CC BY
37
Постников А. Е.,
аспирант Российского государственного
торгово-экономического университета
СООТНОШЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ЧЛЕНАМИ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА
Правовое регулирование имущественных отношений между собственником жилого помещения и его пользователями — членами семьи собственника относится к одному из наиболее общественно значимых правовых институтов современной России. Значительное количество граждан сталкиваются с вопросами правового соотношения права собственности и прав лиц, проживающих в жилом помещении в качестве членов семьи. В сферу тонкого переплетения гражданского и жилищного законодательства по данному вопросу попадают граждане-собственники жилых помещений, граждане-пользователи (члены семьи), потенциальные и реальные кредиторы граждан-собственников, в том числе кредиторы по заемным обязательствам с ипотечным покрытием.
Глубочайшие традиции социально ориентированного государства без частного жилищного сектора долгое время были причиной того, что в законодательстве практически приравнивались права граждан-собственников жилых помещений к правам нанимателей по договору социального найма. Это отражалось, прежде всего, в том, что некогда вселенные в жилое помещение в качестве членов семьи собственника жилого помещения лица приобретали пожизненное право пользования таким помещением независимо ни от последующего прекращения семейных отношений, ни от последующего перехода права собственности на само жилое помещение.
Такое положение дел, естественно, не отражало рыночной направленности развития экономики России, а также не отвечало смыслу и духу определения права собственности, закрепленного Конституцией 1993 г.
Итак, два базовых, характеризующих право собственности на жилище как неполноценное, принципа до недавнего времени содержались в законодательстве:
1. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения не влекло прекращения прав пользования бывших членов его семьи (ст. 127 ЖК РСФСР).
2. Переход права собственности на объект жилой недвижимости не влек прекращения права пользования, принадлежащего членам семьи предыдущего собственника (ст. 292 ГК РФ).
Таким образом, в законе прослеживался бессрочный характер прав пользователей жилого помещения — членов семьи собственника.
Начиная с конца 2004 г., законодателем предпринимаются явные и недвусмысленные меры по укреплению прав собственников жилых помещений.
Так, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации внесена вступившая в силу с 1 января 2005 г. поправка, смысл которой заключается в том, что с момента ее принятия при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику прекращаются права членов семьи предыдущего собственника.
С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31 которого содержит правило о том, что прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет прекращение прав пользования бывших членов его семьи.
Несмотря на понятную и ясную в целом волю законодателя по усилению права собственности на жилые помещения, видны также существенные пробелы и технические неточности, допущенные при законотворчестве.
Так, например, в ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации законодатель прямо не урегулировал, как влияет прекращение прав пользования жилым помещением одного из супругов в связи с расторжением брака на право пользования их общего несовершеннолетнего ребенка. Например, отец является собственником жилого помещения, у матери жилья в собственности нет, ребенок зарегистрирован на жилплощади отца, при разводе суд определяет, что ребенок должен проживать с матерью.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации применительно к данной ситуации разъяснил, что «В соответствии с частью 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Часть 3 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей.
В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.
Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
При этом в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Исходя из изложенного, в том случае, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ»1.
С точки зрения здравого смысла, данная позиция представляется обоснованной, так как сохранение прав пользования жильем одного из родителей за ребенком, который проживает с другим родителем, отвечает больше не интересам ребенка, а интересам супруга, с которым ребенок проживает, становится в руках такого супруга инструментом давления на собственника жилого помещения. Однако, как обозначалось ранее, такая позиция должна быть ясно и четко отражена в законе.
Хотя ст. 31 Жилищного кодекса РФ и содержит норму о том, что прекращение семейных отношений является основанием прекращения прав пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника, попытка законодателя сбалансировать интересы собственника жилого помещения и бывших членов семьи путем введения нормы о возможности на основании решения суда сохранять за бывшими членами семьи на определенный срок право пользования жилым помещением не представляется удачной.
Закон не содержит ограничения в отношении срока, на который может быть сохранено право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника, а это неминуемо ведет к тому, что не законом, а судейским усмотрением будут определяться правовые последствия по такого рода делам, способствуя развитию и без того развитой коррупции в судейском корпусе. Кроме того, как следует из разъяснений Президиума Верховного Суда Российской Федерации, сохранение судом на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника может осуществляться неоднократно.
1 Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2005 г. Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов.
Так, Президиумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что: «Часть 4 статьи 31 ЖК РФ предусматривает, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу, учитывая в том числе и основания, которые предусмотрены в указанной статье.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 указанной статьи, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Статья 31 ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.
Следовательно, при наличии обстоятельств, которые не позволяют бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок.
Из части 5 статьи 31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права»1.
Представляется, что законодателю следовало бы, по крайней мере, ограничить такой срок разумными пределами, независимо от того, сколько раз суд рассматривает этот вопрос. Пять лет — вполне достаточный срок. Вместе с тем в законе следовало бы также указать и объективно социально незащищенные группы населения (инвалиды и пр.), в отношении которых данное правило может не распространяться.
При описании перечня жилых помещений в п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, как в новой, так и старой редакциях необоснованно указаны лишь два вида жилой недвижимости, а именно: жилой дом и квартира, хотя жилые помещения включают в себя также комнаты, части жилого дома и части квартиры. Данное суженное перечисление видов жилых помещений может приводить к необоснованному различию в применении правовых
1 Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2005 г.
последствий в отношении единых по своему назначению объектов (жилая недвижимость). Поэтому в п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ вместо перечисления видов жилой недвижимости целесообразно было бы ввести простой и ясный термин «жилое помещение», охватывающий собой все виды жилой недвижимости.
Применение во времени вышерассмотренного нового нормативного материала также представляет собой проблему. Хотя высшей судебной инстанцией уже и разъяснено, что правоотношения собственности носят длящийся характер, и при определении прав и обязанностей должно применяться право, действующее в настоящий момент, т.е., например, могут выселяться по новым нормам члены семьи собственника, вселенные до вступления новых норм в силу1, нельзя также и не учитывать то обстоятельство, что при приобретении права собственности на жилые помещения и вселении в него членов семьи до введения в действие новых норм, и собственники, и члены семьи исходили из норм права, действующих тогда. Поэтому вышеназванный подход к применению новых норм права во времени, хотя и имеет формальное основание, но не отвечает требованию стабильного гражданского оборота. Целесообразно было бы распространить новые нормы исключительно на новые правоотношения в этой сфере.
Статьей 292 Гражданского кодекса РФ не предусмотрено правовых последствий при ситуации, когда жилое помещение переходит от собственника к одному из членов его семьи, т.е. в отношении внутрисемейных отношений не распространяется общее правило о прекращении прав пользования лицами, вселенными в жилое помещение в качестве членов семьи. Данный подход не отвечает требованию равенства права собственников в отношении жилого помещения.
Законодателю, как представляется, следовало бы предусмотреть норму, по которой при переходе права собственности на жилое помещение все лица, некогда вселенные в него в качестве членов семьи, утрачивали бы право пользования им, независимо от того, являются ли они членами семьи нового собственника.
В целом нужно признать положительной попытку законодателя укрепить права собственников жилых помещений, однако не может вызывать обеспокоенности сырость и техническая недоработка принимаемых норм.
1 Там же.
