CC BY
23
коттедж
в загородном поселке: обменять? купить?
построить?
состояние ипотечного рынка
и возможные ситуации обмена
при сложившейся ситуации
Стрекалов А.Г.
аспирант факультета финансов и кредита Российского государственного социального университета, зам. управляющего отделения розничного бизнеса ОАО «Альфа-Банк», г. Москва Strekalov_ag@mail.ru
_Аннотация
В статье рассматривается текущее состояние первичного и вторичного ипотечных рынков. Анализируется ситуация на рынке. Приводятся примеры обмена московского жилья на подмосковное. Материал будет интересен читателям, уже заключившим договор ипотечного кредитования и испытывающим трудности в погашении кредита.
Экономическая ситуация, которая сегодня наблюдается на мировом и российском финансовом рынках, не могла не затронуть тех, кто купил квартиру в кредит. Они встали перед выбором: погашать ли кредит досрочно, гасить ли его в долларах или в рублях, и надо ли вообще что-то делать в этой ситуации.
Возможность требования о досрочном погашении ипотечного кредита предусмотрена в большинстве кредитных договоров. Если речь идет о снижении стоимости залога, то банк, прежде чем потребовать досрочного погашения кредита, должен произвести новую, официальную оценку недвижимости, которая должна показать, что реальная стоимость жилья стала ниже, чем при выдаче кредита. Этот факт можно оспорить в суде и таким
образом потянуть время, оставляя себе и банку шанс передумать и вернуться в русло нормальных отношений. В любом случае, затевая суд, вы получаете отсрочку по времени. Для большинства из тех, кто все-таки выбирает досрочное погашение, это, как уже отмечалось, способ организовать свою жизнь, сделать её более запланированной и предсказуемой, а также раньше избавится от «кредитного ярма».
Стандарты обмена
Рынок недвижимости демонстрирует снижение на всех фронтах - вслед за рынком купли-продажи жилья начали падать арендные ставки. Как известно, большая часть сделок купли-продажи жилья - это скрытые обмены. Данная схема хороша в условиях стабильного рынка, но когда цены неопределенны, а продать квартиру непросто, будет логично вернуться к старой доброй системе обмена жилья.
Человек, решивший сейчас продать свою квартиру, чтобы купить другую, рискует и деньгами, и временем. Прямой обмен при нестабильном рынке, конечно, предпочтительнее. Рынок обмена жилья в Москве существует, но количество сделок на нем невелико. Готовых обменяться граждан, на первый взгляд, предостаточно, но найти нужное предложение -большая проблема.
Стандарты обмена на рынке недвижимости следующие. Около 20% - это желающие поменять свою квартиру на равноценную в другом районе. Львиную долю - примерно 70% всех обменов - составляют желающие разъехаться из одной квартиры в несколько; всего 2-3% - граждане, которые хотят съехаться. Понятно, что из-за этого перекоса найти подходящий вариант разъезжающимся крайне трудно.
Одна из причин, по которым обмен квартир растягивается надолго (из-за чего риелторы и не желают браться за такие сделки),- неадекватность требований клиентов. Многие
возможность
требования
о досрочном
погашении
ипотечного
кредита
предусмотрена
в большинстве
кредитных
договоров
граждане, решившие обменять квартиру, ищут вариант, который на самом деле можно получить только в результате купли-продажи.
пмоосженл
П 25
\ст п
Ключевые слова:
ипотечный кредит, финансовый рынок, досрочное погашение, рынок недвижимости, девелопмент, коттеджный поселок, экономический кризис, обмен жилья
Подмосковная усадьба
Владельцы квартир бизнес-класса могут путем обмена перебраться в престижный загородный дом. Стоит учитывать, что покупка загородного дома всегда была сложной задачей. Рынок загородной недвижимости Подмосковья сегодня очень развит, покупателю есть из чего выбирать. Подход к выбору жилья за городом определяется массой различных параметров.
Если рассматривать приобретение дома на вторичном рынке в уже готовом коттеджном поселке, то тут плюсы очевидны. Во-первых, но сразу увидеть и оценить среду своего ущего обитания. В строящемся поселке это сделать сложнее, приходится верить на слово застройщику, а также макетам и рисункам. Следующий плюс - это возможность оценить социальную среду обитания. При желании, ще до покупки дома можно познакомиться с идущими соседями, узнать, как им живется в поселке, расспросить о качестве услуг управляющей компании. Третий момент - инфраструктура поселка. Во многих строящихся проектах инфраструктурные объекты строятся в самую последнюю очередь, и зачастую планы по строительству того или иного объекта могут быть изменены. В уже построенном и заселенном поселке инфраструктура, как правило, уже готова, и ее тоже можно оценить.
Еще немаловажный аспект - это возможность купить такой дом по ипотеке. Естественно, мы не берем в расчет сегодняшний день, когда рынок кредитования жилья, особенно загородного, фактически умер. Но если взять времена до начала финансового кризиса, то покупка дома на вторичном рынке была одной из немногих возможностей приобрести загородное жилье в кредит. Что касается покупки дома в строящемся поселке, то тут плюсов меньше, но они все-
таки есть. Во-первых, у покупателя есть возможность выбора домовладения, исходя из своих предпочтений по площади дома и размеру участка. Кроме того, можно выбрать местоположение самого участка - в глубине поселка или ближе к въездной группе, на границе с лесом или возле водоема. Также многие застройщики предлагают на выбор несколько типов коттеджей, различных по архитектуре, покупатель может выбрать на свой вкус.
Найти плюсы в самостоятельном строительстве коттеджа еще сложнее, чем во всех предыдущих случаях. Первое, что приходит на ум -это дешевизна такого варианта. Но это только на первый взгляд. На практике, возведение коттеджа своими силами может оказаться даже дороже, чем покупка в дома в поселке. Во-первых, стоимость строительных материалов для частников и для организаций сильно различается. Во-вторых, разработка архитектурного проекта одного дома также обойдется дороже, чем сразу нескольких для коттеджного поселка. Кроме того, не стоит забывать о необходимости авторского надзора на стройплощадке.
Новый коттедж
Совсем другая ситуация, если речь идет о покупке загородного дома в уже построенном и заселенном коттеджном поселке: здесь минусов практически и нет. Конечно, будет естественный износ коммуникаций, самого дома, но при наличии хорошей управляющей компании, обслуживающей данный поселок, новый владелец дома этих проблем и не заметит. В качестве отрицательного момента многие называют необходимость проведения ремонта после предыдущих владельцев. У нового дома в коттеджном поселке есть два существенных недостатка. Первый связан с заселением жильцов и проведением ими ремонта в домах. До тех пор, пока все собственники не закончат отделочные работы, жить в поселке будет практически нереально,
Keywords:
mortgage, financial market, pre-term repayment, real estate market, development, cottage village, economic crisis, accommodation exchange
ПУил
___ но Фе,
человек, решивший
сейчас продать
свою квартиру,
чтобы купить
другую, рискует
и деньгами,
и временем
сложно будет абстрагироваться от того, что строительные работы вокруг, по сути, продолжаются. Второй аспект связан с инфраструктурой поселка.
В доме на начальных этапах строительства к вышеперечисленным минусам добавляется риск недостроя. Не секрет, что в текущей экономической ситуации, многие девелоперы испытывают трудности с финансированием строительства, зачастую многие из них перераспределяют финансовые потоки таким образом, что львиная доля средств уходит на проекты, находящиеся в финальной стадии строительства. Это может привести к тому, что строительство поселков, реализация которых еще только началась, либо затянется, либо и вовсе будет приостановлено.
нственное исключение - коттеджные селки, строящиеся и продающиеся соглас-деральному закону № 214 [5]. Тут риск недостроя сведен к минимуму, однако стоит понимать, что на сегодняшний день таких поселков в Подмосковье не более 5% от щцего количества. Если же не принимать внимание текущую кризисную ситуацию, а говорить в принципе о недостатках такого варианта приобретения жилья, то следует учитывать еще и длительный период ожидания с момента покупки коттеджа до заселения. В зависимости от того, на какой именно стадии строительства был приобретен дом, этот период может затянуться от одного года до трех-четырех лет.
На наш взгляд, наиболее выгодный вариант покупки загородного дома, вне зависимости от кризисных явлений, - это коттедж в уже заселенном поселке на вторичном рынке. Вторым пунктом в рейтинге идет покупка дома в поселке на завершающей стадии строительства. Остальные варианты не рассматриваются в принципе. Если все же сделать привязку к кризису, то сейчас нет смысла покупать дома в строящихся поселках, где готовность ниже 50-60%. Можно также покупать землю, она сейчас сильно подешевела. Однако самостоятельно ее застраивать,
на наш взгляд, не следует, лучше использовать этот актив как инструмент сохранения средств в условиях кризиса.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Конституция Российской Федерации.
3. Федеральный закон от 09.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 11.02.02 г.).
4. Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
5. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
6. Лаврушин О.И., Мамонова И.Э. и др. Банковское дело: учебник. - М.: Кнорус, 2009. - 210 с.
7. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования. // Банковское дело. - 2004. - № 3.
8. Коммерсантъ. - 2008. - № 184 (4001).
9. Деньги. - 2009. - № 10(715).
10. Центральный банк РФ. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cbr.ru.
...рынок кредитования жилья, особенно загородного, фактически умер
Strekalov A.G. _
Post-graduate student, Department of Finance and Credit, _
Russian State Social University, Deputy Manager _ of the Department for Retail Business, «Alfa-Bank» OJSC, Moscow
State of the mortgage market and the possible situations _
of exchange under the present conditions _
_Abstract _
The article examines the current state of primary and secondary _ mortgage markets. The author analyzes the situation in the market _ and gives examples of getting accommodation in the Moscow Region _ in exchange for accommodation in Moscow. This material will be interesting _ to readers who have already concluded mortgage contracts and have _ difficulties in paying off the loan. _
