CC BY
37
ЖКХ
УДК 338.242
I РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА РОССИИ: I ОЦЕНКА ЕГО СОЦИАЛЬНОЙ ОРИЕНТИРОВАННОСТИ
Марина Викторовна Бондаренко, кандидат экономических наук, доцент, [email protected], ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», г. Москва
Modern accommodation for citizens is a priority for the social and economic development of the Russian Federation. Housing shortage and the economic crisis force families to postpone making decisions about housing. Therefore, the social feature assessment of the housing market is significant.
Oбеспечение грaждaн твременным и кoмфoртным жильем является oднoй из пртритетныхзaдaч coциaльнo-экoнoмичеcкoгo ризвития Рoссии. Выткий урoвень дефицитa жилья и жoнoмmеский кризис зaстaвили бoльшинствo семей oтлoжить решение жилищных eonpocoe. В связи с этим o^HKa coциaльнoй opиентиpoвaннocти жилищнoгoрътш npинимaет orn6o aктуaльнoе знaчение.
Key Words: housing market, social responsibility
Ключевые слова:рытк жилья, социальная ориентированность
Независимо от политического режима и формата выстраиваемых экономических отношений в России проблема обеспечение граждан жильем по-прежнему остается актуальной.
Если говорить о предыстории отечественного рынка жилья, необходимо отметить достаточно продолжительный период времени, на протяжении которого частная собственность на жилье была крайне ограничена. Согласно Гражданскому кодексу РСФСР от
11 июня 1964 года, из объектов недвижимого имущества личная собственность граждан могла распространяться только на жилой дом, квартира объектом личной собственности не являлась. При этом один гражданин мог владеть только одним домом (или его частью). Закон также устанавливал предельный размер жилого дома или его части (частей), принадлежащего гражданину на праве личной собственности: он не должен был превышать 60 квадратных метров жилой площади.
Имевшие место законодательные рамки, уравнительная система распределения жилья искусственно ограничивали как спрос, так и предложение. Поскольку купить жи-
лье было практически невозможно, решение жилищного вопроса граждан целиком ложилось на государство. В сложившихся условиях был выбран путь массового строительства «дешевого жилья для каждой семьи».
31 июля 1955 года в Москве началось массовое строительство жилья. Прототипом для первых малоэтажных домов массовых серий стали блочные здания (Р1айепЬаи), строившиеся в Берлине и Дрездене с 1920-х годов. В 1956—1965 годы в СССР было построено больше 13 тыс. жилых домов, и почти все — пятиэтажки. Высота в 5 этажей была выбрана потому, что по действовавшим нормам это была наибольшая этажность, при которой разрешалось строить дома без лифта. Массовое строительство панельных и кирпичных 3—5 этажных домов продолжалось с 1959 по 1985 год. Двести девяносто миллионов квадратных метров было возведено в то время [1].
Быстровозводимые дома сносимых серий предназначались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет, но часть из них до сих пор используется по назначению, представляя угрозу для жите-
лей. Поздние исследования показали, что при своевременных капитальных ремонтах их ресурс может быть продлен до 150 лет. В Москве и других городах, действуют программы сноса и реконструкции «хрущевок» и замены их современным жильем. Можно указывать на многочисленные недостатки жилья, возведенного в ходе массового строительства, однако с потерей в качестве и при ограниченности жилых площадей задача предоставления каждой семье дешевого жилья в целом была решена.
6 марта 1990 года был принят Закон «О собственности в СССР», согласно которому частная собственность распространялась не только на жилые дома, но и на квартиры. Таким образом, потенциальные масштабы рынка жилья расширялись.
Одним из наиболее важных этапов в формировании жилищного рынка России стало принятие Закона РФ от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Граждане получили право на осуществление различного рода сделок с объектами недвижимого имущества.
Сейчас жилищному рынку России 19 лет. За этот относительно короткий отрезок времени государство разработало основную правовую базу, был принят пакет законов, направленных на формирование рынка жилья. В стране появилась институциональная база жилищного рынка: 71,5% жилья
находится в частной собственности, и более 90% строительных организаций являются частными компаниями.
В табл. 1. показана ретроспективная динамика жилищного строительства в России в советский и постсоветский периоды. Рассмотрим показатель строительной активности, определяемый как отношение общей площади введенных в действие жилых домов за год к численности населения. Представленные данные позволяют сделать некоторые выводы.
1. С распадом СССР объемы жилищного строительства в России стали заметно снижаться. Строительная активность в России, державшаяся в 1970—1990 годах на уровне 0,43—0,46 кв.м/чел., с 1991 года стала неуклонно рецессировать и в 2000 году достигла низовой отметки 0,21 кв.м/чел. (табл. 1). Малые объемы строительства нового жилья в последние 16 лет на фоне сокращения
численности населения говорят о том, что отказ государства от активного участия в жилищном строительстве себя не оправдал, а частный бизнес пока не справляется с возложенными на него задачами.
2. Прокомментируем показатель жилищной обеспеченности. По итогам 1980—1990 годов жилищная обеспеченность возросла на
4 кв.м и в 1990 году составила 16,42 кв.м/чел., а население страны увеличилось на 9,4 млн чел. Если же мы рассмотрим период 1991—2006 годов, то фиксируем увеличение обеспеченности жильем еще на 4,6 кв.м., а уменьшение жителей — на 5,5 млн чел. Расчеты показывают, что более 90% прироста жилищной обеспеченности в постсоветской России произошло за счет сокращения населения, а не за счет увеличения жилищного фонда.
На интернет-конференции, которая проходила 5 декабря 2006 года, министр регионального развития В.А. Яковлев указал, что на сегодняшний день по масштабам жилищного строительства Россия существенно отстает от ведущих европейских стран. По европейским стандартам, строительная активность должна быть не меньше 1 кв.м на душу населения в год. Таким образом, каждый год жилищная обеспеченность должна прирастать на 1 кв.м. Данные табл. 1. показывают, что в 2005 году было построено только 0,3 кв.м на человека. Если рассматривать отдельные регионы страны, то многие территории достигли 0,01—0,02 кв.м/ чел. Экономически мощные субъекты РФ, например, такие как Москва и Московская обл., в 2005 году серьезно приблизились к европейскому стандарту и достигли 0,5 кв.м/ чел. и 0,82 кв.м/чел. соответственно.
Однако кардинальное изменение структуры собственности через приватизационные механизмы и созданные законодательные основы формирования рынка жилья автоматически не увеличивает объем жилищного фонда: жилищная обеспеченность в России по сравнению развитыми странами остается крайне низкой (табл. 2).
Информация, представленная в табл. 2, позволяет установить более чем 2-х кратный разрыв в жилищной обеспеченности России по сравнению с развитыми странами.
Отметим, что страны бывшего социалистического блока (Польша, Литва, Латвия
и др.) тaкже стaлкивaются с прoблемoй нехвaтки жилья.
Изучив ситуaцию с жилищнoй oбеспеченнoстью в других стрaнaх, зaдaдимся вoпрoсoм, при таких oбъемaх жилищнoгo стрoительствa и в кaкoй срoк Рoссия смoжет нaрaстить свoй жилищный фoнд до такого размера, чтобы т oднoгo грaждaнинa прихoди-лoсь бы 40 кв.м, так в Гермaнии.
^ срaвнению с сoциaлизмoм, в услoвиях рыточных oтнoшений вoзмoжнoсти и столбы решения жилищнoй прoблемы в Рoссии знaчительнo рaсширились. Oднaкo жилья го-
прежнему недoстaтoчнo, и oдин из ключевых фaктoрoв рынкa, предлoжение жилья oстaется в oстрoм дефиците. Сoздaнные гoсудaрствoм услoвия для фoрмирoвaния предлoжения нa рынке жилья не рaбoтaют в пoлнoй мере. Избытoк спрoсa при oгрaниченнoм предлoжении пoрoждaет некoнтрoлируемый рoст цен, при кoтoрoм гoвoрить o дoступнoсти жилья не прихoдится. Учитывaя слoжившие-ся oбстoятельствa, гoсудaрствo вынужденс вмешивaться и сoвместнo с бизнетом решaть прoблему нехвaтки жилья.
Таблица 1
Параметры жилищного строительства и жилищной обеспеченности в России в 1970—2006 годы
Год Ввoд в действие жилых дoмoв, млн кв.м oбщей плoщaди Численность населения, млн чел. Строительная активность, кв.м нового жилья/чел. Жилищный фoнд нн юнец гада, млн кв.м Жилищная обеспеченность, кв.м/чел.
1970 58,6 129,9 0,45 - -
1975 61,9 133,6 0,46 - -
1980 59,4 138,3 0,4 1 681 12,15
1985 62,6 142,5 0,44 2 138 15
1990 61,7 147,7 0,4 2 425 16,42
1991 49,4 148 0,33 2 449 16,54
1992 41,5 148,5 0,28 2 492 16,78
1993 41,8 148,6 0,28 2 546 17,13
1994 39,2 148,4 0,26 2 608 17,57
1995 41 148,4 0,28 2 645 17,82
1996 34,3 148 0,2 2 676 18,04
1997 32,7 148 0,2 2 710 18,31
1998 30,7 147,8 0,2 2 738 18,53
1999 32 147,5 0,22 2 761 18,72
2000 30,3 146,9 0,21 2 787 18,97
2001 31,7 146,3 0,22 2 822 19,29
2002 33,8 145,2 0,23 2 853 19,65
2003 36,4 145 0,25 2 885 19,9
2004 41 144,2 0,28 2 917 20,23
2005 43,6 143,5 0,3 2 960,6* 20,63
2006 48,08 142,2 0,34 3 008,7* 21,16
* В oтсутствие стaтистическoй инфoрмaции жилищный фoнд РФ зa 2005—2006 годы был oценен кaк суммa жилищнсгс фснIдa прсшлсгс гсдa и oбъемa введеннсй в действие жилплoщaди в текущем гсду без учетa выбытия ветхсгс жилсгс фсндa.
Источники: [2]; [3]; [4].
Таблица 2
Обеспеченность населения жильем по странам мира
Стрaнa Жилищнaя oбеспеченнoсть, кв./ чел. Прoцентнoе oтнoшение к лидеру, % (Шрвегия=100%) ^д oценки
Норвегия 74 100 2006
США 65 87,84 2006
Дaния 50,6 68,38 2003
Швеция 44,4 60 2003
Великoбритaния 44 59,46 2001
Швейцaрия 44 59,46 2000
Нидерлaнды 41 55,4 2000
Гермaния 40 54,19 2002
Лвстрия 38,3 51,76 2003
Фрaнция 37,5 50,68 2002
Финляндия 36,3 49,05 2002
ИрлaнIдия 35 47,3 2002
Слoвения 29,5 39,86 2002
Чехия 28,7 38,78 2001
Венгрия 28 37,84 2001
Эстония 27,7 37,43 2003
Слoвaкия 26 35,14 2001
Лaтвия 23,9 32,3 2003
Литвa 23 31,08 2003
Пoльшa 22 30 2002
Рoссия 20 27 2004
Источники: [5], [6].
Таблица 3
Обеспеченность населения жильем по странам мира
Стрaнa Среднемесячной зaрплaтa м>, евро (для России в рублях) Среднегодовая цена 1 кв.м жилья р , евро (для России в рублях) Уровень доступности жилья 11
Лaтвия 215,39 196,08 1,10
Эстония 330,99 335,77 0,99
Ирлaндия 1 917,36 2 548,08 0,75
Рoссия 5 499,00 15 143,55 0,36
Источники: [2]; [6]; [7]; [8]; [9].
Таблица4
Изменение уровня доступности жилья в России
Год Il, кв. м а 1з, кв. м
Первичный рынок Вторичный рынок Первичный рынок Вторичный рынок Первичный рынок Вторичный рынок
2000 0,26 0,34 8,8 6,7 65,1 49,5
2001 0,31 0,36 7,3 6,3 27,6 23,7
2002 0,34 0,38 6,7 6,0 19,5 17,4
2003 0,34 0,39 6,7 5,7 17,1 14,6
2004 0,32 0,38 6,9 6,0 15,7 13,6
Источник :[2].
В настоящее время жилищные условия россиян неудовлетворительны. Потребность в жилье — около 1500 млн кв. м, требуется прирост жилищного фонда почти в два раза. Однако лишь 10% россиян имеют возможность купить квартиру [4].
До настоящего момента характеристика доступности жилья в работе носила преимущественно качественный характер, но этот критерий успешности государственной жилищной политики поддается измерению, анализу и прогнозированию. Рассмотрим несколько подходов к его оценке.
В мировой практике существует несколько видов измерителей доступности жилья, которые основываются на сопоставлении доходов и расходов домашних хозяйств, текущих цен на жилье и параметров ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время эти индикаторы активно внедряются в российскую практику государственного управления жилищной сферой. Например, одним из конечных результатов реализации ФЦП «Жилище» на 2002—2010 годы является повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года.
Одним из самых простых измерителей уровня доступности жилья является величина площади жилого помещения, которое может быть приобретено физическим лицом на одну месячную заработную плату. Таким образом, покупательная способность зарплаты на жилищном рынке, отражающая уровень
доступности жилья, определяется по формуле (1):
1=™/р (1),
где 1} — уровень доступности жилья, — среднемесячная заработная плата, р — рыночная стоимость 1 кв. м жилья.
Проиллюстрируем работу индикатора 1} на конкретных примерах. В табл. 3 показан расчет уровня доступности жилья по некоторым странам мира. В связи с недостатком статистической информации выборка стран ограничена.
Данные табл. 3 показывают, что в 2003 году уровень доступности жилья в России был в 2 раза ниже, чем в Ирландии и в 3 раза уступал аналогичному показателю прибалтийских государств. Дополнив табл. 3 данными по другим странам и проведя соответствующие расчеты 1} на продолжительном периоде времени, можно будет более определенно говорить о месте России среди иностранных государств по уровню доступности жилья.
Среди социальных характеристик отечественного жилищного рынка широкое распространение получил так называемый индекс доступности жилья, рассчитываемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3-х человек (2):
12 = S/R (2),
где 12 — индекс доступности жилья,
S — среднерыночная стоимость квартиры площадью 54 кв. м, R — средний годовой доход семьи из 3-х человек.
И хотя индикатор 12 называют индексом, фактически он показывает время, за кото-
рoе семья мoжет накопить средствa для приобретения квартиры, откладывая все доходы. Дaнный пoкaзaтель не учитывает расходы на пoтребление, a тaкже вoзмoжнoсти приобретения жилья с пoмoщью ипoтечных кредитов, поэтому oтрaжaет лишь сложившееся сooтнoшение между средними ценaми на жилье и средними доходами.
Делая поправку на текущее потребление семьи посредством вычета из ее среднегодового дохода величины прожиточного минимума, получаем модифицированный индекс доступности жилья (3):
I3 = S/(R—M) (3),
где I — модифицированный индекс доступности жилья, M — прожиточный минимум семьи. Остальные обозначения те же, что и в формуле (2).
Так же как I, индикатор I показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей. Соответственно срок накопления на квартиру
I, будет менее оптимистичный, чем I.
В табл. 4 показана динамика доступности жилья в РФ за 2000—2004 годы, построенная по индикаторам I , I, I .
Хотя покупательная способность средней заработной платы на рынке жилья оставалась неизменной (0,3—0,4 кв.м), сроки накопления домашних хозяйств на приобретение недвижимости за 2000—2004 годы сократились в 4 и 3,6 раза для первичного и вторичного рынка жилья соответственно (табл. 4). По состоянию на 2004 год сроки накопления по индикатору I выглядят малопривлекательными (13—15 лет), но сама положительная динамика вызывает оптимизм.
Другим важным методологическим выводом из табл. 4 является обоснование необходимости мультивариантной оценки уровня доступности жилья в целях повышения объективности и надежности результатов.
Несмотря на методическую прозрачность указанных индикаторов, они не учитывают одного важного фактора, который существенно корректирует наши представления о доступности жилья, а именно возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов (англ. — fusing АТогбаЫШу Index).
Этот индикатор известен в США, европейских странах, в том числе в нашей стране. В работе назовем его индекс возможности приобретения жилья с кредитом. Этот индекс отождествляет уровень доходов семьи со средствами, которыми нужно располагать для приобретения жилья по договору ипотеки.
Если показатель составляет 100%, то у семьи есть шанс приобрести крартиру по договору ипотеки. Соответственно если показатель меньше, семья не сможет купить квартиру в кредит.
В настоящее время индекс возможности приобретения жилья с кредитом нашел себе применение в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Обеспечение доступного жилья означает, что по итогам реализации проектных мероприятий к 2010 году не менее 30% населения страны должны иметь возможность приобрести жилье на собственные и заемные средства, то есть рассчитываемый для 30% российских семей индекс возможности приобретения жилья с кредитом должен быть не менее 100%.
В общем виде индекс возможности приобретения жилья с кредитом определяется по следующей формуле (4):
/4 = ^-100% (4),
где / — индекс возможности приобретения жилья с кредитом, R — среднемесячный доход семьи; С — ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье; е — предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита.
Величина С зависит от суммы кредита, необходимого семье на покупку жилища, процентной ставки по кредиту и срока кредитования. Размер кредита определяется уровнем цен на рынке жилья. Таким образом, индекс I учитывает ценовой фактор не напрямую, а через механизм ипотечного жилищного кредитования, существующего в стране.
В развитых странах практика покупки жилья в кредит получила широкое распространение, и случаи приобретения недвижимости за счет собственных средств посредством единовременной уплаты продавцу 100% требуемой суммы нечасты.
Понятно, что месячные доходы семьи не могут полностью уходить на покрытие кредита даже с учетом прожиточного минимума. В США при расчете индекса I считается, что ипотечный жилищный кредит считается доступным, а соответственно и доступным становится жилье, в том случае, если на погашение ежемесячных платежей по кредиту используется максимум 1/4 часть месячных доходов семьи, то есть е = 25%.
Ежемесячный платеж по кредиту определяется исходя из общепринятых и распространенных параметров ипотечных жилищный программ банков. Зарубежные и большинство российских банков применяют аннуитетную схему начисления ежемесячных платежей по кредитам, поэтому величина С, одинаковая для всех месяцев на протяжении всего срока кредитования, будет рассчитываться по следующей формуле
где D — сумма кредита, необходимого семье для приобретения жилья; г — ставка по кредиту, п — срок кредита (лет).
Размер кредита D может быть как равен стоимости приобретаемого жилья, так и меньше его, если домашнее хозяйство имеет сбережения и может выплатить какую-то часть сразу. Американская методика оценки индекса I предполагает, что семья располагает сбережениями, эквивалентными 20% от стоимости жилья, а остальные 80% берет в кредит. Таким образом, величина D равна 4/5 цены приобретаемой недвижимости. Срок кредитования п в США достаточно длинный, и в принятой методике составляет 30 лет.
Таким образом, доступность жилья, определяемая через индекс возможности приобретения жилья с кредитом I, прямо пропорциональна месячному доходу семьи R,
сроку ипотечного жилищного кредитования п и обратно пропорциональна размеру кредита на покупку жилья D и его ставке г.
Рассмотрев методику оценки индекса доступности жилья, учитывающего кредитные инструменты, перейдем к ее апробации. Сравнительные оценки доступности жилья в России и США по методике индекса I представлены в табл. 5. Месячный доход российской семьи исчислялся как сумма двух среднемесячных зарплат, а стоимость квартиры рассчитывалась исходя из ее общей площади 54 кв. м.
В целях обеспечения сопоставимости данных параметров предельной доли дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита, для России, как и в США, принимаем равным 25%. Фигурирующие в формулах кредитные параметры для России взяты из программы ипотечного жилищного кредитования Сбербанка РФ 2005—2006 годов (г = 15% и п = 15). Говоря о сумме кредита, предполагаем, что у российских домашних хозяйств, как и в США, 20% от стоимости квартиры оплачиваются из личных сбережений.
Сравнительный анализ данных табл. 5 позволяет сделать следующие выводы.
1. Даже с точки зрения возможности использования ипотечных программ доступность жилья в России остается низкой. Индекс возможности приобретения жилья с кредитом в России в 3 раза ниже аналогичного показателя в США. Таким образом, для российских домашних хозяйств со средними доходами приобретение жилья крайне затруднительно не только за счет собственных, но и за счет заемных средств.
2. Механизм ипотечного жилищного кредитования в России пока недостаточно развит, что выражается через высокие процентные ставки и относительно короткие сроки кредита. Вариантные расчеты
Таблица 5
Индекс возможности приобретения жилья с кредитом в России и США (Т4 ), %.
Год оценки Россия: r = 15%, n = 15, e = 25% США: r = 5,73% r = 5.91% , 2004 > 2005 / n = 30,e = 25%
Первичное жилье Вторичное жилье
2004 26,8 31,1 123,9
2005 28,9 33,4 11,8
показывают, что при снижении ставки по кредиту в 10 раз (г = 1,5% ) индекс возможности приобретения жилья с кредитом повысится до уровня 60—70%. Если еще в 2 раза увеличить срок кредитования (п = 20), то I составит порядка 120—130%. Проведенный выше расчет и анализ индикаторов доступности жилья носил агрегированный характер. Однако исследование доступности рынка жилья, максимально приближенное к конкретной территории, району, городу имеет большее значение с точки зрения и теории, и практики управления. В табл. 6 для России и регионов представлены результаты расчетов параметров доступности жилья I и I за 2005 год. В связи с недостатком необходимой статистической информации мы не оцениваем индикатор I.
На основе полученных результатов можно выявить кластеры регионов страны, характеризующиеся различным уровнем доступности жилья, в соответствии с которыми возможно проведение дифференцированной государственной политики, например, жилищного строительства, предоставления субсидий на приобретение жилья, объединения субъектов РФ.
Оцененные параметры доступности жилья в региональном разрезе позволяют сделать следующие выводы.
1. По имеющимся данным на 2005 год максимальная доступность жилья отмечается в Магаданской области (I = 0,77 (т.е. 8,5 месяцев) и I = 243%). Так, накопление на покупку квартиры в 54 кв. м в Магаданской области займет меньше года (8,5 месяцев), соответственно ипотечные инструменты для этой части России мало актуальны.
Минимальная доступность жилья характерна для Республики Дагестан (I = 11,7 года и I = 16%). По сравнению с уровнем доступности жилья в Магаданской области, Дагестан уступает лидеру в 15 раз (табл. 6). В этом регионе страны, отличающемся политической нестабильностью, жилищный вопрос, скорее всего, отходит на второй план.
2. Кроме Магаданской области на фоне общей низкой доступности жилья в субъектах РФ выделяется группа ведущих регионов из разных федеральных округов, состав которой образуют Республика Коми, Мурманская обл., Тюменская обл., Читинская обл., Камчатская обл., Сахалинская обл., Еврейская автономная обл. В табл. 6 эти регионы выделе-
ны подсветкой. Для каждого из этих регионов I не превышает 3 лет, а индекс возможности приобретения жилья с кредитом I больше 50%. Тем не менее, суммарная численность жителей в указанных регионах составляет около 5—6% всего населения страны, поэтому круг пользователей повышенной доступности жилья довольно узок. Относительно комфортные условия по доступности жилья оказались либо в нефтедобывающих и промысловых регионах (например, Тюменская обл., Камчатская обл.), либо в регионах, откуда население стремится переехать в более благоприятные районы (Республика Коми, Мурманская обл.).
3. Особое внимание обращает на себя низкий уровень доступности жилья в городах федерального значения: Москве и Санкт-Петербурге. Вместе эти субъекты Федерации аккумулируют более 15 млн чел, или 10% населения страны, которое живет в условиях высокой плотности и низкой жилищной обеспеченности. Так, по уровню доступности жилья северная столица России сопоставима с Республикой Марий Эл, Чувашией и Удмуртской Республикой.
Если сравнивать Москву с другими субъектами РФ, то кроме Дагестана по уровню доступности жилья Москва (!=25,3%) обгоняет только Башкортостан (^=21%), Мордовию I = 22,3%), Алтайский край (/=22,5%), Ростовскую (/=24,2%), Новосибирскую (!=24,2%) и Кировскую (I = 23,5%) области.
4. Большинство субъектов РФ находятся на удовлетворительном уровне доступности жилья, когда 30%<7<50% (табл. 6). С одной стороны, указанная ситуация не может не вызывать беспокойства и подчеркивает острую актуальность жилищной проблемы для множества регионов. В то же время рассчитанные индексы диагностируют относительную однородность развития регионов с точки зрения доступности жилья.
5. На фоне сохраняющейся неблагоприятной обстановки с жилищным строительством внутри страны и в целях преодоления негативного ценового воздействия на отечественный рынок жилья, проистекающего из общей нестабильности мировой финансовой системы, необходимо проведение последовательной и сбалансированной госу-
Таблица 5
Oценкa дoступнoсти жилья го региoнaм Рoссии в 2005 гаду
Регион Время накопл покупку жилья б ;ния средств на ез кредита, 12 лет Индекс возможности приобретения жилья с кредитом, I4 %
Первичный рынок Вторичный рынок Первичный рынок Вторичный рынок
РOССИИСКAЯ ФЕДЕРАЦИЯ 6,4 5,56 28,9 33,4
Центральный федеральный округ (ФО) 7,57 6,35 24,59 29,3
Белгородская обл. 5,16 4,7 36 39,2
Брянская обл. 6,75 6,97 27,56 26,7
Владимирская обл. 6,67 6,2 27,89 30
Воронежская обл. 6,38 5,56 29,15 33,45
Ивановская обл. 5,68 5,18 32,74 35,9
Калужская обл. 6,35 6,18 29,3 30,1
Костромская обл. 5,8 5,6 31,89 33,2
Курская обл. 5,56 - 33,45 -
Липецкая обл. 5,97 5,78 31,18 32,21
Московская обл. 6,27 5,77 29,69 32,25
Орловская обл. 6,49 5,79 28,67 32,1
Рязанская обл. 5,9 7,16 31,55 26
Смоленская обл. 5,78 5,8 32,19 31,89
Тамбовская обл. 6,28 6,26 29,6 29,7
Тверская обл. 7,48 6,4 24,87 28,87
Тульская обл. 6,5 5,78 28,49 32,18
Ярославская обл. 6,15 6,2 30,3 29,99
г. Москва 8,04 7,35 23,15 25,32
Северо-Западный ФО 5,49 5,01 33,89 37,15
Республика Карелия 4,28 4,09 43,45 45,53
Республика Коми 3,87 3,64 48,13 51,1
Архангельская обл. 4 4 44 46,1
Вологодская обл. 4,77 4,74 38,99 39,29
Калининградская обл. 5,15 4,16 36,12 44,
Ленинградская обл. 4,47 4,13 41,62 45,02
Мурманская обл. - 2,25 - 82,7
Новгородская обл. 5,2 5,1 35,67 36,4
Псковская обл. 6,8 6 27,29 30,7
г. Санкт-Петербург 6,2 6,4 28,56 28,8
Южный ФО 6,8 6,44 27,3 28,9
Республика Адыгея 6,27 4,51 29,67 41,2
Республика Дагестан - 11,66 - 15,96
Республика Ингушетия - 3,85 - 48,3
Кабардино-Балкарская Республика - 4,5 - 41,3
Республика Калмыкия 6,39 5,89 29,12 31,57
Карачаево-Черкесская Республика - 6 - 31
Республика Северная Осетия - Алания - 5,05 - 36,8
Краснодарский край 6,98 6 26,6 29,4
Ставропольский край 6,3 5,18 29,53 35,9
Астраханская обл. 4,73 4,48 39,3 41,5
Продолжение таблицы 5
Регион Время накопления средств на покупку жилья без кредита, 12 лет Индекс возможности приобретения жилья с кредитом, 14 %
ПервИчный рынок Вторичный рынок Первичный рынок Вторичный рынок
Вoлгoгрaдскaя oбл. 6,47 6,3 28,75 29,54
Рoстoвскaя oбл. 6,9 7,69 26,96 24,
Привoлжский ФО 6,2 6,1 29,9 30,4
Республига Бaшкoртoстaн 7,3 8,8 25,29 21,1
Республикa Мaрий Эл 6,6 6,5 27,9 28,25
Республига Мoрдoвия 6,9 8,34 26,8 22,3
Республикa Тaтaрстaн 4,96 5,7 37,4 32,6
Удмуртскaя Республик! 8 6,4 23,19 28,7
Чувaшскaя Республикa 7,2 6,4 25,5 28,7
Кировскяя обл. 5,25 5,02 35,46 37,0
Нижегородскяя обл. 11 7,9 16,4 23,5
Оренбургскяя обл. 4,6 4,16 40,05 44,75
Пензенскaя обл. 6,1 6,14 30,44 30,28
Пермскяя обл. 6,77 5,98 27,47 31,1
Сaмaрскaя обл. 4,7 5,07 38,9 36,7
Сaрaтoвскaя обл. 6,7 6,36 27,7 29,24
Ульяновскяя обл. 5,3 5,39 34,6 34,49
Урадьский ФО 4,4 4,01 41,5 46,39
Курганскня обл. - 5,28 - 35,2
Свердловскяя обл. 6,33 5,55 29,41 33,5
Тюменсгая обл. 2,6 2,5 71,76 73,06
Челябинскяя обл. 6,92 6,09 26,91 30,54
Сибирский ФО 5,81 5,49 32 33,91
Республига Алтвй 9,08 5,63 20,48 33,03
Республикa Бурятия 5,53 3,95 33,64 47,09
Республига Тывв - 3,9 - 47,74
Республикa Хвквссия 5,07 5,09 36,68 36,5
Алтвйский крвй 8,1 8,29 22,97 22,45
Крвсноярский крвй 4,7 4,02 39,59 46,3
Иркутскяя обл. 6,03 5,25 30,8 35,4
Кемеровскяя обл. 5,6 5,7 33,2 32,6
Новосибирскяя обл. 8,2 7,69 22,68 24,1
Омсгая обл. 5,3 5,3 35,1 35,07
Томскяя обл. 4,73 5,1 39,32 36,4
Читинскяя обл. - 3,58 - 51,95
Д8льневосточный ФО 5,55 3,86 33,52 48,21
Республикa Сяхв (Якутия) нет двнн^гх 3,78 нет двнн^гх 49,2
Приморский крвй 7,63 5,2 24,4 35,49
Хaбaрoвский крвй 6,02 4,6 30,93 40
Амурскяя обл. 5,44 3,7 34,22 49,28
Кaмчaтскaя обл. 3,82 2,1 48,66 86,5
Мaгaдaнскaя обл. - 0,7 - 243,07
Сaхaлинскaя обл. - 3,02 - 61,6
Еврейскaя АО - 3,25 - 57,3
дaрственнoй федеральной и региoнaльнoй пoлитики в жилищнoй сфере.
Литература
1. www.wiKipedia.org — свободная Интернет-энциклопедия Wiripedia.
2. Российский статистический ежегодник. 2005. Стат.сб./Росстат. — М., 2006.
3. www.gra.rn — официальный Интернет-сайт Федеральной службы государственной статистики.
4. www.rost.rn — официальный Интернет-сайт Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.
5. Воскресенский A. Удвоение квадратного метра // «Коммерсантъ-ДЕНЬГИ», №1(608), 15.01.2007.
6. fusing St.atistics in the Еигореап Unkrn 2004. National Board of Housing, Building and Panning, Sweden; Ministry for Regional Devefopment ofthe Czech Republic / www.iut.nu — официальный Интернет-сайт Международного союза квартиросъемщиков (International Union of Tenants).
7. www.csb.lv — официальный Интернет-сайт Центрального статистического бюро Латвии (Central Statistic Bureau of Latvia).
8. www.cso.ie — официальный Интернет-сайт Центрального управления статистики Ирландии (Central Statistic Office of Ireland).
9. www.stat.ee — официальный Интернет-сайт управления статистики Эстонии (Statistical Office of Estonia).
10. www.sbrf.ru — официальный Интернет-сайт OAO «Акционерный коммерческий сберегательный банк Российской Федерации».
УДК 332.8
I СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖКХ I В УСЛОВИЯХ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ОТРАСЛИ
Тамара Семеновна Бронникова, кандидат экономических наук, старший научный сотрудник, профессор кафедры,
Евгения Викторовна Викулина, аспирант, [email protected],
«Королевский институт управления, экономики и социологии», г. Королев,
Московская область
The reform in housing and communal services affects the welfare, living conditions, and productivity. The pace of the innovation development depends on the balance of market and administrative approaches in the management and evaluation of social need for the reform. The author reviews the management levels in housing and communal services, develops a model for organizational and institutional foundation, and discusses management initiatives.
Реформирование ЖКХ является актуальным для населения всей страны, потому что непосредственно влияет на уровень его благосостояния, условия жизни и производительность труда. Темпы инновационного развития отрасли зависят от сбалансированности рыночных и административных подходов в управлении и оценке социальной необходимости реформ. В статье сделан обзор уровней управления в отрасли ЖКХ, разработана схема организационного и институционального базиса, предложены мероприятия по развитию управления на уровне непосредственного использования ЖКУ.
