CC BY
28УДК 332.6
СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД К АНАЛИЗУ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Т.Б. Журавлева, В.Г. Светашов
Аннотация. В статье определена необходимость применения системного подхода к анализу состояния и управления процессом функционирования объектов недвижимости. Сформулированы специфические особенности системы объектов недвижимости, свойства процесса управления недвижимостью, а также факторы, которые необходимо учитывать при формировании управляющих воздействий. Анализируются подходы к оценке значений воздействующих факторов на процесс управления объектами недвижимости.
Ключевые слова: системный подход, объекты недвижимости, процесс управления недвижимостью, мониторинг качества управления.
SYSTEM APPROACH TO THE ANALYSIS OF THE PROCESS OF MANAGING THE FUNCTIONING OF REAL ESTATE
T.B. Zhuravleva, V.G. Svetashov
Abstract. This article points to the necessity of the usage of the systemic approach to the status analysis and management of the functioning of real estate. Specific features of the system of real estate objects were formulated, properties of the real estate management system, and also factors that needed to be taken into account when forming control actions. The approaches to the evaluation of the values of the factors affecting the management of real estate objects are analyzed.
Keywords: system approach, real estate objects, real estate management process, management quality monitoring.
В современных условиях возрастает значимость вопросов обеспечения качества процесса управления объектами недвижимости, находящихся как в государственной, муниципальной, так и в частной собственности.
Совокупность объектов недвижимости представляет собой сложную систему, на которую в процессе ее функционирования оказывают влияние различные факторы. Управление такой системой необходимо осуществлять на основе системного подхода к анализу состояния системы объектов недвижимости и управлению процессом ее функционирования. Системный подход предполагает определение состава и иерархии элементов системы объектов недвижимости, состава основных подсистем; взаимосвязей между ними; состава
<4Ь
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
технических и экономических экспертиз объектов недвижимости; параметров процесса реализации управленческих решений, направленных на получение максимального эффекта от функционирования объектов недвижимости.
При системном подходе к анализу процесса управления объектами недвижимости должны быть учтены такие специфические особенности системы объектов недвижимости, как эмерджентность, сложность системы объектов недвижимости, ее открытость.
Реализация системного подхода к управлению недвижимостью основана на согласованном функционировании подсистем, объединенных в систему управления недвижимостью. Под системой управления недвижимостью понимается совокупность объектов управления (объектов недвижимости), субъекта управления, подсистемы формирования управляющих воздействий; подсистемы реализации управляющих воздействий; подсистемы сбора информации о состоянии объектов недвижимости; подсистемы сбор информации о затратах на управление; подсистемы анализа качества управления и подсистем формирования цели и стратегии управления.
Субъект управления недвижимостью на основе текущих целей и стратегий управления, а также периодически обновляемой информации, получаемой из подсистемы сбора информации о состоянии объектов недвижимости, с помощью подсистемы формирования управленческих воздействий формирует решение о составе и параметрах управляющих воздействий на объект недвижимости. Решения передаются в подсистему реализации управленческих воздействий для выполнения. Если в результате анализа информации о состоянии объекта управления и произведенных затратах на управление подсистемой анализа качества управления принимается решение о снижении качества управления ниже требуемого, то происходит корректировка целей и стратегий управления.
Процесс управления объектами недвижимости можно представить как последовательный процесс из следующих обязательных функциональных элементов:
- формирование целей, стратегий и программ управления объектами недвижимости;
- формирование управляющих воздействий на объекты недвижимости на основе сформулированных целей, принятых стратегий и разработанных программ управления;
<4Ь
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
- организация деятельности по подготовке к реализации и собственно реализации управляющих воздействий; сбор информации о состоянии объектов недвижимости до и после реализации управляющих воздействий;
- сбор информации о затратах ресурсов на подготовку и реализацию управляющих воздействий, анализ эффективности управления недвижимостью;
- корректировка при необходимости целей, стратегий и программ управления.
Для процесса управления объектами недвижимости характерны следующие свойства:
1. Векторность целей. Наличие нескольких целей управления недвижимостью обусловлено многосубъектностью реализуемого способа управления. Эта особенность требует использования механизма согласования целей управления путем создания, закрепления и контроля степени достижения согласованной по уровням подчинения иерархии целей управления недвижимостью. В качестве составной может быть использован механизм мониторинга качества управления объектами недвижимости.
2. Иерархичность структуры процесса управления. Процесс управления можно представить в виде многократно повторяемого типового цикла управления объектами недвижимости с периодической коррекцией параметров типового цикла. При этом процесс управления объектами недвижимости включает: процесс управления состоянием и функционированием объектов недвижимости при реализации типового цикла управления и процесс корректировки способа формирования значений управляющих параметров типового цикла. В совокупности данные процессы отражают траекторию функционирования иерархической двухуровневой адаптивной системы управления. В качестве основы механизма адаптации цели, стратегии и программы управления недвижимостью целесообразно использовать мониторинг качества управления недвижимостью как индикатор достижения цели адаптации.
3. Диалектическое сочетание непрерывности и дискретности процесса управления объектами недвижимости. Общий процесс управления объектами недвижимости применительно к реализа-
<4Ь
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
ции типового цикла управления является непрерывным, что обусловлено непрерывностью целевого функционирования объектов недвижимости. В то же время применительно к коррекции способа формирования значений управляющих параметров типового цикла управления общий процесс управления объектами недвижимости можно считать дискретным, так как корректирование осуществляется только в случае необходимости. Дискретность процесса корректирования цели, стратегии и программы управления недвижимостью обусловливает необходимость мониторинга качества управления объектами недвижимости при реализации типового цикла управления.
4. Инерционность откликов на управляющие воздействия. Принятие решений по управлению недвижимостью должно сопровождаться заблаговременным влиянием принимаемых решений на качество управления недвижимостью, то есть мониторингом качества управления объектами недвижимостью. При этом учет инерционности откликов на управляющие воздействия при мониторинге обусловливает необходимость включения в его состав процедуры прогнозирования изменения качества управления недвижимостью.
5. Ресурсоемкость процессов управления. Формирование и реализация управляющих воздействий на объекты недвижимости требует использования управленческих и физических ресурсов. Управленческие ресурсы связаны с затратами на привлечение коллектива менеджеров и исполнителей, организующих и реализующих управление недвижимостью. Физические ресурсы включают материальные, трудовые и финансовые затраты на реализацию физических управляющих воздействий. Для определения оптимального распределения ресурсов между этими группами необходим сравнительный анализ эффективности управленческой и физической составляющих процесса управления недвижимостью, основой которого могут являться результаты мониторинга качества управления недвижимостью.
6. Неопределенность процессов управления недвижимостью, которая определяется нестационарностью параметров внешней среды, нестабильностью характеристик объектов недвижимости, неопределенностью оценок параметров объекта недвижимости и внешней среды.
<4Ь
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
Система управления объектами недвижимости находится под воздействием внешних факторов, которые необходимо учитывать при формировании управляющих воздействий. К таким факторам относятся параметры текущего и прогнозируемого состояния рынка недвижимости, состояние спроса на услуги и предложения услуг по объектам недвижимости, уровень платежеспособности населения, ценовая ситуация на рынке недвижимости и ряд других внешних факторов. Характеристики объектов недвижимости также изменяются во времени в связи с оказанием влияния на их состояние природно-климатических, технологических, демографических факторов. Особое влияние оказывают факторы своевременности и качества проводимых работ по техническому обслуживанию и ремонту. В этой связи важное значение при принятии решений по управлению объектами недвижимостью имеют оценка и прогноз изменений во времени значений внешних факторов и характеристик состояния объектов недвижимости. При этом следует учитывать неопределенность процесса управления недвижимостью, который порождает и неопределенность оценок значений факторов внешней среды и параметров объекта недвижимости.
В теории систем и оптимального правления выделяют три основных подхода, различающихся возможностью и способами количественного описания оценок значений воздействующих факторов в условиях неопределенности: детерминированный, вероятностный (статистический) и нечетко-возможностный подходы.
Применить в практических условиях при управлении недвижимостью детерминированный подход затруднительно по причине нестационарности параметров внешней среды и нестабильность характеристик объектов недвижимости. Вероятностный подход в основном можно использовать, когда объекты недвижимости являются массовыми, параметры внешней среды для каждого объекта недвижимости изменяются по одним и тем же законам и налажен контроль за изменениями параметров внешней среды и состояния объектов недвижимости. Если учитывать тот факт, что в настоящее время прослеживается создание уникальных объектов недвижимости (стадионы, аэропорты, торговые комплексы), то целесообразно применение моделей с комбинированной нечетко-вероятностной структурой.
cjb
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
Библиографический список
1. Военный системотехник и системный анализ // Модели и методы подготовки и принятия решений в сложных организационно-технических комплексах в условиях неопределенности и многокритериальности / под ред. Б.В. Соколова. СПб., 1999.
2. Окрепилов В.В. Экономика качества. СПб., 2011.
3. Светашов В.Г. Системный анализ современных тенденций управления недвижимостью. М., 2014.
4. Туманов К.М. Стратегическое управление качеством: теоретические и методологические подходы. СПб., 2012.
Т.Б. Журавлева
доктор экономических наук, профессор ученый секретарь Научно-исследовательского центра информатики при Министерстве иностранных дел Российской Федерации (г. Москва)
В.Г. Светашов
аспирант Научно-исследовательского центра информатики при Министерстве иностранных дел Российской Федерации (г. Москва)
