CC BY
16
7. Оценка экономических, экологических, социальных и косвенных показателей проекта по извлечению ценных металлов из углей и их золо-шлаковых отходов, накапливаемых на энергетических предприятиях.
8. Оценка перспектив использования ценных металлов, извлекаемых из углей и золо-шлаковых отходов углей, для потребностей про-
мышленности Кемеровской области и Сибирского региона.
Решение первых пяти задач относится к прединвестиционному этапу, шестой и седьмой - к этапу технико-экономического обоснования, а решение восьмой задачи служит основой этапа технико-экономического проектирования.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Быховский, Л.М. Комплексная оценка месторождений основа рационального использования минерально-сырьевых ресурсов [Текст] / Л.М. Быховский, В.И. Воропаев // Минеральные ресурсы России. Экономика и управление. - 2004. - № 2. - С. 16-20.
2. Орлов, В.П. Геологическое прогнозирование [Текст] / В.М. Орлов. - М.: Недра, 1991. - 166 с.
3. Салихов, В. А. Научные основы и совершенствование геолого-экономической оценки попутных
полезных компонентов угольных месторождений (на примере Кузбасса) [Текст] / В.А. Салихов; Сиб-ГИУ. - 2-е изд. - Кемерово: Кузбассвузиздат, 2008. -249 с.
4. Территориальные основы управления. Ч. 2. Системный подход к разработке территориальных основ управления [Текст] / Г.Г. Шалмина, А.В. Зага-рин, В.И. Татаренко и др.; под ред. Г.Г. Шалминой; СГГА. - Новосибирск, 2003. - 335 с.
УДК 728.1: 351.778.5
Н.А. Ушанова
РЕСУРСНО-ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ПОДХОД К РЕШЕНИЮ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ МЕГАПОЛИСА
В основе ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы мегаполиса лежит следующая последовательность действий:
- изучение закономерностей изменения цен на жилье во времени;
- оценка и прогнозирование параметров и структуры динамики жилищного строительства;
- измерение платежеспособного спроса и оценка доступности жилья в крупном городе.
В свою очередь, в основе реализации каждого из действий лежит определенная совокупность методов и моделей.
В последние десятилетия ученые неоднократно обращались к анализу факторов, определяющих динамику цен на рынке жилья крупного города.
В зарубежной научной литературе получили развитие четыре методики анализа цен на жилую недвижимость. Так, Дж. Марк, М. Голдберг (1984), А. Хосиос, Дж. Песандо (1991), Т. Кроун, Р. Войт (1992), Д. Гатслаф и Д. Линг (1994) в целях выявления центральной тенденции динамики цен на жилье использовали метод «средней цены». Суть последнего заключается в построении динамических рядов наблюдаемых уровней цен на определенном сегменте рынка жилья крупного города, а также базисных и цепных абсолютных приростов, темпов роста и прироста цен [10]. Данный метод был справедливо подвергнут критике в силу своей ограниченности, так как исключал из сферы анализа все разнообразие факторов, определяющих динамику цен.
Гедонистический метод получил свое развитие в работах Г. Розена (1974), М. Фери (1989), Г. Поляковского (1991), Р. Миза, Н. Уоллеса (1991, 1997) и др. [11]. В основе гедонистического метода лежит концепция, в соответствии с которой жилье состоит из целого набора отдельных элементов, и каждый из них имеет свою неявную цену. Рыночная цена на жилье представляет собой сумму цен отдельных элементов. Зависимость между ценой жилья и выбранными параметрами устанавливается посредством корреляционно-регрессионного анализа. Сложность применения указанного метода в рамках реализации ресурсно-потенциального подхода обусловлена проблемой регрессионного анализа вообще, не позволяющей формализовать все факторы, определяющие динамику зависимой переменой. Для построения корректной модели в каждом конкретном случае необходим тщательный отбор параметров.
Сущность метода повторных продаж заключена в исследовании динамики индексов или темпов роста средних цен жилых помещений, ставших объектом сделки купли-продажи по меньшей мере дважды. Значение средней цены в каждый момент времени представляет собой среднюю арифметическую либо среднюю геометрическую величины. Впервые метод повторных продаж был предложен М. Бейли (1963), а позднее детально разрабатывался в трудах Р. Шиллера (1987, 1989, 1990), Дж. Клэппа, С. Гиаготто, Т. Вонга, П. Зорна (1996) и др. [9]. Использование многофакторного анализа на основе данных о повторных продажах в отличие от базы данных по всем сделкам позволяет с большей степенью надежности вычленить наиболее значимые из факторов, влияющих на ценовую динамику и на процессы, происходящие на рынке жилья крупного города. Возможности данного метода сужает низкая репрезентативность выборки.
Попытку преодолеть указанные недостатки предприняли в 1991 г. К. Кейс и Дж. Куигли, предложив так называемый гибридный метод. Гибридная модель представляет собой систему трех уравнений. Коэффициенты первого получены в результате применения регрессионного анализа к данным о продажах жилых помеще-
ний, которые отчуждались в течение определенного промежутка времени не более одного раза, коэффициенты второго - к данным об объектах, проданных более одного раза, без изменений ключевых параметров, а коэффициенты третьего - на основе данных о жилых помещениях, претерпевших изменения своих характеристик и ставших объектами сделок купли-продажи более чем один раз. В рамках реализации ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы крупного города данный гибридный метод объединил в себе преимущества и недостатки гедонистического метода и метода повторных продаж.
В условиях современной России выбор показателей состояния рынка жилья крупного города и на этой основе индикаторов тенденций его развития и решения возникшей жилищной проблемы всегда представлял собой сложную задачу. В 1990-1992 гг. первые исследователи жилищного рынка крупного города (Н.В. Калинина, Н.Н. Ноздрина, О.С. Пчелинцев, И. Абан-кина и др.) прилагали значительные усилия для получения такого показателя, как средняя цена стандартной квартиры. Под средней ценой понималось среднеарифметическое значение либо экспертная оценка средней цены сделок и в качестве допущения - средней цены предложения. Использование этого показателя позволило получить первые оценки сравнительного уровня цен в городах России и доступности жилья для населения этих городов [4].
В 1993-1994 гг., когда вместе с ростом общего уровня цен обнаружилась их резкая дифференциация по типу жилья и местоположению, в качестве основного показателя на практике стала применяться средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартиры. Были построены первые пространственные модели рынка жилья крупного города, выявлены первые закономерности влияния качества и местоположения квартир на цену, зависимости между темпами роста цен на жилье и инфляции. В связи с тем, что данный поход требовал увеличения объема статистических данных, а рынок отличался беспрецендентной закрытостью, практические аналитики перешли к обработке базы данных о предложениях квар-
тир. В качестве позитивного момента необходимо отметить обработку и публикацию нового (помимо цен) показателя в рамках реализации ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы города - структуры предложения (а иногда и спроса) по типам и районам крупного города.
С 1995 г. в связи прекращением непрерывного роста цен в долларовом выражении возникла потребность в исследовании закономерностей изменения цен во времени с точки зрения оптимальности реализации ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы города. Для решения этой задачи потребовалось определение широкого круга показателей рынка жилья крупного города, охватывающих всю специфику формирования ресурсов и регулирования потенциала данного рынка. Эти показатели формировались с учетом ценовой ситуации на рынке жилья крупного города, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка и ликвидности объектов.
Изложенная методика полностью или частично применялась для анализа рынка жилья крупного города в работах Г.М. Стерника, Н.Н. Ноздриной, Б.Д. Новикова, А.Н. Купчина, Л.И. Дроновой, Н.Г. Волочкова, В.И. Бутова, Н.П. Кетовой и др. [6].
Поведение рынка жилья городов России в период кризиса 1998 г. потребовало вновь вернуться к анализу и совершенствованию используемых показателей и выбору индикаторов, наиболее чувствительных к изменению ситуации на рынке жилья крупного города.
В этой связи Г.М. Стерник дополнительно предложил при анализе тенденций развития рынка жилья крупного города обрабатывать не только текущую базу предложения объектов на продажу, но и базу вновь выставленных и выбывших объектов, а также объектов, на которые скорректирована цена.
Задачу реализации ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы крупного города на базе изучения закономерностей изменения цен на жилье во времени не следует сводить к анализу факторов, воздействующих на структуру и динамику цен. Наиболее полный анализ рынка жилья крупного города возможен
только при условии детального изучения всех его элементов.
Оценка и прогнозирование параметров и структуры динамики жилищного строительства в рамках реализации ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы крупного города является необходимым действием для выработки стратегических и тактических решений по вопросам регулирования рынка нового жилья.
Первые экономические модели, включающие анализ жилищного строительства, появились в 60-70-е гг. ХХ в.
С использованием так называемой модели движения жилищного фонда Р. Мьют (1960), Л. Смит (1974), Г, Спаркс (1967), С. Мэйсел (1963, 1965), Дж. Керл (1979) исследовали предложение на рынке жилья крупного города в краткосрочном периоде [13].
Предложение жилищного фонда складывается из общего количества жилищ и цен на отдельные жилища. В краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда является совершенно неизменным, т. е. оно совершенно не эластично по отношению к ценам на отдельные жилища. Неэластичная природа краткосрочного предложения прямо следует из того, что жилье не может быть мгновенно произведено либо уничтожено. Спрос на жилье и неэластичное предложение жилищных услуг определяют цену жилищных услуг, которая, в свою очередь, во взаимодействии с издержками эксплуатации, альтернативной стоимостью инвестирования денег и величиной риска формирует стоимость жилища. Соотношение стоимости капитала и цены предложения вновь построенного жилья определяет объемы ввода жилья в эксплуатацию, т. е. составляет основу формирования ресурсной базы и потенциала рынка жилья крупного города.
В данной модели используется следующее допущение: связь между жилищем и услугами, которое оно предоставляет, состоит в том, что поток услуг пропорционален жилищному фонду и что эта пропорция не меняется с течением времени. Таким образом, понятия «жилищный фонд» и «жилищные услуги» оказываются связанными простой пропорциональной зависимостью.
В действительности же поток жилищных услуг, предоставляемых данным жилищным фондом, со временем изменяется, при этом последние продаются и покупаются на рынке найма жилья отдельно от строений как таковых. Кроме того, в такой модели не учитывались такие неотъемлемые характеристики жилищного фонда, как неоднородность и иммобильность, а также игнорировался временной аспект.
В дальнейшем модель движения жилищного фонда вошла в состав модельного инструментария применительно к исследованию циклов деловой активности в жилищном секторе.
Исследования, проведенные С. Мэйселом (1960), Р. Эстерлином (1966), Д. Яффе, К. Розе-ном (1979), Л. Смитом (1984), П. Хендершофтом и М. Смитом (1985), позволили установить взаимосвязь между длительными циклическими колебаниями (продолжительность 15-25 лет) и спросом на жилье, естественным и механическим движением населения, темпами образования домохозяйств [12].
Изучению краткосрочных циклов деловой активности в жилищном секторе (длительность 3-4 года) были посвящены работы Л. Греблера, Л. Бернса (1982), И. Фрейда (1970), Дж. Бернха-ма (1972), Дж. Гутентака (1961). Труды этих ученых позволили сделать выводы о тесной взаимосвязи рынка нового жилья в крупном городе и рынка капитала.
Высокая эластичность спроса на вновь строящееся жилье по динамике процента приводит к тому, что повышение/снижение ставок процента стимулирует увеличение/уменьшение стоимости использования жилищного капитала для потребителя. Последнее, в свою очередь, определяет динамику объемов ввода жилья в эксплуатацию. При этом колебания ставки процента по ипотечному кредиту оказывают на ввод жилья большее влияние, чем динамика доходов населения.
Зарубежный опыт стран с рыночной экономикой имеет принципиальные отличия от отечественного, сформированного в условиях перехода от распределительной системы и отказа от приоритета государственной собственности.
Наиболее распространенный методический подход к анализу рынка жилищного строитель-
ства в мегаполисе является исследование динамических рядов следующих показателей: ввод в действие жилых домов, структура ввода в действие жилых домов по формам собственности, доля затрат на жилищное строительство в структуре инвестиций в основной капитал, объем инвестиций в жилищное строительство и их структура по формам собственности, в том числе в рамках целевых программ, затраты на покупку строительных материалов, ремонт и оплату услуг для строительства нового жилья, площадь незавершенных строительством жилых домов, уровень цен на строительно-монтажные работы в жилищном строительстве, средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади, количество выданных разрешений на строительство жилых домов и их структура по этажности, характеру строительства, уровню комфортности, материалам стен, проектной продолжительности строительства. Такой метод получил развитие в трудах Т.Д. Белкиной, Н.А. Бирюкова, Н.Н. Кузнецова, Е.Б. Кибалова, К.П. Глущенко, И.А. Денисовой, О. Кагановой, А. Катхановой, а также в материалах официальной статистической отчетности органов государственной статистики [3].
Очень часто экономисты при определении влияния факторов развития жилищного строительства применяют простые и комбинационные группировки. Однако они не дают возможности дезагрегировать полученный результат и количественно определить влияние каждого фактора. В этой связи В.В. Бузырев, Л.Г. Селю-тина, А.О. Березин предложили модель оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в условиях риска и неопределенности с учетом структуры спроса и предложения, уровня доходов будущих потребителей жилья, производственных мощностей строительных организаций, а также цен на различные виды жилищного фонда [2].
Под оптимальной структурой жилищного строительства понимается такая его структура, которая при минимальных затратах строительных организаций на создание жилищного фонда позволяет максимально удовлетворить потребности населения в жилье с учетом демографических факторов.
Принципом определения структуры жилищного строительства выступает использование векторного показателя: структура социального жилищного строительства и структура коммерческого жилищного строительства. Вектор структуры социального жилищного строительства характеризует весь спектр способов предоставления жилья на бесплатной и субсидируемой основе. Требуемая структура социального жилищного строительства должна максимально удовлетворять потребности населения в жилье.
Агрегированный вектор структуры коммерческого жилищного строительства опирается, главным образом, на различные схемы финансирования жилищного строительства. Это обусловлено тем, что именно выбор системы финансирования жилищного строительства определяет сумму средств, которую готов потратить субъект на жилье. В свою очередь, от объема потраченных средств зависит структура коммерческого жилищного строительства.
Критерий оптимальности структуры состоит в максимальном удовлетворении потребности населения в жилье и минимизации совокупных инвестиционных затрат на строительство жилья. При этом в модель введено два ограничения: первое отражает требования удовлетворения потребностей в поквартирной структуре, второе -возможные ограничения строительной индустрии, связанные с вводом жилых домов определенных серий.
Полученные на основе модели решения, основанные на реализации ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы крупного города, в процессе дальнейшего использования могут улучшить структуру жилищного строительства. Однако подобная модель не в полной мере учитывает демографическую и социально-экономическую ситуации, проявляющиеся в крупном городе.
Указанный недостаток преодолен в рамках модели прогнозирования параметров динамики жилищного строительства, предложенной Е.М. Чер-нышовым, А.А. Акуловой [1].
Методические подходы и алгоритм прогнозирования в рамках реализации данного действия ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы крупного города реализуются в информационной системе, представляю-
щей собой совокупность информационного массива, математических методов и моделей, технических и программных средств. Система включает взаимосвязанные блоки прогнозирования демографической динамики в крупном городе, определения параметров перспективного стандарта жилья, оценки инвестиционного ресурса крупного города, необходимого для строительства жилья, прогнозирования параметров динамики и структуры жилищного строительства.
Основы анализа спроса на жилье заложили Р. Мьют и Е. Олсен, применив для этого неоклассическую теорию потребительского выбора.
Работы Т. Линемана, Т. Боема и Дж. Мак-кензи позволили отделить понятие «спрос на жилищный фонд как инвестиционный товар» от понятия «спрос на жилищные услуги как потребительский товар» [8]. Субъекты спроса на жилищный фонд выступают в роли инвесторов, а на их намерения определяющую роль оказывают колебания ставки процента, субъекты спроса на жилищные услуги являются потребителями и принимают решения в зависимости от уровня доходов, арендной платы, цен на другие товары и услуги и демографических характеристик домохозяйства.
Можно отметить, что комплексность жилищной проблемы при использовании ресурсно-потенциального подхода к ее решению связана с анализом рынка жилья крупного города с учетом факторов неопределенности, которые характеризуются наличием таких показателей, как распределение обеспеченности жильем в доходных группах, поведение потребителей на рынке жилья, учет внутренних резервов населения в улучшении жилищных условий, в том числе за счет операций на вторичном рынке, различие в потреблении жилья населением в течение жизненного цикла семьи и смещение приоритетов в направлении приобретения второго жилья.
В этой связи особую важность в рамках применения ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы крупного города приобретает необходимость установления порогов доступности тех или иных видов жилья для населения данного крупного города согласно статистике распределения его доходов, сбережений и жилищных условий.
Для изучения трансформации установок семей в отношении решения жилищной проблемы в условиях перехода к рынку Институтом экономики города и Институтом народнохозяйственного прогнозирования РАН была разработана методика обследования семей.
Основная задача обследования заключалась в сборе данных для анализа, в числе которых:
- степень мобильности населения, оценка семьями, переехавшими на новое местожительство, своего жилья, а также характеристики семей, которые приобрели жилье на рынке или арендовали его по рыночной стоимости;
- потенциальный спрос населения на жилье, определяемый на основе изучения текущих доходов жителей, величины денежных средств, которые они могут использовать для покупки жилья, вероятности занесения их в списки очередников на получение жилья, а также средств, которые семьи, приватизировавшие свое жилье и намеревающиеся приобрести новое, могут выручить для этой цели от продажи своего приватизированного жилья;
- виды жилья, которым отдают предпочтение семьи, с указанием площади, типа здания и его расположения;
- текущее состояние жилищного фонда и то, в какой мере проживающие в нем семьи удовлетворены своим жильем.
Результаты социологических опросов позволили оценить степень удовлетворенности населения ряда российских городов своими жилищными условиями.
Однако следует учитывать, что здесь вне анализа остается продолжительность периода накопления денежных средств, необходимых для приобретения жилья, путем комбинирования различных источников. Такие оценки приведены в рамках исследований С.Г. Гончарова, В.К. Се-люкова [5].
Полученные в результате применения подобной методики выводы свидетельствуют о том, что платежеспособный спрос большинства населения России не соответствует предложению рынка жилья. В силу этого, такой метод игнорирует всю комплексность понятия доступности жилья.
Жилище может быть коммерческим и социальным. В основу формирования коммерческого и социального положены различные концеп-
ции удовлетворения жилищных потребностей. Для рынка жилья крупного города потребностью является лишь неудовлетворенный платежеспособный спрос на жилище определенного качества и стоимости. Для социального жилья характерно обеспечение жильем той части менее обеспеченных домохозяйств, жилищные условия которых ниже жилищных стандартов, сложившихся в установленных органами местного самоуправления.
В этой связи Е.Ю. Фаерман, С.Р. Хачатрян, Н.Л. Федорова, А.Н. Кириллова разработали методику анализа коммерческой и социальной доступности жилья [7]. В общем виде количественной характеристикой доступности является индекс доступности, который определяется как отношение платежеспособного спроса к предложению на рынке жилья крупного города.
Модель предполагает изучение доступности различных видов коммерческого жилья в зависимости от условий его реализации на жилищном рынке (цен реализации, размеров первоначального взноса, сроков предоставления кредита, процентных ставок по нему).
Посредством данной методики можно провести многовариантные расчеты доступности рынка жилья по городским ипотечным проектам: по трем вариантам периода кредитования, трем вариантам процентных ставок, трем вариантам размеров квартир в разрезе двух сценариев динамики доходов и сбережений и двух вариантов распределения доходов.
По мнению авторов, оценка коммерческой доступности жилья не является объективной, так как оценка платежеспособного спроса осуществлялась без учета стоимости жилых помещений, находящихся в собственности граждан.
Указанный недостаток был преодолен в рамках модели, разработанной Фондом «Институт экономики города» (Москва), Metropolitan Research Institute (Будапешт) и Urban Institute (Вашингтон).
Модель разработана для оценки потенциального спроса на жилищные кредиты и жилье. Главными результирующими показателями в модели являются максимальная емкость рынка ипотечных жилищных кредитов, а также потенциальный спрос на жилье и ипотечные жилищные кредиты.
В основе модели лежат результаты обследования домохозяйств. На первом этапе с использованием данных, характеризующих граждан по разным признакам (уровень доходов и сбережений, стоимость жилья, возраст, размер семьи и т. п.), а также данных, характеризующих ипотечный продукт, оценивается максимально возможный уровень спроса на кредиты и жилье на обоих рынках. Платежеспособный спрос на ипотечные кредиты зависит от базовой цены и поведенческой модели, свойственной конкретной семье. Исходя из данных жилищного рынка, определяется уровень базовых цен на жилье и введение в расчет наиболее простых поведенческих моделей. На основе таких данных была проанализирована доступность жилья для различных групп населения.
Второй этап состоит в изучении вероятных последствий реализации различных программ субсидирования.
Данная модель не преследует цель спрогнозировать реальное воздействие различных моделей кредитования на жилищный рынок. Для этого необходима динамическая, а не статиче-
ская модель. Вследствие этого невозможно определить, как новые ипотечные продукты могут повлиять на состояние предложения на рынке жилья крупного города. Это зависит от многих факторов, которые не были включены в модель.
В результате проведенного анализа можно сделать вывод, что в основе ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы мегаполиса лежит выполнение последовательности действий: изучение закономерностей изменения цен на жилье во времени; оценка и прогнозирование параметров и структуры динамики жилищного строительства; измерение платежеспособного спроса и оценка доступности жилья в крупном городе. Оценка и прогнозирование параметров и структуры динамики жилищного строительства как действие в рамках реализации ресурсно-потенциального подхода к решению жилищной проблемы крупного города является необходимым действием для выработки стратегических и тактических решений по вопросам регулирования рынка нового жилья в мегаполисе.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Акулова, И.И. Методика и алгоритм прогнозирования параметров жилищного строительства [Текст] / И.И. Акулова, Е.М. Чернышев // Известия вузов. Строительство. - 2003. - № 9. - С. 80-87.
2. Бузырев, В.В. Моделирование оптимальной структуры жилищного строительства в крупном городе [Текст] / В.В. Бузырев, Л.Г. Селютина, А.О. Бе-резин // Экономика строительства. - 2002. - № 9. -С. 29-39.
3. Денисова, И.А. Состояние жилищного строительства в РФ [Текст] / И.А. Денисова // Экономика строительства. - 2003. - № 12. - С. 42-57.
4. Ноздрина, Н.Н. Цены и доступность жилья в городах России [Текст] / Н.Н. Ноздрина, О.С. Пчелин-цев, Г.М. Стерник // Проблемы прогнозирования. -1996. - № 6. - С. 115-138.
5. Селюков, В.К. Анализ спроса и предложения на рынке ипотечного жилищного кредитования в РФ [Текст] / В.К. Селюков, С.Г. Гончаров // Маркетинг в России и за рубежом. - 2000. - № 6. - С. 29-35.
6. Стерник, Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье [Текст] / Г.М. Стерник // Экономика и математические методы. - 1998. - Т. 34. -Вып. 1. - С. 85-90.
7. Фаерман, Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования [Текст] / Е.Ю. Фа-
ерман, С.Р. Хачатрян // Экономика и математические методы. - 2004. - Т. 40. - № 1. - С. 3-15.
8. Boehm, T.P. Inflation, Taxes and the Demand for Housing [Text] / T.P. Boehm, J.A. McKenzie // AREUFA Journal. - 1982. - № 10. - P. 25-28.
9. Clapp, J. Estimating Price Indices for Residential Property: A Comparison of Repeat Sales and Assessed Value Methods [Text] / J. Clapp, C. Giaccotto. - J. Amer. Statist. Assoc., 1992. - P. 300-306.
10. Gatzlaff, D. Measuring Changes in Local House Prices: An Empirical Investigation of Alternative Methodologies [Text] / D. Gatzlaff, D. Ling // Journal of Urban Economics. - 1994. - № 35. - P. 221-244.
11. Meese, R. The Construction of Residential Housing Price Indexes: A Comparison of Repeat Sales, He-donic Regression, and Hybrid Approaches [Text] / R. Meese, N. Wallace // Journal of Real Estate Finance Economics. - 1997. - № 14. - P. 51-74.
12. Smith, L. The Demand for Housing Headship Rates and Household Formation [Text] / L. Smith, et al // Urban Studies. - 1984. - № 21 (4). - P. 407-414.
13. Smith, L. Recent Developments In Economic Models of Housing Markets [Text] / L. Smith, К. Rosen, G. Fallis // Journal of Economic Literature. - 1988. -Vol. XXVI. - P. 29-64.
