CC BY
55
1.6 РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОПЕРАТОРЫ В СИСТЕМЕ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Навроцкая Елена Сергеевна, аспирант, консультант Волгоградского областного Фонда жилья и ипотек.
Волгоградский государственный архитектурностроительный университет
Аннотация. В данной статье рассматриваются тенденции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Рассматриваются проблемы ипотечного жилищного кредитования и предлагаются пути их решения. Особое внимание уделено автором роли государства в системе ипотечного жилищного кредитования.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, качество жизни, государственная власть, приоритет, жилищные проблемы.
Ипотечное жилищное кредитование является одним из механизмов повышения качества жизни населения, поскольку призвано помочь нуждающимся решить свои жилищные проблемы. Однако, несмотря на повышенное внимание к этому вопросу государственной и региональной власти в России, в экономической плоскости проблема пока далека от своего решения. И если социальные приоритеты достаточно очевидны и всеми разделяются, то сам процесс кредитования происходит гораздо медленнее, чем хотелось бы. Можно выделить несколько проблем, которые пока представляются трудноразрешимыми.
Первая - культурно-историческая. Мы не будем здесь ее обсуждать, скажем, только, что ипотека в России начиналась еще до Великой Октябрьской революции, однако, процесс был прерван, традиция либо утрачена, либо просто не успела сложиться. Сейчас мы вернулись к идее ипотеки в новых исторических условиях, поэтому просто реанимировать старый опыт нельзя. Кроме того, появился опыт развитых западных стран, который современен, но который нельзя использовать некритично, о чем напомнил нынешний ипотечный кризис в США.
Вторая проблема - территориальнодемографическая. О ней нельзя не сказать, слишком разительны контрасты в жилищной сфере разных регионов, слишком неравномерно распределено население в стране, слишком разные потребительские возможности у разных регионов и социальных слоев. Федеративное устройство страны
- это и преимущество, и недостаток с точки зрения урегулирования жилищных проблем путем кредитования. Важно отметить здесь то, что социальноэкономический, географический, демографический статус российских регионов таков, что предполага-
ет дифференцированный подход к реализации схем жилищного кредитования в них.
Третья проблема - это собственно экономические механизмы ипотечного кредитования, казалось бы, хорошо известные, но приобретающие в России не только национальную, но и региональную специфику. Об этом мы и будем говорить.
Как известно, жилищные отношения - «это часть социально-экономических отношений между юридическими и физическими лицами, имеющая форму купли-продажи, мены, аренды, ипотечного кредитования, участия в строительстве жилья, в результате чего происходит смена собственности или возникновение новых прав собственности на жилье» [1]. Совокупность жилищных отношений является наиболее значимой в жилищной системе. Почему возник неэффективный спрос на жилье? Принято считать, что это следствие системного кризиса. Но сам кризис возник в результате доминирования государственного механизма обеспечения жильем и жилищными услугами. Об этом говорит анализ жилищных отношений при административно-командной системе.
В процессе перехода к рыночным условиям хозяйствования жилье превратилось в товар. В условиях постоянно растущих цен на жилье ипотечное кредитование стало практически единственно возможным способом приобретения жилья.
Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию -ипотечный рынок.
От других рынков его отличают следующие факторы:
- долгосрочность выдаваемых кредитов (от 5 до 30 лет);
- кредиты обеспечиваются залогом (недвижимым имуществом) и являются целевыми;
- относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам.
Для того, чтобы понять насколько отлажен механизм ипотечного кредитования в России, в общем, необходимо исследовать тенденции развития ипотечного кредитования в регионах. Банковское кредитование является инвариантом для всех регионов России.
В связи с востребованностью ипотеки все больше банков выходит на рынок со своими кредитными программами. Безусловный лидер рынка - это Сбербанк. Второе место занимает «ВТБ 24». По мнению экспертов, имеют большой потенциал на рынке ипотечного кредитования такие банки, как: банк «Возрождение», Москоммерцбанк, «Кит-
Финанс», банк РеКаСге^, «Райффайзенбанк». Ипотечные программы и условия кредитования у банков по регионам одинаковые.
Проблема в том, что на сегодняшний день у банков не хватает собственных средств, чтобы выдавать долгосрочные кредиты. Поэтому государство
Навроцкая Е.С.
жилищное кредитование в России
принимает меры по улучшению складывающейся ситуации. Рынок ипотечного кредитования должен развиваться, и роль государства в его развитии исключительно важна. Одним из способов помощи государства ипотечному рынку является рефинансирование ипотечных кредитов. Правительством РФ был создан собственный оператор вторичного рынка ипотечных кредитов - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества.
Функциями АИЖК являются:
- создание единых стандартов ипотечного кредитования;
- обеспечение доступности ипотечных кредитов для всех слоев населения Российской Федерации;
- создание возможности рефинансирования ипотечных кредитов с целью решения проблемы ликвидности банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.
АИЖК играет большую роль в разработке стандартов и требований к предоставлению и обслуживанию долгосрочных ипотечных кредитов, направленных на минимизацию рисков и повышение надежности системы ипотечного кредитования. Эта организация обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов в большом объеме, благодаря чему появляется возможность развивать ипотеку.
Успешное развитие рынка ипотечного кредитования в России невозможно без устранения региональных различий и обеспечения равных возможностей для населения, желающего улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования. Поэтому, государство через АИЖК проводит политику по развитию ипотечного кредитования в регионах.
Взаимосвязь регионов с АИЖК осуществляется через региональных операторов. Коммерческие банки заключают договоры с АИЖК посредством региональных операторов. Что такое региональные операторы? Очевидно, что это не аналог отделения банка, которые одинаковы в любом регионе и по функциям, и по организации, и по формам работы с населением.
Региональный оператор АИЖК, это не просто «транзитный пункт» ипотечного кредитования. Во-первых, такой оператор осуществляет, в отличие от банка, только одну функцию - ипотечное жилищное кредитование. Во-вторых, такой оператор работает не с «физическими лицами», а с людьми, имеющими индивидуальные потребности и установки на получение кредита и покупку жилья.
В настоящее время почти в 70 регионах России созданы региональные операторы ипотечного рынка (ипотечные фонды, агентства и корпорации). На федеральном уровне Агентство по ипотечному жилищному кредитования заключило 63 трехсторонних соглашения с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов [3].
Работа регионального оператора по ипотечному кредитованию включает в себя не только финансово-кредитный аспект, но и социальный, чего нет в кредитных программах банков. Региональный оператор может дать общую характеристику социально-экономической ситуации в регионе: определить структуру доходов населения, собрать данные о демографической ситуации. Также он имеет возможность оценить спрос и предложение на рынке жилья в регионе. Еще раз подчеркнем - условия для жилищного кредитования в разных регионах разные. Программы банков - одинаковые. Учитывать конкретные потребности и возможности населения может только специально организованный субъект, которым выступает региональный оператор.
Ситуация в различных регионах России существенно отличается. Различия в текущем уровне цен на готовое и строящееся жилье, в объемах строительства, в доходах населения, в присутствии в регионе ипотечных продуктов банков отличает спрос на ипотечные кредиты, а тем самым цели кредитования и количество выданных кредитов.
Социальная необходимость существования региональных операторов очевидна далеко не всем. Сейчас много сторонников монополизации ипотечного кредитования банками. Так, например, Лаза-рова Л.Б. предлагает пересмотреть систему ипотечного кредитования, с целью исключения из этой системы региональных операторов. Она утверждает, что «система ипотечного жилищного кредитования, действующая на сегодняшний день, экономически не эффективна, так как включает четыре звена (коммерческий банк - региональный оператор - АИЖК - институциональные инвесторы), что способствует повышению «цены» ипотечного кредита» [1].
Если критерием оценки таких мнений взять сугубо количественные финансовые показатели, то вряд ли нужно их оспаривать. Но дело в том, что ипотечное кредитование - это не просто финансовая операция, это - социальное взаимодействие. К региональным операторам идут реальные люди со своими реальными жилищными проблемами, существующие у региональных операторов консультационные отделы реально помогают потребителям и ориентироваться на рынке жилья, и ответственно относится к собственным вложениям. Именно здесь можно корректировать ипотечные программы в зависимости от социальноэкономического статуса региона и его жителей. Следовательно, региональные операторы выступают системообразующим фактором взаимодействия индивидуальных, региональных и федерального субъектов рынка жилья.
Необходимость региональных операторов на данном этапе ипотечного жилищного кредитования обусловлена еще и неразвитостью банковской сис-
темы. Практика также показала, что местным банкам достаточно сложно выйти на прямую связь с АИЖК. Для этого необходимы дополнительный штат работников, затраты на их обучение, технологическое обеспечение программ, требуемых АИЖК.
Уникальность системы региональных операторов может быть признана положительной при одном обязательном условии - низких процентных ставках на кредиты. В настоящее время эти ставки повышены, что элиминирует позитивное социальное содержание экономической деятельности АИЖК. А эта проблема должна решаться уже на федеральном уровне.
Список использованной литературы:
1. Лазарова Л.Б. Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономически наук - Санкт - Петербург, 2007.
2. http://ipoteka.pamposha.ru/
3. Казейкин В.С. Развитие ипотеки в регионах России.
4. Ь^/Л^от^аиге!-group.ru/internationalhypotecclub/bestanalit/d3/
