CC BY
65
УДК 332.834.13
Н.А. Сардарова
СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Ипотечное кредитование - это новый для нашей страны способ решения жилищной проблемы. В статье автор анализирует различные показатели зарождающегося ипотечного рынка России - объемы, условия, темпы развития, используя статистические данные; выявляет положительные тенденции ипотечного рынка и негативные факторы, препятствующие развитию ипотеки; оценивает потенциал ипотечного кредитования.
Без решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения России, увеличение доли собственников жилья, невозможна стабилизация общества. Чтобы решить эти задачи, необходимо сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять платежеспособный спрос населения на жилье. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию, которое представляет собой выделение банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство жилья под залог недвижимого имущества.
Развитие ипотечного кредитования является ключевым моментом приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и набирает темп. По данным Центрального Банка на 01.07.2006 г., задолженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным банками физическим лицам, составила 104,5 млрд руб. Прирост задолженности за 1 полугодие 2006 г. составил 51,7 млрд руб. (100% к началу 2006 г.). За аналогичный период 2005 г. объем ипотечной задолженности увеличился всего на 47%. Увеличение темпов роста ипотечной задолженности свидетельствует о начале активной фазы развития рынка ипотеки в России.
Данные Федеральной регистрационной службы также свидетельствуют о росте сделок с жильем с использованием ипотечного кредитования. Если в 2005 г. только 3% сделок с жильем совершались с помощью ипотеки, то в 1 полугодии 2006 г. таких сделок на рынке жилья было уже 6%. Всего в 1 полугодии 2006 г. были зарегистрированы 69042 случаев ипотеки жилых помещений, в 2005 г.
- 78603, в 2004 г. - примерно 40000 [1, 2].
Рынок ипотеки в России очень дифференцирован. Более 40% прироста ипотечной задолженности в 1 полугодии 2006 г. пришлось на кредиты, выданные всего в 4 регионах: Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Тюменской областях.
В федеральных округах доли сделок с ипотекой на рынке жилья также различались. Лидером является Сибирский ФО, где этот показатель в 1 полугодии 2006 г. составил 11% (в 2005 г. - 3%). На втором месте - Уральский ФО с 9% (в 2005 г. - 8%). Третье место занимает Приволжский ФО с 7% (в 2005 г. - 3%). В среднем доли сде-
лок с ипотекой на региональных рынках жилья за 1 полугодие 2006 г. увеличились в 2,3 раза. Регионы-лидеры по данному показателю: Тюменская область, Алтайский край, Удмуртская Республика, Республика Башкортостан [3].
Существенная разница в темпах и масштабах внедрения системы ипотечного кредитования в регионах России обусловлена объективными различиями в их развитии и объясняется следующими факторами: различным уровнем доходов населения; разным уровнем развития финансовых посредников и системы жилищного кредитования; объемом рынка жилья и возможностями, которые открываются перед гражданами при приобретении жилья (тип жилья, предлагаемого на рынке, сроки его оформления, наличие полноценной городской инфраструктуры); наличием и уровнем развития посреднических организаций, задействованных в процессе приобретения, риэлтерских, страховых, оценочных фирм, нотариальных контор и др.
Начиная с 2000 г., на рынке жилищной ипотеки стали происходить позитивные изменения.
Во-первых, увеличились сроки кредитования с типичных ранее 1-3-х лет до 5-15 лет, а в рамках отдельных региональных программ - до 20-30 лет.
Во-вторых, снизились процентные ставки по ипотечным кредитам в валюте с 30% годовых до 9-14%, в рублях с 42% до 11-15%.
В-третьих, все большее количество банков используют ипотеку в качестве основного обеспечения возвратности кредитных средств. В отличие от периода с 1995-2000 гг., когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, в последнее время они во все больших масштабах используют в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья. Ряд банков успешно освоили схему заключения трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки, заключаемого между продавцом квартиры, покупателем-заемщиком и банком-кредитором. Такой договор позволяет практически одновременно регистрировать права собственности на приобретаемое на кредитные средства жилье и права банка-залогодержателя по ипотеке этого жилья, обеспечивая ему возврат кредита. Это существенно снижает риск банка, упрощает и ускоряет процедуру регистрации сделок.
Существенным шагом в развитии системы ипотечного жилищного кредитования со стороны государства яви-
лось создание в 1996 г. на федеральном уровне института вторичного рынка ипотечных кредитов - Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества (ОАО), на 100% принадлежащего государству.
Главная задача АИЖК - создание системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Суть этой системы заключается в следующем. Банк, занимающийся ипотечным кредитованием, может обратиться непосредственно в АИЖК или к его региональному оператору с просьбой о рефинансировании, т.е. выкупе выданных им ипотечных кредитов и закладных. Региональный оператор формирует пул ипотечных кредитов и закладных, выданных в данном субъекте РФ, и продает его Агентству. Последнее выкупает ипотечные кредиты и закладные только в случае, если условия их выдачи и обслуживания соответствуют определенным стандартам, в частности: максимальный объем кредитования составляет не более 90% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования не превышает 30 лет; процентная ставка по кредиту превышает порог, установленный на соответствующую дату АИЖК; величина ежемесячного платежа по обслуживанию кредита не превышает 50% суммарных доходов домохозяйства. Далее АИЖК выпускает на основе выкупленных ипотечных кредитов и закладных ценные бумаги, по которым государство гарантирует платежи и доходность. Средства, вырученные от продажи ценных бумаг, вновь направляются на выкуп ипотечных кредитов и закладных у банков и региональных операторов [4].
АИЖК заключило соглашения более чем с 70 регионами, а количество банков-участников системы рефинансирования на 1 полугодие 2006 г составляло 253. В 2005 г. Агентством было рефинансировано 15593 кредитов на сумму 7819 млн руб., что составило 20% от общего объема ипотечных кредитов, выданных в 2005 г. Однако уже в 1 полугодии 2006 г. было рефинансировано 46600 кредитов на сумму 24520 млн руб., что составило 18% от общего числа ипотечных кредитов.
По данным АИЖК, средний портрет типового заемщика ипотечного кредита выглядит следующим образом:
- средний возраст - 35 лет;
- средний размер кредита - 528 тыс. руб.;
- средневзвешенный срок погашения кредита - 16 лет;
- средневзвешенное соотношение кредита к стоимости залога - 64%;
- средний размер платежа семьи заемщика - 6924 руб./мес.;
- средний доход семьи заемщика - 26236 руб./мес. [5, 6]
К факторам роста ипотечного рынка относятся, во-первых, изменения в законодательстве, которые сделали ипотечный кредит более привлекательным и менее рискованным для банков. Ранее для банков серьезным препятствием было положение Гражданского кодекса РФ, согласно которому заложенное жилье невозможно было изъять в судебном порядке у человека, прописанного в нем, в случае его задолженности перед банком по ипотечному кре-
диту. Это положение было изменено, и на данный момент законодательство стоит на стороне кредитора, позволяя ему выселять людей за невыплату кредита, даже если у заемщика нет другого жилья.
Во-вторых, увеличение спроса на ипотечные кредиты со стороны населения связано с ростом за период с 2000 по 2006 гг. реальной заработной платы почти на 130%. Если в 2000 г. среднемесячная начисленная заработная плата составляла 80 долларов на человека, то в 2005 г. она составлялауже порядка 300 долларов [7].
Третьим фактором, стимулирующим развитие ипотеки, является увеличение предложения жилья, т.е. объемов жилищного строительства. По данным социологических опросов, более 60% семей хотели бы улучшить свои жилищные условия. По статистике около 35% жилищного фонда России составляет ветхое и аварийное жилье. На текущий момент в России в год строится около 45 млн кв. м жилья, но по экспертным оценкам Россия нуждается в росте жилищного строительства в размере 140 млн кв. м в год, чтобы жилищный фонд обновлялся раз в 20 лет. За последние годы в жилищном строительстве сложилась неблагоприятная ситуация. Однако, начиная с 2001 г., происходит медленное, но стабильное увеличение объемов ввода жилья, что говорит о большом потенциале жилищного строительства в качестве фактора, способствующего росту ипотеки [8].
Наряду с благоприятными тенденциями на рынке ипотечных кредитов сохраняются факторы, препятствующие массовому распространению ипотеки. Так, несмотря на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и положительную динамику доходов населения, платежеспособный спрос на жилье и ипотечные кредиты продолжает оставаться низким. Дело в том, что даже сниженные процентные ставки по кредитам по-прежнему высоки для населения. Это объясняется все еще достаточно высоким уровнем инфляции, высокими рисками ипотечного кредитования и административными расходами для кредиторов. По данным социологических опросов, платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием жилищных кредитов, составляет лишь 25% от общей потребности [9].
Другая проблема состоит в том, что спрос на ипотечные кредиты ограничен медленным строительством и быстрым ростом цен на недвижимость: объем жилищного строительства сократился почти в двое - с 72,8 млн кв. м в 1987 г. до 43,5 млн кв. мв 2005 г., а средняя цена 1 кв. м возросла с 8678,0 руб. в 2000 г. до 23779,7 руб. в 2005 г. и продолжает расти. Ситуация такова, что существующие темпы роста объемов вводимого жилья отстают от тем -пов увеличения платежеспособного спроса населения. Это вызывает рост цен на первичном и вторичном рынках жилья, что, в свою очередь, приводит к сокращению спроса на ипотечные кредиты [1].
Проблемы в жилищном строительстве связаны с высокими административными барьерами доступа на строительный рынок, непрозрачными и непубличными
процедурами предоставления земельных участков для строительства и определения их разрешенного использования, высокими рисками для инвесторов при развитии коммунальной инфраструктуры для объектов жилищного строительства. В результате рынок жилищного строительства и цены на этом рынке сегодня во многих регионах характеризуются как монопольные.
Анализ показывает, что ипотека в России находится только на начальной стадии развития. Для сравнения, рынок розничных кредитов в России вырос с 1% ВВП в 2002 г. до 5% в 2005 г. и стал важным фактором экономического роста. Доля ипотеки в ВВП возросла с 0,1% в 2002 г. до 0,4% в 2005 г. При этом, если рынок потребительских кредитов уже близок к насыщению, то ипотека, которая пока составляет менее 10% от всех розничных кредитов, находится на пороге бума [7]. Кроме того, опрос «Института экономики города» показал, что 51,9% населения страны предпочитают улучшить жилищные условия именно за счет ипотечного кредита на приобретение готового жилья [10].
По подсчетам экономистов, потенциал рынка ипотеки составляет 30-40 раз от текущих уровней. Такой потенциал роста получается при сравнении задолженности по ипотечным кредитам на душу населения в Восточной Европе и в России. В частности, в России размер ипотеки на душу населения в 2005 г. составлял всего 21 доллар, что в сорок раз меньше аналогичного индикатора в Венгрии -931 доллар на человека, и в тридцать раз меньше, чем в Чехии - 631 доллар на человека [7].
Развитие жилищного сектора - не панацея, а возможность решения многих экономических проблем России. Политику развития жилищного сектора за счет создания системы ипотечного кредитования можно рассматривать в качестве альтернативы сырьевому сценарию развития нашей страны, ибо ипотека является не только способом решения жилищного вопроса в рыночных условиях, но и имеет огромное значение в качестве инвестиционного инструмента. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заемщиками.
Предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам на приобретение и строительство жилья позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач:
• трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства, улучшить свои жилищные условия;
• строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;
• банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;
• инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.
Литература
1. Российский статистический ежегодник. М.: Госкомстат,
2005. 511 с.
2. Текущие данные с сайта www.ahml.ru
3. Отчет ОАО «АИЖК»: Рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ в 2005 г. - первом полугодии 2006 г. М., 2006. 9 с.
4. Аверченко В., Весели Р., Наумов Г., Файкс Э., Эртл И. Принципы жилищного кредитования. М.: Альпина Бизнес Букс,
2006. 261 с.
5. Годовой отчет о деятельности ОАО «АИЖК» в 2005 г. М., 2005. 75 с.
6. Участие банков в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Доклад генерального директора ОАО «АИЖК» А.Н. Се-меняки на IV Международном банковском форуме «Банки России - XXI век» 7-10 сент. 2006 г. Сочи, 2006. 16 с.
7. Отчет ОАО «Альфа-Банк»: Рынок ипотеки выходит на первый план. М., 2006. 9 с.
8. Всероссийский экономический форум «Современный рынок жилья: новые возможности» 22 нояб. 2004 г. Москва. Резолюция форума с сайта www.aprok.ru
9. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. М.: ИНФРА-М, 2007. 576 с.
10. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. Исследование Фонда «Институт экономики города». 2004 г. с сайта www.urbaneconomics.ru
N.A. Sa.rda.rova
PRESENT STATE AND DEVELOPMENT PERSPECTIVES OF THE MORTGAGE CREDITING IN RUSSIA
Mortgage crediting is a new way of solving a housing problem in our country. Using statistics the author analyses various indices of new mortgage market in Russia: volumes, conditions, and development tempo. He reveals positive tendencies of the mortgage market and negative factors that make obstacles for mortgage development. Besides, the author evaluates a potential of the mortgage crediting.
