CC BY
31
УДК 332.146
РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА
НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ КАРЕЛИИ
Т. В. МОРОЗОВА, доктор экономических наук, профессор E-mail: morozova. ras@gmail. com
Г. Б. КОЗЫРЕВА, доктор экономических наук, профессор E-mail: kozyreva@krc. karelia. ru
И. В. ТИМАКОВ, младший научный сотрудник E-mail: ivanvseti@gmail. com Институт экономики Карельского научного центра РАН
В статье отмечается, что в условиях жилищного неравенства особую актуальность приобретает субфедеральная региональная экономическая политика на рынке жилья, стратегической целью которой является улучшение качества жизни людей. С помощью статистических методов многомерного анализа данных реализована типология муниципальных образований Республики Карелия на основе взаимосвязи особенностей территориальных рынков жилья и активности администраций муниципальных образований. Разработаны соответствующие стратегические направления экономической политики на рынке жилья и сделан вывод о необходимости ее дифференциации.
Ключевые слова: региональная экономическая политика, рынок жилья, муниципальное образование, управление, Республика Карелия.
Усиление неравенства условий жизни людей на территории регионов не отвечает приоритетам экономической политики России, стратегической целью которой является улучшение качества жизни населения. Ключевым фактором качества жизни и частью национального богатства в социально ориентированном государстве является жилье, проблематика которого дифференцирована как на межрегиональном, так и на муниципальном уровне.
В условиях жилищного неравенства особую актуальность приобретает субфедеральная региональная экономическая политика на рынке жилья, нацеленная на согласование спроса и предложения жилья с учетом платежеспособности населения и поиска баланса между рыночной эффективностью и социальной справедливостью [1].
Стратегической целью социально-экономического развития Республики карелия на период до 2020 г. выступает повышение качества жизни населения. В стратегии доступность жилья рассматривается как приоритетная социально-экономическая проблема через региональное измерение реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» [2]. Главными задачами проекта являются:
- увеличение жилищного строительства;
- снижение рыночной стоимости квадратного метра.
Особая роль администраций муниципальных образований (МО) в наращивании объемов жилищного строительства и регулирования рынка жилья объясняется естественной локализацией рынков жилья на территории муниципальных образований и их полномочиями в сфере развития городской среды и регулирования градостроительной деятельности.
Проверка гипотезы о взаимосвязи и взаимообусловленности состояния муниципальных рынков жилья и активности администраций муниципальных образований в реализации региональной экономической политики на рынке жилья выполнялась на основе данных по муниципальным образованиям Республики Карелия. В основу методики исследования было положено построение многомерной классификации муниципальных образований карелии с привлечением методов многомерного статистического анализа (факторный, дискриминантный) [3, 5]. Статистический анализ осуществлялся с помощью программного пакета SPSS (Statistical Package for the Social Sciences - статистический пакет для социальных наук).
В качестве базы данных использовались сведения о муниципальных образованиях Республики карелия, характеризующие состояние экономики и социальной сферы [6].
Для исследования были отобраны три блока параметров, характеризующих жилищную обеспеченность в муниципальных образованиях:
- социально-демографические условия населения МО;
- муниципальные рынки жилья;
- деятельность органов местного самоуправления.
В состав блоков включены следующие показатели:
1) параметры, характеризующие состояние рынка жилья:
- х1 - ввод жилых домов на 1 000 чел. населения, м2;
- х2 - средняя цена 1 м2 на рынке муниципального образования, руб./м2;
- х3 - коэффициент доступности жилья, лет;
- х4 - общая площадь жилых помещений, предусмотренных в соответствии с выданными разрешениями на строительство жилых зданий, м2.
2) параметры, определяющие деятельность органов местного самоуправления:
- х5 - площадь земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (индивидуального жилищного строительства), га;
- х6 - удельный вес участков для жилищного строительства в общем объеме предоставляемых муниципалитетом для строительства земель, %;
- х7 - средняя продолжительность периода с даты подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до даты принятия реше-
ния о предоставлении земельного участка для строительства (или подписания протокола о результатах торгов конкурсов, аукционов), дней;
- х8 - средняя продолжительность периода с даты подачи заявки на получение разрешения на строительство до даты получения разрешения на строительство, дней;
3) параметры, отражающие жилищную обеспеченность и социально-демографические условия МО:
- х9 - удельный вес индивидуальных домов в общей площади, %;
- х 10 - общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, - всего, м2;
- х11 - миграционный прирост, чел.;
- х12 - плотность населения чел. /км2.
Эти параметры были отобраны из предположения, что территория Республики Карелия, представленная МО, неоднородна по экономическим, социальным и демографическим параметрам и может быть поделена на несколько однородных групп.
Исходя из сложной внутренней структуры взаимосвязи описанных социально-экономических параметров, был произведен факторный анализ [5], который позволяет выделить из всего многообразия группу взаимосвязанных параметров. Факторы извлекались методом главных компонент с привлечением одного из методов косоугольного вращения фактора.
В результате факторного анализа были выявлены три фактора: F1, F2 и F3. В табл. 1 приведены факторные нагрузки на исходные показатели.
исходя из смысла параметров, на которые падают высокие факторные нагрузки (см. табл. 1), новые факторы могут быть интерпретированы следующим образом.
Первый фактор F1 определен как фактор рыночной цены жилья, связанной с объемами производства жилья на территории МО и габаритами жилых помещений, - фактор условий рыночного равновесия.
Второй фактор F2 определен как активность органов местного самоуправления по использованию земельного ресурса в увеличении жилищного строительства - фактор землепользования в производстве жилья.
Третий фактор F3 определен как эффективность органов местного самоуправления по издержкам времени оформления земли для строительства, связанных с заселенностью территории (процедурная эффективность муниципалитета).
Таблица 1 Матрица факторных нагрузок
Показатель Факторы
¥1 ¥1 ¥3
Ввод жилых домов на 1 000 чел. 0,668 0,464 -0,365
населения, м2
Удельный вес индивидуальных -0,907 0,144 0,241
домов в общей площади
Средняя цена 1 м2 0,939 -0,026 0,164
Общая площадь жилых помеще- -0,620 0,003 -0,274
ний, приходящаяся в среднем на
одного жителя, всего
Миграционный прирост 0,580 0,431 -0,394
Плотность населения, чел./км2 -0,257 0,232 0,695
Площадь земельных участков, 0,087 0,805 -0,046
предоставленных для жилищного
строительства, индивидуального
жилищного строительства
Удельный вес участков для -0,263 0,669 -0,388
жилищного строительства в
общем объеме предоставляемых
земель, %
Средняя продолжительность 0,122 -0,177 0,758
периода с даты подачи заявки
на предоставление земельного
участка для строительства до
даты принятия решения или под-
писания протокола о результатах
торгов конкурсов, аукционов
Средняя продолжительность -0,034 0,633 0,157
периода с даты подачи заявки
на получение разрешения на
строительство до даты получения
разрешения на строительство
Общая площадь жилых помеще- 0,863 -0,183 -0,280
ний, предусмотренных в соот-
ветствии с выданными разреше-
ниями на строительство жилых
зданий
Коэффициент доступности жилья 0,704 0,565 0,092
Второй и третий факторы связаны с эффективностью органов местного самоуправления в реализации политики жилищного строительства как по объему, так и по скорости предоставления земельного ресурса под жилищное строительство.
Следующий этап - проведение группировки МО по степени выраженности выявленных факторов. Для этого проводим визуально в пространстве факторов F1 и F2 предварительную группировку МО следующим образом. В области положительных значений факторов F1 и F2 находятся муниципальные образования Лахденпохский, Олонецкий, Прионежский, Сортавала, которые определяем в I группу. В области положительных значений фак-
тора F1 и отрицательных значений фактора F2 находятся муниципальные образования Петрозаводск, Костомукша, Кондопога, которые определяем во II группу. В области отрицательных значений факторов F1 и F2 находятся муниципальные образования Беломорский, Калевальский, Кемь, Лоухский, Мед-вежьегорский, Пудожский, Сегежа, Суоярвский. Ппределяем их в III группу.
Муниципальные образования, находящиеся в области положительных значений фактора F2 и отрицательных значений фактора F1, присоединяем к группам наиболее приближенным: Пряжинский район присоединяем к I группе, а Муезерский и Питкярантский - к III группе. Таким образом, факторный анализ позволил провести группировку МО и выделить три группы территорий (см. рисунок).
Для оценки однородности и корректности, компактности сформированных групп был использован пошаговый дискриминантный анализ.
Пошаговый дискриминантный анализ позволяет:
1) оценить результаты предварительной группировки регионов (корректность, однородность, компактность), который был произведен механическим способом;
2) выделить показатели - наилучшие дискриминаторы, наиболее информативные по разделению групп.
Проведенный дискриминантный анализ показал 100 %-ную корректность группировки МО (табл. 2). Доминирующую роль с точки зрения разделения групп и 100 %-ную общегрупповую классификацию регионов обеспечили 4 дискриминатора: х2 (средняя цена квадратного метра на рынке муниципального образования), х3 (коэффициент доступности жилья), х6 (удельный вес участков для жилищного строительства в общем объеме предоставляемых муниципалитетом для строительства земель).
Дискриминантный анализ показал, что полученные группы однородны и компактны, что позволяет утверждать: группировка является многомерной
Таблица 2
Матрица групповой классификации
Показатель Группы I II III Всего
Прогнозируемое 1 5 0 0 5
число объектов 2 0 3 0 3
в группе 3 0 0 10 10
Процент правильно 1 100,0 0,0 0,0 100,0
распределенных 2 0,0 100,0 0,0 100,0
наблюдений, % 3 0,0 0,0 100,0 100,0
F2
-1,00000
0,00000
1,00000
2,00000
Расположение муниципальных образований Республики Карелия в пространстве характерных факторов: F1 - фактор условий рыночного равновесия; F2 - фактор землепользования в производстве жилья
классификацией МО (табл. 3), поскольку факторный и дискриминантный анализы проводились с учетом совокупности параметров и выявленные факторы -интегральные показатели, имеющие нагрузки на несколько исходных параметров.
Таблица 3
Классификация территорий Республики Карелия
Группа Муниципальные образования
I 7 - Лахденпохский, 11 - Олонецкий, 13 - Прионежский, 14 - Пряжинский, 17 - Сортавала
II 1 - Петрозаводск, 2 - Костомукша, 6 - Кондопога
III 3 - Беломорский, 4 - Калевальский, 5 - Кемь, 8 - Лоухский, 9 - Медвежьегорский, 10 - Муезерский, 12 - Питкяранта, 15 - Пудожский, 16 - Сегежа, 18 - Суоярвский
Полученные группы МО можно охарактеризовать следующим образом. Положительные значения первого фактора характерны для первой и второй групп МО. Входящие в эти группы муниципальные образования отличаются сравнительно высокими ценами на рынке жилья и средними объемами его производства.
Отрицательные значения первого фактора характерны для третьей группы МО, которые отличаются сравнительно низкими ценами на рынке жилья и небольшими объемами жилищного производства, что указывает на низкий спрос на рынке жилья и экономические проблемы территорий.
Положительные значения второго фактора указывают, что районы первой группы характеризуются как территории со сравнительно высокой активностью органов местного самоуправления по использованию земельной базы для жилищного строительства. Площади выделяемых муниципалитетом земельных участков значительно превосходят среднее значение по региону, а удельный вес жилищной застройки в районах достигает 90-100 %. Для этих районов характерно преобладание индивидуальной застройки большой площади.
Муниципальные образования в области отрицательных значений второго фактора характеризуются как районы с низкими значениями площадей земельных участков, предоставляемых под жилье. Причем вторая группа МО отличается более высокой ценой 1 м2 (особенно Костомукша и Петрозаводск) и абсолютными значениями площадей строящегося жилья по сравнению с третьей группой МО. Столь значимое отличие второй группы объясняется численностью населения и экономикой Петрозаводска
3,00000 4,00000 F1
и крупных промышленных центров. Таким образом, плотность жилой застройки во второй группе выше. Имеет место низкая активность органов местного самоуправления по расширению предложения земельной ресурсной базы под застройку. В случае с Петрозаводском удельный вес городских территорий под жилищное строительство не превышает 3,4 % от разрешенных к застройке.
Анализ муниципальных образований по рыночным и административным параметрам (с привлечением методов многомерного статистического анализа - факторный и дискриминантный анализ) показал, что в основе классификации лежит влияние администраций МО на условия рыночного равновесия через фактор земли в производстве жилья. Здесь возможны три ситуации:
1) предложение земли в МО выше среднего по Республике Карелия, а рыночная цена жилья -средняя по выборке по региону;
2) предложение земли в МО ниже среднего по Республике Карелия, а рыночная цена жилья -высокая;
3) предложение земли в МО - ниже среднего по Республике Карелия, как и рыночная цена жилья. Первая ситуация - МО с нерастущим рынком
жилья, которому свойственна средняя цена по выборке Республики Карелия и предложение земли в МО - выше среднего.
Во второй ситуации - МО с дефицитным рынком жилья, который характеризуется заниженным
объемом землепользования в производстве жилья по сравнению со средним по Республике Карелия, а также интенсивно растущей ценой и ограниченным платежеспособным спросом. Бизнес заинтересован наращивать производство жилья при нормальных издержках обеспечения ресурсами.
Третья ситуация - МО с депрессивным рынком жилья, характеризующимся низкими ценой и платежеспособным спросом, где земли под жилищное строительство, предлагаемые муниципалитетом, слабо востребованы.
На основе классификации МО и социальной характеристики спроса на жилье в муниципальных образованиях, полученной на основе социологических исследований домохозяйств [4], разработаны соответствующие стратегические направления экономической политики на рынке жилья для каждой группы МО (табл. 4):
I группа - с нерастущим рынком жилья - экономическая политика, комбинирующая использование потенциала местного спроса со стимулированием производства жилья;
II группа - с развитым рынком жилья - экономическая политика качественного развития рынка с ориентацией на социальную составляющую;
III группа - с депрессивным рынком жилья -экономическая политика концентрации ресурсов на социальном направлении.
Таким образом, для оценки внутренней неоднородности сложной территориальной системы,
Таблица 4
Качественная характеристика групп муниципальных образований Республики Карелия и приоритетные типы жилищной политики
Группа Состав группы (МО) Характеристика группы Социальная характеристика спроса МО (на 2011 г.) Приоритеты региональной экономической политики на рынке жилья
I Лахден- похский, Олонецкий, Прионежский, Пряжинский, Сортавала Социально-экономическая ситуация более благоприятная, чем в районах третьей группы, поскольку в них существует потенциальный спрос на жилье как со стороны местных жителей, так и со стороны мигрантов. Цены ниже, чем во второй группе и плотность строительства тяготеет к индивидуальной застройке. Наблюдается некоторый баланс ограниченного рыночного потенциала. Коэффициент доступности -3-4 года, как во II группе Проблемы с жильем на втором месте (12 %) после низких доходов. Жилищная проблема существует у 53 % семей: - 40 % не видят возможности решить жилищные проблемы; - 12 % собираются строить дом; - 10 % собираются купить жилье на рынке. Жилищные финансовые инструменты рассматривали 35,5 % семей. Из них: - 39 % предпочли ипотечное кредитование; - 31 % имеют собственные средства; - 6 % рассчитывают на субсидии государства Экономическая политика - комбинирующая использование потенциала местного спроса со стимулированием производства жилья. Необходимо повышение платежеспособности потребителя и снижение издержек производителя за счет компенсационных механизмов либо государственно-частного парнерства
Окончание табл. 4
Группа Состав группы (МО) Характеристика группы Социальная характеристика спроса МО (на 1011 г.) Приоритеты региональной экономической политики на рынке жилья
II Петрозаводск, Костомукша, Кондопога Районы с наиболее развитыми рынками жилья в регионе. Высокие цены и ограниченное предложение жилья. Темпы экономического развития опережают темпы развития муниципальной территории и инфраструктуры и приводят к ухудшению ценовой ситуации Проблемы с жильем на втором месте (Петрозаводск - 22 %). Жилищная проблема существует у 52 % семей: - 40 % не видят возможности решить жилищные проблемы; - 5-6 % собираются строить дом, (по районам - 12-15 %); - 22-28 % собираются купить жилье на рынке. Жилищные финансовые инструменты рассматривали 43 % семей. Из них: - 53 % выбрали ипотечное кредитование; - 18 % - собственные средства; - 3 % - субсидии государства Экономическая политика качественного развития рынка с ориентацией на социальную составляющую. Поддержка градостроительной эффективности в уве-лечении объемов ввода доступного жилья
III Беломорский, Калевальский, Кемь, Лоух- ский, Мед- вежьегорский, Муезерский, Питкяранта, Пудожский, Сегежа, Су- оярвский Высокое предложение слабо востребованного жилья, низкие цены. Относятся к районам с депрессивным рынком. Их определяем как депрессивные. Наблюдается отток населения и сворачивание инвестиционных проектов в капитальное строительство жилья. Коэффициент доступности жилья составляет 1-2 года Проблемы с жильем на четвертом месте (12 %) после низких доходов, безработицы, семьи. Жилищная проблема существует у 40 % семей: - 58 % не видят вариантов решить жилищную проблему: - 15 % собираются строить дом; - 10 % собираются купить жилье на рынке. Жилищные финансовые инструменты рассматривали 28 % семей. Из них: - 25 % предпочли ипотечное кредитование; - 40 % имеют собственные средства; - 3 % рассчитывают на субсидии государства Экономическая политика концентрации ресурсов на социальном направлении через стимулирование спроса и комплексные социальные программы
состоящей из совокупности муниципальных образований, на основе системы взаимосвязанных и взаимообусловленных показателей социально-экономического развития территории (жилищная обеспеченность, демографическое состояние и деловая активность администраций муниципальных образований) разработана методика многомерного анализа состояния рынков жилья муниципальных образований.
Новизна предложенного подхода состоит в применении методики по выявлению факторов развития муниципальных рынков жилья, базирующейся на использовании многомерного статистического анализа (факторного, дискриминантного) в пространстве следующих групп признаков: - состояние рынка жилья;
- деятельность органов самоуправления;
- жилищная обеспеченность и демографическое состояние.
Данная методика позволяет осуществлять классификацию муниципального рынка жилья.
С использованием разработанной методики была построена и эмпирически подтверждена классификация МО Республики Карелия - по состоянию и перспективности территориального рынка жилья. Она позволяет дифференцировать региональную социально-экономическую политику на муниципальных рынках жилья.
Классификация муниципальных образований Республики Карелия на основе исследования состояния рынков жилья служит научным обоснованием для расширения спектра направлений и инстру-
ментов региональной социально-экономической политики применительно к дифференцированным муниципальным рынкам жилья в регионе. Это дает возможность не только оптимально распределить ограниченные региональные ресурсы, предназначенные для реализации социально ориентированной экономической политики на рынке жилья, но и более обоснованно выбрать соответствующие мероприятия, направленные на расширение предоставляемых территориальных ресурсов под производство жилья и способствующие снижению рыночных цен через адаптацию предложения к возможностям спроса, расширению его платежеспособности или формирование нового предложения доступного жилья.
Авторы выражают благодарность бывшему старшему научному сотруднику Института прикладных математических исследований Карельского научного центра РАН В. Н. Харину за предложенную последовательность статистических методов многомерного анализа данных и помощь в интерпретации результатов.
Список литературы
1. Гранберг А. Г. Основы региональной экономики. М.: ГУВШЭ. 2004.
2. Морозова Т. В., Козырева Г. Б., Сухарев М.В. Регион как социально-экономическая система. Петрозаводск. 2010.
3. Тимаков И. В. Дифференциация рынков жилья муниципальных образований Республики Карелия. Формирование региональных социально-экономических систем в условиях модернизации северного приграничного региона. Петрозаводск. 2012.
4. Федеральная целевая программа «Научные и научно-педагогические кадры инновационной России» на 2009-2013 гг. по государственному контракту от 26.11.2010 № 16.740.11.0418 «Трансграничное сотрудничество как фактор экономического развития российских регионов в условиях глобализации и модернизации»: проект зарегистрирован во Всероссийском научно-техническом информационном центре 10.12.2010 № 01201066849.
5. Харин В. Н. Факторный анализ (подход с использованием ЭВМ). Петрозаводск. 1992.
6. URL: http://www.gks.ru/dbscripts/munst/munst86/ dbinet. cgi.
