CC BY
4
Разработка и составление программы аудита является завершающей стадией планирования. Во время аудита учета товаров в розничной торговле члены аудиторской группы проводят указанные в плане и программе аудита проверочные процедуры. Эти процедуры выполняются в соответствии с требованиями правил (стандартов) аудиторской деятельности.
Обобщив всю полученную информацию, аудитор формирует мнение о достоверности отраженных в бухгалтерском учете операций по движению товаров и выражает его в форме заключения.
Использованные источники:
1. Постановление Правительства РФ от 23.09.2002 № 696 (ред. от 22.12.2011) «Об утверждении федеральных правил (стандартов) аудиторской деятельности»
2. Ризванова, М.В. Основные подходы к формированию системы внутреннего контроля в организации [Электронный ресурс] /М.В. Ризванова // Аудитор, 2014. - №7. URL. Справочно - правовая система «КонсультантПлюс».
УДК 338.2
Бурумбаева А.Р. студент магистратуры 1 курса Институт информационных технологий и коммуникаций Астраханский государственный технический университет
Россия, г. Астрахань
РИСКИ В УПРАВЛЕНИИ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
В статье рассматриваются различные виды рисков инвестирования в недвижимость. Изучается уровень риска портфеля недвижимости и его составляющие.
Ключевые слова: инвестирование в недвижимость, риски, управление рисками, портфель недвижимости
Burumbaeva AR graduate student of l course Institute of Information Technology and Communications
Astrakhan State Technical University
Russia, Astrakhan RISKS IN THE MANAGEMENT OF REAL ESTATE PORTFOLIO
The article discusses the various types of risks of investing in real estate. We study the level of the real estate portfolio risk and its components.
Tags: real estate investing, risk, risk management, real estate portfolio
Различают следующие риски инвестирования в недвижимость:
1. Несистематические риски, характерные для разных типов недвижимости и различных регионов. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля.
2. Систематические риски определяются такими факторами, как:
—низкая ликвидность активов; —нестабильное налогообложение; —занятость работоспособного населения; —уровень доходов; —инфляция;
—риск изменения процентных ставок;
—изменение курса валют и ценных бумаг. Систематический риск определяется как среднерыночный.
3.Случайные риски — результат качества объектов, природно-климатических катаклизмов, уровня управления недвижимостью.
Риски зависят от источников риска и уровня риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы. К источникам риска могут быть отнесены: —тип недвижимости;
—изменение спроса и предложения на рынке недвижимости; —местоположение (регион, район, квартал, наличие инфраструктуры); —климатические условия в местоположении объекта; —физический и моральный износ объекта; —возможность реинвестирования капитала; —арендный и кредитный риски; —законодательное регулирование в стране, регионе; —инфляция.
Уровень рисков инвестирования необходимо определить с учетом особенностей вложения инвестиций в недвижимость.
Риски при финансировании недвижимости и управление ими. Кредитный риск — риск неплатежеспособности заемщика. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор реализует недвижимость по цене ниже кредита по разным причинам. При заключении договора цена залоговой недвижимости принимается на 20—40% ниже ее рыночной стоимости на момент выдачи кредита.
Риск альтернативного выбора — потери, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или связанные с неправильно определенной ставкой кредита (заниженная).
Снижение риска альтернативного выбора достигается за счет включения в договор условий о возможности досрочного погашения кредита для заемщика и периодической корректировки процентной ставки кредитором.
Риск изменения условий мобилизации фондов — потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке. Управление риском достигается за счет финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Риск ликвидности — затраты на поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумаг по заниженным ценам для
получения наличных средств. Готовые квартиры продаются медленнее, чем планировалось при выдаче кредита.
Уровень риска портфеля недвижимости
1. Уровень риска (R) можно рассматривать как функцию от: —уровня ликвидности (Lj );
—ставки доходности (Dj ); — уровня стабильности получения дохода (С) ).
2.Уровень риска (R) — стандартное отклонение, или коэффициент вариации (к):
v у
Lj-Dj-Cj; Rx = aRa + bRb + zRz ,
где i — тип региона; j — тип недвижимости; Ra , Rb , Rz — ставки доходности активов;
a, b, z — удельные веса активов в структуре портфеля. Как правило, риск портфеля меньше рисков отдельных активов. Стандартное отклонение
где w1 w2 — удельные веса активов, Р1,2 — коэффициент корреляции активов, Cov — ковариация:
Уровень риска портфеля — это прямая функция корреляции доходов активов портфеля. Чем меньше коэффициент корреляции ставок активов, тем ниже уровень неуправляемости риска портфеля. Важнейшее ограничение
Для привлеченного капитала ставка дисконта рассчитывается как средневзвешенная стоимость по формуле Е = Wc • Rc + Wd Rd (l - tax),
где Rc , Rd — стоимости собственного и заемного капитала; Wc — доля собственного капитала; Wd — доля заемного капитала; tax — ставка налога на прибыль.
Доля собственного капитала инвестора (Wc ) определяет уровень допустимого риска:
Rc = Активы - Долговые обязательства.
Если Езаем < Еа (ставки доходности), то использование заемного капитала увеличивает ставку доходности собственного капитала, где Езаем — ставка доходности заемного капитала; Еа — ставка доходности общего капитала.
Подводя итоги, можно сделать вывод, что управление портфелем недвижимости — это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов.
Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.
Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.
Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т.д.
Использованные источники:
1. Абрамов С.И. Инвестирование. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2015. - 435 с.
2. Анискин, Ю.П. Управление инвестициями: Учебное пособие / Ю.П. Анискин. - М.: Омега-Л, 2014. - 166 с.
3. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2014.
4. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Белых Л.П. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2015. - 631 с.
5. Блохина, В.Г. Инвестиционный анализ / В.Г. Блохина. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2014. - 320 с.
