CC BY
44УДК 346.2
В.И. Хызырова
РЕГУЛИРОВАНИЕ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В США И РОССИИ: СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
В статье анализируется опыт регулирования риелторской деятельности в США, выявляется общее и особенное в содержании прав и обязанностей субъектов риелторских отношений, механизмов их защиты в США и России.
Ключевые слова: риелторская деятельность, правовое регулирование, риелтор, недвижимость, риелтор в США, брокер, агент
Термин «риэлтор» появился в 1916 году в США и был зарегистрирован как специальный знак ассоциации риэлторов. Риэлторы отличались от других торговцев недвижимым имуществом, поскольку оказывали исключительно посреднические услуги, не представляя интересы клиента при заключении сделок лично [1].
Обратимся к опыту США в целях рассмотрения правовой природы риелторской деятельности, выявления общего и особенного в содержании прав и обязанностей субъектов риелторских отношений, а также способов их защиты в США и в России как в теоретических (определение понятия риелторской деятельности, определение прав и обязанностей риэлторов и др.), так и в практических (для совершенствования существующего законодательства РФ, для совершенствования правоприменительной практики в сфере риэлторской деятельности и т.д.) целях.
В настоящее время в США риелторы занимаются в основном посредничеством при купле-продаже недвижимости (как правило, жилого фонда). Бартерные сделки не характерны для американского рынка недвижимости. Таким образом, доля других сделок с недвижимым имуществом, которые они помогают заключать, невелика. Российский рынок же недвижимости имеет совершенно иную структуру и деятельность риелторских организаций не ограничена лишь посредничеством при купле-продаже и включает широкий спектр видов деятельности риэлтора.
Профессия риелтора в США является очень престижной. Риелторская деятельность урегулирована государственными законами, а также на уровне профессиональных сообществ, оказывающих значительное влияние и на рынок недвижимости, и на развитие экономики стран в целом.
В США отсутствует система получения обязательного государственного разрешения на риелторскую деятельность, но, вместе с тем, действует законодательное регулирование на уровне штатов, которым устанавливаются общие требования к деятельности. Согласно этим требованиям роль обязательной сертификации отводится профессиональным сообществам риэлторов, которая представляет собой аналог лицензирования.
За деятельностью риелторских агентств в США следит Национальная Ассоциация риэлторов (НАР) — самая большая профессиональная организация в Соединенных Штатах. НАР занимается вопросами лобби, стандартов работы, этики риэлторов и их обучения. В нее входит порядка 1 300 000 членов, хотя участие в НАР необязательно. По мнению С.Я. Васильевой, Л.В. Нечаевой, НАР является фактически законодательной структурой, определяющей стандарты и кодекс этики риелторской деятельности в США [2].
В России с 1992 года действует Российская Гильдия Риэлторов (РГР) - национальная организация профессиональных участников рынка недвижимости, объединяющая около 1500 компаний, которая как и НАР в США нацелена на формирование стабильного рынка недвижимости путем участия в разработке законодательных актов, регулирующих рынок недвижимости, внедрения собственных стандартов практической деятельности [3].
Чтобы стать агентом по недвижимости в Соединенных Штатах, как и в России, необязательно иметь специализированное высшее образование. Однако есть определенные ограничения для людей, решивших стать брокером по недвижимости. Так, кандидат должен: быть старше 18 лет быть гражданином Соединенных Штатов Америки. Желательно проживать в том же штате, на территории которого риелтор планирует осуществлять профессиональную деятельность, не иметь судимостей. Новичок обязан пройти
© Хызырова В.И., 2018.
Научный руководитель: Тихомирова Анжелика Витальевна - кандидат юридических наук, доцент, Южно-Уральский государственный университет, Россия.
Вестник магистратуры. 2018. № 1-2(76)
ISSN 2223-4047
специальные курсы. По окончании нужно сдать платный экзамен. Лишь пройдя курсы риелторского мастерства и сдав экзамен (нужно ответить минимум на 70 процентов вопросов) можно получить лицензию. Без нее деятельность риелтора в США невозможна.
Следует обратить внимание на том, что в США лицензия риелтора и лицензия брокера - две разные вещи. Чтобы получить лицензию брокера, нужно иметь опыт работы риелтора минимум 2 года. Агент в США не имеет права работать самостоятельно в отличие от брокера по недвижимости.
Специфика работы риелтора и брокера по недвижимости в США так же состоит в том, что каждые два года брокер обязан пройти переподготовку и подтвердить свой статус, иначе он переводится в категорию пассивных риелторов, что означает потерю эффективности для агента на 80 процентов. В некоторых штатах переподготовка происходит каждые 4 года [4].
В России же, на рынке недвижимости субъектов, оказывающих риелторские услуги, называют ри-елторами, брокерами или агентами. Остановимся на этих понятиях.
Официальным правообладателем товарного знака (знак обслуживания) РИЭЛТОР является РГР стала, решением которой утверждено следующее определение «риэлтор» - это аттестованный специалист, работающий на рынке недвижимости в компании, имеющей профессиональный сертификат общенационального образца и являющийся членом РГР.
Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско -правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключенным сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером [5].
Остановимся на том, за что в США агенты и брокеры могут лишиться лицензии на осуществление риелторской деятельности:
- непрофессиональная бухгалтерия, «игра с чужими деньгами» - нецелевое использование риелто-ром денежных средств клиента;
- сокрытие информации о дефектах объекта недвижимости и не уведомление этом клиента, при условии доказанности клиентом нарушения;
- мошенничество с ипотекой;
- нарушение профессиональной этики. Национальная Ассоциация Риэлторов разработала и внедрила в практику риелторской деятельности Кодекс этики, в которой прописываются права и обязанности риэлтора перед клиентами и коллегами.
- сокрытие риелтором информации о судимости;
- отказ от сотрудничества с Государственной Комиссией по недвижимости или ненадлежащее сотрудничество;
В некоторых штатах любая сделка с недвижимостью требует наличия юриста;
- невыполнение лицензионных требований.
В США, в отличие от России, обязательна страховка профессиональной деятельности риэлтора. Она обязательна и защищает от ошибок.
Одним из позитивных явлений в США можно назвать мультилистинговую систему (далее - МЛС) - национальную базу данных по недвижимости. Подписка дает право размещения объявлений. Без обращения в МЛС невозможно представить работу риэлтора в США. Так, объект недвижимости может быть выставлен на продажу только в том случае, если риелтор представляет его эксклюзивно, заключив предварительно договор с собственником. В этом случае риэлтор несет уже персональную ответственность за качество информации, попадающей в базу данных, а также за ее обновление. Если агент не внес вовремя изменения, например, по цене, то его могут лишить права пользоваться данным источником.
С.Я. Васильева., Л.В. Нечаева пришли к выводу о трудности внедрения подобной электронной базы в российской действительности, поскольку в нашей стране Российская гильдия риелторов, в отличие от национальной ассоциации риелторов США, контролирует и координирует деятельность незначительной части профессиональных участников рынка недвижимости, поскольку членство в РГР является доб-ровольным[6].
Отметим, что в настоящее время в России риелторы уже пошли по пути общемировой практики организации сделок с недвижимостью, например, в Новосибирске МЛС была создана по инициативе НАР еще в 2002 году. Уже в первые месяцы ее существования в нее вошли больше трети агентств не-движимости-членов Ассоциации в Новосибирске [7]. На данном этапе существует проблема внедрения мультилистинговой системы именно на федеральном уровне.
Исходя из вышеизложенного, приходим к выводу, что в США в отличие от России, риелторскую деятельность регулирует государство, которое стремится защищать интересы своих граждан, поэтому на рынок недвижимости в США допускаются только профессиональные специалисты - сдавшие экзамены и получившие лицензию.
Стремление граждан вложить средства в нечто надежное, чем является недвижимость, сделало профессию риелтора весьма востребованной и популярной на российском рынке. Однако из -за отсутствия законодательной и нормативной базы риелторские фирмы на нашем рынке не имеют единых, общих для всех принципов работы, что характерно для американских риелторов.
Полагаем, что слепое копирование западных образцов не всегда оправдано, потому что состояние рынка недвижимости в США несколько иное, нежели в России. Потенциал его участников, инфраструктура этого рынка по уровню намного выше. Тем не менее опыт работы зарубежных коллег весьма важен и многие его аспекты вполне приемлемы и для российских реалий.
Библиографический список
1.Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости// Учебники для вузов. Специальная литература .СПб.: издательство «Лань», 2001. С.401 - 406.
2.Васильева С.Я., Нечаева Л.В. Некоторые проблемы правового регулирования риелторской деятельности в России/ Территория науки, 2014. - С. 10 -11.
3.Российская гильдия риелторов. Официальный сайт. URL: http://rgr.ru/files/gildiya/missiya-i-tceli-rgr (дата обращения: 10.12.2017)
4.Рудяков, А.Н. Фидуциарные обязанности риелтора: зарубежный опыт и реалии Российского права. 2012. № 12.С. 134.
5.Ткаченко В.В., Зимин В.А. Сделки с недвижимостью// Пособие для риелтора. 2006. С.7
6.Васильева С.Я., Нечаева Л.В. Указ.сочинения. С. 15.
7.Новые технологии продаж недвижимости в Новосибирске. URL:http://www.nar.ru/publications/mul-tilistingovaya-sistema-novye-tehnologii-prodazh-nedvizhimosti-v-novosibirske/ (дата обращения: 10.12.2017)
ХЫЗЫРОВА ВИЛИЯ ИЛЬДАРОВНА - магистрант Южно-Уральского государственного университета, Россия.
