CC BY
24
Н.М. Вертиль
СТАН ЖИТЛОВО1 СФЕРИ ДОНЕЦЬКО! ОБЛАСТ1
Соцiальна полiтика будь-яко! держави включае i житлову. Тобто держава гарантуе сво!м громадянам реалiзацiю !х права на житло. Це може вщбуватися через пряме надання громадянам житлово! площi, або через регулювання ринку житла. Укра!на на сучасному етат розвитку реалiзуе обидва напрями. Проте планування i реалiзацiя подальших заходiв потребуе монiторингу сучасного стану проблеми, що обумовлюе актуальнiсть дано! теми.
Питання функцiонування житлово! сфери розглянуп в роботах таких учених, як В. Бузирев, Ю. Манцевич, В. Меркулов, Ю. Белiнськiй, А. Асаул, Л. Гиттю, В. Чевганов, Р. Крамаренко та шших. Проте залишаеться багато невирiшених питань щодо житлово! полiтики держави.
На сучасному етат розвитку економши Укра!ни можна спостер^ати зростання житлового фонду (табл. 1).
Таблиця 1. Пор1вняння динам1ки житлового фонду в Украгш
Рiк Житловий фонд
Донецька область Украша
2 тис. м прирют, % 2 тис. м прирют, %
2000 98,6 - 1015 -
2001 99,4 0,811 1026,1 1,094
2002 100,5 1,107 1031,7 0,546
2003 100,6 0,100 1035,7 0,388
2004 100,3 -0,298 1040 0,415
2005 100,3 0 1046,4 0,615
2006 100,3 0 1049,2 0,268
2007 100,7 0,399 1057,6 0,801
Так, у кра!ш за даний перюд житловий фонд збшьшився на 4,2%. При цьому можна спостерюати щорiчне зростання даного показника, яке коливалось у межах вщ 0,3% у 2006 р. до 1,1% у 2001 р. Подiбнi тенденци спостерюаються i в Донецькiй областi, але з деякими вiдмiнностями. В обласп вiдбулося за останнi сiм роюв зростання житлового фонду на 2,1%, коливання ж вiдбувалося в межах ид 0,3% у 2007 р. до 1,1% у 2002 р. Проте саме в Донецькш обласп можна спостерюати i зниження показника житлового фонду в 2004 р. на 0,3%, а його прирют у 2005 та 2006 рр. дорiвнюe 0. Тобто в обласп не спостерiгаeться чiткоi тенденци до зростання житлового фонду.
Як видно з рис. 1, за перюд iз 1990 до 2007 р. вщбулося зростання житловоi площi в репонах краiни. Найбiльша кшькють житла припадае на Донецьку, Харювську,
© Вертиль Наталя Микола1вна.
Донецький нацюнальний ушверситет.
Луганську, Днiпропетровську, Ки!вську, Одеську областi та мiсто Ки!в. Це обумовлено тим, що саме в цих регiонах проживае найбшьша кiлькiсть населення. Проте для того щоб визначити, чи достатня кiлькiсть житлового фонду в регюш, розраховуеться показник забезпеченосп населення житлом (рис. 2).
Для задоволення житлових потреб людини ООН i ЮНЕСКО розробили мiжнародний стандарт якостi житла, який необхщний для забезпечення
життедiяльностi людей. Цим стандартом визначаеться, що на кожного жителя мае припадати не менше 30 м2. загально! площi й кожному домогосподарству необхщно мати власне окреме житло традицiйного типу. Крiм того, мiжнародним стандартом передбачаеться, що кожний член домогосподарства потребуе одте! вдивщу-
ISSN 1562-109X
Вшницька
Черннтвська Чершвецька
Черкаська
Волинська
(ншропетровська
Донецька
Харювська
Тернопшьська
Сумська
Хмельницька
Херсонська У
^ Житом ирська Закарпатська Запор1зька
1вано -Фр анювська Ки!вська Кровоградська
Р1вненська
Полтавська
Луганська
Львшська Микола!вська
Одеська
Рис. 1. Житловий фонд Украгни по рег1онах, тис. м2 загальног площ1
ально! кшнати, 1 ще м1н1мум дв1 к1мнати призначаються для сумюного перебування.
Розрахунок даного показника здшснюеться за такою формулою: ПЛОЩ
ЗЖ = -
НАСЕЛ
(1)
де ЗЖ - р1вень забезпеченосп населення житлом на данш територи;
ПЛОЩ - загальна площа житлового фонду на данш територи;
НАСЕЛ - загальна чисельшсть населення на данш територи.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Р1к
□ На одного м1ського жителя □ На одного сшьського жителя □ Усього у кра!ш
Рис. 2. Забезпечешсть житлом населення Украгни у 2000-2007рр., м2
Його позитивна динамша може свщчити або про збшьшення житлового фонду, тобто перевищення введення над виведенням, або про скорочення чисельносп населення.
В Укра!ш за перюд 1з 2000 до 2007 р. показник забезпеченосп житлом вирю на 8,7% 1 склав 22,5 м2 на людину. Даний показник розраховувався також для сшьських { мюьких поселень { в 2007 р. (рис.
3) дор1внював 21,2 та 25,4 м2 на одного жителя вщповщно. На рис. 2 видно, що в дослщжуваному перюд1 спостерпаеться бшьш високий р1вень забезпеченосп житлом у сшьськш мюцевосп пор1вняно з даним показником у мюьких поселеннях, так { в середньому в крашь У той же час р1вень забезпеченосп в мютах нижчш середнього р1вня.
АР Крим
м. Севастополе—30 м. Киш
Чернтвська Чершвецька
Черкаська Хмельницька Херсонська
Харювська
Тернопшьська
Сумська
Р1вненська
!1нницька
Волинська
Дншр о петр о вська Донецька
Житомирська Закарпатська Запор1зька
1вано -Фр анквська
Кшвська ККровоградська
Полтавська
Одеська
Луганська "Льв1вська
иколашська
Рис. 3. Забезпечешсть населення Украгни житлом в 2007роц1, м2. на одного жителя
Лщируюче положення за
забезпеченютю житлом в останш десять роюв посщае Кшвська область (29,3 м2 на людину). Також р1вень даного показника вище середнього спостерпаеться у Вшницькш, Житомирськш, Юровоградськш, Луганськш, Полтавськш, Хмельницькш, Черкаськш, Чершпвськш областях. Найнижчий р1вень забезпеченосп в Автономнш Республщ Крим (19,8 м2 на людину), мюн Севастополе а також у Волинськш { Льв1вськш областях. У Донецькш обласп забезпеченють житлом складае 22,0 м2 на людину, що на 2,22% менше середнього по крашь При цьому, слщ зазначити, що на Донецьку область припадае 9,5% усього житлового фонду кра!ни, тод1 як
в обласп проживае 9,8% населення Укра!ни, тобто потреба
в ньому перевищуе пропозищю. Для того щоб р1вень забезпеченосп житлом населення обласп вщповщав м1жнародним стандартам, житловий фонд мае бути не нижче шж 137031 тис. м2, що бшьше шж е сьогодш на 36,7%.
Як видно з табл. 2 даний показник мае позитивну тенденщю зростання, { за останш 20 роюв вирю на 4,8 м2, тобто на 22,3%. У той же час темпи приросту е нестабшьними 1 знижуються. За перюд 2001-2007 рр. най-бшьший р1вень приросту даного показника припав на 2002 р. 1 склав 2,9%. У подальш1 роки прирют складав менше 1% (виняток становив тшьки 2006 р.). Також слщ
зазначити, що забезпечешсть житлом 10,6%. При цьому спостершаеться зростання сiльського населення вище, нiж мiського на даного показника для сшьського населення.
Таблиця 2. Динамгка забезпеченостг житлом населення Донецьког област1,
м на одного жителя
Показник Рк
1985 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
У середньому на одного жителя 16,7 17,6 18,1 20,2 20,3 20,9 21,1 21,3 21,5 21,8 22,0
Прирют, % - - - - 0,4 2,9 0,9 0,9 0,9 1,4 0,9
У середньому на одного мюького жителя 16,6 17,1 17,9 20,1 20,7 21,0 21,2 21,2 21,4 21,5 21,8
Прирют, % - - - - 3,0 1,4 1,0 0,9 0,9 0,5 1,4
У середньому на одного сшьського жителя 17,7 19,1 19,8 21,3 22,3 22,7 22,7 22,7 23,2 23,7 24,1
Прирют, % - - - - 5,2 1,3 0 0 2,2 2,2 1,7
У той же час порiвняння даного показника з шшими кра!нами показуе, що, незважаючи на його зростання, в Укра!ш залишаеться все ще низька забезпеченiсть житлом. Слщ зазначити, що середня забезпечешсть житлом у Росп складае близько 22 м2 на людину, у Н1меччиш на кожного жителя припадае не менше 35 м2, у Швецп - 40, в 1спани - 45, а у США - 68 м2, у КНР середня житлова площа на 1 людину складае 22,77 м2.
Середнiй розмiр житла в Укра!ш складае 52 м2, в шших кра!нах колишнiх
республiках СРСР коливаеться в межах вiд 46 2 у
Бшорус до 110 м2 в Естони. У Схiднiй Gвропi даний показник складае 62 (Болгарiя) - 118 м2 (Словенiя). Найбiльша середня площа житла у Gвропi складае 144 м2 на Кiпрi, а у США вона дорiвнюе 188 м2.
Незважаючи на стiйку динамiку показника зростання забезпеченосп житлом населення кра!ни можна зробити висновки про те, що вш досягне нинiшнього ^вня економiчно розвинених кра!н (35 м) не
рашше 2037 р. за умови збереження сучасних тенденцiй, яю можуть бути описанi таким рiвнянням:
У = 0,2488х - 476,85, (2),
де У - середня забезпечешсть житлом населення кра!ни;
х - рш розрахунку.
Прогнозування часу досягнення рiвня забезпеченостi житлом у 35 м2 на особу в Донецькш областi показало, що вш може бути досягнутий також у 2037 р.
Слiд зазначити, що в цшому зростання показника забезпеченостi житлом на одного жителя як в Укра!ш, так i в Донецькш област пов'язано, насамперед, зi збшьшенням житлового фонду, унаслiдок того, що щорiчно вводиться додатково близько 300 тис. м2 житла.
1з рис. 4 видно, що за перюд iз 2000 по 2007 р. було введено понад 2,7 млн. м2 житла, що складае 2,7% житлового фонду Донецько! область У цшому в державi за аналопчний перiод введено 58257 тис. м2, що дорiвнюе 5,5% житлового фонду кра!ни.
450000 400000 350000 300000 250000
200000 ^4222
150000 100000 50000 H 0
325136
278307
329915
350879
329142
382380
37C671
2000
2001
2002
2003
Рк
2004
2005
2006
2007
Рис. 4. Введения в експлуатацт житла у Донецькш област1 у 2000-2007рр., м2 Також зростання забезпеченост чисельносп населення область У тому числ1 житлом пов'язано 3i скороченням за дослщжуваний перюд кшькють мюького чисельносп населення як у цшому по кра!ш, населення обласп зменшилася на 7,2%, а так i зокрема в Донецькш обласп (рис. 4). 1з чисельнють сшьського - на 5,7%. рис. 5 видно, що вщбуваеться зниження
5000 4000
2001
2002
2003
2004 Рк
2005
2006
2007
□ Мюьке населення
□ Сшьське населення
Рис. 5. Чисельтсть населення Донецьког област1 за перюд 2001-2007рр., тис. oci6
Для ощнки впливу окремих чинниюв на зростання забезпеченосп житлом населення обласп використаемо штегрально-балансовий метод, що використовуеться для аналiзу кратних моделей, яка в даному випадку мае такий вигляд:
г = Х; (3) ,
де У - забезпечешсть житлом населення Донецько! области
X - житловий фонд обласп; Z - чисельнють населення Донецько! областi.
Оскшьки мультиплшативна частина кратно! модел1 мютить тшьки два чинники, то в комбшащю метод1в слщ включити паралельний метод. У такому раз1 для ощнки впливу окремих чинниюв можна використати таю формули: Z0 - Z1
DY; = ¿SX,
2Z0 Z1
DYj = (-DZJ )
X^+Xi
2Z 0Z1
(4)
Використання цього методу дозволило зробити висновок про те, що означене вище зростання забезпеченостi житлом населення
Дoнeцькoï oблacтi нa 18% викликaнe зpocтaнням житлoвoгo фoндy в oзнaчeний пepioд i нa 82% - знижeнням чиceльнocтi нaceлeння oблacтi.
Щe oдним пoкaзникoм, щo xapaктepизye cтaн дaнoï cфepи, e цiнa нa жит^го тa ïï динaмiкa. Iз 1999 p. cпocтepiгaeтьcя зpocтaння цiн та ньoгo. Aнaлiз дaниx aгeнтcтв нepyxoмocтi дoзвoляe зpoбити виcнoвoк пpo тe, щo в Укpaïнi icнye гpaдaцiя мicт зa тaким пoкaзникoм, як cepeдня цiнa 1 м2 жш^ в них. Уci мicтa Укpaïни мoжнa poзпoдiлити нa тaкi гРУПИ (cтaнoм нa 2007 p.):
Кшв, Пiвдeнний 6eper Kpимy, Oдeca; пpoмиcлoвo poзвинeнi мicтa (Xapкiв, Днiпpoпeтpoвcьк, Дoнeцьк);
зaxiднi oблacнi цeнтpи (Львiв, ^aro-Фpaнкiвcьк, Tepнoпiль i iншi);
нaйдeшeвшe житлo (Суми, Чepкacи, Чepнiгiв, Пoлтaвa).
Ti ж тeндeнцiï xapaктepнi i для лoкaльниx pинкiв житлa в periomx. Tyт цiни тaкoж нepiвнoмipнi, пpи цьoмy збepiгaютьcя
тi ж зaкoнoмipнocтi, щo i в цiлoмy нa pинкy житлa Укpaïни. Ta^ нaпpиклaд, у Дoнeцькiй oблacтi мoжнa видiлити тaкi кaтeгopiï нaceлeниx пункпв зa цiнoю зa 1 м2 житлa:
нaйвищa цiнa житлa збepiгaeтьcя в oблacнoмy цeнтpi й мют Maкiïвкa;
мicтa, у якиx poзвинeнa пpoмиcлoвicть, зoкpeмa мaшинoбyдiвнa, xiмiчнa;
нaceлeнi пункти з poзвинeнoю iнфpacтpyктypoю ;
ceлa i ceлищa, у якиx вiдcyтнi лiкapнi, шкoли тoщo. У тaкиx нaceлeниx пyнктax житлoвi бyдiвлi мaйжe нe кyпyютьcя, a мeшкaнцями e здeбiльшoгo люди пoxилoгo вшу.
^и цьoмy тeмпи зpocтaння цш нa житлo piзнi нe тшьки в oкpeмиx мicтax, aлe й у piзниx paйoнax oднoгo мicтa, щo пoв'язaнe з дieю лoкaльниx нeцiнoвиx чинникiв.
Пpи цьoмy та pиc. 6 виднo, щo тeмпи зpocтaння цiн нa житлo m6araTO пepeвищyють тeмпи зaгaльнoгo зpocтaння цш.
2002
2003 2004 2005
Piк
2006
2007
□ Iндeкc cпoживчиx цiн ■ Iндeкc peaльнoï зapoбiтнoï плaти □ Iндeкc цiн та житлo
Рис. б. Спiввiдношення тдексу споживчих цт, тдексу реальног зapобiтноï плати та тдексу цт на житло у 2002-2007pp.
У зв'язку з цим визтачити,
тальки дocтyпним e житлo для мeшкaнцiв oблacтi. Iз цieю мeтoю тpeбa poзpaxyвaти кoeфiцieнт дocтyпнocтi житлa СРВ
КДЖ =-, (5)
СДН
дe КДЖ - кoeфiцieнт дocтyпнocтi житлa;
СРВ -
cepeдня pинкoвa вapтicть
cтaндapтнoï квapтиpи зaгaльнoю плoщeю 54
м
СДН - cepeднiй piчний cyкyпний гpoшoвий дoxiд ciм'ï iз тpьox oci6 нa дaнiй тepитopiï (pro. 7).
50 40 30 20 10 0
/—а
/—а
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Рис. 7. Коефщент доступностг житла в ДонецькШ областг у 2001-2007рр.
Даний показник вказуе у сюльки разiв вартiсть житла перевищуе дохiд сiмей. Збiльшення даного коефщента вказуе на зменшення можливост придбання житла пересiчним громадянином. Тому необхщно визначити розмiр доходу им'1, яким вона мае розпоряджатися, для того щоб придбати житло при даному рiвнi цiн на нього (табл.
3).
иТV. р. 54__
Т1 = 100%_12-100% 100% (6
= 1 - Г1
I 12-100% I
де TI - мшмальний сукупний дохiд ciM'i' (у гривнях на мiсяць);
LTV - частка позикових коштiв у вартосп житла, що придбалося (у вщсотках);
Р - середня ринкова вартють 1 м2 житла (у гривнях у середньому за рк);
i - вiдсоткова ставка за кредитом (у вiдсотках на рш);
t - термiн кредиту (у роках); PI - частка платежу по житловому кредиту в доходах ам'! (у вщсотках).
Таблиця 3. Необхгдний мШмальнийpo3Mip мгсячного доходу сгм'г (TI) _у 2001-2007 рр., грн._
LTV, % Рк
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
10 502,98 442,31 802,82 963,11 1167,08 1469,25 1661,42
20 1009,29 887,96 1608,99 1929,6 2337,56 2941,9 3326,25
30 1515,6 1333,61 2415,17 2896,08 3508,03 4414,56 4991,08
40 2021,91 1779,25 3221,34 3862,57 4678,5 5887,21 6655,92
50 2528,22 2224,9 4027,51 4829,05 5848,97 7359,87 8320,75
60 3034,53 2670,55 4833,69 5795,53 7019,45 8832,52 9985,58
70 3540,84 3116,2 5639,86 6762,02 8189,92 10305,18 11650,42
80 4047,15 3561,85 6446,04 7728,5 9360,39 11777,83 13315,25
90 4553,46 4007,5 7252,21 8694,99 10530,87 13250,49 14980,08
100 5059,77 4453,15 8058,38 9661,47 11701,34 14723,14 16644,92
Для розрахунку даного коефщента використовувалися таю даш: середня ринкова вартють одного квадратного метра в Донецьку в перюд iз 2001 до 2007 р. з урахуванням офщшного курсу валют; вщсоткова ставка за кредитом, використана в
розмiрi зпдно зi статистичними даними; середнш термiн кредиту 25 роюв (у 2007 р. банки Донецька й област пропонували кредит на придбання житла строком вщ 20 до 30 роюв). Частка платежу по житловому кредиту в доходах шм'! мае не перевищувати
30%, зпдвд з вимoгaми СЕП ООН
вapтicть житлa нe говинш пepeвищyвaти caмe цe знaчeння. Taким чинoм, бyлo poзpaxoвaнo нeoбxiдний мiнiмaльний cyкyпний дoxiд ciм'ï з piзним poзмipoм чacтки пoзикoвиx кoштiв у вapтocтi житлa, щo пpидбaлocя.
Oтжe, мoжнa кoнcтaтyвaти, щo в oзнaчeний пepioд пpи зaдaниx oбмeжeнняx шм'я iз тpьox oci6 мoглa ^rç^ara житлo, тiльки якщo чacткa тази^в^ кoштiв у йoгo вapтocтi ж пepeвищyвaлa 16%. Пpoтe згiднo зi cтaтиcтичними дaними в Укpaïнi в oзнaчeнi poки нe бyлo ciмeй iз тaким piвнeм дoxoдiв. Taким чинoм, пpoaнaлiзyвaвши cтaн житлoвoï cфepи в Дoнeцькiй oблacтi в пepioд 2001-2007 pp. згiднo зi cтaндapтaми ООН, мoжнa зpoбити висновок ^o нeмoжливicть дoмoгocпoдapcтв пpидбaти житлo й голшшити cвoï житлoвi yмoви. Taким чинoм, ocкiльки житлo e тoвapoм coцiaльнoгo знaчeння, йoгo pинoк i
вcя cфepa зaгaлoм мae peгyлювaтиcя дepжaвoю.
