Рефинансирование и перекредитование: содержание и практика применения в системе ипотечного кредитования Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 336.77.067

Финансы и кредит. Бюджет

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ И ПЕРЕКРЕДИТОВАНИЕ: СОДЕРЖАНИЕ И ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

© 2014 Савинова Валентина Андреевна доктор экономических наук, профессор Самарский государственный экономический университет Е-mail: [email protected]

Ключевые слова: рефинансирование, секьюритизация, ликвидность, пул кредитов, процентная ставка, перекредитование.

Рассматривается сущность понятий "рефинансирование ипотечных кредитов" и "перекредитование заемщика ипотечного кредита", приведена их сравнительная характеристика. Значительное место уделено секьюритизации как методу рефинансирования.

REFINANCE AND REFINANCING: THE CONTENT AND PRACTICE OF APPLICATION OF THE SYSTEM OF MORTGAGE CREDITING

© 2014 Valentine Andreevne Savinov8 doctor of Economics, professor Samara State University of Economics E-mail: [email protected]

Keywords: refinance, securitization, liquidity, a pool of credits, interest rate, refinancing.

The essence of the concepts of refinancing of mortgage loans and refinancing of the borrower's mortgage. A significant place is given to the securitization as a method of refinancing. Provides comparative characteristics of the considered concepts.

Одной из основных проблем ипотечного кредитования является формирование долгосрочных ресурсов. Чтобы преодолеть их дефицит, банки используют различные инструменты рефинансирования.

Рефинансирование - это процесс преобразования растянутых во времени потоков денежных средств в единовременное (разовое) получение их в определенном объеме. Суммарная величина таких средств определяется текущей рыночной конъюнктурой и принятыми методами осуществления рефинансирования. Проще говоря, суть рефинансирования заключается в возврате в короткие сроки денежных средств, выданных в виде долгосрочных кредитов.

Посредством рефинансирования решается и вторая, не менее важная, проблема первичного кредитора - риск ликвидности, означающей вероятность возникновения у банка

потребности в денежных средствах в тот момент, когда они находятся в активных операциях.

Несмотря на то, что система рефинансирования достаточно широко отражена в законодательных и нормативных актах, единой трактовки сущности этого понятия не разработано. В переводе с английского "рефинансирование" означает погашение заемного капитала посредством получения нового займа. Чаще всего сущность рефинансирования рассматривается в связи с операциями кредитования коммерческих банков Центральным банком. Так, согласно ст. 35 гл. 7 ФЗ "О центральном банке Российской Федерации (Банке России)", система рефинансирования выступает как инструмент денежно-кредитного регулирования1.

Такой же позиции придерживаются авторы учебника "Деньги, кредит, банки" под ред. О.И. Лаврушина и другие специалисты.

95

Региональное развитие • № 2 • 2014

В то же время отдельные ученые представляют более широкое определение рефинансирования.

Так, по мнению А.Г. Грязновой, коммерческие банки могут проводить рефинансирование на межбанковском кредитном рынке посредством выпуска еврооблигаций на международных финансовых рынках, а также путем привлечения синдицированного кре-дита3.

Таким образом, можно сделать вывод, что операции рефинансирования могут осуществлять только банковские учреждения. Посредством системы рефинансирования коммерческие банки решают следующие задачи:

- поддержание текущей ликвидности банковских учреждений, а также банковской системы в целом;

- поддержание ресурсной базы банков, адекватной реальному спросу предприятий и физических лиц;

- повышение финансовой устойчивости банковского сектора, а также стабилизация деятельности кредитных организаций, испытывающих финансовые трудности.

Система рефинансирования нашла широкое применение в функционировании ипотечных кредитов, где она является необходимой составляющей ипотечного кредита как финансово-кредитной категории.

Выбор методов привлечения долгосрочных инвестиций на рынок ипотечного кредитования определяется различными факторами, среди которых можно выделить сложившиеся модели системы ипотечного кредитования, степень развития финансового рынка, уровень развития правовой базы. Отмеченные факторы определили следующие схемы и методы рефинансирования:

- продажу пула кредитов;

- выпуск обеспеченных облигаций;

- секьюритизацию ипотечных кредитов.

Рассмотрим общие характеристики методов рефинансирования и условия их использования.

При продаже сформированного пула кредитов активы списываются с баланса банка и полностью переходят на баланс приобретающей его организации. При этом креди-

тор осуществляет возврат денежных средств, выданных в виде кредитов.

Основными факторами, обусловливающими выбор этого метода рефинансирования, являются недостаточно развитый финансовый рынок и опасность потери ликвидности в результате значительного объема долгосрочных кредитов на балансе банка. Еще одна причина продажи активов с повышенным риском диктуется необходимостью приведения его в соответствие с законодательными нормативами центральных банков.

Вместе с тем, прямая продажа пула в некоторых случаях может применяться банками в странах и с развитой финансовой системой в том случае, когда размер банка, его репутация не позволяют ему выйти на рынок ценных бумаг либо когда пул кредитов имеет низкий рейтинг, что может привести к падению рейтинга самого банка.

Второй метод рефинансирования связан с выпуском облигаций, обеспеченных сформированным пулом кредитов. В этом случае активы остаются на балансе банка, который продолжает обслуживание кредитов или передает их на обслуживание сервисному агенту. Платежи по облигациям инвесторам формируются банком в соответствии с платежами заемщиков по кредитным договорам, вошедшим в пул.

Очевидно, что подобная схема рефинансирования наиболее эффективно работает в странах с развитой финансовой системой и со значительной емкостью рынка ценных бумаг. При этом важна роль государства в создании условий, повышающих рейтинг ценных бумаг и способствующих росту их востребованности у инвесторов.

Наибольшее распространение в мировой практике получил последний метод, т.е. секьюритизация ипотечных кредитов.

Несмотря на достаточно развитую практику использования указанного метода, в теоретических исследованиях не сложилось однозначного понимания его сущности.

Термин "секьюритизация" произошел от английского "security", т.е. "ценная бумага".

Исследованию данного вопроса значительное внимание уделено в отечественной научной и учебной литературе. В широком

96

Финансы и кредит. Бюджет

смысле, секьюритизация означает превращение низколиквидных долгосрочных банковских активов в долгосрочные долговые ценные бумаги для продажи инвесторам. В этом же контексте, однако, наиболее полно рассмотрено содержание секьюритизации в учебнике "Рынок ценных бумаг" под редакцией В.А. Галанова, где данный процесс представлен как "тенденция перехода денежных средств из своих традиционных форм (сбережения, наличность, депозиты и т.п.) в форму ценных бумаг; тенденция превращения все большей массы капитала в форму ценных бумаг; тенденция перехода одних форм ценных бумаг в другие, более доступ-

4

ные для широких кругов инвесторов .

Механизм секьюритизации (securities) был разработан в США. В более широком смысле он рассматривается как форма финансового инжиниринга и направлен на управление активами и пассивами баланса с целью изменения структуры портфеля и перевода в более защищенную форму с лучшими стоимостными и рисковыми характери-стиками5.

В экономической литературе можно встретить два подхода к определению содержания секьюритизации. Один из них под секьюритизацией понимает отмеченные выше направления рефинансирования, т.е. выпуск обеспеченных облигаций и непосредственно секьюритизацию ипотечных кредитов. В этом случае выделяются балансовый и внебалансовый типы секьюритизации. Балансовая секьюритизация заключается в выпуске ценных бумаг, обеспеченных денежными требованиями, оставляемыми на балансе эмитента.

Внебалансовая секьюритизация предполагает продажу денежных требований специализированной организации, финансирующей кредитные операции кредитора посредством эмиссии долговых инструментов (облигаций).

Второй подход к определению сущности секьюритизации рассматривает под классической ее формой только указанную выше внебалансовую секьюритизацию.

На наш взгляд, понятие секьюритизации в обоих подходах строится только на одном

критерии, т.е. на использовании ценных бумаг. Однако секьюритизация как метод рефинансирования решает и другие задачи.

Прежде чем определиться с собственной позицией, представляется необходимым рассмотреть те цели, которые достигаются посредством секьюритизации. Традиционный способ кредитования за счет депозитов, используемый коммерческими банками, позволяет осуществлять лишь краткосрочные операции. В этом контексте секьюритизация способствует нивелированию данной проблемы посредством долгосрочного привлечения ресурсов с финансовых рынков. Одновременно решается и вторая проблема - проблема снижения стоимости заимствования, что позволяет сделать доступнее кредит для заемщика. Немаловажное значение имеет секьюритизация в управлении банковской ликвидностью за счет выведения активов с баланса кредитной организации.

Одной из важнейших функций секьюритизации является, на наш взгляд, перераспределение рисков между участниками секьюритизационной сделки. Возможность последнего обусловливается тем, что ипотечные ценные бумаги имеют ликвидное обеспечение и отличаются своей надежностью. Таким образом, можно сделать вывод, что перераспределение рисков имеет место лишь в тех моделях ипотечного кредитования, где используется вторичный рынок, т.е. рынок ценных бумаг. Поэтому под секьюритизацией следует понимать продажу и вывод активов с рисковыми характеристиками с баланса кредитора в целях дальнейшего выпуска ипотечных ценных бумаг как инструмента привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования.

Данная схема рефинансирования отличается сложностью, поскольку возрастает число участников, происходит разделение функций кредиторов и финансовых посредников (операторов вторичного рынка).

Начальным этапом использования метода секьюритизации становится формирование пула ипотечных кредитов. При этом "могут быть переведены в ценные бумаги ссуды, обладающие стандартными характеристиками сроков погашения и размеров, гарантия-

97

Региональное развитие • № 2 • 2014

ми"6. В связи с тем, что в дальнейшем выпущенные ценные бумаги будут размещены на рынке, для объективной оценки степени рискованности пула приглашается рейтинговое агентство, которое по результатам анализа его характеристик и состояния банка устанавливает спецификацию пула и присваивает ему рейтинг. Иногда для повышения рейтинга и (или) снижения доходности по ценным бумагам в схеме участвуют различные финансовые организации. Значительна роль государственных структур, предоставляющих определенные гарантии в части платежей по ценным бумагам инвесторам.

Эмиссию ценных бумаг и их размещение осуществляют, как правило, специально созданные компании (SPV), обладающие лицензией на проведение подобных операций.

Раскрыв сущность, содержание и формы рефинансирования, перейдем к исследованию понятия "перекредитование", которое не нашло отражения в теории ипотечного кредитования. Под перекредитованием понимается процесс получения кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой процентной ставкой.

На практике встречаются и другие определения, рассматривающие перекредитование как один из видов рефинансирования. В условиях формирования коммерческими банками различных кредитных продуктов, заемщик может пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за приобретаемое жилье. Перекредитование применяется в случае изменения рыночных условий, в результате чего снижается стоимость кредита. Серьезное влияние на указанные процессы оказывает конкуренция на рынке ипотечного кредитования. Кроме того, в случае снижения платежеспособности по-

лучение кредита на более длительные сроки дает возможность снизить ежемесячные платежи по погашению кредита.

Следует отметить, что существующая законодательная база предусматривает возможность последующего залога недвижимого имущества. В частности, в гл. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано: "Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлена в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)"7.

Однако практика выработала иную схему: сначала погашается кредит первоначальному кредитору и снимается залоговое обременение с жилого помещения, после чего под него получается кредит у другого кредитора.

В странах, имеющих долгую историю развития ипотечного кредитования, операции перекредитования широко практикуются и являются выгодными для заемщика при разнице в процентных ставках в доли процента. В российской практике перекредитование становится эффективным при разнице процентных ставок в 2-3 %, что обусловлено значительными дополнительными расходами заемщика на данную процедуру, в частности на повторное прохождение оценки стоимости предмета ипотеки, на его страхование, государственную регистрацию ипотеки и др. Избежать этих расходов можно при перекредитовании в том же банке, где первоначально был получен кредит. Однако, в отличие от зарубежной практики, российские банки идут на это неохотно: в течение периода регистрации предмета ипотеки банк осуществляет кредитование без обеспечения, повышая

Таблица 1. Динамика показателей ипотечного кредитования и перекредитования заемщиков

Сбербанком России*

Показатель 2010 г. 2011 г. 2012 г. Темп изм., % 2012/2010 г.

Объем ипотечного кредитного портфеля, млрд руб. 220,7 345,7 455,5 в 2,1 р.

Объем перекредитования, млрд руб. 5,1 12,8 23,2 в 2,2 р.

Доля перекредитования в общем объеме ипотечного кредитования, % 2,3 3,7 5,1 в 4,5 р.

* По данным Сбербанка России.

98

Финансы и кредит. Бюджет

при этом процентную ставку в целях снижения своих рисков.

Вместе с тем, конкуренция на рынке ипотечного кредитования обусловливает развитие операций перекредитования. Так, данные операции в настоящее время осуществляют следующие банки: Райффайзенбанк, ЮниКредит-Банк, ВТБ-24, Альфа-Банк, Сбербанк России.

Перекредитование ипотечных кредитов заемщиков других банков Сбербанком Рос-

Вместе с тем, необходимо отметить, что высокие требования к заемщикам, неотработанность процедур перекредитования, сопряженных с высокими дополнительными затратами, обусловливают низкую доступность данной программы для заемщиков ипотечных кредитов.

В заключение проведем исследование сущности и особенностей операций рефинансирования и перекредитования (табл. 2).

Таблица 2. Сравнительная характеристика содержания и целевой направленности операций

рефинансирования и перекредитования

Показатель Операции рефинансирования Операции перекредитования

Цели проведения Формирование финансовых ресурсов в систему ипотечного кредитования; повышение ликвидности кредитора Снижение процентной ставки по кредиту в целях уменьшения стоимости приобретаемого жилья

Инициатор операции Кредитор Заемщик

Содержание операций Уступка прав требований; вывод с баланса активов с нерыночными характеристиками и замена на ликвидные ценные бумаги Получение кредита в другом банке в целях погашения первоначального кредита

Нормативное и правовое обеспечение Осуществляется на основе нормативной и правовой базы Нормы регулирования операций отсутствуют

сии получило развитие в 2009 г. Условиями данной программы выступают следующие:

- размер получаемого кредита не должен превышать остаток основного долга по первоначальному кредит и 80% оценочной стоимости залогового обеспечения жилого помещения, указанной в экспертном заключении;

- кредиты выдаются на срок до 30 лет;

- погашение кредита осуществляется аннуитетными платежами;

- обязательно наличие полиса страхования недвижимого имущества;

- первоначальный взнос не требуется.

В табл. 1 представлена характеристика деятельности Сбербанка России в области ипотечного кредитования и перекредитования.

Из данных таблицы видно, что, несмотря на незначительную долю операций перекредитования, наблюдается выраженная динамика их роста. Наиболее активно заемщики стали пользоваться данной операцией в 2012 г. Очевидно, что повышение спроса на перекредитование в определенной степени отражает доверие населения к Сбербанку России.

Таким образом, операции рефинансирования и перекредитования, имея самостоятельное наполнение и целевое функционирование, играют важную роль в развитии ипотечного кредитования. 1

1 О Центральном банке Российской Федерации (Банке России): федер. закон от 10.07.2002 г. № 86-ФЗ.

2 Деньги, кредит, банки: учебник / под ред. О.И. Лаврушина. - 7-е изд., стер. - М. : КНОРУС, 2008. - С. 478.

3 Финансово-кредитный энциклопедический словарь /под ред. А.Г. Грязновой. - М. : Финансы и статистика, 2002. - С. 845.

4 Рынок ценных бумаг: учебник / под ред.

B. А. Галанова. - М.: Финансы и статистика, 2006. -

C. 160.

5 Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учеб. пособие. - СПб. : Нигер, 2005. - С. 29-30.

6 Фисюн О.А. Критерии пригодности финансовых активов // Вестн. Самар. гос. экон. ун-та. -Самара, 2010. - № 2 (64). - С. 124.

7 Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ).

99