CC BY
68
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ
Сотрудничество институтов нотариата и оценки имущества в едином информационном пространстве: проблемы и перспективы
А.Ю. Иванова
нотариус Новороссийского нотариального округа, председатель комиссии по историческому наследию нотариата Кубани, кандидат юридических наук (г. Новороссийск)
Альбина Юрьевна Иванова, [email protected]
В последние десятилетия на экономику, политику и поведение людей решающим образом влияет стремительное развитие информационного пространства, которое предоставляет новые эффективные средства взаимодействия органов власти, коммерческих структур и граждан.
В России информационное пространство образовалось сравнительно недавно, но оно развивается достаточно быстро, объединяя все новые структуры, институты и ведомства. Не мог остаться в стороне от этого процесса и нотариат. Согласно проекту федерального закона о нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации в недалеком будущем нотариальный документ приобретет особую силу. Реформаторы ставят своей задачей создать такие условия для приема граждан нотариусами, которые соответствовали бы европейским стандартам. Однако сделать это невозможно без предоставления нотариусу права доступа к информации, содержащейся в базах данных многочисленных российских ведомств.
В ближайшее время согласно достигнутым соглашениям нотариат будет подключен к сервису проверки паспортов Федеральной миграционной службы, а также к базе данных арестов и запрещений Федеральной службы судебных приставов. В пределах нашей страны уже действует единый информационный сервис розыска
нотариусом сведений о составленных наследодателем завещаниях. Кроме того, нотариус, который ведет наследственное дело и имеет цифровую подпись, уже сейчас может запросить по сети в Сбербанке России информацию о счетах умершего человека.
Сегодня некоторые регионы России уже применяют программу «Наследство без границ», которая позволяет наследнику обратиться к любому нотариусу того региона, где на день смерти проживал наследодатель для оформления своих наследственных прав, не ограничиваясь в выборе нотариуса территориальным или алфавитным принципом. Все эти действия направлены на сокращение времени и финансовых затрат граждан.
Решить эти задачи возможно только при взаимном и плодотворном сотрудничестве нотариата со многими сообществами, в том числе с корпорацией независимых оценщиков, так как обязательной стадией многих нотариальных действий является определение стоимости имущества. Сегодня трудно представить нотариальное оформление наследственных прав или сделок без оценки их предмета, а в перспективе, когда число сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, значительно возрастет, соответственно, увеличится и потребность в оценке имущества.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
№ 7 (142) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
К сожалению, единообразие в решении вопросов правового регулирования оснований определения стоимости имущества и прав до сих пор отсутствует. В первую очередь это связано с внесением изменений в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Согласно этим изменениям нотариусу для расчета государственной пошлины может быть предоставлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной стоимости имущества. Вид оценки имеет право выбирать только плательщик, в то время как нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, такого права лишены. Кроме того, в случае предоставления нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при расчете размера государственной пошлины, указанные лица должны принимать наименьшую из представленных оценок. Такой подход, позволяющий в каждом отдельном случае устанавливать и применять то инвентаризационную, то рыночную оценку, влечет за собой возможность искусственного занижения стоимости наследственного имущества. Нотариусы неоднократно поднимали вопрос об опасности подобного подхода по следующим причинам:
1) занижение стоимости наследуемого имущества или его части при определении обязательной доли приводит к ущемлению прав нетрудоспособных граждан и возникновению судебных споров, так как обязательная доля в соответствии со статьей 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исчисляется из общей суммы наследственного имущества;
2) возмещение долга при занижении суммы наследства не будет соответство-
42 Подписка в любое время по минимальной цене (495)
вать реально получаемому наследниками имуществу, учитывая, что они отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества (ст. 1175 ГК РФ);
3) в соответствии со статьей 44 главы 8 Налогового кодекса Российской Федерации в пределах стоимости наследственного имущества погашается задолженность по налогам наследодателя, следовательно, заниженная стоимость имущества искусственно уменьшит возмещение налоговой задолженности.
Таким образом, в результате занижения стоимости наследственного имущества, с одной стороны, снижается бремя нотариального тарифа, с другой стороны происходят ущемление прав наследников и искусственное уменьшение суммы погашения налоговой и кредиторской задолженностей, что достаточно больно бьет по бюджету и кредиторам.
Проблема применения оценки в деятельности нотариуса остается актуальной уже многие годы. Это объясняется особенностями нотариального оформления наследственных прав на отдельные виды имущества, таких как доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО), акции, право на получение рентных платежей и авторские права.
Иногда нотариусы сталкиваются с непониманием, когда для оформления залога доли в уставном капитале требуют ее рыночную оценку, в то время как некоторые банки, предоставляя многомиллионный кредит, считают достаточным принять в его обеспечение долю по ее номинальной стоимости в десять тысяч рублей.
Основные проблемы, которые возникают при оформлении наследственных прав, связаны с тем, что механизм получения необходимой для оценки информации законодательно недостаточно урегулирован, в частности, отсутствует возможность получения необходимой для оценки информации. Так, при оформлении наследственных прав на долю в уставном капитале нотариус
974-1950, [email protected]
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ
обязан истребовать у наследника заключение о рыночной оценке этой доли, которую оценщик проводит исходя из акта инвентаризации, бухгалтерского баланса о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех его долгов и обязательств. Здесь чаще всего и подстерегают наследника проблемы, обусловленные необходимостью получения о предприятии полной информации, в том числе о недвижимом имуществе предприятия, его продукции, услугах, исключительных правах на объекты творческой деятельности. Все эти сведения наследнику нужны не только для оформления свидетельства о праве на наследство, но и для последующей регистрации прав на объекты недвижимого имущества. Также целый комплекс юридически значимых действий предстоит совершить наследнику предприятия для перевода на него прав по использованию природных ресурсов. Конечно хорошо, когда информация об оценке имущества предприятия опубликована, но чаще всего оценщики и наследники такой информацией не обладают.
Практика многих нотариусов показывает, что добиться получения требуемой документации для оценки возможно далеко не всегда, так как органы управления наследуемого предприятия всячески препятствуют доступу к этой информации. По этой причине за защитой своих прав наследники вынуждены обращаться в суд, где право собственности признается путем вынесения судебного решения на основании оценки, проводимой судебными экспертами. В этом случае расходы наследников возрастают в несколько раз.
С каждым годом увеличивается количество наследственных дел, в которых предметом наследования становятся акции акционерных обществ, их оценка необходима нотариусу для взыскания тарифа или государственной пошлины. По мнению специалистов, оценка акций - процедура достаточно сложная и дорогостоящая. Объясняется это тем, что при оформлении наследства на акции наследник, как правило, не обладает
необходимыми документами и информацией о предприятии, чьи акции он получает в наследство. В этом случае оценщик вынужден самостоятельно искать эти данные. Когда проводятся торги акций на открытом рынке ценных бумаг (котируются на бирже), то информация о таких предприятиях легкодоступна, так как акционерные общества в соответствии с требованием закона обязаны публиковать свои балансы и отчеты о прибылях и убытках в рамках программы раскрытия информации, и оценщик может собрать необходимую информацию об акционерном обществе из открытых источников. Гораздо хуже складывается ситуация, когда акции предприятия не котируются на фондовом рынке. В этом случае задача оценщика - собрать хотя бы минимальную финансовую документацию, касающуюся баланса, прибыли и убытков предприятия. Требовать у предприятия документы оценщик не имеет права, и если заказчик оценки не может содействовать получению такой информации, то проведение оценки становится невозможным. Та же ситуация возникает и в случае оценки доли в уставном капитале ООО для оформления наследства, а также при ее отчуждении. Проблема оформления наследования акций заключается не только в отсутствии возможности получения необходимой информации, но и в несоразмерной разнице между высокой стоимостью услуг оценщика и стоимостью наследуемых акций. По этой причине наследники нередко отказываются получать свидетельство о праве на наследство.
К сожалению, в настоящее время граждане России сталкиваются с непреодолимым препятствием и при оформлении заключения об оценке права на получение рентных платежей или авторских прав, так как некоторые профессиональные оценщики отказывают в его оформлении, ссылаясь на отсутствие метода оценки обязательственных и иных прав, входящих в состав наследственного имущества.
Не меньше проблем возникает у граждан и при выборе оценщика, предоставляюще-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
№ 7 (142) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
го услуги за разумную цену. Так, например, стоимость получения заключения об оценке земельного участка у двух разных оценщиков может отличаться в два, а то и три раза. Например, в Новороссийске оценка земельного участка в шесть соток варьировалась от 4 до 12 тысяч рублей.
Очевидно, что подобные ситуации складываются из-за отсутствия сбалансированной и доступной информации об оценочных услугах. Однако к сбалансированности нужно подходить осторожно, так как это может быть расценено как нарушение требований третьего антимонопольного пакета, а корпорацию обвинят в сговоре. Таким образом, корпорации оценщиков необходимо тщательно анализировать принимаемые поправки в законодательные акты еще на стадии их обсуждения.
Практика многих российских организаций показывает, что современному обществу уже недостаточно обладать систематизированной информацией только об инвентаризационной и о кадастровой оценке недвижимого имущества, реалии нынешнего времени свидетельствуют о необходимости создания базы данных и о его рыночной стоимости.
Перспективу дальнейшего сотрудничества с институтом оценки нотариусы видят именно в формировании единой базы рыночной стоимости недвижимого имущества.
Нотариусам и оценщикам, которые являются участниками единой системы защиты законных прав и интересов граждан, необходимо сообща разрабатывать методы работы в едином информационном пространстве и добиваться устранения законодательных пробелов.
ЛИТЕРАТУРА
1. О признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения : Федеральный закон от 31 декабря 2005 года № 201-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья): Федеральный закон от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ.
Окончание. Начало на с. 17
которых она была создана (абзац 2 пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации). В частности, ТСЖ вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в целях содержания, сохранения и приращения общего имущества в многоквартирном жилом доме, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в этом доме, и в целях управления многоквартирным жилым домом (часть 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из приведенных норм законодательства следует, что при возникновении экономического спора между ТСЖ и юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем такой спор подведомствен арбитражному суду. Вместе с тем позиция арбитражных судов по этому вопросу неоднозначна. В большинстве случаев арбитражные суды рассматривают дела об оспаривании решений собраний членов ТСЖ и собраний собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в частности, решений об изменении размера платы за услуги по содержанию общего имущества. Арбитражные суды принимают к рассмотрению не только иски организаций, но и иски граждан, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме и осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица или имеющих статус индивидуального предпринимателя (см. постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 апреля 2008 года по делу № А43-4327/2007-28-57, Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2011 года по делу № А33-771/2011, Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 октября 2009 года № КГ-А41/10192-09 по делу № А40-84914/08-83-789, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 июля 2012 года по делу № А12-16172/2011, Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 сентября 2011 года по делу № А09-8899/2010, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2012 по делу № А55-14072/2011, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2013 года по делу № А56-58661/2012).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
