CC BY
26
11 (104) - 2009
Поиск. Опыт. Решения
РЕГУЛИРОВАНИЕ РИСКОВ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ РЕГИОНА
(на примере Алтайского края)
В. В. МИЩЕИКО доктор экономических наук, профессор
А. А. МАРТЕНС Алтайский государственный университет
Тенденции развития современной системы управления жилищным фондом характеризуются незначительной конкуренцией, низким качеством предоставляемого жилищно-коммунального обслуживания, значительным износом жилищного фонда и коммунальных сетей, слабой активностью собственников в управлении многоквартирным жилым домом, отсутствием финансовых гарантий для основных субъектов системы, сложностью привлечения внешних источников финансирования.
Основы функционирования системы управления жилищным фондом и тенденции ее развития определяют рискообразующие факторы, формирующие совокупность рисков, которым подвержены как субъекты системы управления (собственник (и), организации, осуществляющие управление и ресурсоснабжение жилого дома), так и непосредственно объект управления (жилой дом).
Для субъектов управления жилищным фондом характерна следующая совокупность рисков. Собственники многоквартирных жилых домов подвергаются отраслевому, информационному, инвестиционному, финансовому, имущественному, а при непосредственном управлении и риску кадрового непрофессионализма. Организации, осуществляющие управление многоквартирным домом, подвергаются отраслевому, информационному, финансовому, риску кадрового непрофессионализма, кроме того, управляющие организации дополнительно подвержены производственному риску, а товарищество собственников жилья
(ТСЖ), жилищно-строительный и жилищные кооперативы (ЖСК, ЖК) — культурологическому, имущественному.
На объект управления прямое воздействие осуществляется посредством реализации природно-климатического и имущественного рисков, а риски, влияющие на субъектов, осуществляющих управление жилищным фондом, оказывают косвенное воздействие, т. к. определяют качество и эффективность предоставляемого жилищно-коммунального обслуживания.
Социальная значимость сферы управления жилищным фондом, перспективность развития в ней малого предпринимательства, значительное влияние рисков системы управления жилищным фондом на качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и состояние жилищного фонда формирует актуальность разработки направлений регулирования рисков рассматриваемой системы на уровне региона, поскольку, несмотря на общие свойства, характерные как для субъектов, так и для объектов управления многоквартирным жилищным фондом, природно-климатические условия региона, его финансовые возможности, политика на региональном уровне в области ЖКХ, состояние жилищно-коммунального хозяйства определяет влияние рисков, а также причины их возникновения, что определяет специфику региона.
Исследование выявленных рисков на региональном уровне, а также причин, их формирующих, выявило, что устранение каждого из перечислен-
ных рисков полностью невозможно, может быть снижено их влияние, а также размер ущерба при их реализации. Кроме того, воздействие на рассматриваемые риски отдельными методами регулирования не является эффективным, т. к. большая часть из них взаимосвязаны, что определяет целесообразность разработки комплекса направлений регулирования рисков. В этой части особое значение принимает роль государства при реализации контролирующей, стимулирующей и функции мониторинга. При этом, на наш взгляд, указанные функции необходимо реализовывать на региональном и муниципальном уровнях, в дальнейшем при полноценном развитии рыночных отношений в жилищной сфере часть из них целесообразно передать саморегулирующим организациям и территориальным объединениям собственников.
Комплекс предлагаемых направлений регулирования рисков включает следующие:
1) контроль за качеством жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых организациями, осуществляющими управление и ресурсоснаб-жение жилых домов, а также за состоянием многоквартирного жилищного фонда региона;
2) организация развития кадрового потенциала жилищно-коммунальной отрасли на региональном уровне;
3) обеспечение условий для функционирования субъектов рыночного контроля;
4) обеспечение финансовых гарантий основным субъектам системы управления жилищным фондом;
5) расчет за фактически потребленные коммунальные ресурсы;
6) обеспечение информационной прозрачности сферы управления жилищным фондом.
Для полноценного раскрытия предлагаемых направлений регулирования рисков необходимо рассмотреть каждое из них в отдельности.
Контроль за качеством жилищно-коммуналънъж услуг, предоставляемых организациями, осуществляющими управление и ресурсоснабжение жилых домов, а также за состоянием многоквартирного жилищного фонда.
Вследствие недостаточного развития рыночных отношений в сфере управления жилищным фондом и ее высокой социальной значимости особо важным является обеспечение контроля и защиты интересов субъектов исследуемой сферы, что возможно только при полноценном функционировании следующих субъектов: органов местного самоуправления (ОМС), органов сертификации,
саморегулирующих организаций (СРО), территориальных объединений собственников (ТОС).
В настоящее время из указанных субъектов в Алтайском крае наиболее полно реализуют функции контроля органы местного самоуправления, в то время как деятельность других субъектов находится на стадии становления, что усложняет развитие рыночных отношений в исследуемой сфере и определяет необходимость в формировании условий для их функционирования.
Органы местного самоуправления, осуществляющие контроль в сфере управления жилищным фондом в Алтайском крае, представленные территориальным отделением Государственной жилищной инспекции, Администрацией края (управлением ЖКХ по Алтайскому краю), Администрациями муниципальных образований, сформированы в соответствии с установленными законодательными нормами, тем не менее анализ полномочий показал их недостаточность для осуществления эффективного контроля и определил необходимость дополнения функциями контроля за качеством ЖКУ и состоянием жилищного фонда, подготовкой кадров в сфере ЖКХ, формированием и публикацией реестра управляющих организаций, а также хранением технической документации многоквартирных жилых домов.
Часть из предлагаемых функций, отраженных на рис. 1, на настоящий момент реализуются органами местного самоуправления, к ним относятся: проведение открытых конкурсов по выбору организаций для управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, собственники которого не приняли решения о выборе способа управления или не реализовали его в установленный законом срок; нормативно-методическое обеспечение; информационно-консультативная работа; установление тарифов на отдельные ЖКУ; финансирование капитального ремонта по программам, реализуемым на местном и федеральном уровнях; создание и публикация реестров управляющих организаций.
Тем не менее реализация указанных функций осуществляется недостаточно эффективно и не всеми муниципальными образованиями Алтайского края, что определяет проблему функционирования механизмов по развитию рыночных отношений в исследуемой сфере и требует их корректировки и дополнения.
Рассматривая функцию контроля за качеством жилищно-коммунальных услуг, мы предполагаем, что данный контроль, осуществляемый органами местного самоуправления, необходимо разбить на
Рис. 1. Функции органов местного самоуправления в целях обеспечения эффективного регулирования системы управления жилищным фондом
Рис.2. Направления контроля за предоставляемыми жилищно-коммунальными услугами на уровне органов местного самоуправления Алтайского края
заявление и пакет документ* включение в реестр
Администрация МО
<с
запрос и предоставление данных
о
Управляющая организация
Контроль качества работы управляющей организации
Включение в добровольный реестр
отрицательное заключение
Органы добровольной сертификации
С
Саморегулирующие организации
информация об административной ответственности у управляющей организации
Заявление в ТО ГЖИ на осуществление проверки соответствия оказываемых ЖКУ установленным нормам и
законодательству РФ
Публикация 1 раз в 6 месяцев
Потребители
Внешние субъекты
Рис.3. Организация контроля за качеством работы управляющих организаций органами местного самоуправления на муниципальном уровне
два основных блока, представленных на рис. 2.
Если направление, реализуемое территориальным органом Государственной жилищной инспекции по Алтайскому краю, исполняется в полном объеме. Хотя, несмотря на соответствие нормативу численности, обеспечение кадрами не является достаточным вследствие их высокой загруженности. Мониторинг и оценка эффективности деятельности организаций, оказывающих услуги по управлению жилищным фондом, осуществляется только в г. Барнауле, результаты которого не публикуются в развернутом виде, в отличие, например, от г. Перми, в котором в апреле 2008 г. был опубликован «Сводный отчет по итогам проведения мониторинга качества управления многоквартирными домами», проведенного Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации этого города.
Схема мониторинга и оценки эффективности деятельности организаций, оказывающих услуги по управлению жилищным фондом, осуществляемые органами местного самоуправления на муниципальном уровне, представлена на рис. 3. При этом значимым является заинтересованность управляющих организаций в полном раскрытии информации, что может быть достигнуто в ее доступности для потребителей и внешних субъектов, тем самым, формируя репутацию организации.
Контроль за качеством работы управляющих орга-
низаций органами местного самоуправления на муниципальном уровне следует, на наш взгляд, основывать на модели мониторинга и оценки качества деятельности управляющих организаций, разработанной Институтом экономики города, которая в настоящее время внедрена в г. Чебоксары, г. Перми, г. Барнауле.
Основные положения указанной модели предполагают оценку совокупности индикаторов по трем критериям: «наилучший», «средний», «худший» и присвоение им баллов 1, 2 и 3 соответствен-
но, оценка производится по каждой управляющей организации в отдельности.
Далее по каждому индикатору рассчитывается балл с корректировкой на соответствующий коэффициент (Хв^:
Хвi = Х * И, (1)
где Хi — оценка, Ы — вес индикатора, который отражает относительную значимость индикаторов и определяется экспертным путем в каждом конкретном случае. Сумма весов показателей равна 1, или 100 %. К применяемым коэффициентам относятся
Характеристика индикаторов модели мониторинга и оценки деятельности управляющих организаций [6]
Комплексные индикаторы Показатели Коэффициенты
Качество предоставляемых услуг: оценка населением 1. Число жалоб населения в органы самоуправления на неудовлетворительное качество ЖКУ в расчете на 1000 обслуживаемых лицевых счетов; 2. Динамика жалоб в органы местного самоуправления (прирост + или —); 3. Число повторных жалоб в управляющую организацию и органы местного самоуправления на неудовлетворительное качество ЖКУ (количество на 1000 обслуживаемых лицевых счетов за квартал) 4. Оценка населением по опросу *К1 и %
-
*К1
*К1 и %
Качество предоставляемых услуг: оценка государственными контролирующими организациями и оперативными органами управления 1. Количество заявок, выполненных с нарушением нормативного срока, в расчете на 100 м 2 обслуживаемой площади; 2. Динамика заявок, выполненных с нарушением нормативного срока (прирост за квартал: +; —) 3. Количество невыполненных предписаний контролирующих организаций; 4. Количество аварий на жилищном фонде за квартал в расчете на 1000 м2 обслуживаемой площади —
-
-
*К1
Объем работ, выполненный на жилищном фонде 1. Объем работ текущего ремонта в расчете на 1000 м2 обслуживаемой площади 2. Средняя стоимость содержания жилищного фонда (уборка, текущее обслуживание), руб. на 1 м2 *К1
-
Структура расходов на содержание и ремонт жилищного фонда 1. Доля фонда оплаты труда в расходах на содержание жилищного фонда, % 2. Доля административно-управленческих расходов в расходах на содержание жилищного фонда, % 3. Затраты на текущий ремонт жилья к затратам на его содержание, приведенные на 1000 м2 обслуживаемой площади 4. Годовая экономия в результате конкурсов на текущий ремонт в расчете на 1 м2 обслуживаемой площади 5. Годовая экономия в результате конкурсов на капитальный ремонт в расчете на 1 м 2 6. Выполнение годового плана капитального ремонта, % / К1
/ К1
Сбор платежей 1. Собираемость платежей населения, % 2. Динамика собираемости платежей (прирост за квартал: +;-) —
Организация деятельности управляющей организацией 1. Объем кредиторской задолженности на 1000 м 2 обслуживаемой площади 2. В том числе объем текущей кредиторской задолженности на 1000 м2 обслуживаемой площади 3. Динамика кредиторской задолженности (прирост за квартал в тыс. руб.) 4. Динамика текущей кредиторской задолженности по отсчету с начала года (прирост за квартал в тыс. руб.) 5. Доля жилищного фонда, оборудованного подомовыми коммерческими приборами учета: • Воды • Тепла 6. Объем дополнительных услуг, оказанных населению, в том числе подрядными организациями (в руб. на 1000 м 2) 7. Обучение и аттестация сотрудников
ИТОГО Суммарная оценка деятельности
следующие: К — коэффициент, характеризующий уровень износа домов; К — коэффициент, характеризующий уровень благоустройства домов; К3 — коэффициент бюджетного финансирования.
По каждому показателю: качество услуг; объем работ, выполненный на жилищном фонде; структура расходов на содержание и ремонт жилищного фонда; сбор платежей; организация деятельности управляющей организации определяется комплексный балл, складывающийся из баллов по индикаторам данной группы с учетом веса и коэффициентов, что отражено следующей формулой:
Bj = ЕХи, (2)
где Bj — комплексный балл по соответствующей группе 0 = 1, 2, 3),
Хвi — балл с учетом веса.
В заключение определяется суммарная оценка как сумма баллов по всем показателям с учетом коэффициентов и итоговой корректировкой на коэффициент бюджетного финансирования (К3).
Несмотря на апробированность предлагаемой модели на практике и достаточно полную оценку деятельности управляющей организаций, на наш взгляд, необходим ряд усовершенствований. Так, целесообразным является включение дополнительного показателя — раскрытие информации, оценка которого может производиться следующим образом: полное раскрытие информации — 3 балла; частичное раскрытие информации — 2 балла; наличие только квитанций об оплате — 1 балл.
Полное раскрытие информации предполагает предоставление управляющими организациями собственникам общего имущества многоквартирного жилого дома следующего перечня: законодательные и нормативные акты, регламентирующие деятельность управляющих организаций, формирующие права и обязанности как организации, так и собственников; работ и услуг, входящих в квартплату, а также дополнительных услуг с установлением их стоимости; контролирующих органов с указанием ответственных лиц и контактных телефонов, адресов; плана работ по содержанию дома, капитального и текущего ремонта, наличие стенда, методических пособий, разъясняющих указанные положения.
Частичное раскрытие информации — отсутствие стендов, методических пособий, но наличие указанной информации в администрации управляющей организации и ее предоставление при обращении собственников.
Кроме того, является целесообразным изменение показателя — срок функционирования организации в области управления жилищным фондом. Так
как Жилищный кодекс, сформировавший основы новой системы управления жилищным фондом, был введен 01.03.2005, максимальный срок функционирования организаций, осуществляющих управление по установленным им принципам, составляет 3 года. Таким образом, для формирования равных условий для рассматриваемых организаций максимальное значение данного показателя также должно составлять 3 года, средний, оцениваемый в 2 балла от 2 до 3 лет, в 1 балл — менее 2 лет, соответственно. Наличие срока менее двух лет вызвано тем, что конкурсы на передачу домов в управление, собственники которых не приняли решения о способе управления общим имуществом многоквартирного жилого дома или не реализовавшие своего решения в установленный законодательством срок, были проведены в декабре — мае 2008 г. Представленные сроки могут быть пересмотрены по окончании 2009 г., и в последующем.
Проведение планового мониторинга и оценки качества деятельности организаций, оказывающих услуги по управлению жилищным фондом по рассматриваемой методике, сформирует механизм контроля, что, в свою очередь, позволит содействовать повышению качества ЖКУ, оперативно отслеживать состояние и развитие сферы управления жилищным фондом, а также формировать информационную базу.
Реализация функций контроля будет неполной без проведения мониторинга за состоянием жилищного фонда.
Предполагается, что реализация основных направлений мониторинга будет производиться на уровне муниципального образования, на базе унифицированной методики, утвержденной на региональном уровне Администрацией Алтайского края, а сформированная информация будет аккумулироваться на уровне края.
Ведение мониторинга за состоянием жилищного фонда на региональном уровне позволит отслеживать общее состояние жилищного многоквартирного фонда края, изменить состояние многоквартирных домов до и после принятия в управление, создать актуальную и полную базу данных о его техническом состоянии и выявить особо проблемные участки, что определит необходимость в разработке узконаправленных программ по капитальному и текущему ремонту (например, «Кровля», «Системы отопления», «Водопровод» и т. д.).
Одним из основных факторов повышенных рисков в изучаемой сфере является неудовлетворительное состояние жилищного фонда, инженерных
Рис. 4. Организация мониторинга многоквартирного жилищного фонда на региональном уровне
Организация работ по текущему и капитальному ремонту
планово-предупредительныи
мониторинг технического
состояния здания *-
классификация инженерных систем и конструкций здания по степени износа
аварийный
1 г
по степени возникновения
собственники
Рис. 5. Организация работ по текущему и капитальному ремонту на муниципальном уровне
ежегодный пообъектный план работ по текущему и капитальному ремонту сдача планов в Администрацию муниципального образования
собственников о состоянии жилого дома, коммуникаций, а также о последствиях устранения слабых мест, улучшит финансирование затрат на ремонт.
На наш взгляд, организация работ по текущему и капитальному ремонту одновременно должна осуществляться в двух направлениях — планово-предупредительном и аварийном.
В настоящее время наибольший объем работ осуществляется по принципу «работ на отказ», при котором конструкционные элементы здания, коммуникации и инженерные системы подлежат замене, ремонту при исчерпании своих потребительских свойств. Таким образом, применение только стратегии аварийного ремонта значительно увеличивает возможность резкого повышения износа здания при выходе одного из базисных элементов здания из строя, требует одновременного вложения значительных финансовых затрат на устранение последствий, что в комплексе увеличивает имущественные, финансовые риски. Тем не менее внедрение планово-предупредительного ремонта
сетей и коммуникаций. Это осложняет предоставление жилищно-коммунальных услуг на высоком уровне, ведет к значительным ресурсопотерям, а, следовательно, сдерживает развитие конкуренции, ресурсосбережения и внедрение высоких стандартов обслуживания. Вышеотмеченные причины предопределяют необходимость улучшения состояния жилищного фонда, которое невозможно без организации работ по текущему и капитальному ремонту на муниципальном уровне.
Предполагается, что введение указанного механизма упорядочит использование средств, аккумулированных на капитальный ремонт. Информирование
не предполагает абсолютного отказа от аварийного ремонта вследствие повышенного износа жилищного фонда, инженерных систем и коммуникаций, вызванного, в свою очередь, значительным недоремонтом и финансовой сложностью осуществления комплексного ремонта базисных конструкционных и инженерных элементов жилого здания.
Основой планово-предупредительного ремонта является ВСН 58-88 (р) [5] и ежеквартальный осмотр, его применение позволяет осуществлять превентивные меры по сохранению потребительских свойств элементов жилого здания, продление сроков их службы, а также возможность софинансирования
Организация и
проведение
семинаров,
тренингов,
конференций
из федеральных, региональных, муниципальных программ, а, следовательно, снижать имущественные, финансовые риски, повышать уровень обслуживания и содержания жилого дома, обеспечивать безопасное и качественное проживание граждан.
Организация развития кадрового потенциала в жилищно-коммунальной отрасли на региональном уровне. Возникновение, степень воздействия эндогенных рисков зависят не только от состояния объекта, но и правильности принятия решений субъектами управления и качества их реализации, что напрямую зависит от уровня квалификации управленческого персонала и специалистов в исследуемой сфере.
Организацию развития кадрового потенциала следует производить с участием органов местного самоуправления (ОМС), саморегулирующих организаций (СРО), территориальных объединений собственников (ТОС) и при их взаимодействии. Функция повышения квалификации кадров также осуществляется при добровольной сертификации организаций, осуществляющих управление многоквартирным жилищным фондом.
Обеспечение условий для функционирования субъектов рыночного контроля. Эффективное развитие рыночного контроля в сфере управления жилищным фондом на региональном уровне предполагает участие большинства управляющих организаций в саморегулирующих организациях, соблюдение правил и стандартов СРО, а также жесткий контроль за их исполнением, активное объединение собственников в ТОС, обеспечение защиты интересов всех субъектов системы управления, а также развитие условий функционирования организаций независимо от формы собственности и защиты интересов всех субъектов системы, отсутствие лоббирования интересов муниципальных организаций на уровне муниципалитета. Это невозможно без заинтересованности органов местного самоуправления в развитии рыночных отношений в исследуемой сфере, обеспечения финансовых гарантий, наличия полной, актуальной и доступной информации о состоянии жилищного фонда, деятельности управляющих организаций не только для отдельных субъектов рынка управления жилищного фонда, но и для потребителей и внешних субъектов.
Деятельность саморегулируемых организаций в сфере управления жилищным фондом регу-
Подготовка, аттестация, повышение квалификации
ОМС
СРО
ТОС
х:
Специалистов УЖКХ, управленческого персонала, специалистов муниципальных управляющих организаций
Управленческого персонала, специалистов управляющих организаций
Председателей ТСЖ, ЖСК, ЖК, специалистов
Органы добровольной сертификации
Рис. 6. Участие субъектов контроля в развитии кадрового потенциала ЖКХ
лируется Жилищным кодексом, Федеральными законами «О саморегулируемых организациях», «О некоммерческих организациях», а также общим законодательством, является добровольным и, по нашему мнению, должно основываться на принципах, отраженных на рис. 7, а эффективное функционирование указанного института возможно только при участии абсолютного большинства управляющих организаций.
В настоящее время данные объединения недостаточно развиты в Алтайском крае, как и в России в целом, в отличие от таких сфер, как страхование, банковский сектор, рынок ценных бумаг и т. д., что вызвано неразвитостью рыночных отношений в отрасли, значительной долей муниципальных предприятий в числе управляющих организаций, а также низким влиянием репутации управляющей организации на расширение доли обслуживаемого жилищного фонда. Устранение этих причин возможно при активной работе органов местного самоуправления в указанных направлениях посредством полномасштабного освещения данных о деятельности управляющих организаций в средствах массовой информации, активного внедрения добровольного реестра управляющих организаций и добровольной сертификации. В дальнейшем при достаточном развитии конкуренции в исследуемой сфере отдельные рычаги контроля (например, составление и публикация добровольного реестра управляющих организаций) могут быть переданы саморегулирующим организациям.
Функционирование территориальных объединений собственников (ТОС) является не менее важным, т. к. позволяет регулировать деятельность некоммерческой формы управления жилищным фондом, а также содействовать ее развитию.
Исходя из предпосылки, что территориальные
Правила технического обслуживания жилого дома
Перечень работ входящих в квартплату, дополнительных услуг
Стандарты качества ЖКУ
Установление экономиически обоснованных тарифов на жилищные услуги
Обучение управленческого персонала и специалистов
Аттестация квалификации персонала
Организация, проведение семинаров, конкурсов, тренингов, конференций
Создание, ведение, публикация добровольного реестра управляющих организаций
объединения собственников являются формой некоммерческого партнерства, субъектами данного объединения являются ТСЖ, ЖСК, ЖК, а также собственники, выбравшие непосредственное управление общим имуществом многоквартирного дома. Деятельность ТОС регулируется общим законодательством, Жилищным кодексом РФ.
Целесообразным является определение типовых функций, к которым могут относиться следующие:
• информационно-консультативная (создание базы нормативных документов, регулирующих отношения в сфере управления жилищным фондом ; издание информационных бюллетеней, книг, специализированных газет; организация и проведение семинаров, собраний, круглых столов, тренингов, конференций, консультаций с участием юристов и т. д.);
• правозащитная (сбор информации о нарушении прав собственников; представление и защита интересов членов ТОС в органах государственной власти, местного самоуправления, судебных и иных органов; содействие в процедуре организации, регистрации и перерегистрации ТСЖ, помощь в составлении документов на финансирование капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, городских и региональных программ и т. д.);
• текущая (юридическое и бухгалтерское сопровождение деятельности ТСЖ в течение года после регистрации; организация обучения управленческого персонала ТСЖ и ЖСК, ЖК по вопросам содержания, ремонта, коммунального обеспечения жилых домов, налогообложения и бухгалтерского учета, разъяснения нормативно-правовых актов; проведение конкурсов на лучший дом, лучший подъезд, жилищных праздников и т. д.).
Саморегулирующие организации
контроль за соблюдением установленных норм и прав!
Управляющая организация
I
соблюдение всех правил и норм установленных СРО нарушение правил и норм СРО
+ *
включение в реестр предупреждение и перерасчет за оказанные ЖКУ
методическая, консультационная, юридическая помощь
*
3-х кратное предупреждение
+ *
рекомендации по участию в открытых конкурсов по выбору УО, при получении финансовых гарантий, кредитов исключение из реестра УО
*
исключение из состава СРО
Рис. 7. Принципы деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирным жилищным фондом
Обеспечение финансовых гарантий основным субъектам системы управления жилищным фондом. Необходимость полномасштабного внедрения данного инструмента вызвана тем, что деятельность каждого из субъектов системы управления жилищным фондом сопряжена со значительным количеством рисков, реализация которых связана не только с ущербом для отдельного субъекта, но и с возникновением ответственности перед третьими лицами, что формирует значительный объем финансовых обязательств, которые субъекты управления не могут полноценно реализовывать самостоятельно. В этой связи, необходимой является частичная передача указанных рисков, что наиболее эффективно осуществляется посредством страхования. Так, для собственников многоквартирного дома будет актуальным страхование общего имущества на случай чрезвычайных событий и противоправных действий третьих лиц, ведущих к его повреждению или уничтожению; страхование гражданской ответственности собственников (нанимателей) жилья перед третьими лицами за вред, причиненный при эксплуатации жилья и его ремонте; страхование до-
машнего имущества. Для управляющих компаний, ТСЖ и т. д., осуществляющих управление многоквартирным жилым домом, и ресурсоснабжающих организаций актуальным является страхование их профессиональной ответственности.
Расчет за фактически потребленные коммунальные ресурсы.
Предоставление коммунальных услуг является важной составляющей деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирным жилым домом, к которым согласно п. 3 Положения 307-П [4] относятся услуги по горячему, холодному водоснабжению, водоотведению, электро- и газоснабжению, отоплению.
Обязательство по предоставлению коммунальных услуг возникает у исполнителя (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, ЖК) перед всеми потребителями, в случае выбора собственниками непосредственного способа управления общим имуществом указанное обязательство возникает у управляющей организации на основании договоров, заключенных с каждым собственником [4, п. 7]. Регулирование прав и обязанностей исполнителя и ресурсоснабжающих организаций определяется договором, содержание которого не должно противоречить законодательству РФ.
Расчет за потребленные коммунальные ресурсы может производиться следующими способами:
• на основании данных общедомовых приборов учета (ОПУ);
• на основании индивидуальных приборов учета (ИПУ) при отсутствии общедомовых;
• при отсутствии приборов учета — согласно установленным нормам потребления. Законодательная установка данных способов
расчета при частичном установлении приборов учета влечет за собой ряд негативных последствий.
Так, в первом случае наличие общедомового прибора учета без 100 %-ной установки ИПУ обусловливает распределение расходов по коммунальным ресурсам между всеми потребителями, а собственники, установившие внутриквартирные счетчики, будут обязаны осуществлять оплату за потребленные коммунальные услуги, а также те коммунальные ресурсы, которые были использованы на обслу-
ТСЖ, ЖСК, ЖК
Управляющая организация
Собственники при непосредственном управлении
живание общего имущества и оставшейся разницы в соответствии с расчетам по нормам площади.
Во втором случае повышенные расходы по расчетам за коммунальные услуги возлагаются на управляющие организации и собственников, не установивших приборов учета, в части общедомовых и неучтенных расходов, т. к. расчет предполагается по индивидуальным приборам учета.
Таким образом, частичная установка приборов учета влечет за собой повышение финансовой нагрузки на отдельных субъектов, а также не стимулирует к эффективному ресурсосбережению и предоставлению ЖКУ высокого качества.
Вышеуказанные причины обусловливают организацию расчетов за фактически предоставленные коммунальные услуги, отраженные на рис. 8, который предполагает 100 %-ную установку индивидуальных и общедомовых приборов учета, а также введение операторов коммерческого учета.
Оператор коммерческого учета является системой учета, подключенной к общедомовым приборам учета и персональному компьютеру диспетчера, на котором на базе специализированных программ происходит отслеживание данных приборов учета, отражающих потребленные коммунальные ресурсы, их характеристики. На основании полученной информации формируются отчеты, анализ которых позволяет оптимизировать отношения с контрагентами (ресурсоснабжающими организациями) в части исполнения установленных договорных обязательств, например подача горячей воды несо-
Администрация МО
I
Обеспечение независимой экспертизы тарифов
Установление и регулирование соблюдения тарифов на коммунальные услуги
I
предоставление коммунальных услуг
оплата за фактически предоставленные КУ
Ресурсоснабжающие организации
1) установка общедомовых приборов учета
2) установка поквартирных приборов учета
3) введение операторов коммерческого учета
Рис. 8. Организация расчетов за фактически предоставленные коммунальные услуги
на уровне Алтайского края
ответствующей температуры, напора и т. д. позволяет осуществить перерасчет с ресурсоснабжающими организациями, что стимулирует их к предоставлению коммунальных услуг соответствующего качества.
Предлагаемая организация расчетов позволит урегулировать взаимоотношения потребителей и исполнителя в части потребленных коммунальных ресурсов, а также между исполнителем и ресур-соснабжающей организацией в области качества, полноты и своевременности предоставления коммунальных услуг.
Обеспечение информационной прозрачности сферы управления жилищным фондом является одним из существенных условий развития рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве в целом.
Информационная закрытость, вызванная противоречивостью, недостаточностью и разрозненностью информации о субъектах управления, функционирующих в рассматриваемой системе, и внешних условий влечет значительный уровень информационного риска, а, следовательно, трудность оценки внешних условий, выявления специфики регионального рынка, оценки региональных рисков в сфере управления жилищным фондом, оказывает влияние не только на субъектов управления в части трудности развития конкурентных отношений, формирования адекватных стратегий функционирования, но и на привлечение инвесторов в данную сферу, доступность внешних источников финансирования (например, посредством кредитования), обеспечение финансовых гарантий.
Значительное влияние информационного риска определяет необходимость в большей активизации информационно-консультативных работ на региональном уровне, функции по реализации которых, на наш взгляд, следует осуществлять органам местного самоуправления как на региональном, так и муниципальных уровнях, а также саморегулируемым организациям и территориальным объединениям собственников.
Раскрытие информации следует производить в следующих направлениях: состояние жилищного фонда; показатели деятельности управляющих организаций и качества предоставляемого обслуживания; перечень контролирующих органов, их полномочия, координаты; информация о конкурсах по выбору управляющей организации на управление многоквартирным жилым домом; о подрядных организациях, перечне осуществляемых ими работ, контактах; тарифах на ЖКУ; характеристика законодательной базы, регламентирующей отношения в сфере ЖКХ; информация о семинарах, тренингах, конференций и т. д.
Доступ к предложенной информационной базе может быть осуществлен посредством создания специализированного Интернет—сайта или страницы на сайте Администрации Алтайского края — www.altairegion22.ru.
Общее содержание сайта, на наш взгляд, должно включать указанные выше направления раскрытия информации, а также страницу потребителя, реестр управляющих организаций, методические пособия, информацию о приборах учета, ссылки на сайты территориальных объединений собственников, саморегулируемых организаций.
Предложенные направления регулирования позволят не только воздействовать на эндогенные риски сферы управления жилищным фондом, но и в совокупности содействовать развитию рыночных отношений в рассматриваемой сфере, модернизации жилищного фонда и коммунальных сетей, обеспечению доступности внешних источников финансирования, предоставлению финансовых гарантий и реализации одной из целей реформирования жилищно-коммунального хозяйства — обеспечения качественного и безопасного проживания граждан. Применение же отдельных положений регулирования позволит субъектам системы управления жилищным фондом оптимизировать индивидуальные риски, что положительно повлияет на их финансовое состояние и продолжительность жизненного цикла жилого дома.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Жилищный кодекс Российской Федерации утв. Федер. законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 № 188 - ФЗ (в ред. от 23.07.2008 № 160-ФЗ) // СПС «Консультант-плюс».
2. О некоммерческих организациях: Федер. закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ (в ред. от 24.07.2008 № 161-ФЗ) // СПС «Консультант-плюс».
3. О саморегулируемых организациях: Федер. закон от 01.12.2007 № 315 (в ред. от 23.07.2008 № 160-ФЗ, 22.07.2008 № 148 - ФЗ) // СПС «Консультант-плюс».
4. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 (в ред. постановления Правительства РФ от 21.07.2008 № 549) // СПС «Консультант-плюс».
5. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения: ведомственные строительные нормы 58 - 88 (р): утв. приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312. - М.: ПО «Полиграфист». 1990. - 70 с.
6. Мониторинг и оценка деятельности управляющих организаций в практике управления многоквартирными домами // Фонд «Институт экономики города», 2006. URL: http://www.urbaneconomics.ru.
