CC BY
8Н.М. Короткова
РЫНОК ЖИЛЬЯ В ЭКОНОМИКЕ ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ МО Г. РОСТОВ-НА ДОНУ)
В статье рассматриваются вопросы в сфере рынка жилья в городе Ростов-на-Дону, проанализировано изменение рынка жилой недвижимости во время пандемии. Проведена аналогия с рынками жилья других стран. Намечены дальнейшие тенденции развития данного сектора.
Ключевые слова: рынок жилья, город, показатели, тенденции, оценка, жилищный стандарт.
Если разбираться с высоким спросом на рынке первичной недвижимости в прошлом году, то можно выделить несколько основных причин. Во-первых, дело в том, что 2020 - был годом специфическим. Квартиры на первичном рынке можно было купить легче и быстрее, чем на вторичном. В период самоизоляции и сразу после него многие граждане решили сохранить свои сбережения путем приобретения жилья в новостройках.
«Вторичка» не подходила для них из-за того, что там относительно долгий процесс оформления сделки и много «альтернативных» продаж, то есть - обменов. Это и обусловило резкое увеличение спроса на «первичку» в марте, апреле и мае. После этого основным фактором для роста спроса на новостройки стали программы государственной поддержки, которые были привязаны к ипотечному кредитованию и действовали только на первичном рынке жилья. Поэтому дешевая ипотека и меры господдержки поспособствовали тому, что спрос значительным образом перетек в сторону новостроек. Со стороны государства это было сделано грамотно, ведь первичный рынок является драйвером всего рынка недвижимости, поэтому он «вытащил» и оживил и «вторичку».
В 2020 году рынок первичной недвижимости Ростова после многих лет сна и стагнации всколыхнулся. Причина уже привычная — пандемия коронавируса, а также действия, которые были предприняты властями, чтобы справиться с ситуацией. В итоге на рынке недвижимости по всей России, в том числе в Ростове, случился настоящий бум, обернувшийся не только рекордными объёмами выданной ипотеки, но и резким ростом цен на новую недвижимость. По мнению некоторых экспертов, ничего хорошего от этой ситуации ждать не стоит и не за горами очередной крупномасштабный экономический кризис.
На сегодняшний день, в большинстве агломераций России по международной классификации жильё является очень даже доступным. Касается это и Ростова.1
В соответствии со стандартной методикой ООН, жильё считается доступным, если копить на него приходится до трёх лет. Используя данные Росстата, в Институте подсчитали, что для Ростова этот показатель по состоянию на 3 квартал 2020 года составляет 2,3 года. И за последние годы он заметно снизился. Так, ещё в начале 2019 года это 2,9 года. В соседнем Краснодаре на жильё накопить можно вообще меньше, чем за 2 года. Для сравнения — в Лондоне на это уйдёт 8 лет, в Гонконге —20 лет и так далее. То есть, на первый взгляд, в России всё прекрасно.
Однако, всё не так просто. Дело в том, что по этой общепринятой методике считают время, за которое семья накопит деньги на среднестатистическое для конкретной страны жильё.
В развитых странах - это односемейные дома площадью от 150-200 квадратных метров. Квартиры там в принципе не являются предметом продажи от семьи к семье, это арендное, а не продаваемое жильё. В наших же агломерациях типичное жильё — это 1-2 комнатная квартира площадью 40-50 квадратных метров. То есть, наш жилищный стандарт очень низок.
И, что самое печальное, он пока лишь снижается. Так, ещё в 2010 году средняя площадь вводимых в России в строй квартир составляла 70 квадратных метров. Сейчас — меньше 50.
© Короткова Н.М., 2021.
Научный руководитель: Гассий Виолетта Валерьевна - доктор экономических наук, доцент, Кубанский государственный университет, Россия.
1Интернет-ресурс «Новостройки Ростова-на-Дону» Режим доступа: https://www.domostroydon.ru/statyi/mnenie-eksperta/chto-budet-s-Iynkom-nedvizЫmosti-rostova-v-2021-godu (Дата обращения 14.04.2021г.)
При этом, пандемия коронавируса показала, что предпочтения населения сдвинулись в сторону более просторного жилья. Многие в 2020 году были вынуждены работать из дома и никто пока не гарантирует, что такого вновь не случится. А когда дома нужно не только всей семьёй посмотреть телевизор, но ещё и работать в течение дня, то встаёт вопрос о тесноте и отсутствии личного пространства.
В итоге, Россия, как и весь мир, столкнулась с ростом запроса на просторное жильё. Однако отечественный рынок оказался к нему не готов.
Обнаружилась нехватка не только нормальных квартир, но и односемейных домов. Потому что в отличие от развитых стран Россия последние 20 лет пригороды застраивали безумными многоэтажными кварталами, во многом исчерпав уже возможность цивилизованной одноэтажной застройки вблизи агломераций.
Рынок недвижимости в 2020 год для Ростова ознаменовался в первую очередь тотальным ростом цен, который рынку пережить будет сложно. В среднем цена за квадратный метр в городе на первичном рынке выросла на 10 тысяч рублей и достигла почти 66 тысяч рублей. При том, что последние несколько лет эта сумма практически не менялась, балансируя в районе 55 тысяч рублей.
Январь-февраль 2021 года дал ещё плюс почти 2% к цене и сейчас это уже 67 тысяч рублей за метр. При этом в городе наметилась нехватка жилья эконом класса с минимальной для города ценой в диапазоне 45-55 тысяч рублей. В конце 2019 года по такой стоимости продавалось более 70 объектов, к концу 2020 года - лишь 32.
Возросшая цена на жильё приближает Ростов к пределу потребительских возможностей и в итоге число сделок может сильно упасть.
Причин для увеличения цен на недвижимость в прошлом году было много. Это и рост цен на металл, опять же из-за коронавируса в страну приехало значительно меньше иностранных работников, которых так любят в строительстве. В итоге застройщикам пришлось искать работников из числа россиян, а они обычно требуют зарплаты выше.
Однако не последнюю роль в росте цен сыграла и льготная ипотека, введённая правительством. Получить её может кто угодно. И это был отличный антикризисный подарок застройщикам, которых избавили от необходимости снижать ценовую планку, чтобы привлечь покупателей. Более того, льготная ипотека подстегнула спрос и застройщики, пользуясь случаем, цены подняли.
В итоге, рост цен «съел» эффект снижения процентных ставок по ипотеке. И говорить о том, что программа была эффективной — очень сложно.
Если говорить о перспективах развития в экономике на рынке жилья города, то можно дать следующие прогнозы.
Цены на жильё продолжат расти, по итогам 2021 года удорожание может составить 7-8%. Падения цен ждать не стоит точно.1
Что касается ипотеки, то её летом этого года вряд ли отменят. Но зато могут ограничить. Вероятно, это было бы верным решениям и программу изначально не нужно было делать доступной для всех. В тех же развитых странах низкие ставки по ипотеке предоставляют к примеру лишь тем, кто покупает своё первое жильё, либо может доказать реальную потребность в улучшении жилищных условий. С другой стороны, в правительстве России никогда особо и не скрывали, что программа льготной ипотеки в первую очередь запускалась, как инструмент поддержки строительной отрасли, а не граждан.
Главная же проблема, по мнению самих застройщиков, - продолжающееся падение реальных доходов граждан. Проще говоря, скоро у людей просто не будет денег, чтобы покупать жильё.
По словам президента ГК «Сокол» Арутюна Сурмаляна, в Ростове ёмкость рынка, если смотреть на то, в каких условиях живут люди, далеко не исчерпана. Можно ещё строить и строить. А вот если учитывать платёжеспособный спрос, то уже через 3 года недвижимость в Ростове покупать будет некому. Если, конечно, не случится чуда и люди не начнут богатеть, либо власти не придумают какую-то новую программу поддержки.
По его словам, дошло до того, что приходится искать покупателей в северных регионах России и на Дальнем Востоке. Как известно, местные жители охотно покупают жильё на юге, но Ростов по различным причинам избегают. Хотя у того же Краснодара в этом смысле есть очень удачный опыт.2
Однако, несмотря на растущий спрос на покупку жилья, ситуация гораздо серьёзнее, чем может показаться, и при текущих тенденциях всё может вылиться в полномасштабный кризис.
В кризис 2008 года всё решилось за счёт однонаправленного роста цен на жильё и доходов населения. В 2014 году было примерно тоже самое. Сейчас же этот рост разнонаправленный - жильё дорожает, а
^Периодическое издание «Россия сегодня» Режим доступа: https://1prime.ru/business/20201230/832711256.html (Дата обращения 15.04.2021г.)
^Ростовский бизнес-портал «ГлобалРостов.ру» Режим доступа: https://global61.ru/news/id/5031 (Дата обращения 15.04.2021г.)
доходы людей падают далеко не первый год и правительство ничего с этим поделать не может. Скорость этого разнонаправленного роста уже колоссальная и пока никаких причин для замедления.
Все это не означает полную остановку строительной отрасли. В любом городе найдутся богатые люди, которые купят даже дорогое жильё. Однако рынок они точно не спасут.
Общая тенденция - очень мрачная, ведь строительная отрасль имеет один из самых высоких мультипликативных эффектов в экономике. В этой сфере занято много людей, она обеспечивает заказами многие другие отрасли (тех же металлургов). И если падает строительство, то, как карточный домик, сыпется и всё остальное. А именно это и может произойти, если цены на жильё и доходы населения разойдутся настолько, что позволить себе новую квартиру смогут лишь избранные.
Библиографический список
1.Периодическое издание «Россия сегодня» Режим доступа: https://1prime.ru/business/20201230/832711256.html (Дата обращения 15.04.2021г.)
2.Ростовский бизнес-портал «ГлобалРостов.ру» Режим доступа: https://global61.ru/news/id/5031 (Дата обращения 15.04.2021г.)
3.Интернет-ресурс «Новостройки Ростова-на-Дону» Режим доступа:
https://www.domostroydon.ru/statyi/mnenie-eksperta/chto-budet-s-rynkom-nedvizhimosti-rostova-v-2021-godu (Дата обращения 14.04.2021г.)
4. Администрация Ростова-на-дону официальный сайт Режим доступа: https://rostov-gorod.ru/ (Дата обращения 14.04.2021г.)
КОРОТКОВА НЕЛЛИ МИХАЙЛОВНА - магистрант, Кубанский государственный университет, Россия.
