CC BY
92
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 4 Часть 2
ектом, на основе консолидированной бухгалтерской отчетности. Такая возможность явилась бы льготой для корпораций, так как позволила бы снизить базу налога на прибыль в результате погашения убытков одних предприятий прибылью других. Получение льгот будет являться стимулом к официальной регистрации корпоративных объединений, повышению открытости их структуры и масштабов деятельности. Другим условием развития корпоративных объединений является поддержка отечественных корпораций, при выходе на международные рынки. Такая поддержка в различных формах существует и сегодня, но требуется ее развитие. Регулирование процессов формирования и развития корпоративных объединений, обеспечение контроля их деятельности, может быть обеспечено специализированными государственными органами управления, которые на сегодняшний день отсутствуют.
Решение важной проблемы современной экономики - формирование, развитие и повышение эффективности деятельности объединенных корпоративных структур, включающих промышленные предприятия с длительным циклом производства, разработка направлений и механизмов регулирования процесса взаимодействия с финансово-кредитной средой, а также формированию финансовой инфраструктуры корпораций, по нашему мнению, является основой успешного развития промышленного производства на современном этапе развития.
система налогообложения земельно-имущественного
КОМПЛЕКСА: СУЩНОСТЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
ОЖЕРЕЛЬЕВ М.В.
Ростовский государственный строительный университет, аспирант, г. Ростов-а-Дону, ул. Социалистическая, 162.
В статье рассмотрена одна из важнейших для оценки проблем - надлежащее формирование объектов оценки в системе вещных и обязательственных прав на земельно-имущественные комплексы и других важнейших этапов их оценки
Ключевые слова: система нологообложения; земельно-имущественные отношения; оценка; объекты оценки; земельный участок
Коды классификатора JEL: D02
По общему правилу, пользование земельным участком осуществляется за плату. Одновременно допускается установление исключений, которые по земельному законодательству выражены в виде льгот для отдельных категорий субъектов и по отношению к категориям земель.
Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах.
Основным видом платежа является земельный налог, порядок уплаты которого установлен главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации. Земельный налог взимается в подавляющем большинстве случаев землепользования, поскольку законом установлено, что собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Важнейшей новацией, получившей практическое применение с вступлением в силу главы 31 "Земельный налог" Налогового кодекса РФ, стало понятие кадастровой стоимости земельного участка. Основанием для взимания земельного налога в повышенном размере являются решения органов государственной власти и органов местного самоуправления.
В процессе разгосударствления государственной собственности на землю в РФ была поставлена практически нерешаемая задача - рассчитать налогооблагаемую базу (с учетом рыночной стоимости) по земельным участкам, никогда не продававшимся, то есть не имевшим рыночной стоимости. При этом нельзя забывать, что Государственная кадастровая оценка земель поселений была проведена в 2002-2003 годы, а статистическая база для ее определения была значительно беднее, чем в настоящее время.
Сегодня кадастровая стоимость земельных участков определяется в соответствии с "Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", утвержденной приказом Минэкономразвития России № 39 от 15 февраля 2007 года.
Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов должен осуществляться из источников информации, содержащих достоверную информацию, к которым отнесены: государственный земельный кадастр; государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства; фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.
На основании собранной информации должна быть построена статистическая модель расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.
Если раньше существовало 14 видов функционального назначения земельных участков на территории поселения, то новая Методика вводит 16 видов "разрешенного использования" земельных участков в составе земель населенных пунктов:
1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1-10, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:
- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных
пунктов;
- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе
земель населенных пунктов;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
При этом рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В качестве рыночной информации используются:
- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
- цены предложения (купля-продажа, аренда);
- цены спроса (купля-продажа, аренда);
- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов,
установленной в отчетах об оценке;
- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
В качестве источников информации могут выступать официальные реестры, содержащие сведения о
сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 11-12, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 13, определяется путем умножения минимального для данного поселения значения
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 4 Часть 2
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 4 Часть 2
удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, в составе видов разрешенного использования земель на площадь земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы сельскохозяйственного назначения в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. Наконец, кадастровая стоимость земель, указанных в подпункте 16, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.
Однако, качество кадастровой оценки земель далеко от совершенства, чему есть ряд объективных и субъективных предпосылок [1, с. 40]:
1. На фоне объективно слабого рынка земельных отношений отсутствует свободный доступ к достоверной информации о рынке недвижимости.
2. Процедура оформления имущественных прав на недвижимость связана с большими рисками, коррумпированностью чиновников, постоянными изменениями правовой базы имущественных отношений, что вносит большую долю неопределенности в формирование рыночных цен на рынке недвижимости.
3. Из процесса кадастровой оценки исключен институт судебного урегулирования проблем технологии кадастровой оценки.
4. Институт профессиональных оценщиков максимально отстранен от кадастровой оценки земель поселений.
5. Формально количественная характеристика кадастровой стоимости определяется лишь процедурой ее установления, которая сама по себе недостаточно определенна.
6. Затрачиваемые на кадастровую оценку информационные, финансовые, кадровые ресурсы используются крайне неэффективно.
Например, методика кадастровой оценки земель поселений для населенных пунктов, численность населения которых превышает 10 000 человек, предусматривала две составляющие - экспертно-аналитическую (расчет качества кадастрового квартала) и статистическую (привязка кадастровой стоимости к рынку с коэффициентом детерминации не менее 0,85 путем расчета территориального коэффициента).
На практике же расчет был осуществлен только по экспертно-аналитической составляющей. Во всех городах кадастровая стоимость в центре поселения оказалась в полтора-два раза ниже рыночной, а на периферии - в два-три раза выше. Например, в городе Новосибирске план земельных платежей на 2007 год составлял 1 666 миллионов рублей, но из-за занижения кадастровой стоимости земельных участков в центральной части города бюджет недополучил минимум 500 миллионов рублей, а в 2008 году эта сумма составит уже более 1 миллиарда рублей [1, с. 44].
Подводя итог, необходимо отметить, что одна из важнейших для оценки проблем - надлежащее формирование объектов оценки в системе вещных и обязательственных прав на земельно-имущественные комплексы и других важнейших этапов их оценки - очень плохо формализована. Это обусловлено рядом причин, к важнейшим из которых можно отнести следующие [2]:
1. Правовое регулирование процессов возникновения и прекращения прав на урбанизированные земельные участки с учетом всех обременений, а также соответствующих процедур, находится на стыке гражданского, земельного, градостроительного и смежного с ними законодательств.
2. Земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Многие нормативные правовые акты федерального уровня и местное законодательство плохо стыкуются между собой, а процедуры приведения их в соответствие или отмены сложны и длительны.
3. За 10 лет рыночных реформ не создан нормальный, цивилизованный земельный рынок со всеми необходимыми его институтами и инструментами. В результате этого величина "рыночной стоимости", формируемая и определяемая в условиях неполноценного и ограниченного рынка, оказывается сильно смещенной и больше похожа на компромисс между администрацией и хозяйствующим субъектом.
4. Имеющиеся методики по оценке рыночной стоимости земельных участков идеализированы, а заимствования из нормативной базы и реальной практики развитых стран лишь запутывают практикующих оценщиков и повышают риски получения недостоверных и ненадлежащих результатов оценки.
Таким образом, реальная практика показывает, что основная доля объектов оценки представляет собой не просто земельные участки, находящиеся на праве частной собственности, для которых разработаны простые инструкции, но земельно-имущественные комплексы со сложной системой вещных и обязательственных прав и обременений, оценка которых представляет собой весьма трудно формализуемую задачу.
ЛИТЕРАТУРА
1. Основные направления совершенствования кадастровой оценки земель поселений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008, № 5.
2. Формирование сложных объектов - земельно-имущественных комплексов в системе вещных и обязательственных прав, и некоторые способы решения практических проблем их оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003, № 7. С. 58.
