CC BY
36
Региональное развитие
Иваненко Л.В.
Ъапе^о L.V
доктор экономических наук, профессор кафедры «Управление человеческими ресурсами», ФГАОУВО «Самарский национальный исследовательский университет имени академика С.П. Королева», г. Самара, Российская Федерация
УДК 332.872.43
Базалиева К.Ю. Bazalieva К.Ун
магистр по профилю «Управление городом и городскими системами», ФГАОУ ВО «Самарский национальный исследовательский университет имени академика С.П. Королева, г. Самара, Российская Федерация
DOI: 10.17122/2541-8904-2021-3-37-91-99
РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР «ФОНД КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ». ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
В предлагаемой работе представлены организация и проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Актуальность статьи определяется тем, что в настоящее время многоквартирные дома (МКД) практически формируют жилищный фонд страны. При этом отмечается высокий уровень износа в результате критически продолжительного срока эксплуатации. Кроме того, состояние инженерного оборудования ухудшается, и увеличивается количество аварийных ситуаций. В связи с этим в последние годы возникла острая необходимость в организации и проведении капитального ремонта, которая в масштабах страны достигла колоссальных объемов, что также подтверждает актуальность этой проблемы.
Для решения сложившейся ситуации руководством страны были предприняты определенные меры по развитию теории и практики организации и осуществления капитального ремонта МКД: разработано положение о капитальном ремонте, подготовлен ряд соответствующих нормативных документов (инструкции, разъяснения и пр.).
В Самарском регионе были приняты региональные законы и постановления о деятельности в данном направлении и организована специализированная структура - Фонд капитального ремонта многоквартирных домов.
Несмотря на это, в регионах наблюдается невысокая результативность, что приводит к необходимости совершенствования организации и реализации капитального ремонта МКД. В новых условиях собственники квартир обязаны сами оплачивать капитальный ремонт общего имущества МКД.
Несмотря на сложившиеся условия, в том числе и пандемию, в настоящее время проявляется достаточно активная деятельность в процессе организации капитального ремонта жилого фонда. Но практика свидетельствует, что в этой сфере еще имеется множество нерешенных задач и проблем.
Далее в работе анализируется организация и выполнение капитального ремонта в Самарском регионе. Представлена характеристика жилищного фонда, его величина и состояние. В Самарском регионе одиннадцать городских округов и двадцать семь муниципальных образований - сельских населенных пунктов. Самые крупные - Самара и Тольятти.
Regional development
В статье дана структура Фонда капитального ремонта МКД Самарского региона, рассмотрены органы управления Фондом, уточнены функции и полномочия учредителя.
Учитывая сложности и проблемы финансирования ремонта жилья, в работе даны предложения по совершенствованию механизма накопления взносов на капитальный ремонт.
Ключевые слова: жилищный фонд, многоквартирные дома, организация и выполнение капитального ремонта, региональные структуры - фонды капитального ремонта многоквартирных домов, расходы на капитальный ремонт.
ACTIVITIES OF THE REGIONAL OPERATOR "FUND FOR CAPITAL REPAIRS OF APARTMENT BUILDINGS".
PROBLEMS AND SOLUTIONS
The proposed work presents the organization and implementation of major overhaul of apartment buildings. The relevance of the article is determined by the fact that at present, apartment buildings (MKD) practically form the country's housing stock. At the same time, there is a high level of wear as a result of a critically long service life. In addition, the state of engineering equipment is deteriorating and the number of emergencies is increasing. In this regard, in recent years, there has been an urgent need to organize and carry out major overhaul, which has reached colossal volumes throughout the country, which also confirms the urgency of this problem.
To solve the current situation, the country's leadership took certain measures to develop the theory and practice of organizing and implementing the overhaul of apartment buildings: a regulation on overhaul was developed, a number of relevant regulatory documents were prepared (instructions, explanations, etc.).
In the Samara region, local regional laws and regulations on activities in this direction were adopted and a specialized structure was organized - a fund for capital repairs of apartment buildings.
Despite this, in the regions there is a low performance, which leads to the need to improve the organization and implementation of major overhaul of MKD. Under the new conditions, apartment owners are obliged to pay for the overhaul of the common property of MKD themselves.
Despite the prevailing conditions, including the presence of a pandemic, at present, quite active activity is manifested in the process of organizing a major overhaul of the housing stock. But practice shows that there are still many unsolved problems and problems in this area.
Further, the work analyzes the organization and implementation of major repairs in the Samara region. The characteristics of the housing stock, its size and condition are presented. In the Samara region there are eleven urban districts and twenty-seven municipalities-rural settlements. The largest are Samara and Togliatti.
The article gives the structure of the Fund for the overhaul of apartment buildings in the Samara region, considers the management bodies of the Fund, clarifies the functions and powers of the founder.
Taking into account the difficulties and problems of financing housing repairs, the work contains proposals for improving the mechanism for accumulating contributions for capital repairs.
Key words: housing stock, apartment buildings, organization and implementation of capital repairs, regional structures - funds for capital repairs of apartment buildings, capital repair costs.
Жилищный фонд страны преимущественно состоит из многоквартирных домов, состояние которых из-за критически длительного срока эксплуатации имеет высокий уровень износа. Одновременно ухудшается состояние инженерного оборудования и увеличивается количество аварийных ситуаций. Соответственно, в последние годы возникла острая необходимость в организации и про-
ведении капитального ремонта, которая в масштабах страны достигла колоссальных объемов, что подтверждает актуальность этой проблемы.
Для решения сложившейся ситуации руководством страны были предприняты определенные меры по развитию теории и практики выполнения капитального ремонта МКД: разработано положение о капитальном
ремонте, подготовлены необходимые нормативные документы (инструкции, разъяснения и пр.).
В субъектах Российской Федерации, в том числе и в Самарском регионе, были организованы специализированные региональные структуры - фонды капитального ремонта МКД. Кроме того, были составлены планы работ по капитальному ремонту многоквартирных домов на период продолжительностью от 30 до 35 лет. Кроме того, учитывались различные региональные особенности и обстоятельства, связанные с этим видом ремонта.
Несмотря на это, в регионах наблюдается невысокая результативность, поэтому необходимо совершенствование организации и реализации этого вида ремонтно-строительной деятельности.
Статистика свидетельствует, что в настоящее время для нормального содержания жилья необходимо выполнять значительные объемы работ по капитальному ремонту МКД. В новых условиях собственники квартир обязаны сами оплачивать капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов.
Однако некоторые собственники до сих пор считают обязательным непременное участие государства в полном обеспечении расходов на капитальный ремонт.
Несмотря на сложившиеся условия, в том числе и пандемию, в настоящее время отмечается достаточно активная деятельность в процессе осуществления капитального ремонта многоквартирных домов. Но вместе с тем требуется констатировать, что здесь еще имеется множество нерешенных задач и проблем.
Далее в работе анализируется организация и проведение капитального ремонта в Самарском регионе. Прежде всего требуется обратить внимание на информацию о жилищном фонде, общий объем которого в 2015 году составлял 73 601,6 тыс. кв.м, при этом величина частного фонда равнялась 66 547,0 тыс. кв.м., государственного - 884,6 тыс. кв.м., муниципального - 6163,4 тыс. кв.м, иных форм собственности - 6,6 тыс. кв.м.
Региональное развитие
В 2017 году общий объем жилищного фонда составлял 78 123,0 тыс. кв.м, при этом величина частного фонда равнялась 70 801,3 тыс. кв.м, государственного - 885,3 тыс. кв.м, муниципального - 6402,7 тыс. кв.м, иных форм собственности - 38,7 тыс. кв.м.
В 2018 году общий объем жилищного фонда составлял 80 183,0 тыс. кв.м, при этом величина частного фонда равнялась 74 000,4 тыс. кв.м, государственного - 870,3 тыс. кв.м, муниципального - 5275,8 тыс. кв.м, иных форм собственности - 36,7 тыс. кв.м.
В 2019 году общий объем жилищного фонда составлял 82 090,1 тыс. кв.м, при этом величина частного фонда равнялась 76 889,3 тыс. кв.м, государственного - 816,5 тыс. кв.м, муниципального - 4347,6 тыс. кв.м, иных форм собственности - 36,7 тыс. кв.м.
В 2020 году общий объем жилищного фонда составлял 83 731,9 тыс. кв.м, при этом величина частного фонда равнялась 79 606,9 тыс. кв.м, государственного - 767,5 тыс. кв.м, муниципального - 3321,0 тыс. кв.м, иных форм собственности - 36,5 тыс. кв.м. По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики, жилищный фонд Самарского региона на 01.01.2020 составляет более 83 млн кв.м общей площади
[4].
Как видно из вышеприведенных данных, значение данного показателя постоянно увеличивается, что является положительной тенденцией и свидетельствует о ежегодном вводе в эксплуатацию нового жилья. За пятилетний период с 2015 года по 2020 год рост объема жилищного фонда составил более 10 млн кв.м, что соответствует увеличению на 12 %.
Самарский регион сформирован следующими городами: Самара, Тольятти, Сызрань, Новокуйбышевск, Чапаевск, Жигулёвск, Отрадный, Кинель, Похвистнево, Октябрьск и Нефтегорск. Также в нем расположено двадцать семь муниципальных образований - сельских населенных пунктов. В городских округах и поселках городского типа Самарской области сосредоточено 78 % площади жилых помещений, 22 % - в сельских населенных пунктах. В столице региона
ECONOMIC SCIENCE_
Regional development
Самаре и втором по величине городе Тольятти сосредоточено 58,2 % площади жилых помещений, при этом в Самаре - 39,0 % и в Тольятти - 19,2 %.
По статистическим данным, 3,97 % жилищного фонда является муниципальной собственностью, 0,92 % - государственной и оставшиеся 95,07 % составляют частную собственность, 89,2 % принадлежат гражданам.
В составе жилищного фонда Самарского региона имеется 22 969 многоквартирных домов. Традиционно управление в 2321 доме (или 10,11 %) осуществляется товариществом собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). Управляющая организация реализует управление в 17 572 многоквартирных домах, что составляет 76,5 %.
Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется в 3073 многоквартирных домах, что составляет 13,38 %. Не выбран способ управления собственниками трех многоквартирных домов, что составляет 0,01 % жилого фонда.
В настоящее время более половины МКД (52,1 %) имеют износ от 31 % до 65 %, около 40 % (39,8 %) от общего количества МКД имеют износ до 30 %. Примерно 7 % (6,6 %) изношены до 70 %, и 1,5 % имеют износ более 70 %.
Следует отметить, что в период с 2014 по 2020 годы число многоквартирных домов с высоким уровнем износа существенно не менялось. В таблице 1 представлены данные о благоустройстве жилищного фонда Самарского региона.
Таблица 1. Благоустройство жилищного фонда Самарской области в период 2014-2019 гг.
Наименование показателя На 01.01.2014 На 01.01.2015 На 01.01.2016 На 01.01.2017 На 01.01.2018 На 01.01.2019
Удельный вес
общей площади,
оборудованной:
водопроводом 88 88 89 89 90 90
водоотведением 85 85 86 87 87 87
(канализацией)
отоплением 96 95 96 96 96 96
горячим 78 78 80 80 81 81
водоснабжением
ваннами 77 78 79 80 81 81
(душем)
газом 76 74 75 75 75 75
(сетевым,
сжиженным)
напольными 22 22 22 22 22 22
электроплитами
На территории региона отмечаются существенные различия по степени благоустройства жилья. Например, в пяти сельских поселениях отсутствует централизованное водоснабжение, 212 сельских поселений в 24 муниципальных районах не имеют централизованной канализации.
Удельный вес всей площади полностью благоустроенных (т.е. оснащенных водопро-
водом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением, газом) жилых помещений к общей площади жилых помещений по региону составляет 80,3 %, в том числе в городских округах и поселках городского типа составляет 89,8 %, а в сельских населённых пунктах - 44,4 %. Однако надо сказать, что эти показатели несколько выше среднероссийских значений.
На основании соответствующих законодательных документов (законов, постановлений и др.) в 2013 году был образован региональный оператор Самарского региона
Региональное развитие
«Фонд капитального ремонта многоквартирных домов (МКД)» [1, 3] (структура представлена на рис. 1).
Учредитель
Попечительский совет
Правление
Генеральный директор
Заместитель генерального директора по финансам Заместитель генерального -руководитель службы заказчика Заместитель генерального директора Департамент внутреннего контроля
Заместитель генерального -руководитель аппарата Заместитель генерального -руководитель экспертного департамента
Рисунок 1. Организационная структура «Фонда капитального ремонта МКД
Самарского региона»
В Самарском регионе органами управления «Фонда капитального ремонта МКД» являются учредитель, попечительский совет, правление и генеральный директор.
Функции и полномочия учредителя реализуют два органа исполнительной власти: министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства, как отвечающее за регулирование и контроль в сфере жилищно-коммунального хозяйства Самарского региона, и министерство имущественных отношений, как орган, осуществляющий политику в сфере управления и распоряжения собственностью Самарского региона. Обеспечение соблюдения Фондом деятельности относится к функции учредителя фонда.
Для эффективного планирования и организации своевременного проведения капи-
тального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарского региона, в 2013 году была разработана региональная программа [2, 5]. Следует отметить, что в нее не были включены дома, признанные аварийными и подлежащие сносу или реконструкции.
Представляется важным, что Самарская область является третьим субъектом РФ, где региональная программа была утверждена Постановлением Правительства региона (от 29 ноября 2013 года N° 707) и создана некоммерческая организация Фонд капитального ремонта.
Кроме того, в статье представлены результаты анализа внедрения региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных в Самарском
- 95
Regional development
регионе. Непосредственная реализация планов региональной программы началась в 2014 году.
Необходимо сказать, что на счетах регионального оператора фонды капитального ремонта формируют собственники более 18 тыс. МКД, общая площадь которых более 46 млн кв.м [6, 9]. На специальных счетах, владельцем которых является региональный оператор, фонды капитального ремонта формируют собственники 286 МКД, общей площадью более 2 млн кв.м.
Представляется положительным, что в период с 2014 по 2020 годы были отремонтированы около трех тысяч МКД. Совокупная стоимость работ составила примерно шесть млрд рублей за счет средств собственников, областного бюджета и привлеченных средств.
Распределение количества многоквартирных домов (МКД), отремонтированных по региональной программе капитального ремонта в 2016-2019 гг., отражено на рисунке 2.
Рисунок 2. Динамика количества многоквартирных домов, отремонтированных по региональной программе капитального ремонта в 2016-2019 гг.
В 2020 году было запланировано проведение капитального ремонта в 946 МКД. Все предложения о проведении капитального ремонта в 2020 году были отправлены собственникам для рассмотрения и утверждения. Затем для 251 дома были выбраны подрядные организации для выполнения капитального ремонта. Кроме того, Фондом производилась подготовка технического задания для проведения аукциона по выбору подрядных организаций для 695 домов.
Также в Самарском регионе с помощью регионального оператора выполняется программа по ремонту и замене лифтов и лифтового оборудования. За последние два года в регионе в процессе выполнения региональной программы заменено больше 900 лифтов.
В Самарском регионе наблюдается положительная динамика по сбору взносов на капитальный ремонт. Так, в 2016 году сбор составил 47,4 %, в 2017 году - 60,8 %, в 2018 году - 90,1 %, за 2019-2020 годы собираемость взносов достигла 100 % (рис. 3).
Задолженность за муниципальное жилье в Самарском регионе полностью ликвидирована. Собираемость взносов за весь период составила 78,4 % от начисленных средств. По данному показателю регион вошел в шестерку лучших регионов страны.
Региональный оператор активно проводит претензионно-исковую работу с неплательщиками взносов на капитальный ремонт. Это позволило увеличить темпы возврата дебиторской задолженности.
Об эффективности внедрения региональной программы в Самарском регионе свиде-
Региональное развитие
100%
120,00% 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%
Рисунок 3. Динамика собираемости взносов на капитальный ремонт в Самарской области, %
тельствует рейтинг регионов по уровню в первую десятку рейтинга (седьмое место) выполнения ими программ капитального (табл. 2). ремонта за 2019 год. Самарский регион попал
90,Ю°/ О
60,80%
47,40°/ О
2016 2017 2018 2019
Таблица 2. Рейтинг по выполнению программ капремонта за 2019 год
Рейтин Субъект Общее Количество баллов по показателю
г РФ кол-во баллов Уровень реализаци и 30-летних программ Эффективно сть использован ия средств за 2019 год Собираем ость взносов за 2019 год Выполн ение планов работ за 2019 год
1 Белгородск ая область 286 82 84 81 39
2 Липецкая область 267 75 74 79 39
3 Республика Татарстан 253 64 81 69 39
4 Город Москва 252 84 71 58 39
5 Московская область 248 54 82 73 39
6 Тульская область 236 71 61 65 39
7 Самарская область 234 28 85 82 39
68 Магаданска я область 46 6 23 15 2
69 Забайкалье кий край 45 4 2 25 14
69 Тверская область 45 12 7 9 17
Несмотря на то, что региональный опера- работу с жителями, все-таки 70 % собствен-тор в период с 2014 по 2020 годы проводил ников помещений остались не удовлетво-активно-агрессивную разъяснительную рены деятельностью по реализации про- 97
Вестник УГНТУ. Наука, образование, экономика. Серия экономика. № 3 (37), 2021
Regional development
граммы капитального ремонта. Сложившаяся ситуация позволяет сделать следующие выводы:
- во-первых, формируются определенные рыночные отношения, в соответствии с которыми капитальный ремонт своего собственного дома жильцы оплачивают сами;
- во-вторых, установленная система сама разрушает эти отношения, т.к. граждане фактически выплачивают скрытый налог, а государство произвольно определяет сроки проведения капитального ремонта в каждом конкретном доме, зачастую без каких-либо обязательств перед жителями, которые платят взносы;
- в-третьих, такое положение не стимулирует проведение капитального ремонта, не предусматривает использование новых материалов и технологий, не способствует экономии средств и не приводит к качественному
выполнению работ при его проведении [7, 8, 10].
Для совершенствования механизма финансирования капитального ремонта предлагается:
- внедрить совместное обеспечение расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов за счет средств государственной и муниципальной поддержки;
- установить период уплаты взносов, не превышающий пяти лет, и «привязать» его к конкретным срокам ремонта в конкретном доме;
- также «привязать» лицевой счет, на который поступают взносы на капитальный ремонт, не к объекту недвижимого имущества, а к гражданину, что позволит существенно повысить прозрачность накопления взносов на проведение капитального ремонта.
Список литературы
1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018).
2. Постановление Правительства Самарской области от 29 ноября 2013 г. № 707 «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской области».
3. Устав некоммерческой организации «Региональный оператор Самарской области «Фонд капитального ремонта» от 2017 года (утвержден Приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 29.03.2017 № 357, Приказом Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 20.03.2017 № 79).
4. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Самарской области [Электронный ресурс] -Режим доступа:http://samarastat.gks.ru/wps/ wcm/connect/rosstat_ts/samarastat/ru/statistics/ housing/
5. Гордеева Т.Е., Мамаева О.А. Организационно-технические и экономиче-
ские вопросы управления капитальным ремонтом жилых домов // Стоимостной инжиниринг и экспертиза недвижимости: проблемы и перспективы развития: Сборник статей. - Самара, 2016. - С. 44-53.
6. Дикарева В.А., Баранова Л.Н. Формирование Фонда капитального ремонта многоквартирных домов // Наука и бизнес: пути развития. - 2016. - № 3. - С. 45-48.
7. Дресвянникова Е.А., Галанина Д.А., Умяров А.А. Капитальный ремонт МКД как один из вариантов реализации жилищного Фонда // Современные проблемы управления и регулирования: теория, методология, практика. Сборник статей II Международной научно-практической конференции / Под общей ред. Г.Ю. Гуляева. - 2017. - С. 47-49.
8. Дубовкин К.П. Проблемы правового регулирования создания Фонда капитального ремонта многоквартирных домов // Экономика и управление в XXI веке: Сборник материалов региональной научно-практической конференции / Сост. О.В. Афонасьева. - 2016. - С. 30-32.
9. Чикина С.Ю., Дакаева Ж.Х. Анализ образования Фонда капитального ремонта многоквартирных домов на специальном
счете в банке и у регионального оператора // Вопросы экономики и управления. - 2016. -№ 3. - С. 102-103.
10. Миронкина А.Ю. Совершенствование формирования Фонда капитального ремонта в многоквартирных домах [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://novainfo.ru/ article/11423
References
1. "Housing Code of the Russian Federation" dated December 29, 2004 No 188-FZ (as amended on 04/03/2018).
2. Decree of the Government of the Samara region of November 29, 2013 No. 707 "On approval of the regional program for the overhaul of common property in apartment buildings located on the territory of the Samara region."
3. Charter of the non-profit organization "Regional Operator of the Samara Region" Capital Repair Fund "of 2017 (approved by Order of the Ministry of Property Relations of the Samara Region No. 357 dated March 29, 2017, Order of the Ministry of Energy and Housing and Utilities of the Samara Region No. 79 dated March 20, 2017) ...
4. Territorial body of the Federal State Statistics Service for the Samara Region [Electronic resource] - Access mode: http: // samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/ samarastat/ru/statistics/housing/
5. Gordeeva T.E., Mamaeva O.A. Organizational, technical and economic issues of management of capital repairs of residential
Региональное развитие
buildings // Cost engineering and real estate expertise: problems and development prospects: collection of articles. Samara, 2016. Р. 44-53.
6. Dikareva V.A., Baranova L.H. Formation of the Fund for Overhaul of Apartment Buildings // Science and Business: Ways of Development. 2016. No. 3. Р. 45-48.
7. Dresvyannikova E.A., Galanina D.A., Umyarov A.A. Overhaul of MKD as one of the options for the implementation of the housing fund // Modern problems of management and regulation: theory, methodology, practice. Collection of articles of the II International Scientific and Practical Conference. Under the general editorship of G.Yu. Gulyaev. 2017. Р. 47-49.
8. Dubovkin K.P. Problems of legal regulation of the creation of the Fund for the overhaul of apartment buildings // Economy and Management in the XXI century. Collection of materials of the regional scientific and practical conference. Compiled by O.V. Afonasyev. 2016. Р. 30-32.
9. Chikina S. Yu., Dakaeva Zh. Kh. Analysis of the formation of the Fund for capital repairs of apartment buildings on a special account in the bank and at the regional operator // Issues of Economics and Management. 2016. No. 3. Р. 102-103.
10. Mironkina A.Yu. Improving the formation of the Fund for capital repairs in apartment buildings [Electronic resource] - Access mode: https://novainfo.ru/article/11423
