CC BY
41относит, в частности, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.
Литература и источники
1. Абесалашвили М.З. Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных норм // Пробелы в российском законодательстве. 2010. № 3. С. 83.
2. Абесалашвили М.З. Понятие договора аренды // Черные дыры в российском законодательстве. 2011. № 2. С.56.
3. Абесалашвили М.З. Специальные основания изменения и расторжения договора аренды // Бизнес в законе. 2010. № 3. С. 115.
4. Абесалашвили М.З. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений // Бизнес в законе. 2012. № 5. С. 57.
5. Абесалашвили М.З. Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных норм // Пробелы в российском законодательстве. 2010. № 3. С. 82.
6. Эртель А.Г., Абесалашвили М.З. Внутрикорпоративный договор и его отличие от гражданско - правового договора// Современная научная мысль. 2012. №1. С.71.
7. Колиева А.Э. Некоторые юридические коллизии доверительных отношений в договорном праве // Современная научная мысль. 2013. №6. С.169-175.
ПЕРЕБЯКИНА ВАЛЕНТИНА МИХАЙЛОВНА - аспирантка СевероОсетинского государственного университета имени К.Л. Хетагурова г. Владикавказ (pvm87@mail.ru)
PEREBYAKINA, VALENTINA M. - a graduate student of the department of civil and business law "North Ossetian State University im.K.L.Hetagurova"
УДК 347.45/.47
АНДРИЕНКО Н. В. СООТНОШЕНИЕ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ И НЕЗАКЛЮЧЕННОСТИ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Ключевые слова: недействительные сделки, незаключенные договоры, существенные условия договора аренды, правовые последствия
Статья посвящена исследованию проблемы соотношения недействительности и незаключенности договора аренды. Автором рассмотрены подходы законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в советский и постсоветский периоды. Показано, что правовая природа недействительных и незаключенных сделок одинакова, незаключенные сделки могут быть включены в группу недействительных (ничтожных) сделок,
последствия которых не связаны с карательными (конфискационными) последствиями. Сделан вывод о том, что, признавая незаключенные и недействительные сделки самостоятельными правовыми институтами, в то же время, следует констатировать, что последствия, которые они влекут для сторон, идентичны.
ANDRIENKO, N.V.
RATIO VOID AND NOT CONCLUDED LEASE CONTRACT
Keywords: invalid transaction LOSS contracts, the essential terms of the lease, the legal consequences
The article investigates the problem of correlation of invalidity and non-conclusion of the lease. The author examined the approaches to the definition of the terms of the legislator essential terms of the lease in the Soviet and post-Soviet periods. It is shown that the legal nature of invalid transactions and not concluded the same, LOSS transactions may be included in the group of invalid (insignificant) transactions, the effects of which are not related to punitive (forfeiture) consequences. It is concluded that, while recognizing LOSS and invalid transaction independent legal institutions, at the same time, it should be stated that the consequences they entail for the parties are identical.
В теории гражданского права получил широкое обсуждение вопрос о правовой природе недействительных и незаключенных договоров. Прежде всего, напомним, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Достижение соглашения по существенным условиям является одним из условий того, что договор порождает правовые последствия. Соответственно, недостижение такого соглашения влечет незаключенность договора. В ряде случаев это прямо указывается в законах.
Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков.
В ГК РСФСР 1964 года не было перечня условий договора аренды, признаваемых существенными в силу закона. Но во всех случаях в договоре, безусловно, необходимо было определять предмет аренды [1]. Иной подход к определению условий, которые должны отражаться в договоре, находим в Основах законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить
арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором».
В п. 3 той же статьи перечислены условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение объекта, сданного в аренду, оказывать содействие развитию производства и т.д., то есть те, которые могли иметь значение для договоров аренды предприятий.
Сопоставление формулировок п. п. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным [2].
С учетом сказанного можно сделать вывод, что существенными условиями договора аренды в период действия указанных Основ следовало считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора, исходя из основных его признаков: объекта аренды, размера арендной платы и срока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком подходе, естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторон и становились существенными, если стороны находили нужным отразить их в этом документе, - но не в силу закона [3].
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды. Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений.
Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом.
Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным.
Практический интерес обсуждаемого вопроса заключается в определении правовых последствий, возникающих в связи с признанием договора аренды незаключенным. В именно, важно понять: возможно ли применение к данным отношениям норм, предусмотренных для недействительных сделок, либо незаключенность сделки влечет иные последствия [4].
Недействительная сделка и незаключенная сделка это два самостоятельных правовых института. Сделка как юридический факт обладает определенным составом. Дефектность одного из его элементов ведет к признанию сделки недействительной, а если один из элементов отсутствует, то отсутствует и сама сделка как юридический факт, отсюда оценивать на предмет действительности нечего и такая сделка является несостоявшейся (незаключенной).
Общим последствием признания договора аренды незаключенным является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, применяемые в обычных договорных отношениях:
- нельзя понудить к исполнению договора, признанного незаключенным, поскольку такой договор не порождает прав и обязанностей сторон;
- незаключенный договор не может быть изменен или расторгнут, потому что изменить или расторгнуть можно только заключенный договор;
- по признанному незаключенным договору, как не порождающему соответствующих прав и обязанностей, нельзя требовать взыскания договорных пеней, штрафов, неустоек в случае его ненадлежащего исполнения;
- по признанному незаключенным договору нельзя требовать взыскания убытков, связанных с отказом от исполнения (ненадлежащим исполнением) другой стороной такого договора;
- в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор.
Обосновывается деление сделок на незаключенные и недействительные следующим:
- правовая природа незаключенности и недействительности различна;
- в отношении несостоявшихся сделок законодатель применяет особую терминологию, разграничение незаключенных и недействительных сделок направлено на более точное и дифференцированное регулирование;
- при применении к незаключенным сделкам норм о недействительных сделках возникают сложности в выборе сроков давности (по нормам о неосновательном обогащении применяется общий срок исковой давности - три года, а по нормам о недействительности сделок - один год (оспоримые) и 10 лет (ничтожные));
- различием процессуально-правовой природы, выраженной в невозможности применения последствий незаключенности по инициативе суда.
«С точки зрения правового смысла, незаключенные сделки могут считаться ничтожными, как изначально юридически безразличные действия (статья 166 ГК РФ). Указанные действия имеют внешние признаки сделки, но законодатель признает их не существующими. Данное последствие наступает в связи с несоответствием сделки требованиям, установленным в законе.
Незаключенная сделка имеет все отличительные и общие признаки недействительных (ничтожных) сделок:
- несоответствие существенным принадлежностям, установленным законодательством;
- правовое бессилие, невозможность связать стороны какими-либо обязательствами и повлечь желательные последствия.
Поэтому правовая природа недействительных и незаключенных сделок одинакова, незаключенные сделки могут быть включены в группу недействительных (ничтожных) сделок, последствия которых не связаны с карательными (конфискационными) последствиями.
Представляется не соответствующим смыслу закона рассматривать незаключенность договора как «иное последствие нарушения закона», о котором говорится в статье 168 ГК РФ.
Если правовая природа правоотношений едина, то едиными должны быть и правовые последствия.
Поэтому логичное решение рассматриваемого вопроса видится в применении правового механизма, регулирующего недействительные сделки, что дополнительно подтверждает вывод о правильности применения одинаковых последствий для незаключенных и недействительных (ничтожных) сделок при отсутствии специальных указаний в законе относительно незаключенных сделок» [5] .
Судебная практика по данному вопросу противоречива. Так, некоторые суды применяют последствия недействительности сделки к незаключенным сделкам [5], другие исходят из недопустимости применения последствий недействительности к незаключенным сделкам ввиду несовместимости природы незаключенности и недействительности [6]. Но большинство судов все же склоняется к тому, что несостоявшиеся сделки являются самостоятельной категорией гражданского права [7]. Такой же вывод следует из Определения ВАС РФ от 04.02.2009 №114/09 [8].
Незаключенная сделка, как и ничтожная сделка, не порождает никаких правовых последствий в том смысле, что не имеет места тот правовой эффект, на достижение которого она была направлена.
Незаключенные и недействительные (ничтожные) сделки при определенных условиях порождают отрицательные последствия в виде обязанности вернуть полученное (в случае начала исполнения таких сделок).
Полагаем, что, признавая незаключенные и недействительные сделки самостоятельными правовыми институтами, следует констатировать, что последствия, которые они влекут для сторон, идентичны.
Литература и источники
1. Абесалашвили М.З. Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе. 2011. № 2. С. 58.
2. Абесалашвили М.З. Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе. 2011. № 2. С. 59.
3. Абесалашвили М.З. Понятие договора аренды // «Черные дыры» в российском законодательстве. 2011. № 2. С.56.
4. Эртель А.Г., Абесалашвили М.З. Внутрикорпоративный договор и его отличие от гражданско-правового договора// Современная научная мысль. 2012. №1. С.70.
5. Вестник ФАС СКО, №3, май-июнь, 2005 г., №1, январь-февраль 2006 г.
6. Постановление Девятого ААС от 14.08.06 №09АП-8723/2006-ГК
7. Турицын А.В. Правовые проблемы государственной регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и их кадастрового учета // Современная научная мысль. 2013. №1. С.61-68.
8. Постановление ФАС ВСО от 01.09.08 №А58-8180/07-0105-Ф02-4169/08
АНДРИЕНКО НАТАЛЬЯ ВЛАДИМИРОВНА - аспирантка СевероОсетинского государственного университета имени К.Л. Хетагурова г. Владикавказ (andrienkonv@mail.ru)
ANDRIENKO, NATALIA V. - graduate student of the North Ossetian State University K.L. Khetagurova, Vladikavkaz
