CC BY
8
1 (1571 -2008
ИПОТЕКА
ИПОТЕКА УШЛА ЗА ГОРОД"
Е. МАМОНОВА
Пригородное жилье по американскому образцу стало очередной навязчивой идеей в столичном обществе.
Все больше банков помимо квартир в новостройках включают в круг своих интересов загородную недвижимость. Пока приобретение загородных домов по ипотеке не стало массовым явлением. По мнению экспертов, подобные сделки составляют примерно десятую часть общего объема ипотечного рынка.
Собственно, еще летом в банковской среде с большим сомнением отзывались об использовании земельных участков в качестве залога. Еще не сложилась практика оценки земли, а соблюдение законодательных требований по залогу участков нередко сопряжено с длительной и сложной процедурой их перевода из одной категории в другую. Однако ситуация складывается таким образом, что рыночные законы приобретают большую власть, чем юридические. Пригородное жилье по американскому образцу стало очередной навязчивой идеей в столичном обществе и, как водится, эту идею с той или иной степенью активности подхватили в регионах. Загородный дом превращается из атрибута красивой жизни высшего света в доступное приобретение для среднего класса. Но только самые обеспеченные его представители способны самостоятельно раздобыть 200—400тыс. долл., которые требуются для приобретения коттеджа или таунхауса. Всем остальным приходится брать банковский кредит, как и заведено в той самой Америке, чей пример оказался столь заразительным.
По данным специалистов корпорации «БЕСТ-Недвижимость», в загородном сегменте количество сделок по ипотеке по сравнению с прошлым годом выросло вдвое. Наиболее активными игроками на этом рынке в данный момент являются Абсолют-банк, Славинвестбанк, Сосьете Женераль Восток, Городской ипотечный банк, Сбербанк, Банк Москвы, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Москоммерцбанк, Международный московский банк, Росбанк. Не* По материалам газеты «Квадратный метр».
которые даже запускают специальные программы, в качестве примера можно привести программу «Свой дом» в Русском ипотечном банке или «Загородный дом» в Судостроительном банке. Процентные ставки по кредитам на покупку загородного дома на вторичном рынке начинаются от 10,5 % в долларах США и от 11,5 % — в рублях. Первоначальный взнос, как правило, равняется не менее 20 % стоимости приобретаемой недвижимости, хотя не редкость и 30—40 %. Впрочем, есть банки, которым достаточно 10% (КИТ-Финанс и Номос-банк). Райффайзенбанк выдаст кредит под 14,5%, а Национальная ипотечная компания — под 15% стоимости дома. Стандартный срок кредитования — до 15 лет, но реально найти и программу с более длительным периодом рассрочки — 20 или 25 лет.
Необходимость кредитования строящихся объектов загородной недвижимости породила несколько опосредованных залоговых схем: в качестве обеспечения выступает земельный участок или имеющаяся в собственности заемщика недвижимость. «С начала этого года благодаря программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), позволившей банкам выдавать кредиты под залог «чистого» земельного участка, увеличилось число банков, предоставляющих подобные кредиты», — рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. При этом АИЖК предъявляет довольно жесткие требования: первоначальный взнос — не менее 30 % стоимости приобретения.
Кредит на возведение загородного дома под залог участка предоставляют Банк Москвы, Московский кредитный банк, Райффайзенбанк, Орг-банк, Оргрэсбанк, банк «Зенит». При этом ставка будет в среднем на 2—3 % выше, чем процентам по кредиту на приобретение вторичного жилья. Зато при оформлении в залог земли удастся сэкономить на страховке. В случае с ипотекой дома или квартиры практически в каждом банке обязательны страхование жизни заемщика, титула и возможного ущерба, тогда как последний вид страхования для земельного участка не практикуется.
ИПОТЕКА
1 (1571 -2008
Еще один способ минимизировать риски заключается в том, что банки выдают кредиты на приобретение строящейся недвижимости в поселках, возведение которых они финансируют сами. В этом случае риск недостроя минимален, а банк уверен в «прозрачности» застройщика. Иной раз девелоперы заключают ипотечные партнерские соглашения на свои коттеджные поселки сразу с несколькими банками, чтобы получить больше каналов сбыта. Покупатели при этом получают хотя и ограниченный, но все же выбор условий кредитования на облюбованное жилье. Ставки по кредиту в рамках партнерских программ нередко ниже, чем по стандартным залоговым схемам. Кредиторы заинтересованы в быстрой реализации домов, поскольку за счет покупателей обеспечивается возврат инвестированных в строительство средств. Банки иногда предоставляют и другие льготы: снижают размер первоначального взноса, отменяют комиссии. Заявки тоже рассматриваются значительно быстрее, чем при оформлении кредита на «посторонние» дома. Сейчас собственные ипотечные программы предлагают несколько десятков поселков эконом-, бизнес- и премиум-класса.
Сбербанк готов выдать кредиты на приобретение домов в поселке «Европа», а вкупе с Рос-ЕвроБанком — на «Маренкино-2», «Сосновый бор», «Залесье». В аналогичной связке идут ММБ («Дубровка»), Номос-банк («Троица», «Монастырское озеро»), Славинвестбанк («Царское село II» и «Светлогорье»), Росбанк («Пестово» и «Павлово»),
Казалось бы, банкам проще кредитовать покупку строящихся коттеджей, чем городских квартир. «Для рынка загородной недвижимости практически никто не использует закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», — поясняет начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. — Чаще всего покупатель возводимой загородной недвижимости заключает договор купли-продажи земли участка и договор строительного подряда. Затем собственность на участок станет основанием для регистрации права собственности покупателя на готовый дом». Но приобрести дом на первичном рынке сложнее, чем квартиру. «Дело в том, что банки не доверяют застройщикам, которые, как правило, не до конца оговаривают условия продажи недвижимости, — утверждает начальник отдела продаж на первичном и загородном рынке Русского ипотечного банка Альберт Хромов. — В этом случае банк не может быть абсолютно уверен, что кредитуемый объект передадут ему в залог в оговоренный срок. То есть до момента оформления прав собственности на
загородную недвижимость данный кредит для банка является необеспеченным».
Впрочем, с приобретениями на вторичном рынке тоже не все просто. Кредитование сделок по приобретению загородной недвижимости отличается тем, что получается два объекта приобретения: сам дом (или блок в таунхаусе) и земля, на которой он расположен. Присутствие участка в числе объектов сделки затрудняет ее оформление. «Если с квартирами все понятно, поскольку это один объект права, то с домами немного сложнее, — объясняет начальник управления партнерских продаж Городского ипотечного банкаДмитрий Шапочкин. — Согласно действующему законодательству, дом и земельный участок, на котором он расположен, — это два разных объекта права. Следовательно, количество документов, необходимых для получения кредита, умножается на два». Естественно, из-за увеличения числа документов удлиняется и срок рассмотрения заявки на кредит.
«Большой проблемой при покупке загородного дома является определение целевого назначения земли. Основная масса продаваемых участков относится к одной из двух категорий: землям поселений и сельскохозяйственного назначения, — отмечает А. Хромов. — В соответствии с законодательством дом с участком, который покупается с помощью ипотечного кредита, должен быть расположен на землях поселений и оформлен как жилой. При этом, когда заемщик получает дом в собственность, банк становится залогодержателем данной недвижимости. Это ипотека в силу закона. Впрочем, если объект не удовлетворяет вышеуказанным требованиям, его все равно можно передать банку в качестве залога — по договору ипотеки. Но для этого заемщик должен быть собственником недвижимости». «Загородные дома обладают меньшей ликвидностью по сравнению с квартирами, — отмечает Г. Тер-Аристоке-сянц. — Следовательно, прогнозируется больший срок экспозиции в случае реализации залога». Это заставляет банки устанавливать большой размер первоначального взноса и более высокие проценты по кредиту, предназначенному для покупки загородной недвижимости, по сравнению с кредитом на приобретение квартир».
Ключевое отличие кредитования загородной недвижимости от кредитования городской связано с неоднородностью загородного рынка. Высокая степень индивидуализации объектов создает определенные сложности для объективной оценки. Поэтому одни банки выдают кредиты исключительно на дома, пригодные для круглогодичного проживания и земельные участки, предназначенные только для индивидуального жилищного строительства. Другие действуют
ИПОТЕКА
1 (1571 -2008
более гибко и готовы рассматривать каждый случай индивидуально. «Основной особенностью ипотеки на загородном рынке является высокая стоимость предложений, а также ограничения по материалу дома, — констатирует директор центра загородной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Наталья Смирнова. — Наиболее дешевые объекты эконом-класса обычно возведены из дерева, а под деревянные дома, к сожалению, кредит не дают». К тому же существует проблема несовпадения требований банков и страховых компаний, что не облегчает кредитования. «Если каждый второй городской объект получает разрешение банка, то на загородном рынке одобряется 15% всего объема заявок, — отмечает руководитель аналитической службы «МИАН—агентства недвижимости» Алексей Кудрявцев. — Страховые компании часто отказываются страховать титул собственника, если есть сомнения в легальности отчуждения земельного участка». В числе факторов, ограничивающих развитие кредитования на рынке загородного жилья, директор по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» холдинга «МИ-ЭЛЬ» Юлия Вербицкая указывает на то обстоятельство, что застройщики коттеджных поселков чаще всего оформляют территорию в коллективную собственность жилищного кооператива. Но по
закону банки не вправе предоставлять ипотечные кредиты собственникам домов, которые не владеют землей, на которой эти дома расположены. «Частные продавцы загородных объектов с недоверием относятся к предложению расплатиться безналичным способом через банк, — отмечает консультант отдела жилой недвижимости Cushman&Wakefield 8Ше8&ШаЬокоЬу1ко Ирина Строкова. — Люди желают получить наличные из рук в руки».
Обоснована и другая причина непопулярности ипотеки среди продавцов: они не желают платить полную сумму налога с вырученного дохода. При оформлении сделки по ипотеке нельзя указать фиктивную цену, тогда как занизить в 2 раза оценочную стоимость при заключении договора купли-продажи — обычное дело. При этом многие противники ипотечных сделок зачастую не знают, что на недвижимость, которая пробыла в собственности больше 3 лет, налог платить не нужно.
«В целом ипотека загородной недвижимости, несмотря на более жесткие характеристики кредитных продуктов, становится все более популярной у населения, в том числе с точки зрения инвестирования, — полагает Ю. Вербицкая. — К тому же сегодня 1кв.м загородного жилья обходится на 20—30 % дешевле городского, а рост его стоимости до конца года составит 30—40 %».
