CC BY
31
Section 7. Economics of nature management
Aliyev Ruslan Yusif oqlu, doctoral student,
Azerbaijan University of Architecture and Construction
E-mail: tmr.azeri@yandex.ru
HOUSING DEVELOPMENT
Abstract: Providing the population with housing across Azerbaijan and foreign countries is considered. The experience of domestic and foreign countries on social housing and housing policy is studied. Three forms of housing and municipal services for satisfaction of population needs for qualitative housing and utilities are given in the article. Offers and incentives of satisfaction of needs for housing are analyzed.
Keywords: housing, sphere, development, reconstruction, foreign, house, apartment, provision, population, found, reform, preparation, implementation, policy, social, demand.
Алиев Руслан Юсиф оглы, докторант, Азербайджанский Архитектурно-Строительный Университет E-mail: tmr.azeri@yandex.ru
РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ
Аннотация: Рассмотрено обеспечение населения жильем по Азербайджану и зарубежным странам. Изучен опыт отечественных и зарубежных стран по социальному обеспечению жильем и по жилищной политике. В целях удовлетворения потребности населения в качественном жилье и коммунальных услугах даны три формы жилищного и коммунального хозяйства. Проанализированы предложения и стимулы удовлетворения спроса на жилье.
Ключевые слова: жилищное, сфера, развитие, реконструкция, зарубежный, жилье, квартира, обеспечение, население, фонд, реформа, разработка, внедрение, политика, социальное, спрос.
Жилищная сфера включает строительство лищная обеспеченность, условия проживания,
жилья, его реконструкцию и модернизацию, ин- уровень благоустройства жилых зданий, благо-женерное оборудование и сооружения, элемен- приятные санитарные условия и другие факторы,
ты социальной инфраструктуры, эксплуатацию определяющие комфортность жилищ. и ремонт жилья, управление жилищным фондом. Исходя из экономической стратегии госу-
Она направлена на качественное изменение жи- дарства, намечено осуществить систему мер по
лищных условий населения. К ним относятся жи- последовательному повышению благосостояния
населения. Одной из таких мер является увеличение жилищного строительства в предстоящие 8 лет (до 2025 г.).
Проведенный нами анализ обеспечения населения жильем в зарубежных странах показал,
что общая жилая площадь на 1 человека самая высокая в Норвегии, США, Дании, Швеции, Великобритании, Швейцарии. В Азербайджане этот показатель по сравнению с Норвегией в 4,2 раза ниже, (таблица 1).
Таблица 1. - Обеспечение населением жильем в зарубежных странах
Страны Число квартир, построенных на 10000 человек населения, тыс. Общая площадь квартир на 1 человека, кв.м Процентное отношение к Норвегии,% Средняя площадь построенных квартир, кв.метр
Норвегия 55 75,0 100,0 145,0
США 24,0 66,0 88,0 239,8
Дания 25,0 51,0 68,0 118,0
Швеция 47,0 45,0 60,0 129,0
Великобритания 37,0 44,1 58,8 186,0
Швейцария 40,0 44,0 58,6 212,0
Нидерланды 16,0 42,0 56,0 196,0
Германия 27,0 41,0 54,6 178,0
Австрия 28,0 40,1 53,3 189,0
Франция 46,0 39,2 52,3 137,0
Финляндия 56 37,0 49,3 126,0
Ирландия 32,0 36,0 48,0 132,5
Венгрия 9,0 28,9 38,5 101,2
Латвия 46,0 24,3 32,4 151,0
Литва 20,0 22,5 30,0 110,0
Польша 38,0 23,1 30,8 138,0
Россия 77,0 22,4 29,8 121,0
Чехия 29,0 22,0 29,3 75,0
Азербайджан 19,0 17,9 23,9 110,0
Источник: таблица составлена автором по статистическим сборникам «Строительство в Азербайджане» и оценка стоимости недвижимого имущества. Отчет американского института по оценке недвижимости / Перевод с англ. Buzuryev V and Chekalin V (2016). Economy of the housing sphere, Moscow, In INFRA-M
В современных условиях в развитых рыночных странах строительство, приобретение и использование жилищ относится к сфере частнопредпринимательской деятельности. В ряде стран и в том числе в Азербайджане в жилищном строительстве участвуют государственные органы и муниципалитеты. Но государственные органы в большей степени не занимаются строительством, а пытаются воздействовать на решение жилищной
проблемы иными способами. В частности государственная политика в этой области сводится к следующему: государственное субсидирование капитальных затрат на жилищное строительство, удешевление ипотечного кредита и облегчение условий пользования им, воздействие на отдельные факторы, определяющие издержки в строительстве, налоговые льготы. Но, как и другие направления государственной политики по
регулированию экономики в развитых рыночных странах, эти меры имеют ограниченный характер, являются малоэффективными, направлены в основном на прямое и косвенное субсидирование строительства в частном секторе для состоятельных категорий населения, на повышение доступности жилья для средних слоев и сокращение государственных расходов на жилищные нужды населения, на свертывание строительства квартир для малоимущих семей (О'СаШуап, 2002).
В числе основных проблем государственных органов Азербайджана по развитию жилищной сферы в настоящее время необходимо отметить:
- разработку и законодательное обеспечение социальных стандартов по жилью для малообеспеченных семей и имеющих еще место недостаточно защищенных групп населения (воспитанников детских домов, беженцев, молодых специалистов, инвалидов и др.). Это так называемый нерыночный участок жилищного хозяйства;
- неуклонное продолжение реформы в области жилищно-коммунальной сферы; создание жилищных кондоминиумов и товариществ, управляющих домовладельцами;
- улучшение жилищного комфорта проживания граждан, завершение приватизации жилищного фонда, развитие индивидуального и кооперативного жилищного строительства, дальнейшее снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию жилья;
- создание и развитие сектора социального жилья для граждан с недостаточными доходами в семье.
В связи с проводимой в республике жилищной реформой возникает необходимость совершенствования нормативно-правовой и законодательной базы. Необходима законодательная закрепленность и адресная направленность поддержки со стороны государства малообеспеченных и нуждающихся в жилье граждан.
Для реализации намеченных реформой проблем необходимо обратить особое внимание на
разработку и внедрение целевых программ по инвестированию жилья и ипотечное кредитование по отдельным регионам республики.
При реализации жилищной реформы и жилищной политики в Азербайджане необходимо учитывать опыт зарубежных стран по социальному обеспечению жильем. В этих странах поставлена задача предоставления жилья каждому гражданину, исходя из его материального благополучия.
Социальное жилье финансируется в государствах как из национальных, так из местных средств. В европейских странах удельный вес социального сектора различен. Так, в 2015 доля этого сектора составляла в Германии - 20% от общего жилья, во Франции - 12%, Дании - 24%, Бельгии - 6%. Согласно данным [5] социальное жилье выделяется семьям с недостаточными доходами, и оплата за него производится намного ниже, чем жилые дома и квартиры, взятые в аренду. При определении цены за социальное жилье принимаются во внимание затраты на возведение, эксплуатацию, управление, а также место расположения, размеры и уровень комфорта. Съемщикам социального жилья выделяются пособия. Так, во Франции выделены пособия 46% квартиросъемщиков социального жилья. В Бельгии плата за социальное жилье дифференцирована в зависимости от размера семьи: в семьях с тремя детьми она ниже на 20%, с шестью и более - на 50% [3]. В Великобритании квартирная плата за социальное жилье в 3-4 раза ниже, чем у частных домовладельцев [1].
В связи с наплывом мигрантов в страны Западной Европы и дефицитом средств у муниципалитетов в некоторых странах властям приходится экономить на социальном жилье. В Великобритании, к примеру, решили выкупать у частных домовладельцев пустующие дома и представлять их муниципалитетам. Плата за них намного дешевле, чем у частных домовладельцев. Причем арендаторы в будущем могут выкупать такие дома в свою собственность, а государство предлагает вносить
квартирную плату жильцов социального сектора в стоимость купленного жилья.
Необходимо отметить, что во многих западных европейских странах на лицо снижение уровня социального жилья и повышение доли собственного жилья [8]. Это связано как с демографическими изменениями, так и с финансовыми ресурсами.
Следует констатировать, что в развитых европейских странах хорошо налажен и отрегулирован механизм правовой и законодательной базы, защищающей интересы владельцев жилья при его покупке, владении и эксплуатации. Законы всех европейских стран строго регламентируют социальный рынок жилья, уровень льгот и пособий.
Жилищная политика в зарубежных странах находится в ведении разных министерств. Так, в Германии - в ведении министерства устройства территории, строительства урбанизации; во Франции - министерства оснащения территорий, жилищного строительства и транспорта; в Испании, Италии и Португалии - министерства общественных работ; в Люксембурге, Нидерландах и Дании - министерства жилищ и урбанизации; в Греции, Ирландии и Великобритании - министерства защиты окружающей среды [3].
Центральные органы европейских стран принимают участие лишь в разработке общих принципов и законодательных актов на рынке жилья. Основными же участниками жилищной политики выступают местные муниципалитеты и ассоциации арендодателей и арендаторов жилья.
В Азербайджанской республике строительство социального жилья началось в декабре 2016 года. Согласно нашим расчетам, в г. Баку необходимо построить 100 тысяч социальных квартир.
Жилищная политика, таким образом, должна сочетать принципы бюджетного финансирования и рыночного саморегулирования [7]; Jacobs Etal). Государственное регулирование рынка жилья и процессов жилищного инвестирования является объективно необходимой в условиях рыночной
экономики. В соответствии с теорией общественного сектора государственное регулирование жилищных инвестиций принимает форму государственных экстерналий на рынке жилья, которые выступают в следующих формах [2].
- явных (прямых) экстерналий, производимых в денежной форме (жилищные дотации, субсидии, субвенции, социальные выплаты) или в форме бесплатных жилищных услуг и бесплатного жилья (общественные блага);
- экономических (косвенных) экстерналий, обусловленных вмешательством государства в экономику посредством реализации государством соответствующей деятельности как императивного субъекта рынка;
- административно-правовых экстерналий, связанных с деятельностью государства как законодателя (охрана прав собственности, качество права, финансовая система, т.е. система формальных институтов).
Государственные экономические эсктерналии реализуются посредством жилищных программ, выступающих одной из форм регулирования рынка жилья и воздействия на инвестиционный процесс в жилищной сфере.
Анализ состояния жилищного фонда в Азербайджанской республике свидетельствует о том, что без изучения и обобщения накопленного опыта развитых зарубежных стран невозможно достигнуть намеченных государством результатов в жилищной политике. Практическое решение социальных вопросов в республике неразрывно связанно с интеграцией накопленного опыта, повышением социального уровня населения, соблюдением требований экологии и защиты окружающей среды.
В числе важнейших аспектов государственной политики в жилищной сфере, способствующих постоянному воспроизводству и улучшению эксплуатационных качеств жилищного фонда, выступают жилищное строительство и жилищно-коммунальное хозяйство. Необходимо
отметить, что в настоящее время уровень развития жилищного строительства в республике и создание надлежащего качества жилья для основной части населения не соответствуют социальным стандартам развитых зарубежных стран. В связи с этим жилищная сфера является одной из важнейших проблем жилищной политики в Азербайджанской Республике.
Особое внимание должно уделяться жилищной реформе в городах республики, где налицо основной жилищный фонд с подавляющей долей населения страны, значительными промышленными зонами и сосредоточением крупных строительных копаний.
В контексте государственной жилищной политики немаловажное значение должно уделяться развитию и улучшению жилищно-коммунального хозяйства, которое непосредственно связано с населением и осуществляет его обслуживание. Необходимо продолжить реконструкцию предприятий жилищно-коммунальной сферы, разработку экономических, правовых и законодательных основ для их дальнейшего развития [4]. Дальнейшее реформирование и экономические преобразования в жилищной сфере будут способствовать количественному росту жилья, повышению его качественных показателей и эксплуатационного уровня зданий, улучшению жилищно-бытовых условий населения, сокращению и в будущем дотационных расходов на содержание жилого фонда республики. Реализация этих целей потребует самого тщательного изучения и проработки основ жилищной реформы.
Немаловажное внимание в жилищной политике Азербайджана должно уделяться совершенствованию управления жилищным строительством и жилищной сферой в целом на государственном, региональном и муниципальном уровнях. Последние выступают непосредственными исполнителями и проводниками принимаемых программой решений.
Как уже отмечалось, социально-экономический уровень населения экономически развитых
стран достаточно высок, и в Азербайджане тщательно изучается опыт этих стран и содержание законодательной базы социального обеспечения граждан. На конкретные сроки выполнения жилищной программы в республике оказывают непосредственное влияние сравнительно невысокая по сравнению с развитыми зарубежными странами платежеспособность подавляющей части населения, достаточно дорогие и зачатую неприемлемые кредиты и высокие цены на содержание жилья.
Государственная программа развития жилищной сферы республики рассчитана на 10-20 лет. Она предусматривает увеличение нормы жилья в расчете на одного жителя с 17,2 м2 в настоящее время до 24 м2. Одновременно предусматривается полная реконструкция жилищного фонда, построенного в 60-е годы ХХ века.
В каждой из экономически развитых стран определено и обосновано понятие «достаточное жилье» и предложены методы его обеспечения. В этих странах в целях удовлетворения потребностей населения в качественном жилье и коммунальных услугах действуют три формы жилищного и коммунального хозяйства:
- социально-ориентированная, в значительной мере обеспечивающая участие государства;
- либеральная, с минимальным государственным участием, предусматривающая широкое привлечение частных домовладений и компаний;
- форма государственно-частного партнерства, действующая на основе механизма концессии и являющаяся промежуточным звеном между социальной и либеральной формами.
Социально-ориентированная форма широко применяется в Германии, странах Скандинавии, Нидерландах. В этих странах жилищная политика осуществляется в строгом соответствии с законодательством и обеспечивается бюджетными средствами национальных и муниципальных органов. Значительная роль при этой форме жилищного и коммунального хозяйства принадлежит «общественному жилищному фонду», который
находится в государственной муниципальной собственности.
Либеральная форма широко применяется в США, Великобритании, Италии и некоторых других странах Южной Европы.
Форма государственно-частного партнерства используется во Франции, Чили, Малайзии и др. Государство и частные домовладения и инвесторы выступают в качестве своеобразного партнера при проектировании, обеспечении финансирования при строительстве и эксплуатации жилья и объектов коммунального хозяйства.
Жилищная политика Азербайджанской республики предусматривает 2 формы обеспечения населения жильем по приемлемым ценам:
- государственно-частное партнерство и;
- исполнительную модель государственного сектора.
При государственно-частном партнерстве
дарственное Агентство по жилищному строительству. Оно привлекает частные компании, осуществляющие строительство жилья на земельных участках, находящихся в государственной собственности. Построенные квартиры и дома реализуются населению или распределяются государством семьям с невысокими доходами. При исполнительной модели частные компании осуществляют строительство жилья на принадлежащих им земельных участках. Примером этой модели может служить ООО «Mida», являющаяся ведущей строительной компанией и крупным владельцем земельных участков [6].
В условиях рынка государственная жилищная политика имеет два взаимосвязанных канала [7]. Это - стимулы предложения жилья и стимулы удовлетворения спроса на жилье.
В таблице 5 приведены основные направления жилищной политики
представителем государства выступает Госу-
Таблица 2.- Направления жилищной политики
Стимулы предложения жилья Стимулы удовлетворения спроса на жилье
1. Проведение конкурсов и тендеров на заказы по строительству жилья 1. Реализация государственной программы по обеспечению новым жильем населения за счет госбюджета
2. Стимулирование реструктуризации объектов жилищного строительства и рыночные преобразования 2. Цены на жилье с учетом уровня качества комфорта, места строительства
3. Льготные кредиты и субсидирование 3. Разработка и реализация региональных инвестиционных проектов
4. Налоговые льготы 4. Расширение доли ипотечного кредитования жилищного строительства
5. Анализ общественного мнения, упорядочение консультативного и корпоративного обслуживания 5. Создание рыночной инфраструктуры жилья, использование земли и общественных коммуникаций
Государственное стимулирование предложения жилья может осуществляться в виде выпуска ценных бумаг без налогообложения; различных субсидий и льгот на ремонт и реконструкцию жилого фонда; за счет покрытия разницы между квартплатой и фактическими расходами на со-
держание жилища для малообеспеченных слоев населения; ограничения прав некоторых слоев населения со средними и высокими доходами на получение государственного жилья. Программа предоставления кредитов, субсидий и льгот минимизирует цены на жилье низкого качества,
приводит к сокращению количества таких жилищ, способствует росту предложения на жилье среднего качества.
Наряду с широким использованием субсидий, льгот ипотечного кредитования в составе жилищной программы, на наш взгляд, можно включить раздел «строительство государственного и муниципального жилья на условиях договорах социального найма», в котором был бы отражен уровень жизни населения с выделением определенной категории для получения жилья по социальному найму. Должна быть разработана нормативно-правовая база строительства государственного, муниципального, частного жилья; источники финансирования этих видов жилья; выработана процедура государственного строительства с участием частных компаний на условиях конкурса.
Степень обеспеченности населения жильем определяется не квадратными метрами жилой площади введенных в эксплуатацию домов, а индексом доступности жилья. Индекс доступности показывает, какая доля населения страны может приобрести жилье по действующим на этот пе-
риод ценам. В экономически развитых странах величина этого показателя составляет 100%, то есть каждая семья обладает реальной возможностью купить дом или квартиру. К сожалению, в Азербайджане этот показатель составляет всего 15%. Это свидетельствует о низкой платежеспособности населения.
Необходимо отметить, что без роста нового жилищного строительства, устранения бюрократических административных барьеров на строительном рынке республики сделать жилье доступным для каждой семьи невозможно. Необходимо устранить коррупцию при отводе земельных участков и получении разрешений на строительство жилых домов, создать благоприятную атмосферу для конкуренции и привлечения инвесторов.
Только комплексный и обоснованный подход к решению вопросов социального, экономического, законодательно-правового, экономического и административного характера будет способствовать улучшению ситуации и реализации жилищной программы.
Список литературы:
1. Басаргин А. Ф., Рахлин А. Е. Система управления социальным жильем. Опыт Великобритании.- М.: 2010.
2. Бьюкенен Дж., Таллок Т. Расчет согласия / Нобелевские лауреаты по экономике. Дж. Бьюкенен,-М., 1997.- 172 с.
3. Жилищная политика / Под ред. Поляковского, пер. с англ.- М.: Дело, 1996.
4. Мартин Клод. Частное финансирование коммунальных служб и отраслей инфраструктуры. Французский опыт.- Париж, 1995.
5. Материалы ViT,- Финляндия, 2017.
6. Стратегическая дорожная карта развития и обеспечения жильем по существующим ценам в Азербайджанской Республике (на азербайджанском языке),- Баку, 2016.
7. Aaron H. J. Rational for a housing policy: Jacobs B. G., Harney K., Edson C. op.Cit Struk R. J. Future U. S. Housing Policy
8. Danemark B. and Blander T. (1994). Social rental sector in Europe: Policy. Tenure and Design, Delft University Press, 2014.
