CC BY
143
Семенова Екатерина Геннадьевна
Сделки с недвижимостью: проблема определения классификационного критерия
Установлено, что совокупность сделок в сфере недвижимости представляет собой определенную систему, в основу которой положена целостность свойств самого объекта недвижимости. Система сделок с недвижимостью является иерархичной, так как в ней можно выделить две подсистемы -сделок, либо направленных на переход права собственности, либо не связанных с таким переходом.
Ключевые слова: недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, государственная регистрация сделок.
Real estate transactions: the problem of determining classification criterion
The article established that the totality of transactions in real estate is a certain system, which is based on the integrity of the properties of the property itself. The system of real estate transactions is hierarchical, since it can distinguish two subsystems: a system of transactions aimed at transferring ownership, and not related to such a transition.
Key words: real estate, real estate transactions, state registration of transactions.
Проблема классификации и систематизации отношений в сфере недвижимости является предметом исследований многих ученых. Однако если относительно вопросов системности вещных прав на недвижимость и классификации самой недвижимости как объекта гражданских правоотношений активно высказываются различные точки зрения, то вопросы систематизации сделок с недвижимостью, выявления критериев построения такой системы остаются, как правило, вне поля зрения цивилистов. В то же время правильное научное представление о системе сделок с недвижимостью имеет как теоретическое, так и практическое значение, поскольку позволяет определить правовую природу сделок с недвижимостью и обусловленные этим особенности их правовой регламентации.
Свойства недвижимости как объекта гражданских прав определяют не только особенности осуществления сделок субъектами вещных прав, но и находят свое отражение в особом правовом режиме сделок с недвижимостью. Гражданский кодекс РФ выделяет разные виды обязательств с недвижимостью (продажа недвижимости, аренда зданий и сооружений, найм жилого помещения), предусматривая специальные нормы для осуществления правового регулирования (§ 7 гл. 30 ГК РФ, § 4 гл. 34 ГК РФ, гл. 35 ГК РФ). Положениями Земельного кодекса РФ устанавливаются особенности купли-продажи и аренды земельных участков (ст. 22, 37, 39.3, 39.4, 39.8 ЗК РФ).
Подобное построение нормативной системы, регулирующей соответствующие договорные модели в сфере недвижимости, дает
основание некоторым ученым рассматривать отраслевую принадлежность норм в качестве системообразующего признака построения системы сделок с недвижимостью. В частности, в условиях предоставления земельным участкам правового статуса недвижимого имущества и возможности нахождения на них других объектов недвижимости в научных исследованиях предлагается сделки, предметом которых выступает недвижимость, подразделять на прямые, имеющие своим объектом земельный участок, и косвенные, «имеющие своим объектом не только и не столько земельный участок, сколько другие имущественные объекты и иную недвижимость, расположенные на этом участке» [1, с. 258]. Соответственно, обосновывается, что прямые сделки имеют земельно-правовую природу, а косвенные - преимущественно гражданско-правовую природу.
Поддерживая сложившийся еще в советский период подход к отграничению земельного права от иных отраслей права [2, с. 49-50; 3, с. 93-99], считаем непродуктивными попытки одновременного отграничения земельно-правовых норм от норм иных отраслей права и, соответственно, использование признаков, находящихся в их основе, как классификационных критериев системы сделок с недвижимостью.
Значительное количество земельно-правовых норм имеет «двойную» природу, являясь одновременно нормами иных отраслей права. Аналогичный вывод справедлив и в отношении гражданско-правовых норм: независимо от того, в какие законодательные акты они включены, их система создает гражданское право.
152
Так, следует согласиться с О.В. Костиной, что нормы права, содержащиеся в Земельном кодексе РФ и иных законах о земле (земельное законодательство), которые регулируют гражданские отношения, касающиеся земельных участков, имеют гражданско-правовую природу и структурно входят в систему гражданского права. Соответственно, на них распространяется режим абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ о том, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу [4].
То есть, если рассматривать гражданское и земельное законодательство в его узком понимании, как систему нормативных правовых актов, предназначенных для регулирования соответствующих отношений, можно утверждать, что регулирование отношений, возникающих в сфере заключения и исполнения сделок с земельным участком, «осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством [5, с. 7]». Если же говорить о гражданском и земельном законодательстве в широком понимании, как о совокупности нормативных правовых актов, содержащих гражданско-правовые и земельно-правовые нормы соответственно, следует говорить о разграничении их сфер регулирования.
Согласно ст. 128, 130 ГК РФ земельный участок относится к объектам гражданских прав, в частности, является объектом недвижимого имущества. Соответственно, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством [6, с. 23]. В то же время земельно-правовые нормы гражданско-правового характера могут включаться в земельное законодательство, когда этого требует специфика земли, земельного участка как объектов правового регулирования.
Земельные участки представляют интерес для имущественных (обязательственных) отношений до тех пор, пока земля сохраняет свои природные свойства [7, с. 13]. Именно особые свойства земли как уникального природного объекта, природного ресурса и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности предопределяют правовой механизм регламентации отношений по поводу земельного участка, которому должно соответствовать и земельное законодательство, и гражданское законодательство в части регулирования земельных отношений (ст. 129 ГК РФ).
Так, специфика земельных отношений предопределяет необходимость законодательного установления специальных правил совершения сделок с земельными участками. Такие
правила касаются как запрета на совершение отдельных сделок (ст. 27, п. 4 ст. 97 ЗК РФ), так и установления определенных условий и требований, которые основываются на принципах земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ). В частности, при совершении сделок учитываются требования земельного законодательства о целевом использовании земли, об использовании земельного участка способами, не причиняющими вред самой земле и другим природным ресурсам, о необходимости сохранения установленного режима землепользования и др. [8, с. 11-15].
Таким образом, земельный участок является специфическим имуществом, природным объектом, требующим специального правового регулирования. В то же время включение земельно-правовых норм гражданско-правового характера в земельное законодательство не является последствием дифференциации правового регулирования отношений с недвижимостью и, следовательно, не является признаком, который лежит в основе построения соответствующей системы сделок с недвижимостью.
В качестве системообразующего признака построения системы сделок с недвижимостью в доктрине называется обязательность государственной регистрации соответствующих сделок [9].
Анализ законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, позволяет сделать вывод о существовании двух основных видов государственной регистрации, так или иначе связанной с недвижимостью. Первый вид касается государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ). Второй вид заключается в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (ст. 164, 223, п. 3 ст. 433 ГК РФ). И если в ст. 131 ГК РФ приводится перечень таких вещных прав, подлежащих государственной регистрации, с регистрацией сделок с недвижимостью складывается принципиально иная ситуация.
По общему правилу (п. 1 ст. 164 ГК РФ) сделки подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, и правовые последствия таких сделок наступают после их регистрации. Обращает на себя внимание тот факт, что данная норма не дает четкого понимания того, какие именно сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, не устанавливает критерий их выделения в отдельную группу. Вместо этого законодатель отправляет к конкретным положениям закона (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
В связи с этим в юридической литературе утверждается, что государственной регистра-
153
ции подлежат не все сделки, связанные с установлением, изменением или прекращением определенных прав на недвижимость [10], а только их часть, относительно которой на этот счет есть прямое указание в законе [11, с. 315]. Исходя из отмеченного, выделяют сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации («регистрируемые», «регистру-мальные» сделки [12; 13]) и сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации [10].
В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежат только договоры аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), в том числе аренды здания, сооружения, заключенные на срок год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), аренды земельного участка (ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также договор участия в долевом строительстве (ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и договоры об уступке права требования по указанным договорам (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
В то же время анализ конкретных видов договоров с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, не дает оснований точно установить, почему относительно некоторых договоров законодатель предусматривает их государственную регистрацию (связывая с нею признание договора заключенным с момента ее совершения, как в п. 2 ст. 651 ГК РФ, либо не устанавливая последствий ее нарушения, как в п. 2 ст. 609 ГК РФ), а в отношении других - требование о государственной регистрации сделки отсутствует.
Говоря о формальных аспектах сделок с недвижимостью как о критерии построения их системы, следует учитывать, что государственная регистрация имеет своеобразную природу. Известно, что государственная регистрация не является формой сделки (ст. 158 , п. 2 ст. 165 ГК РФ). По определению Е.А. Суханова, государственная регистрация сделок является «средством обеспечения государственной (публичной) достоверности сведений о существовании или отсутствии сделок и прав» [14, с. 474]. М.И. Брагинский считает, что нормы о регистрации вещных прав и сделок являются чужеродными для гражданских кодексов, однако их закрепление в гражданском законодательстве обусловлено потребностями юридической техники [15, с. 70].
В противовес обозначенным высказывается точка зрения о том, что «государственная регистрация обладает не техническим значением,
а имеет правообразующий и (или) правопод-тверждающий характер [16, с. 63]». По мнению Н.В. Прокопьевой, «государственная регистрация сделки является самостоятельным и немаловажным правовым звеном, так как до государственной регистрации сделки договор считается незаключенным и, следовательно, не порождающим никаких прав и обязанностей [10]».
Относительно возникновения (перехода, обременения) вещного права на недвижимость нами уже отмечалось, что государственная регистрация придает соответствующему праву публичность и абсолютность и обозначает его возникновение (переход, обременение) для всех иных участников гражданского оборота. Что касается государственной регистрации сделок с недвижимостью, анализ ст. 164 ГК РФ не позволяет сделать точный вывод о значении такой регистрации. Под «правовыми последствиями сделки», которые упоминаются в п. 1 ст. 164 ГК РФ, можно понимать как последствия в виде прав и обязанностей по сделке, так и отсутствие эффекта сделки для третьих лиц [17].
В юридической литературе считается, что основной целью государственной регистрации сделок как публично-правового механизма является, прежде всего, охрана прав участников оборота недвижимого имущества [18]. Похожий вывод был сделан и Конституционным Судом РФ [19].
Однако следует согласиться с тем, что цель государственной регистрации состоит не столько в защите сторон договора, сколько в защите третьих лиц [20; 17]. Подобный вывод вытекает из анализа п. 3 ст. 433 ГК РФ, который устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента государственной регистрации.
Сделка с недвижимостью порождает обязательство независимо от ее регистрации, а значение последней в соответствии с действующим законодательством состоит в противопоставлении права на недвижимость всем третьим лицам [20]. Так, например, в судебной практике отмечается, что при заключении договора аренды недвижимого имущества в случае отсутствия регистрации такого договора пользователь не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ [17].
Отсюда очевидным является отсутствие необходимости установления государственной регистрации всех без исключения сделок с недвижимостью. Прежде всего, это касается
154
договоров, целью которых является переход права собственности от одного лица к другому. Договоры данной группы, представляя собой обязательственные сделки, не затрагивают имущественные права третьих лиц, в частности право собственности.
Другое дело - договоры, направленные на временное пользование недвижимым имуществом. Практически все договоры этой группы подлежат государственной регистрации. Это объясняется тем, что переход права пользования по договору влечет за собой принципиально важные последствия не только для сторон, но и для иных лиц, права и законные интересы которых связаны с этим фактом. Так, например, в силу закона все третьи лица связаны внешними эффектами договора аренды (следование аренды за вещью при смене собственника (ст. 617 ГК РФ), преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), защита владения арендатора против третьих лиц (ст. 305 ГК РФ)
1. Ерофеев Б. В. Земельное право России: учеб. для юрид. вузов. М., 2001.
2. Аксененок Г. А. Земельные правоотношения в СССР. М., 1958.
3. Общая теория советского земельного права / [отв. ред. Г.А. Аксененок, И.А. Икониц-кая, Н.И. Краснов]. М., 1983.
4. Костина О.В. Соотношение земельного и гражданского законодательства в регулировании сделок с земельными участками // Вестн. Белгород. ун-та потребительской кооперации. 2006. № 3(18).
5. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М., 1999.
6. Мисник Н.Н. Еще раз о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 2006. № 9.
7. Шихалева О.В. Земельный участок как объект гражданских прав: дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2003.
8. Адиханов Ф.Х. Земельное право России: курс лекций. Барнаул, 1999.
9. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учеб.-практ. пособие. М., 2006.
10. Прокопьева Н.В. Особенности совершения сделок с недвижимостью: дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.
11. Хаскельберг Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации сделок о приобретении недвижимости в собственность // Цивилистическис исследова-
и т.д.) лишь при условии и с момента государственной регистрации договора аренды [17].
Указанное свидетельствует о необходимости концептуального решения вопроса об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью, которое определяется не моментом заключения договора, а характером таких сделок, их направленностью.
Таким образом, целостность свойств объектов недвижимости определяет особенности совершаемых с ними сделок, которые отличают их от других сделок. Совокупность сделок в сфере недвижимости представляет собой определенную систему, в основу которой положены характер таких сделок, их направленность. Система сделок является иерархичной, так как в ней можно выделить, по крайней мере, две подсистемы: сделки, направленные на переход права собственности на недвижимое имущество к приобретателю, и сделки, не связанные с переходом права собственности на недвижимое имущество к другому лицу.
1. Erofeev B.V. Land law of Russia: textbook for law universities. Moscow, 2001.
2. Aksenenok G.A. Land relations in the USSR. Moscow, 1958.
3. The general theory of Soviet land law / [resp. ed. G.A. Aksenenok, I.A. Ikonitskaya, N.I. Krasnov]. Moscow, 1983.
4. Kostina O.V. Correlation of land and civil legislation in the regulation of transactions with land plots // Bull. of the Belgorod University of Consumer Cooperatives. 2006. № 3(18).
5. Ikonitskaya I.A. Land law of the Russian Federation: theory and development trends. Moscow, 1999.
6. Misnik N.N. Once again on the correlation of civil and land legislation in the regulation of land relations // State and law. 2006. № 9.
7. Shikhaleva O.V. Land as an object of civil rights: diss.... Candidate of Law. Ekaterinburg, 2003.
8. Adikhanov F.Kh. Land law of Russia: course of lectures. Barnaul, 1999.
9. Skvortsov O.Yu. Real estate transactions in the commercial turnover: study and practical manual. Moscow, 2006.
10. Prokopyeva N.V. Features of transactions with real estate: diss. ... Candidate of Law. Krasnodar, 2004.
11. Haskelberg B.L. The legal nature and importance of state registration of transactions on the acquisition of real estate in property // Civil studies: Yearbook of civil law. Vol. 3 [2006] / ed. by B.L. Haskelberg, D.O. Tuzov. Moscow, 2007.
12. Boltanova E.S. The contract of sale of real estate (general provisions): diss. ... Candidate of Law. Tomsk, 2001.
155
ния: Ежегодник гражданского права. Вып. 3 [2006] / под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д. О. Тузо-ва. М, 2007.
12. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2001.
13. Козлова Е.Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации: автореф. дис. ... д-ра. юрид. наук. М., 2013.
14. Гражданское право: в 4 т. Т. 1: Общая часть / отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008.
15. Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное» // Проблемы современного гражданского права: сб. ст. М., 2000.
16. Тресцова Е.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Изв. вузов. Правоведение. 2004. № 3.
17. Бевзенко Р. С. Государственная регистрация сделок и последствия ее отсутствия: комментарий к ст. 164 и 165 ГК РФ // Вестн. экономического правосудия. 2017. № 5.
18. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2008.
19. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации: определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 154-О // Вестн. Конституционного Суда РФ. 2002. № 1.
20. Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип про-тивопоставимости // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2012. № 3.
13. Kozlova E.B. The development of a system of contractual models that mediate the creation of real estate in the Russian Federation: auth. abstr.... Dr of Law. Moscow, 2013.
14. Civil law: in 4 vol. Vol. 1: General part/resp. ed. E.A. Sukhanov. Moscow, 2008.
15. Braginsky M.I. On the place of civil law in the system of «public law - private law» // Problems of modern civil law: coll. of papers. Moscow, 2000.
16. Trestsova E.V. Actual problems of state registration of rights to real estate and transactions with it // News of universities. Jurisprudence. 2004. № 3.
17. Bevzenko R.S. State registration of transactions and the consequences of its absence: commentary on art. 164 and 165 of the Civil Code of the Russian Federation // Bull. of economic justice. 2017. № 5.
18. Alekseev V.A. Real estate: legal regime and state registration of rights: diss. ... Dr of Law. Moscow, 2008.
19. On the refusal to accept for consideration the complaint of the closed joint-stock company «SEVENT» on violation of constitutional rights and freedoms by the provisions of paragraph 1 of article 165, paragraph 3 of article 433 and paragraph 3 of article 607 of the Civil Code of the Russian Federation: determination of the Constitutional Court of the Russian Federation d.d. July 5, 2001 № 154-O // Bull. of the Constitutional Court of the Russian Federation. 2002. № 1.
20. Tserkovnikov M.A. Registration of real estate transactions in France: the principle of contrastibility // Bull. of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2012. № 3.
СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ
Семенова Екатерина Геннадьевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин Крымского филиала Краснодарского университета МВД России; e-mail: [email protected]
INFORMATION ABOUT AUTHOR
E.G. Semenova, Candidate of Law, Associate Professor, Assistant Professor of the Chair of State and Civil Law Disciplines of the Crimea branch of the Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia; e-mail: [email protected]
156
