления социальной ответственности Организации.

Социальная эффективность, если смотреть со стороны государства и других заинтересованных лиц, вытекает из социальной ответственности компаний. Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости [6].

Контроль со стороны государственных органов и общества заключается в зонировании территории и делении по назначению, открытом обсуждении и рассмотрении проекта, установлении правил, норм, стандартов осуществления строительно-монтажных и проектных работ, и прочих регламентов.

В результате компании - девелоперу необходимо пройти согласование и получить большое количество разрешений и документов, в том числе: разрешение на строительство и колористический паспорт, необходимо

осуществить согласование с ГУ МЧС, АТИ, БТИ и РТИ, ДЗР, НИИПИ Генплана, Управе района, Префектуре, ФРС и другими государственными органами. В результате большого количества согласований девелоперские компании при реализации проекта учитывают интересы заинтересованных лиц, таким образом, формируется социальная эффективность девелоперского проекта и бизнеса в целом.

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости [6].

Не сложно заметить конфликт социальной ответственности девелоперских компаний и социальной эффективности их бизнеса с точки зрения общества и государства. Девелоперская компания - это, в первую очередь, коммерческая организация и ее целью является максимизация прибыли. Соблюдение принципов социальной ответственности обязывает компанию вкладывать деньги не в реализацию самого проекта, а в создание положительной атмосферы вокруг. Это в большей степени формирует положительную репутацию топ-менеджеров компании, нежели самой компании.

Проблемы социальной ответственности компании и

целесообразностьвыделения денежных средств на нее были рассмотрены во многих работах. В статьях Милтона Фридмана[7,8] компаниям не рекомендуется заниматься благотворительностью, так как это не приносит дохода и в целом нецелесообразно.Пол Кэтрин Дж. Моррисон в работе «Корпоративная социальная ответственность и социальная эффективность» [10] допускает участие компании в благотворительных мероприятиях и проекты, связанные с социальной ответственностью только тогда, когда результаты участия принесут прибыль в будущем и компания не участвует в мероприятиях в ущерб себе.

Помимо вышеперечисленных авторов, данные проблемы поднимались в работе Леонардо Бечетти и др. [9] на примере ряда американских компаний анализировалось влияние социальной ответственности компаний на эффективность их деятельности. В результате исследования выяснилось, что в компаниях, ориентированных на социальную ответственность, сменилось направление целей от единственно важной и заложенной в начале пути компании максимизации прибыли ее акционеров к заботе об окружении, следовательно, увеличению их прибыли.

Путем взаимодействия с заинтересованными сторонами представляется возможным реализовывать как стратегическую, так и реагирующую социальную ответственность. На рисунке 2 представлены механизмы взаимодействия с заинтересованными сторонами.

Рис.2. Механизмы взаимодействия с заинтересованными сторонами.

Практические аспекты социальной ответственности девелоперских компаний сферы коммерческой недвижимости

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

На практике в девелоперских компаниях России социальная ответственность практически не предусматривается. В связи с этим, возникает значительное количество негативных социальных последствий, которые можно было предупредить без значительных вложений денежных средств. Рассмотрим

несколько примеров негативных социальных последствий при реализации девелоперских проектовпри:

- строительстве оптовых рынков в спальных районах;

- строительстветоргово-развлекательных центров;

- редевелопменте на территории предприятия, на балансе которого

числится общежитие.

Строительство оптовых рынков в спальных районах Строительство оптовых, розничных рынков и овощных баз необходимо располагать в отдаленности от жилых застроек, так как традиционно подобные объекты торговли являются местом скопления трудовых мигрантов и нелегалов, ведущих незаконную деятельность на территории РФ. В результате ухудшается криминогенная обстановка в районе, появляется коррупция в правоохранительных органах, растет недовольство местного населения, в результате это, несомненно, сказывается на привлекательности района и стоимости жилья. Нередко мигранты устраивают целые гетто на территории рынка (например, в недавнем прошлом закрытый рынок в Нижних Мневниках, где на его территории мигранты организовали целое поселение и даже пасли скот). Другим примером может служить ситуация в Западном Бирюлево, где расположена оптовая овощная база. Негативное социальное влияние оптовой овощной базыраспространялась на весь район. Росшая на протяжении длительного времени социальная напряженность достигла предела, когда нелегальным мигрантом из Азербайджана был жестоко убит местный житель. Попустительством местных правоохранительных органов, «крышевание» рынка сотрудниками МВД и нерасторопность расследования привели к массовым многотысячным протестам местных жителей против присутствия в их районе оптовой овощной базы и мигрантов, проживающих по соседству.Настроения поутихли только после поимки убийцы,возбуждения уголовных дел против руководителей овощной базы, отправки в отставку начальника отдела полиции по району Бирюлево Западное, увольнения

префекта ЮАО и главы управы района Бирюлево Западное, приостановки деятельности оптовой овощной базы.

Для выхода из сложившейся ситуации с наименьшими репутационными, политическими и финансовыми потерями компании - владельцу овощной базы следовало применять механизмы антикризисного PR, а также всячески помогать следствию, чего сделано не было. Компании - владельцу для предотвращения социальной напряженности следует, в первую очередь, вести законную предпринимательскую деятельность и противодействовать нарушениям закона, а также применять как механизмы предупредительного антикризисного PR и механизмы взаимодействия с заинтересованными сторонами. В части взаимодействия с заинтересованными сторонами самым важным является построение диалога и обмен мнениями. Любой социальный конфликт можно предупредить путем взаимных уступок и учета интересов каждой из сторон.

Строительство торгово-развлекательных центров

Открытие торговых центров практически всегда благотворно сказывается на развитии района, где он расположен, и ближайшего окружения, что позволяет повысить уровень жизни района.

Из положительных моментов при открытии нового торгового центра можно выделить увеличение доступности бытовых услуг и развлечений, увеличение количества рабочих мест, открытие новых парковочных мест (дневная и ночная парковка), запуск автобусных маршрутов, повышение статуса района, улучшение качества жизни местных жителей, ускорение развития района.

Примером может служить открытие торгово-развлекательного центра «Щука» в Северо-Западном административном округе Москвы, открытие торгово-развлекательного центра «МЕГА-Химки» и многие другие.

Негативные социальные явления возможны при строительстве торговых центров, они проявляются в неудобстве, ограничении передвижения автомобилей и пешеходов, шуме и грязи, недостатке информации. На этапе

подготовке к строительству и непосредственно во время строительства важно взаимодействовать с заинтересованными лицами. Здесь применимы все перечисленные выше теоретические механизмы взаимодействия:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1. Диалоги и обмен мнениями

Здесь важен сам диалог с жителями и государственными органами. Важно заручится поддержкой местной администрации. Диалог и обмен мнениями достигается переговорами, общественными слушаниями, конференциями, встречами с местными жителями и местной администрацией.

2. Участие в мероприятиях, проводимых сторонами

Важным является участие в праздниках, проводимых администрацией, помощь в их организации, участие в обсуждениях и жизни района. Участие в благотворительных мероприятиях.

3. Регулярное информирование

Необходимо предоставлять актуальную информацию о реализации строительства и сроках, поддерживать актуальность информации на сайте, следить за регулярностью предоставления отчетов и информационных буклетов.

4. Экспертные обсуждения

Создание рабочих групп, консультационных советов, экспертных комитетов и активное участие в их работе.

5. Выявление мнений и интересов заинтересованных сторон Проведение социологических опросов, фокус-групп, организация онлайн форумов с формированием положительного имиджа компании, оперативные ответы на вопросы.

Редевелопмент на территории предприятия, на балансе которого числится общежитие

Особенностью редевелопмента является приобретение предприятий и юридических лиц, на балансе которых находятся подлежащие перестройке объекты, но часто при приобретении предприятий в нагрузку приходится

принимать нецелевую недвижимость, например, жилые здания, общежития, детские сады, школы.

Ярким примером служит предприятие «Московский шелк», находящееся в Москве в Хамовниках, подвергшееся редевелопменту. На территории предприятия был построенБизнес-центр класса В. На балансе фабрики также имеется общежитие, где проживают бывшие работники ткацкой фабрики со своими семьями. Для руководства «Московского шелка» подобные неликвидные активы являются ненужной дополнительной нагрузкой. В результате жильцам общежития было предложено переселиться в квартиры, находящиеся в собственности компании, а назначение помещений общежития было изменено с жилого на нежилое.В результате часть жителей была согласна переехать, часть отказалась и ситуация зашла в тупик.

В настоящее время люди живут в нечеловеческих условиях: здание не ремонтируется, коммунальные услуги предоставляются с перебоями, фасады обрушаются. В результате это приведет к частичному или полному разрушению здания и самостоятельному переселению жителей, что на руку руководству фабрики.

Практика девелопмента показывает, что проблему с подобными неликвидными активами в редких случаях удается решить. Иногда собственник предоставляет достойную альтернативу, но многие жители не готовы покидать свои дома и чем старше люди, тем сложнее им решиться на переезд. Также имеет место завышение требований жильцов при переселении и вымогательство денег из собственника.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

На практике, если не удается решить возникший социальный конфликт, всю ликвидную недвижимость переводят на новое юридическое лицо, а неликвидную оставляют на старом и переводят в регионы. При этом не платятся ни налоги, ни коммунальные услуги, ремонты также не осуществляются. Таким образом, здание постепенно разрушается, вынуждая жителей съезжать самостоятельно.

Подобные случаи были характерны для конца 90-х середины 2000-х годов, сейчас такие случаи являются редкостью и, в основном, не допускаются местной администрацией.

К данной ситуации применимы все перечисленные в данной статье механизмы взаимодействия с заинтересованными лицами, позволяющие решить и предупредить социальные проблемы. При этом, акцент необходимо сделать на диалог и обмен мнениями, ведь самое сложное это донести информацию и убедить людей принять правильное решение.

Заключение

На основе приведенных выше материалов можно сделать следующие заключения и выводы:

1. При реализации девелоперского проекта следует учитывать интересы всех заинтересованных сторон и использовать указанные в статье механизмы взаимодействия.

2. При реализации проекта необходимо прогнозирование возможных негативных социальных последствий, а также отслеживание текущей ситуации с целью незамедлительной корректировки действий, в случае отклонения от заданных параметров.

3. В случае выхода ситуации из-под контроля следует применять механизмы антикризисного PR. Ключевым сдерживающим моментом является диалог между конфликтующими сторонами.

Библиографический список:

1. Международный стандарт КО 26000. Руководство по социальной ответственности.

2. Портер М., Крамер М. Стратегия и Общество: связь между

конкурентными преимуществами и корпоративной социальной ответственностью. - Кембридж.:«HarwardBusmessReview», 2006.

3. Дмитриев В. Корпоративная социальная ответственность. Новая философия бизнеса. Учебное пособие. - М.: «Внешэкономбанк», 2011.

- 56 с.

4. http://ru.wikipedia.org(дата запроса 15.11.2013)

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

5. Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. - СПб.: «Питер», 2002. -256 с.

6. Владыкина Е. Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка. -Астана.: «Казахская инженерно-техническая академия», 2010.

7. Фридман М. Капитализм и Свобода. - Чикаго.:«Журнал Чикагского Университета», 1962.

8. Фридман М. Социальная ответственность бизнеса повышает его прибыль.-Нью Йорк.: «Нью Йорк Таймс», 1970

9. Бечетти Л., Стефания Д.,Дамиано Д. Корпоративная социальная

ответственность и корпоративная эффективность: Данные из панели листинговых компаний США. - Рим.: «CEISTorVergata -

ResearchPaperSeries». Выпуск 26. № 78. 2005.

10. Моррисон П. К. Дж. Корпоративная социальная ответственность и эффективность. - Нью Йорк.:«Рабочаягазета», 2006. с.12.

Bibliography:

1. The international standart ISO 26000. Guidance on social responsibility.

2. Porter M., Kramer M. Strategy and Society: the Link Between Competitive Advantage and Corporate Social Responsibility. - Cambridge.:«Harvard Business Review», 2006.

3. Dmitriev V. Corporate social responsibility. The new philosophy of business. Textbook. - M.: «Vneshekonombank», 2011. - р.56.

4. http://ru.wikipedia.org(date accessed: 15/11/2013)

5. Maksimov S. Development (evolution of real estate) - the organization, management, financing. - St.Peterburg.: «Piter», 2002. - p.256.

6. Vladykina E. Teaching Materials on discipline property management for the specialties: 0500908 estimation.- Astana.: «Kazakh Academy of Engineering and Technology», 2010.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

7. Friedman M. Capitalism and Freedom. - Chicago.: «University of Chicago Press», 1962.

8. Friedman M. The social responsibility of business is to increase its profits. -NY.: «New York Times». September 13. 1970.

9. Becchetti L., GiacomoStefania Di, Pinnacchio D. Corporate Social Responsibility and Corporate Performance: Evidence from a panel of US Listed Companies. - Roma.: «CEIS Tor Vergata - Research Paper Series». Vol. 26. № 78. 2005.

10. Morrison P. C. J. Corporate Social Responsibility and Economic Performance. - NY.:«Working paper», 2006. p.12

Брыксин Д.А. +7(965) 128-97-02, dmitriybryxen@mail.ru

Корягин Н.Д. +7(495) 422-22-98, ndkoryagin@mesi.ru

Жидкова О.Н. +7(495) 442-74-55, ozhidkova@mesi.ru