CC BY
103РИСКИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ АНАЛИЗА СУДЕБНОЙ
ПРАКТИКИ Керимов М.И.
Керимов Мавлуд Ибадулаевич - магистр, профиль подготовки — гражданско-правовой, кафедра гражданского права и процесса. юридический факультет, Московский финансово-промышленный университет «Синергия», г. Санкт-Петербург
Аннотация: в статье анализируются риски при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. В статье приводится судебная практика, когда игнорирование требований договора привело к многолетнему судебному разбирательству и фактическому расторжению договора. Ключевые слова: купля-продажа, гражданское право, сделка, форма договора, расторжение договора, существенные условия договора, цена, оплата, судебные споры.
Договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Так, договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, что ведет к необходимости детального изучения данной разновидности. Вместе с тем именно эти договорные отношения и вызывают наибольшее количество споров, так как недвижимость представляет собой специфический и достаточно сложный объект в гражданском праве.
Недвижимость всегда являлась универсальным объектом для капиталовложений и инвестиций. С экономической точки зрения недвижимость является товаром, т.е. объектом сделок (купли-продажи, дарения, залога), удовлетворяющим различные реальные или потенциальные потребности и имеющим определенные качественные и количественные характеристики1. Несмотря на финансовый кризис, покупка недвижимости считается наиболее универсальным способом сохранения капитала. Жилье остается самым популярным способом вложения средств у россиян, показал социологический опрос, проведенный ДОМ.РФ и ВЦИОМ(Всероссийский центр изучения общественного мнения). По данным
исследования, при наличии крупной денежной суммы около половины опрошенных (49%) выбрали бы
2
покупку жилой недвижимости.
В ст. 454 ГК РФ, посвященной общим положениям о купле-продаже, говорится, что продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Взаимность выражается в обязанности встречного предоставления - плате.
Приобретение жилья - всегда дорогостоящее мероприятие. В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости. В то же время сам порядок оплаты не является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. В частности, данный вывод сделан в Постановлении ФАС Центрального округа от 18.02.2009 N Ф10-6202/08(2) по делу N А14-2154-2008/55/11
"...Не может быть признан правомерным и вывод суда первой инстанции о том, что недостижение сторонами сделки соглашения о порядке оплаты отчуждаемого имущества влечет за собой незаключенность спорного договора.
В частности, параграф 7 главы 30 ГК РФ, нормы которого регулируют особенности заключения сделок по продаже недвижимости, не относят порядок оплаты к существенным условиям договора такого вида....».
В данной статье обращаю внимание, на одно из существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно внесение оплаты за квартиру. Момент оплаты стоимости квартиры является существенным как для продавцов, так и для покупателей. Продавец обоснованно опасается расстаться с квартирой, не получив денег, покупатель, напротив, не спешит отдавать деньги до того, как станет собственником квартиры, обоснованно опасаясь рисков отказа в государственной регистрации перехода права собственности, а также мошеннических схем.3
На мой взгляд, интересна судебная практика Петроградского районного суда г. Санкт-Петербурга по гражданскому делу № Дело №2-1752/2021. На сайте суда выложен текст решения суда, из которого становится очевидным, что судебное рассмотрение спора было инициировано продавцом квартиры.
1 Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. М., 2009. С. 5.
2 https://дом.рф/media/news/dom-rf-rossiyane-nazvali-zhile-prioritetnym-sposobom-vlozheniya-sredstv/
3 Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 560 с.
Рассмотрение этого конкретного гражданского дела интересно тем, что ранее покупатель обращался в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга (дело №2- 1840/2019) с требованием произвести в установленном порядке государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру. Данное требование было удовлетворено решением суда от 23 сентября 2019 года. Переход права собственности на Квартиру к покупателю был зарегистрирован в Управлении Росреестра 16.12.2020г. То есть на момент рассмотрения гражданского дела по иску продавца, покупатель (ответчик) был зарегистрирован в качестве собственника квартиры. Несмотря на устранение первоначального нарушения условий договора купли-продажи квартиры со стороны продавца, покупатель также стал злоупотреблять своими правами и в нарушение условий договора не произвел оплату стоимости квартиры, что отражено в тексте решения суда. Так, согласно условиям договора купли-продажи, расчет между сторонами должен быть произведен путем перечисления Денежных средств Покупателем Продавцу в размере 48000000 (сорок восемь миллионов) рублей 00 копеек на расчетный счёт, открытый на имя истца, в течение пяти банковских дней с момента получения документов после государственной регистрации перехода права собственности.
16.12.2020 г. была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от истца к ответчику, соответственно, ответчик был обязан уплатить истцу определенную в Договоре денежную сумму не позднее 23.12 2020 г.
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в решении от 29 июля 2021 года пришел к выводу, что в рассматриваемом споре имеет место существенное нарушение условий договора, поскольку по возмездной сделке ответчик получил в собственность бесплатно дорогостоящее имущество, а истец не получил денежной компенсации в связи с его отчуждением и с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.
В настоящее время существует четыре основных способа расчетов:
- безналичное перечисление средств на счет продавца;
- наличная оплата;
- закладка денег в банковскую ячейку с условиями доступа (вариант наличной оплаты под условием);
- открытие аккредитива с условиями доступа (вариант безналичной оплаты под условием).
Идеальной для покупателя формой расчетов, обеспечивающей исключение этого риска, а также
рисков невыдачи расписки и ограбления, является безналичное перечисление требуемой суммы на счет продавца после того, как покупатель уже стал собственником квартиры.4 Однако, эта схема расчетов крайне непопулярна среди сторон сделки. Кроме того, как видно из приведенной судебной практики не является гарантией добросовестности исполнения обязательств со стороны покупателя.
Практикуемая и безопасная схема расчетов для обеих сторон сделки в настоящее время - оплата посредством заложения денег покупателя в банковскую ячейку, предоставленную банком по договору аренды.
Анализируя вышеприведенную судебную практику, можно сделать вывод, что безопасность сделки возможна была при таком способе оплаты стоимости квартиры. В приведенном примере имело место злоупотребление правом как со стороны продавца, который с момента подписания договора купли-продажи в добровольном порядке не осуществлял регистрацию права собственности на покупателя, так и со стороны покупателя, так как он длительное время в нарушение условий договора не произвел расчет с продавцом недвижимого имущества-квартиры. Итогом длительных судебных рассмотрений стало решение суда от 29 июля 2021 года, согласно которому удовлетворено требование продавца о расторжении договора купли-продажи от 19 ноября 2015 года.
Список литературы
1. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. М., 2009. С. 5.
2. ДОМ.РФ: Россияне назвали жилье приоритетным способом вложения средств. [Электронный
ресурс]. Режим доступа: https://дом.рф/media/news/dom-rf-rossiyane-nazvaИ-zЫle-prюritetaym-
sposobom-vlozheniya-sredstv/ (дата обращения: 29.08.2022).
3. "Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки:
Монография" Саблин М.Т.: Проспект, 2017. 560 с.
4 "Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография" (Саблин М.Т.) ("Проспект", 2017).
4. Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июля 2021 года. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://pgr--
spb.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=513560358&delo_id= 154 0005&new=0&text_number=1/ (дата обращения: 29.08.2022).
