CC BY
34научных трудов и статей / под ред. Л.А. Вицюк.Выпуск 2. - Москва: Издательство НИИ ИЭП., С. 12.
2. Звенигородская Н.Ф. Проблемы терминологии в механизме защиты семейных прав // Семейное и жилищное право. 2009. № 4. С. 31 - 35.
3. Фадеева С.В. К вопросу о понятии защиты субъективного права и его содержания // Актуальные проблемы юридической науки и правоприменительной практики: Сб. научных трудов (по материалам V Международной научно-практической конференции, состоявшейся 17 ноября 2006 г.): В 2 ч. Ч. 2 / Отв. ред. И.М. Машаров. Киров: Филиал НОУ ВПО "СПбИВЭСЭП" в г. Кирове, 2006. С. 148.
4. Пчелинцева Л.М. Практикум по семейному праву. Для юридических вузов и факультетов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательская группа "НОРМА-ИНФРА-М", 1999. - С. 95.
5. Сергеев А.П. Глава 13. Защита гражданских прав // Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М., 2003. - С. 339.
6. Гражданское право: Учебник в трех частях. Часть первая / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Эксмо, 2010. С. 73.
АНТОНОВА ТАТЬЯНА ВЛАДИМИРОВНА - аспирантка СевероОсетинского государственного университета имени К.Л. Хетагурова г. Владикавказ
ANTONOVA, TATYANA V. - a graduate student of the department of civil and business law "North Ossetian State University im.K.L.Hetagurova"
УДК 347.447.82:347.453
ПЕРЕБЯКИНА В.М. К ВОПРОСУ ОБ ИЗМЕНЕНИИ И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Ключевые слова: правовые модели, договор аренды, изменение и расторжение договора, арендатор, арендодатель, досрочное расторжение договора
В статье анализируются основания изменения договора аренды. Раскрываются специальные основания расторжения договора по соглашению сторон. Показано, что в договоре стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора или арендодателя, в том числе, не связанные с какими-либо нарушениями сторон условий договора. При этом к числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, практика относит, к
примеру, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.
PEREBYAKINA, V.M.
ON THE VARIATION AND TERMINATION LEASE CONTRACT
Keywords: legal model, the lease, modify, and terminate the contract, the tenant, the landlord, the early termination of the contract
The article analyzes the grounds for changing the lease. Disclosed are special grounds for termination of the contract agreement between the parties. It is shown that in the agreement the parties may stipulate any grounds for early termination of the contract at the request of the lessee or lessor, including unrelated to any violations of contractual terms and conditions. In doing so, the number of legitimate reasons set forth in the contract is not related to breach of contract, the practice include, for example, loss of tenant business need to use the property.
Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло потребность в предоставлении им возможности по согласованной сторонами воле использовать предложенные законодателем или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры.
Тенденция к повышению роли договора, характерная для всего современного гражданского права, стала проявляться в последние годы во все возрастающем объеме и в современной России.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных.
Сущностным критерием любых соглашений об изменении или о расторжении договора аренды является направленность на изменение или на прекращение договорных обязательств [1]. К существенным условиям таких сделок следует относить любые условия, по поводу которых стороны основного договора считают необходимым заключение дополнительного соглашения.
Состав условия о предмете соглашений об изменении или расторжении договора определяется исходя из правовой цели этих сделок. Условие о предмете соглашений об изменении или о расторжении договора, как и вообще в любых договорах, складывается из двух элементов: обязательственного и целевого. Обязательственный элемент - это признак качества договорного отношения, определяющий его предстоящий характер и вид. Целевой же элемент охватывает собой и материальные, и нематериальные блага, достижение которых является правовой целью договора-сделки. Это количественный критерий, который может и не совпадать полностью с материальной составляющей отдельных видов договоров, присущей далеко не
каждому роду договора. Поэтому условие о достижении определенного материального результата необязательно для включения в условия соглашений об изменении или о расторжении таких договоров.
Состав целевого элемента условия о предмете основного договора определяет возможность его трансформации или расторжения путем изменения этой части условия о предмете. Соглашение о расторжении договора не может содержать условие об изъятии целевого элемента условия о предмете основного договора [2] .
Наиболее распространенным видом расторжения договора соглашением сторон является отмена на будущее исполнения одновременно всех обязательств по договору (отмена обязательственного элемента условия о предмете основного договора). Отмене должны быть подвергнуты как обязательства, находящиеся в стадии исполнения, так и обязательства, которые еще не исполнены, но по условиям договора должны быть исполнены в будущем. Полагаем, что условие о прекращении исполнения всех обязательств является обязательственным элементом условия о предмете соглашений о расторжении договора. Это условие, как было отмечено, касается как поведения, так и обязательственного элемента условий о предмете основного договора как сделки.
Любая трансформация обязательственного предмета договора (т.е. смена вида деятельности) приводит к прекращению одного обязательства и возникновению нового.
Родовые особенности договора находятся в прямой зависимости от состава элементов объектов гражданских прав, составляющих его матрицу. Различные комбинации благ и прав, являющихся объектами гражданских прав, определяют правовую модель договора и не могут не находить отражения в специфике его расторжения [3].
Специальные основания расторжения договора - это обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договоров конкретного вида, или определенной группы договоров.
Специальными основаниями досрочного расторжения договора судом по инициативе арендодателя являются:
1. Пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением.
Однако в Гражданском Кодексе РФ не уточняется, что следует считать пользованием арендованным имуществом с существенным нарушением его назначения. Как представляется, им можно считать такое использование имущества, которое потенциально может привести к его порче или разрушению. Полагаем, что договор, может быть расторгнут в случае, если арендатор не проявляет необходимой осмотрительности в процессе пользования имуществом [4].
2. Основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя является случай, когда арендатор существенно ухудшает имущество. Очевидно, существенным ухудшением состояния имущества
следует считать степень его износа, превышающую уровень нормального износа имущества за соответствующий промежуток времени.
3. Основанием расторжения договора по инициативе арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Для того чтобы договор аренды был расторгнут по указанному основанию достаточно наличия двух элементов: факта невнесения арендной платы и невнесения арендной платы более двух раз подряд. Вместе с тем при кажущейся простоте и четкости положений ГК об основаниях расторжения договора по этому основанию на практике возникают вопросы, нуждающиеся в комментировании.
Такое нарушение не является основанием расторжения договора, предусмотренным п. 3 ст. 619 ГК РФ, поскольку не обладает признаком «два раза подряд». Представляется, что при однократном невнесении арендатором арендной платы, арендодатель может требовать расторжения договора аренды по п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, если докажет, что такое нарушение является существенным, либо в том случае, когда возможность досрочного расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный законом срок зафиксировано в договоре аренды.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
4. Основанием расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, являются случаи, когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тем случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды, может быть, расторгнут судом в следующих случаях.
Когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имущества в соответствии с условиями договора или назначения имущества.
Закрепляя в качестве основания для расторжения договора не представление арендодателем имущества арендатору, законодатель, тем не менее, не установил, на нормативном уровне срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору.
Поскольку применительно к аренде целью арендатора является скорейшее получение имущества в пользование, для арендодателя такой целью является получение вознаграждения. Таким образом, стороны взаимно заинтересованы в скорейшей передаче имущества. Очевидно, что срок, в
течение которого должно быть передано недвижимое имущество, должен позволить сторонам, надлежащим образом оформить необходимые для передачи документы, произвести соответствующие действия. Кроме того, необходимо учитывать возможность достижения в оставшийся период основной цели арендатора. Так, если арендатору необходимо здание для проведения в течение полугода художественной выставки, а арендодатель задерживает передачу здания, арендатор может понести убытки в виде неполученных доходов, в связи с тем, что срок выставки сократился на несколько недель [5].
Безусловно, категория разумности во многом носит оценочный характер, а ее критерии должны определяться в каждом конкретном случае. Однако общие критерии, носящие абстрактно-универсальных характер, должны быть выработаны наукой гражданского права.
Что касается содержания самого термина «непредставление», то под непредставлением имущества в данном случае понимается не только удержание объекта аренды арендодателем, но и вообще любое бездействие, лишающее арендатора возможности доступа к арендованному имуществу. Это может, например, выражаться в том, что арендодатель не передает арендатору ключи от помещения [6].
5. Основанием расторжения договора аренды по требования арендатора является передача арендатору имущества с недостатками, препятствующими пользованию арендованным имуществом.
Для того, что бы недостатки послужили основанием расторжения договора, они должны:
- носить скрытый характер;
- быть существенными, то есть такими, которые затрудняют пользование арендованным имуществом полностью или частично;
- недостаток должен относиться к объекту аренды в целом. Если недостаток относится к части имущества, наличие его может служить основанием для расторжения договора, только если эта часть имеет существенное значение для целей пользования. В противном случае речь может идти о соразмерном уменьшении арендной платы.
Также основанием расторжения договора аренды по инициативе арендатора является случай, когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.
Арендатор может также обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в случаях, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В договоре стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, в том числе и не связанные с какими-либо нарушениями арендодателя. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, практика
относит, в частности, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.
Литература и источники
1. Абесалашвили М.З. Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных норм // Пробелы в российском законодательстве. 2010. № 3. С. 83.
2. Абесалашвили М.З. Понятие договора аренды // Черные дыры в российском законодательстве. 2011. № 2. С.56.
3. Абесалашвили М.З. Специальные основания изменения и расторжения договора аренды // Бизнес в законе. 2010. № 3. С. 115.
4. Абесалашвили М.З. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений // Бизнес в законе. 2012. № 5. С. 57.
5. Абесалашвили М.З. Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных норм // Пробелы в российском законодательстве. 2010. № 3. С. 82.
6. Эртель А.Г., Абесалашвили М.З. Внутрикорпоративный договор и его отличие от гражданско - правового договора// Современная научная мысль. 2012. №1. С.71.
7. Колиева А.Э. Некоторые юридические коллизии доверительных отношений в договорном праве // Современная научная мысль. 2013. №6. С.169-175.
ПЕРЕБЯКИНА ВАЛЕНТИНА МИХАЙЛОВНА - аспирантка СевероОсетинского государственного университета имени К.Л. Хетагурова г. Владикавказ (pvm87@mail.ru)
PEREBYAKINA, VALENTINA M. - a graduate student of the department of civil and business law "North Ossetian State University im.K.L.Hetagurova"
УДК 347.45/.47
АНДРИЕНКО Н. В. СООТНОШЕНИЕ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ И НЕЗАКЛЮЧЕННОСТИ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Ключевые слова: недействительные сделки, незаключенные договоры, существенные условия договора аренды, правовые последствия
Статья посвящена исследованию проблемы соотношения недействительности и незаключенности договора аренды. Автором рассмотрены подходы законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в советский и постсоветский периоды. Показано, что правовая природа недействительных и незаключенных сделок одинакова, незаключенные сделки могут быть включены в группу недействительных (ничтожных) сделок,
