Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных типов и местоположения нежилой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Медицинские технологии»

Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных типов и местоположения нежилой недвижимости*

А.Е. Яскевич

оценщик II категории ООО «Интерком-Аудит» (г. Москва)

Андрей Евгеньевич Яскевич, [email protected]

Введение

В Российской Федерации масштабный эффект влияния величины площади нежилых помещений на их стоимость исследуется на протяжении 10 лет. Первоначально масштабный эффект назывался «эффектом Мисовца», поскольку именно В.Г. Мисовец математически интерпретировал этот эффект.

В статье представлен ретроспективный анализ масштабного эффекта для нежилых помещений, расположенных в городах Москве, Екатеринбурге, а также в Московской области. Анализировались ретроспективные данные за 2007-2009 годы о стоимости прав собственности для различных классов нежилой недвижимости: торговой, офисной, производственно-складской. Внимание акцентируется именно на этих типах недвижимости, поскольку остальные (гостиницы, гаражи, сервисы и прочие типы) тесно связаны с одним из перечисленных типов.

Автор полагает, что изложенный материал подтверждает наличие масштабного эффекта.

В статье рассматриваются следующие аспекты:

• ретроспективная история изменения масштабного эффекта;

• связь масштабного эффекта с оптимальными размерами площадей, востребованных рынком;

• динамика изменения масштабного эффекта для различных классов нежилой недвижимости;

• возможность создания общих регрессионных связей удельной стоимости помещений с величиной их площади для различных местоположений.

Выход в результате исследований на общие корреляционно-регрессионные зависимости способствует снижению трудоемкости составления отчета об оценке при решении вопросов сравнения объектов-аналогов с объектом оценки при использовании сравнительного подхода.

Исследование проводилось на базе метода рыночной экстракции, с использованием данных из доступных источников информации [4-8].

Понятие масштабного эффекта и его применение

Масштабный эффект - это эффект влияния величины площади оцениваемых помещений на их удельную стоимость (арендную ставку).

При оценке недвижимости с использованием сравнительного и доходного подходов приходится использовать аналоги, различающиеся по площади (масштабный эффект)

* Автор выражает благодарность кандидату технических наук Яскевичу Е.Е. за постановку задачи, уточнение методологии и корректировку текстовой части работы.

с рассматриваемым объектом. Ретроспективные данные показывают, что имеется тенденция снижения стоимости прав собственности с возрастанием площади в определенном классе помещений. Масштабный эффект связан не столько с размером площади, сколько с включением в эту оцениваемую (сравниваемую) площадь таких элементов как:

• общая площадь здания (помещений) с техническими, вспомогательными, общими помещениями (лестничные клетки, коридоры, санузлы и т. п.);

• этажи с коридорными системами и вспомогательными помещениями;

• отдельные блоки помещений, располагающихся на этажах;

• отдельные комнаты;

• отдельные места в комнатах (например для расположения обменных автоматов или рекламных предметов).

Соответственно, при сравнении удельной стоимости отдельных комнат с удельной стоимостью всего здания в одном классе вероятность больших различий велика.

Также масштабный эффект связан с доступностью помещений, выгодностью их расположения на этажах и оптимальной (востребованной на рынке) необходимой площадью.

При подборе аналогов в случае применения сравнительного подхода корректировка на масштаб обычно проводится с использованием корреляционно-регрессионного анализа зависимости стоимости прав собственности. Оценка усложняется в следующих случаях:

• малая выборка данных;

• неоднородность выборки данных по классам и типам недвижимости;

• затруднения с корректировками.

Ретроспективный обзор исследований масштабного эффекта

Представленную в общедоступных источниках информацию, раскрывающую суть масштабного эффекта и его влияние на стоимость оцениваемых объектов, можно локализовать следующим образом:

1) в сборниках УПВС и «Ко-Инвест» указана необходимость учета фактора масштаба (площади, объема) оцениваемых объектов и приводятся достаточно общие формулы, корректирующие стоимость в пределах 5-25 процентов;

2) в статье В.А. Вольновой «Метод кодировки в сравнительном подходе» [1] важность такого параметра, как масштаб, устанавливается экспертным путем и приводится общая схема кодировки влияющих на стоимость офисных помещений параметров со следующими выводами:

• применение метода кодировки при определении рыночной величины объекта оценки в рамках сравнительного подхода позволяет учесть влияние изменения параметров того или иного ценообразующего фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в случае существования небольшого количества объектов сравнения. Метод опирается на данные профессиональных участников рынка недвижимости и использование объемной базы данных;

• применение представленного метода корректно при условии ежеквартального обновления базы данных и наличия достаточного объема информации для проведения анализа;

3) в статье В.Г. Мисовца «Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости» использована методология сборников УПВС, проанализирован фактор влияния масштабных эффектов и сделан следующий вывод: «масштабный фактор достаточно универсален, то есть не меняется при незначительных изменениях конструктивных особенностей объектов или особенностях их целевого назначения» [2];

4) в статье Е.Е. Яскевича «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб» [3] проанализированы административно-

офисные и производственные помещения, расположенные в городе Москве и Московской области, по местоположению и площади, с установлением корреляционно-регрессионных связей влияния масштабного эффекта на стоимость со следующими выводами:

• в целом большинство графиков показывают экспоненциальный характер зависимости «стоимость помещений - площадь помещений»;

• поправки на масштаб целесообразно вводить для всех типов рассмотренных помещений;

• коэффициенты корреляции показывают, что для вычисления поправок на масштаб помещений наиболее целесообразно использовать логарифмические и степенные зависимости.

Ретроспективный обзор работ, учитывающих анализируемый фактор, дает возможность судить о следующем:

• масштабный эффект существует;

• вопросы влияния масштабного эффекта на стоимость оцениваемых объектов неоднократно рассматривались в отдельных работах;

• учет масштабного эффекта при оценке необходим;

• оптимальный анализ масштабного эффекта основан на выборке рыночных данных;

• апробирована возможность установления устойчивых корреляционно-регрессионных связей между площадью помещений и их удельной стоимостью.

Цели,задачи и методология исследования Цели и задачи исследования

Ретроспективный анализ масштабных эффектов в привязке к различным типам и местоположению нежилой коммерческой недвижимости проводился с целью решения следующих задач:

1) разработка методологии исследования (метод рыночной экстракции);

2) выбор местоположения анализируемых типов недвижимости (города Москва, Екатеринбург, Московская область, небольшие города европейской части Российской Федерации);

3) выбор типов и классов недвижимости (офисная, торговая, производственноскладская);

4) выбор временного диапазона (2007-2009 годы);

5) производство выборки данных с отбраковкой по следующим критериям:

• недостоверные;

• имеющие отклонения от средних значений более 2-3 сигм;

• выпадающие по функциональному назначению;

6) структурирование и анализ достоверности полученного массива данных (набор больших выборок, подразделение на классы);

7) анализ влияния площади нежилой недвижимости на ее стоимость для каждого типа недвижимости (анализ корреляционно-регрессионных зависимостей);

8) анализ оптимальных востребованных на рынке площадей помещений для каждого типа нежилой недвижимости (обработка регрессионных зависимостей с использованием полиномиальных уравнений с высокими степенями);

9) анализ изменения масштабных эффектов в каждом классе нежилой недвижимости (классы А, В, С);

10) анализ ретроспективных изменений масштабных эффектов в относительных единицах (выбор критерия и обработка данных в относительных единицах);

11) анализ возможности построения общих формул (обработка объединенных массивов данных);

12) графическое и табулированное представление полученных данных.

Методология исследования

Источниками информации служили сборники «Недвижимость и цены» (город Москва и Московская область) за 2007-2009 годы и интернет-сайты [4]. Применялся метод рыночной экстракции данных о стоимости прав собственности для различных классов и площадей помещений коммерческой недвижимости. Обработка данных осуществлялась на базе встроенных аналитических функций Excel, аппроксимация полученных данных -на базе относительных величин. Исследования «площадок» на графиках зависимости стоимости от площади проводилось с использованием полиномиальных связей высших порядков.

Переход к относительным удельным величинам осуществлялся по следующему алгоритму:

• по регрессионным зависимостям рассчитывались значения относительных удельных стоимостей (далее - стоимость) площадей;

• находилось среднее значение стоимости для площади в 5 000 квадратных метров (на базе ретроспективных данных установлено незначительное влияние масштабного эффекта снижения стоимости при площади свыше 2 500 квадратных метров, что подтверждается в упомянутых ретроспективных работах по масштабному эффекту);

• производилось деление всех рассматриваемых удельных стоимостей на удельную стоимость площади в 5 000 квадратных метров;

• находилось обобщающее регрессионное уравнение;

• проводилось сравнение динамики спада относительной стоимости помещений (у - текущая удельная стоимость площади / удельная стоимость площади в 5 000 квадратных метров, х - величина площади в квадратных метрах).

Выборка рыночных данных для анализа

После проведения анализа и отбраковки полученный массив рыночных данных превысил несколько тысяч позиций. Учитывая формат проводимого исследования, приведение всей выборки данных в рамках настоящей статьи представляется нецелесообразным. Обработка данных проводилась по блокам, различающимся по конечным целям исследований:

Блок 1 - определение наличия масштабных эффектов для различных типов недвижимости с привязкой к различным местоположениям, выход на обобщенные корреляционнорегрессионные зависимости;

Блок 2 - определение динамики изменения масштабных эффектов в различных классах недвижимости;

Блок 3 - определение диапазонов площадей помещений, максимально востребованных рынком и не требующих проведения корректировок на масштабный эффект.

Результаты исследований БЛОК 1

Разбиение рыночных данных по годам, а также по местоположению помещений различного назначения выявило большой объем данных, исходя из которых были построены графики (приводятся некоторые из них; см. рисунки 1-3). Все корреляционно-регрессионные зависимости представлены в табулированном виде.

Построение графиков по всему объему выборки подтвердило гипотезу о наличии зависимости удельной стоимости предложения от площади даже в максимально обобщенной выборке, не учитывающей выделение классов помещений.

стоимость, долл. США/кв. м

13 000

11 000

9 000

7 000

5 000

3 000

1 000

\ у = -825,99 1п х + 11 568

ч>. И 2 = 0,0574 2007 г. V - - .. *

Ч»«!»

о ^

у = -1 289,3 1п х + 13 070

1 о ’

32.

И ‘

Дд

0,1442 2009 г.

£ 1 700

;г

з

о

сц

о 1 400

.0

I—

о

о

о 1 100

о

0

1 000

2 000

3 000 4 000

площадь, кв. м д 2009 г.

о 2007 г. □ 2008 г.

Рис. 1. Зависимость удельной стоимости торговых помещений от их площади в городе Москве

800

500

200

0 10 000 20 000 30 000

площадь, кв. м

о 2007 г. п 2008 г. д 2009 г.

Рис. 2. Зависимость удельной стоимости производственно-складских помещений от их площади в Московской области

площадь, кв. м

о офисные □ торговые д складские

Рис. 3. Зависимость удельной стоимости офисных, торговых, производственно-складских помещений от их площади в городе Екатеринбурге, 2009 год

Табулированное представление полученных зависимостей

В таблице 1 представлены зависимости, не учитывающие выделение классов помещений.

Таблица 1

Уравнения зависимостей, не учитывающих выделение классов помещений

Год Тип помещения Местоположение

Москва Московская область Екатеринбург

2007 Офисное у = -515 1п х + 8 547 R2 = 0,047 у = -205 1п х + 3 127 R 2 = 0,070 -

Торговое у = -826 1п х + 11 568 R 2 = 0,057 у = -138 1п х + 2 797 R 2 = 0,024 -

Производственно- складское у = -272 1п х + 4 618 R 2 = 0,053 у = -229 1п х + 2 706 R 2 = 0,088 -

2008 Офисное у = -799 1п х + 12 028 R 2 = 0,056 у = -404 1п х + 4 990 R 2 = 0,096 -

Торговое у = -1 124 1п х + 15 730 R 2 = 0,067 у = -206 1п х + 3 916 R 2 = 0,021 -

Производственно- складское у = -299 1п х + 4 897 R 2 = 0,108 у = -172 1п х + 2 611 R 2 = 0,033 -

2009 Офисное у = -531 1п х + 8 826 R 2 = 0,034 у = -249 1п х + 3 424 R 2 = 0,073 у = -223 1п х + 2 556 R 2 = 0,386

Торговое у = -1289 1п х + 13 070 R 2 = 0,144 у = -251 1п х + 3 433 R 2 = 0,070 у = -378 1п х + 3 955 R 2 = 0,550

Производственно- складское у = -255 1п х + 3 889 R 2 = 0,115 у = -188 1п х + 2 457 R 2 = 0,068 у = -158 1п х + 1 818 R 2 = 0,636

Низкие значения коэффициентов корреляции получены при обработке общих массивов данных, включающих все классы (А, В, С, D) недвижимости.

Дальнейший анализ проводился в относительных величинах для каждого типа и местоположения недвижимости (приводятся некоторые из полученных графиков, см. рисунки 4 и 5).

Как видно из графиков, представленных на рисунках 4 и 5, динамика изменения удельной стоимости площади отличается в зависимости от назначения помещений и их местоположения.

Ретроспективное изменение стоимости площадей

Ретроспективное изменение стоимости площадей во времени в городе Москве приведено на рисунках 6-8.

Таким образом, за период 2007-2009 годы в Москве и Московской области существенных изменений динамики для офисных и производственно-складских помещений не обнаружено. Для торговых помещений наблюдались идентичная динамика в 2007 и 2008 годах и некоторое ее отличие в 2009 году.

Табулированное представление полученных зависимостей

В таблицах 2 и 3 (см. на стр. 22-23) представлены зависимости относительных удельных стоимостей помещений от их площади для различных лет, типов помещений и их местоположения и обобщенные уравнения зависимостей для различных площадей, усредненные по трем годам, графически отображенные на рисунках 6-8.

о

о

о

I—

о

СЦ

го

X

.0

ф

>

СЦ

го

X

_0

ф

о

о

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000

площадь, кв. м

о Москва

□ Московская область д Екатеринбург Рис. 4. Зависимость относительной удельной стоимости торговых помещений от их площади в городах Москве, Екатеринбурге и Московской области (обобщенно за рас сматриваемый период - 2007-2009 годы)

£ 5,00

о

о

о

I—

о

СЦ

го

X

_0

ф

>

СЦ

го

X

_0

ц

ф

н

о

о

X

4.50

4.00

3.50

3.00

2.50

2.00

1.50 4 1,00

площадь, кв. м о Москва ^

□ Московская область

а Екатеринбург

Рис. 5. Зависимость относительной удельной стоимости производственноскладских помещений от их площади в городах Москве, Екатеринбурге и Московской области (обобщенно за рассматриваемый период - 2007-2009 годы)

* 2,0

о

I—

о

СЦ

го

X

_0

ф

>

СЦ

го

X

_0

ф

о

о

X

1,8

□

1,6 -п-

1,4

Л

о

Л

о

4-

—о

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000

площадь, кв. м О 2007 г. □ 2008 г. д 2009 г.

Рис. 6. Динамика изменения относительной удельной стоимости торговых помещений в городе Москве

о 1,2

1,0

ап

й

□

□

&

& □ й

-----1-------1-------1------1--------Ф

0 1 000 2000 3000 4000 5000

площадь, кв. м О 2007 г. □ 2008 г. д 2009 г.

Рис. 7. Динамика изменения относительной удельной стоимости офисных помещений в городе Москве

£2,0

О

О

о

Е 1,8

го ’

X

_0

ф

5 1 6

ГО ’

X .0 ф

о о .

I—

о

1,2 -

1,0

'Е

I

<еА

V.

—Ц-

д

0

о

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000

площадь, кв. м

о 2007 г. □ 2008 г. д 2009 г.

Рис. 8. Динамика изменения относительной удельной стоимости производственноскладских помещений в городе Москве

На рисунке 9 приведен график усредненных по годам регрессионных зависимостей «относительная удельная стоимость - площадь», обобщенный по рассматриваемым типам коммерческой недвижимости в городах Москве, Екатеринбурге и в Московской области. Полученные зависимости сведены в таблицу 4.

площадь, кв. м

♦ Москва

■ Московская область а Екатеринбург

Рис. 9. Зависимость относительной удельной стоимости недвижимости от площади помещений

Таблица 2

Уравнения зависимости относительных удельных стоимостей помещений от их площади для различных лет, типов помещений и их местоположения

Год Тип помещения Местоположение

Москва Московская область Екатеринбург

Офисное у = -0,124 1п х + 2,0542 у = -0,148 1п х + 2,2643 -

2007 Торговое у = -0,182 1п х + 2,5521 у = -0,085 1п х + 1,7248 -

Производственно- складское у = -0,118 1п х + 2,0067 у = -0,303 1п х + 3,5814 -

Офисное у = -0,153 1п х + 2,303 у = -0,261 1п х + 3,2213 -

2008 Торговое у = -0,183 1п х + 2,555 у = -0,095 1п х + 1,8117 -

Производственно- складское у = -0,127 1п х + 2,0835 у = -0,15 1п х + 2,2783 -

Продолжение табл. 2

Год Тип помещения Местоположение

Москва Московская область Екатеринбург

Офисное у = -0,123 1п х + 2,051 у = -0,191 1п х + 2,6273 у = -0,34 1п х + 3,8924

2009 Торговое у = -0,616 1п х + 6,2496 у = -0,194 1п х + 2,6506 у = -0,514 1п х + 5,3773

Производственно- складское у = -0,149 1п х + 2,2648 у = -0,22 1п м + 2,8711 у = -0,335 1п х + 3,8494

Таблица 3

Обобщенные уравнения зависимостей для различных площадей, усредненные по трем годам (2007-2009)

Тип помещения Местоположение

Москва Московская область Екатеринбург

Офисное у = -0,133 1п х + 2,1361 у = -0,2 1п х + 2,7043 у = -0,34 1п х + 3,8924

Торговое у = -0,327 1п х + 3,7855 у = -0,125 1п х + 2,0624 у = -0,514 1п х + 5,3773

Производственно- складское у = -0,131 1п х + 2,1183 у = -0,224 1п х + 2,9103 у = -0,335 1п х + 3,8494

Таблица 4

Обобщенные уравнения зависимости для различных местоположений

Местоположение Уравнение регрессионной зависимости

Город Москва у = -0,193 1п х + 2,6797

Московская область у = -0,18 1п х + 2,5587

Город Екатеринбург у = -0,393 1п х + 4,3727

Дальнейшее укрупнение данных позволило получить следующее, в общем виде описывающее масштабный эффект для всех типов и местоположения коммерческой недвижимости в 2007-2009 годах уравнение:

у = -0,255 1п х + 3,2037.

Анализ выявленных зависимостей показал:

1) различную интенсивность влияния площади недвижимости на ее удельную стоимость:

• в Москве характерны высокая интенсивность влияния площади недвижимости на ее удельную стоимость для торговых помещений, средняя интенсивность - для производственно-складских и офисных помещений;

• в Московской области, наоборот: высокая интенсивность влияния площади недвижимости на ее удельную стоимость для производственно-складских и офисных помещений, средняя - для торговых помещений;

• в Екатеринбурге характерны максимальная интенсивность влияния площади недвижимости на ее удельную стоимость для торговых площадей, сравнимая интенсивность - для производственно-складских и офисных площадей;

2) незначительные колебания интенсивности влияния площади предложения на ее удельную стоимость по годам;

3) возможность применения обобщенного уравнения зависимости площади помещений от их удельной относительной стоимости для различных местоположений и типов помещений.

БЛОК 2 Исследования наличия масштабного эффекта для различных классов

помещений (абсолютные величины) во времени

Аналогично исследованию влияния площади помещений на формирование их удельной стоимости были проведены исследования влияния масштабного фактора в привязке к классам помещений (см. рисунки 10 и 11).

Как видно из графиков, динамика влияния площади на удельную стоимость по классам показывает, что интенсивнее всего снижаются стоимости торговых помещений в классе С. Для офисных и производственно-складских помещений динамика сравнима.

БЛОК 3

Для определения площадей, являющихся коммерчески привлекательными и наименее подверженными влиянию масштабного эффекта, использовался анализ графиков с применением полиномов четвертой и пятой степеней (определялись «относительно» горизонтальные графические площадки). Пример такого графика представлен на рисунке 12.

Проведенные исследования дают возможность определить наиболее востребованные на рынке площади (их диапазоны) различных типов недвижимости, стоимость которых существенно не снижается (снижается намного медленнее, чем вне диапазона). В разные годы диапазоны таких площадей составляли различные величины (см. табл. 5).

Таблица 5

Диапазоны площадей, в которых масштабный эффект не оказывает существенное

влияние на удельную стоимость

Тип помещения Год Москва Московская область

минимум максимум минимум максимум

Офисное 2007 1 800 4 000 800 1 600

2008 600 2 000 1 000 2 000

2009 1 000 3 400 700 1 500

Торговое 2007 600 1 600 600 3 000

2008 400 1 200 600 1 600

2009 400 1 200 - -

Производственно- складское 2007 600 1 400 - -

2008 3 000 9 000 3 000 9 000

2009 5 000 14 000 4 000 16 000

стоимость, долл. США/кв. м

17 000

15 000

.

* |

=\ "г

■ у = -768,44 1п х + 19 241 . „ Я2 = 0,5464, А - 2008 г

13 000

11 000

9 000

у = -950,45 1п х + 18 188 V Я 2 = 0,6363, А - 2009 г.

4 4 . ^ ^____________________________________________

V --.V :

у = -712,46 1п х + 15 439 "

Я 2 = 0,4406, В - 2008 г.

у = -725,49 1п х + 12 793

Я 2 = 0,3206, В - 2009 г.

у = -505,15 1п х + 11 196 Я 2 = 0,3656, В -2007 г.

7 000

5 000

3 000

у = -1176 1п х + 19 005 Я 2= 0,5922, А - 2007 г.

у = -514,3 1п х + 10 657 2 .

................... . и Я 2 = 0,3784, С - 2008 г.

ш

" ■ *

— —-------------______________________________ ___у = -247,73 1п х + 7 656,9

Я 2 = 0,3529, С - 2009 г.

у = -371,31 1п х + 8 062,2

Я 2 = 0,4031, С - 2007 г.

у = -378,63 1п х + 5 805,8 Я 2 = 0,3487, О - 2007 г.

1 000

**;д: .■ * - ..................-4

л А * ^ "—------------- ^

у = -623,86 1п х + 7 100,5 —

2

Я 2 = 0,4506, О - 2009 г.

А В -

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000 6 000

площадь, кв. м

0

Рис. 10. Зависимости удельной стоимости офисных помещений различных классов от их площадей в городе Москве

2 21 000 -| .кв 3 о с 19 000 - '>■ -■ 1 ■ 1 ■ ■■ И 1 ■ ■ ■ ■ ■

о д ,ь ь о м о 17 000 - V * - х ♦ у = -613,38 1п х + 21 612 Я2 = 0,0987, А - 2008 г.

о 3? ■. ■ ■

15 000

13 000

11 000

9 000

7 000

5 000

3 000

1 000

у = -308,58 1п х + 17 178 Я2 = 0,0698, А - 2007 г.

у = -1241,7 1п х + 10 678 Я 2 = 0,6645, Р - 2009 г.

Я 2 = 0,5309, Р - 2007

у = -1435,4 1п х + 12 627 ■ - Я2 = 0,5089, Р - 2008 г.

500

1 000

1 500

2 000

2 500 3 000

площадь, кв. м

0

Рис. 11. Зависимости удельной стоимости торговых помещений различных классов от их площадей в городе Москве

Выводы

В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы:

1) масштабный эффект влияет на формирование удельной стоимости помещений всех исследованных типов, имеющих различное местоположение; наиболее достоверно его описывают регрессии логарифмического типа;

^ 15 000 .в < 3 о %£ % -

.л л о д н 13 000 - о о м о 1— о : /»♦ А ■

4

£' : ч* и

З«г--А

3 V •:

у = -2Е-15х 6+ 1Е-11х 5- 4Е-08х4 + 5Е-05х3 - 0,0216х2- 1,6063х ++8 288,2

Я 2 = 0,0753, 2007 г.

11 000

9 000

■I \ >

А«* ♦ А<

-

- у =

I

у = -1Е-12х 5 + 1 Е-08х4 - 3Е -05х3+ 0,0324х2- 17,057х + 12 055

Я 2 = 0,0686, 2008 г.

7 000

5 000

3 000

«¿ ¿К. ,* . " ^ " \

А ♦ ♦ V \ ■■

вйд/., \ \ у

■ - * * *,А •* х

♦ ♦ ♦

у = -3Е-12х5 + 2Е-08х4 - 6Е-05х3 + 0,0646х2 - 30,228х + 9 723,5_

Я2 = 0,1654, 2009 г.

ж ИВАИ"У А ♦■"♦А# ■

♦ А Ф ♦/ ♦

■ ^ Г * . ^ _ ♦ А А ♦

1 000

—I--Г~

00 00 0 2

2 2

“I------------------------1----------------------1----------------------1

0

0

2

00

00

46

0

0

8

00

00

02

0

0

4

0

0

6

0

0

8

0

0

4

2

0

0

6

0

0

8

0

0

0

3

2

площадь, кв. м

Рис. 12. Выявление «площадок» (групп помещений, наименее подверженных влиянию масштабного эффекта) по результатам анализа графиков линий тренда, построенных по полиноминальной зависимости 4-й, 5-й и 6-й степеней. Торговые

помещения в городе Москве

2) существуют диапазоны помещений различного назначения, востребованных на рынке и слабо подверженных влиянию масштабного эффекта (табл. 5); для таких площадей корректировки на масштабный эффект нецелесообразны;

3) за период 2007-2009 годы существенного ретроспективного изменения динамики масштабного эффекта в отношении всех типов помещений не обнаружено;

4) влияние масштабного эффекта мало зависит от класса помещений, оно в большей степени зависит от их функционального назначения;

5) для учета влияния масштабного эффекта могут быть использованы дифференциальные регрессионные зависимости, приведенные в таблице 4;

6) для учета влияния масштабного эффекта в сложных ситуациях могут быть использованы общие формулы, учитывающие этот эффект для различных местоположений объектов недвижимости (целесообразно их использовать в относительных величинах удельных стоимостей; см. табл. 6);

Таблица 6

Учет влияния масштабного эффекта в сложных ситуациях

Местоположение Уравнения регрессионных зависимостей

Город Москва (крупнейшие города) у = -0,193 1п х + 2,6797

Московская область (мелкие города) у = -0,18 1п х + 2,5587

Город Екатеринбург (крупные города) у = -0,393 1п х + 4,3727

7) найдено общее регрессионное уравнение, описывающее масштабный эффект для всех типов и местоположения коммерческой недвижимости в 2007-2009 годах1:

у = -0,255 1п х + 3,2037.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Вольнова В. А. Метод кодировки в сравнительном подходе. и^: http://www.sibocen-ka.com/

2. Мисовец В. Г. Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости. и^: http://www.appraiser.ru

3. Яскевич Е. Е. Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб. и^: http://www.cpcpca.ru

4. и^: www.realto.ru

5. и^: www.irr.ru

6. и^: http://www.us-invest.ru/ (г. Екатеринбург).

7. и^: http://www.bk-n.ru/ (г. Екатеринбург).

8. и^: http://www.upn.ru (г. Екатеринбург).

1 Уравнение приводится справочно, использовать не рекомендуется ввиду малой доверительной вероятности.