CC BY
7РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ
Сеферян Л. А.
Ростовский государственный экономический университет (РИНХ),
г. Ростов-на-Дону.
Аннотация. Как известно, специфика ипотечное кредитования заключается в возможности охватывать все секторы экономики, включая промышленность, потребительский сектор и сельское хозяйство. В промышленном секторе ипотека расширяет возможности для инвестирования в приоритетные отрасли экономики. В потребительском секторе ипотека способствует привлечению инвестиций в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование широко распространено в мировой банковской практике и позволяет преодолеть противоречия между высокими ценами на недвижимость и доходами населения, а также между накоплениями одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования. для другой группы. Изложенные факты обусловили актуальность предпринятого в данной статье исследования.
Таким образом, в статье доказано, что жилищное ипотечное кредитование помогает людям приобрести собственное жилье, даже если у них нет достаточных средств на покупку недвижимости в полном объеме. Это способствует улучшению жилищных условий и повышению уровня жизни. Вместе с этим, описаны некоторые проблемы ипотечного рынка, которые обусловлены возникновением ипотечного "пузыря" и кризиса. Представлена краткая характеристика негативных последствий возникновения такого кризиса, предложены направления минимизации указанных последствий.
Ключевые слова: ипотечное кредитование; развитие экономики;
жилищные условия; финансовый пузырь; инфляционное давление; рынок
1
недвижимости.
Ипотека появилась в древности, когда заемщики, не в состоянии выплатить взятый кредит за оговоренный срок, и вынуждены были заложить недвижимость в качестве залога. Этот вид кредитования применялся в разных цивилизациях мира.
Однако в более современном понимании ипотека появилась в средние века в Европе. Первая ипотека в современном понимании была выдана в 11 веке в Англии. Король Уильям I заложил замок Рочестер у иудейского кредитора для получения займа на покупку земли. Этот вид залога был очень популярен в Европе, где земельная собственность была одним из главных источников богатства.
В США ипотечные кредиты начали появляться в конце 19 века. В 1930-х годах были созданы федеральные ипотечные агентства, такие как Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (FHA), которые были созданы для того, чтобы помочь среднему классу получить доступ к жилью. В 1968 году было создано Федеральное агентство по жилищному кредитованию (Fannie Mae), которое было уполномочено на покупку ипотечных кредитов у банков и других кредиторов. Это позволило банкам выдавать больше кредитов, что увеличило доступность жилья для многих американцев.
С тех пор ипотека стала очень распространенным финансовым инструментом по всему миру, который позволяет людям получить доступ к жилью и недвижимости.
Коммерческие банки не всегда заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, а промышленные предприятия могут испытывать финансовые трудности и не иметь возможности гарантировать
своевременный возврат средств. Ипотека также оказывает влияние на развитие
2
сферы услуг и торговли, поскольку помимо жилья и промышленных предприятий, в залог могут быть взяты офисные здания, торговые площади и т.д.
Ипотека также может сыграть положительную роль в разрешении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России существует острая необходимость в привлечении инвестиций для развития сельскохозяйственного производства. Однако многие сельскохозяйственные предприятия испытывают трудности с получением кредитов от коммерческих банков, поскольку они являются убыточными и не имеют достаточно ликвидных активов для предоставления в залог [2].
В этом контексте ипотечное кредитование может стать решением проблемы. Предоставление ипотечных кредитов сельскохозяйственным предприятиям позволит им получить необходимые средства для инвестиций и развития. При этом недвижимость, например, земельные участки или фермерские хозяйства, могут выступать в качестве залога. Это поможет привлечь инвесторов в аграрный сектор и способствовать его развитию.
Таким образом, ипотека играет значительную роль в развитии различных секторов экономики. Она способствует расширению доступа к кредитам, улучшению условий жилья, привлечению инвестиций и развитию сельского хозяйства.
Как и любая система, она может давать сбой. Глубокий разбор представленной проблематики на уровне теории и практики показал, что современный мир переживает кризис, вызванный рядом шок-факторов, и ситуация флуктуации ставит нас перед выбором дальнейшего пути развития [3].
3
Существует такое экономическое явление как ипотечный кризис. Они могут возникать по разным причинам, но обычно они начинаются с появления ипотечного «пузыря».
Это явление на рынке недвижимости, когда цены на жилье начинают расти очень быстро и неоправданно высоко, и этот рост цен невозможно объяснить фундаментальными экономическими факторами, такими как рост доходов или увеличение числа жильцов.
Это приводит к тому, что цены на жилье становятся несоизмеримо высокими по сравнению с реальной стоимостью жилья. Когда пузырь лопается, происходит резкий спад цен на жилье, который может иметь негативные последствия для экономики в целом.
Ипотечные пузыри обычно возникают в результате кредитного бума, когда кредиторы предоставляют слишком много ипотечных кредитов, не проверяя достаточно тщательно финансовое положение заемщиков. В такой ситуации у людей, неспособных погасить кредиты, начинают возникать задолженности по ипотеке, что приводит к возникновению проблем у банков и дальнейшему спаду цен на жилье.Спекулятивные действия инвесторов так же могут являться одной из причин. К искусственному увеличению цен на жилье может привести продажа или перепродажа недвижимости для получения более высоких доходов [4].
Использование сложных финансовых инструментов, таких как кредитные облигации и деривативы, может привести к созданию рискованных и неразрешимых ситуаций на рынке ипотеки. Такие кризисы могут иметь серьезные последствия для экономики и финансовой системы.
Рассмотрим несколько типичных последствий:
1. Может привести к значительным потерям для банков и других кредиторов, которые выдают ипотечные кредиты. Когда заемщики не могут
4
выплатить свои ипотечные кредиты, банки могут столкнуться с проблемами ликвидности и солидности, что может привести к их банкротству.
2. Снижение цен на недвижимость. Многие заемщики будут вынуждены продавать свою недвижимость, чтобы погасить задолженности по ипотечным кредитам. Это может привести к потере богатства для владельцев недвижимости и созданию негативного эффекта бедности.
3. Потеря рабочих мест в сфере строительства и недвижимости из-за снижения спроса на новое жилье. Это может привести к ухудшению экономической ситуации в регионах, где сфера строительства и недвижимости является одним из основных источников занятости.
4. Потеря доверия в банковской системе. Как последствие, люди могут потерять доверие к кредиторам, которые выдают ипотечные кредиты, и не хотят брать у них кредиты на покупку недвижимости.
5. Снижение экономического роста, так как сокращение объемов кредитования и снижение цен на недвижимость могут привести к снижению инвестиций и потребления.
6. Усиленное регулирование рынка со стороны государства. Правительство может вмешиваться, устанавливая ограничения на уровень процентных ставок, предотвращая колебания.
Способность недвижимости хеджировать инфляцию обусловлена положительной взаимосвязью между ростом ВВП и спросом на недвижимость. По мере роста экономики спрос на недвижимость повышает арендную плату. Это, в свою очередь, приводит к повышению стоимости капитала. Таким образом, недвижимость, как правило, поддерживает покупательную способность капитала, передавая часть инфляционного давления арендаторам и включая часть инфляционного давления в форме повышения стоимости капитала.
5
Ранее в России не было значительных ипотечных кризисов, и доля ипотеки в активах банковского сектора была невелика. Однако, опыт других стран свидетельствует о том, что финансовый кризис часто сопровождается проблемами на ипотечном рынке. Например, глобальный финансовый кризис 2007-2009 годов начался с кризиса субстандартной ипотеки в США.
Важнейшие уязвимости на ипотечном рынке связаны с ростом долговой нагрузки заемщиков и перегревом цен на жилую недвижимость. Эти факторы могут усилить негативное влияние на ипотечный сектор в случае снижения доходов населения, увеличения безработицы и падения цен на недвижимость. Кредиты с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой представляют повышенный уровень риска. Небольшой первоначальный взнос также снижает возможные потери для банка в случае дефолта заемщика и снижения цен на недвижимость.
В России пока не было существенных колебаний цен на жилую недвижимость, связанных с изменением тенденций в ипотечном кредитовании. В отличие от некоторых европейских стран, где цены снижались значительно, Россия не сталкивалась с такими ситуациями. Однако, с ростом ипотечного кредитования в России доступность кредитов будет играть все более важную роль в определении динамики цен на недвижимость. В случае внешних или внутренних факторов, которые ухудшат условия ипотечного кредитования, возникнет давление на цены со стороны спроса и предложения.
Долговая нагрузка заемщика также является важным фактором в кредитном риске. Чем выше долговая нагрузка, тем выше вероятность, что заемщик столкнется с трудностями в погашении кредита при снижении доходов. Закредитованные заемщики могут переживать финансовые трудности, что
6
может отразиться на финансовых результатах банков или привести к сокращению потребительского спроса и экономическим проблемам.
В целом, рост ипотечного кредитования в России может создавать новые вызовы, особенно если произойдут внешние или внутренние шоки, которые повлияют на условия ипотечного кредитования. Это может привести к давлению на цены на жилую недвижимость как со стороны спроса, так и со стороны предложения. При этом важно учитывать уровень долговой нагрузки заемщиков, поскольку он может повысить риск невыполнения кредитных обязательств и потенциальные потери для банков и реального сектора экономики.
Для предотвращения возможных проблем на ипотечном рынке, банки и регуляторы могут принимать меры для сбалансированного развития ипотечного кредитования. Это может включать в себя установление строгих требований к заемщикам, чтобы снизить риск неплатежей, и контроль за ростом долговой нагрузки. Также важно обеспечить ликвидность и стабильность рынка жилой недвижимости, чтобы избежать перегрева и возможных пузырей.
В целом, осознание потенциальных уязвимостей и мер предосторожности помогут минимизировать риски на ипотечном рынке и обеспечить его устойчивое развитие.
Уровень "кредит/залог" при выдаче ипотечного кредита отражает способность заемщика сохранять средства. Кредиты с низким первоначальным взносом представляют повышенный уровень риска. Кроме того, чем больше доля собственных средств, вложенных заемщиком в покупку недвижимости, тем больше его мотивация выплатить кредит, чтобы избежать потери заложенного имущества. Важно отметить, что низкое значение показателя "кредит/залог" снижает возможные потери для банка в случае дефолта заемщика и
одновременного снижения цен на недвижимость.
7
В истории России пока не наблюдалось значительных колебаний цен на рынке жилой недвижимости, связанных с изменениями в тенденциях кредитования. Наибольшие снижения цен произошли в 1998 году, 2009-2010 годах (снижение на 8,1%) и 2014-2015 годах (2,1%). Для населения жилая недвижимость традиционно являлась средством накопления, что объясняет относительно небольшие колебания цен на рынке. В европейских странах наблюдались более значительные снижения цен: в Ирландии - 54%, Испании -37%, Италии - 20%, Великобритании - 18% [5].
Важно отметить, что кризисы на рынке недвижимости характеризуются не только снижением цен, но и ухудшением ликвидности рынка. Европейские банки оказались с неликвидными активами на балансе во время кризиса (в Испании и Ирландии государство создало банки "плохих" активов, а странам была оказана поддержка со стороны Европейского союза).
С увеличением объема ипотечного кредитования в России, динамика цен на недвижимость все больше будет зависеть от доступности кредитов для населения. В случае возникновения внешних или внутренних шоков и ухудшения условий ипотечного кредитования, возникнет давление на цены со стороны спроса на недвижимость. В то же время, банки будут иметь большое количество залоговых объектов по просроченным кредитам, которые им необходимо будет реализовывать. Это также создаст дополнительное давление на цены со стороны предложения.
Повышение доступности ипотечного кредитования может стимулировать спрос на жилую недвижимость, что, в свою очередь, может привести к росту цен на рынке. Однако, ухудшение условий кредитования или экономические шоки могут ограничить возможности заемщиков получить кредит, что приведет к
снижению спроса и, возможно, снижению цен на недвижимость.
8
Банкам также предстоит столкнуться с вызовами в случае возникновения просрочек по ипотечным кредитам. Наличие большого количества проблемных займов может привести к необходимости реализации залогового имущества. Это может повлиять на рынок, поскольку увеличение предложения на рынке недвижимости может оказать дополнительное давление на цены.
В целом, динамика цен на рынке жилой недвижимости в России будет зависеть от различных факторов, включая доступность и условия ипотечного кредитования, экономическую ситуацию и спрос на недвижимость. В случае изменений в этих факторах, цены могут подвергнуться изменениям как в положительном, так и в отрицательном направлении.
Литература
1. Юрьева А.С. Особенности ипотечного кредитования в коммерческом банке [Электронный ресурс]// Вестник науки. - 2020. - №6 (27). -Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-ipotechnogo-kreditovaniya-v-kommercheskom-banke.
2. Сероштан М. С. Влияние ипотечного кредитования на производство и реализацию общественного продукта// ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ГУМАНИТАРНЫЕ НАУКИ. - 2011. - №12 (239). - С. 93-99.
3. Афанасьева, И. И. Шоки современной мировой экономики и их последствия / И. И. Афанасьева, О. Н. Воронкова // Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ). - 2020. - № 2(70). - С. 17-25.
4. Пивоварова, Г. Б. Отечественный рынок жилой недвижимости: проблемы и перспективы развития / Г. Б. Пивоварова, Т. В. Третьяченко // Гуманитарные и социально-экономические исследования в современных
9
условиях : сборник статей преподавателей и аспирантов. - Москва : Знание-М, 2020. - С. 58-66.
5. Изряднова О.И., Каукин А.С., Миллер Е.М. Раздел 4. Реальный сектор экономики // Российская экономика. Тенденции и перспективы.- 2019. -№41. - Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/razdel-4-realnyy-sektor-ekonomiki.
THE ROLE OF MORTGAGE LENDING IN THE DEVELOPMENT OF THE
ECONOMY
Seferyan L.A.
Rostov State University of Economics (RINH),
Rostov-on-Don.
Annotation. As it is known, the specifics of mortgage lending is the ability to cover all sectors of the economy, including industry, the consumer sector and agriculture. In the industrial sector, mortgages expand opportunities for investment in priority sectors of the economy. In the consumer sector, mortgages help attract investment in housing construction. Residential mortgage lending is widespread in the world banking practice and allows overcoming the contradictions between high real estate prices and household incomes, as well as between the savings of one group of economic entities and the need to use them. for another group. The statedfacts determined the relevance of the research undertaken in this article.
Thus, the article proves that housing mortgage lending helps people to purchase their own housing, even if they do not have sufficient funds to purchase real estate in full. This contributes to the improvement of housing conditions and the improvement of living standards. At the same time, some problems of the mortgage market are described, which are caused by the emergence of a mortgage bubble and crisis. A brief
10
description of the negative consequences of such a crisis is presented, and directions for minimizing these consequences are proposed.
Keywords: mortgage lending; economic development; housing conditions; financial bubble; inflationary pressure; real estate market.
References
1. Yuryeva A.S. Features of mortgage lending in a commercial bank [Electronic resource]// Bulletin of Science. - 2020. - №6 (27). - Access mode: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-ipotechnogo-kreditovaniya-v-kommercheskom-banke.
2. Seroshtan M.S. The impact of mortgage lending on the production and sale of a public product// ECONOMIC AND HUMANITARIAN SCIENCES. - 2011. - №12 (239). - P. 93-99.
3. Afanasyeva, I. I. Shocks of the modern world economy and their consequences / I. I. Afanasyeva, O. N. Voronkova // Bulletin of the Rostov State University of Economics (RINH). - 2020. - № 2(70). - P. 17-25.
4. Pivovarova, G. B. The domestic residential real estate market: problems and prospects of development / G. B. Pivovarova, T. V. Tretyachenko // Humanitarian and socio-economic research in modern conditions: a collection of articles by teachers and graduate students. - Moscow: Znanie-M, 2020. - P. 58-66.
5. Izryadnova O.I., Kaukin A.C., Miller E.M. Section 4. The real sector of the economy // The Russian economy. Trends and prospects.- 2019. -No.41. - Access mode: https://cyberleninka.ru/article/n/razdel-4-realnyy-sektor-ekonomiki.
11
