Развитие цивилизованного рынка арендного жилья Текст научной статьи по специальности «Социологические науки»

РАЗВИТИЕ

ЦИВИЛИЗОВАННОГО РЫНКА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ

DEVELOPMENT OF A CIVILIZED RENTAL MARKET

И.М. ШНЕЙДЕРМАН

Заведующая лабораторией социально-экономических проблем жилищного и имущественного обеспечения ИСЭП РАН

I.M. SCHNEIDERMAN

Head of ISESP RAS Laboratory for socio-economic issues of housing and property provision

АННОТАЦИЯ

В задачи государства входит создание социальных перспектив улучшения жилья. Анализируя социально-экономические проблемы жилищного обеспечения населения, автор предлагает решать данную задачу с помощью создания цивилизованного рынка найма, тем более что арендные формы обеспечения жильем благополучно используются в развитых странах. ABSTRACT

It is the government responsibility to create social perspectives for housing improvement. In the course of socio-economic housing provision issues analysis the author suggests that this problem should be solved by

means of civilized rental market development, given that rental housing provision is successfully applied in developed countries.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА

Жилье, социальные нормы жилья, уровень среднедушевых денежных доходов, показатели доступности приобретения жилья, арендные формы обеспечением жильем, спрос на арендное жилье. KEYWORDS

Housing, social housing norms, per capita income level, housing afford-ability index, rental housing provision, rental housing demand.

Стратегической целью жилищной политики должно стать создание социальных перспектив улучшения жилищных условий для всех групп населения с разными денежными доходами, демографическими характеристиками и стартовыми жилищными условиями. Рыночные механизмы обеспечения населения жильем не справляются с социальными задачами в жилищной сфере. Сложившийся в настоящее время уровень денежных доходов основной массы населения не позволяет идти по пути увеличения приобретения жилья в собственность. Недоступность жилья, а также ипотечного кредитования для большинства населения заставляет искать другие формы решения жилищной проблемы.

В 2016 году согласно обследованию бюджетов домашних хозяйств Росстата в среднем по России третья часть всех до-мохозяйств страны проживает в жилье по площади ниже социальной нормы, которая варьируется в зависимости от региона в интервале от 18 до 20 кв. м общей площади на человека. Меньше учетной нормы жилья (9 кв. м), предполагающей постановку семьи на жилищный учет, имеет 2,3% домохозяйств [1, с. 82].

Число человек в семье и, в особенности, число детей, проживающих в домохозяйствах, сильно дифференцирует жилищные условия — чем больше семья, тем более стесненные жилищные условия она имеет. При этом многодетные семьи (с тремя и более детьми) оказываются явно в дискриминационном положении. Так, если среди семей с одним ребенком до 9 кв. м общей площади жилья на человека имеет 2,4%, то с увеличением числа детей доля семей, имеющих меньше учетной нормы жилья, резко возрастает: до 7,6% среди семей с двумя детьми, 23,3% — с тремя и более детьми. Напротив, больше социальной нормы общей площади жилья имеет почти треть домохозяйств с одним ребенком, 12,7% с двумя и только 8,5% семей с тремя и более детьми [1, с. 84].

Рождение ребенка в семье крайне редко приводит к смене жилья в сторону увеличения числа комнат либо площади квартиры. Смена жилья в условиях неразвитого сектора арендного жилья и низкой доступности жилья на рынке требует от семьи (практически любой и особенно молодой) крайнего напряжения ее финансовых, временных, организационных и других возможностей. Необходима разработка мер жилищной политики, специально направленных на улучшение жилищных условий семей с двумя и более детьми.

Уровень среднедушевых денежных доходов также коррелирует с жилищными условиями семей — чем более обеспечена семья, тем лучшие жилищные условия она имеет; одновременно с этим приобретение жилья по рыночным ценам доступно лишь для семей с высоким уровнем доходов.

Среди домохозяйств с низким уровнем денежных доходов значительная доля семей проживает в стесненных жилищных условиях. Так, среди 20% наиболее бедных семей 7,3% имеет меньше учетной нормы жилья, а среди 20% наиболее

558

обеспеченных семей таковых всего 0,3% [1, с. 87]. Только немногим более трети домохозяйств из первой группы (34,8%) проживает в жилье, площадью выше социальной нормы на человека, а среди 20% наиболее обеспеченных таких домохозяйств 78,6%.

Показатели доступности приобретения жилья по рыночным ценам свидетельствует о том, что жилье на рынке доступно не более чем для 40% семей. Для групп населения с более низкими доходами пути решения жилищных проблем лежат за пределами рынка покупки жилья в собственность.

Создание цивилизованного рынка найма позволит разрядить ситуацию в жилищной обеспеченности населения.

Арендные формы обеспечения жильем населения уже много лет успешно используются в развитых странах. Высокая доля жилья в собственности семей вообще не очень характерна для развитых стран Запада, особенно, для Западной Европы. По данным Международного союза квартиросъемщиков, в целом ряде стран Европы жилье снимает более половины населения. В Швейцарии, к примеру, арендуется 60% всех жилых единиц, в Германии — 55%. При этом в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилья, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране. Так, например, в Берлине в аренде находится порядка 86% жилых единиц, в Вене — 78%, в Амстердаме — 71%, в Париже — 58%, в Нью-Йорке — 65%, в Монреале — 45% [2].

В странах, имеющих более развитый рынок жилья и более высокий уровень развития экономики, доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше. То же самое касается и регионов рассмотренных стран — чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляе-

мого в аренду, наоборот, в депрессивных и экономически отсталых регионах доля арендуемого жилья ниже.

В России в период реформ основной упор был сделан на приватизацию жилищного фонда и развитие рынка жилья, как уже существующего, так и вновь строящегося. В частной собственности оказалась подавляющая часть жилищного фонда страны — 90,2%, в том числе 87,1% — в собственности граждан. К социальной форме аренды можно отнести жилищный фонд государственной и муниципальной формы собственности, что составляет только 9,8% всего жилищного фонда страны [3, с. 172].

Какие группы населения предъявляют спрос на арендное жилье?

В первую очередь, это жители регионов России, приезжающие в крупнейшие города в поисках подходящей работы, специалисты из стран дальнего зарубежья, квалифицированные трудовые мигранты из бывших союзных республик, работники, привлекаемые на вновь создаваемые крупные предприятия, для которых не хватает местной рабочей силы.

Но не только эти категории граждан. Потенциальными (а часто уже и реальными, но на черном рынке) арендаторами выступают также и местные жители, жизненные обстоятельства которых заставляют искать новое жилье:

• молодые семьи, которые хотят строить семейную жизнь отдельно от родителей, но не имеют возможности приобрести квартиру на рынке;

• иногородние студенты, не желающие жить в общежитии;

• одинокие молодые люди, стремящиеся к самостоятельной жизни вне родительской семьи;

• представители старшего поколения, оставляющие свою квартиру создавшим семью детям;

0

• семьи, имеющие свое жилье в крупном городе, но желающие проживать в другом районе города (например, поближе к работе или к месту учебы детей), в более комфортном жилье, покупка которого для них слишком дорога;

• семьи, сдающие свою просторную квартиру и снимающие меньшую, ради получения дохода;

• люди, которые просто не хотят иметь жилье в собственности, ради сохранения свободы передвижения — вслед за престижной работой, более высокими заработками, сменой места проживания;

• люди, которые не хотят обременять себя заботами по содержанию, ремонту и обслуживанию собственного жилья.

Этот список может быть продолжен.

Кому может быть выгодно развитие арендного сектора жилья?

Развитие системы арендного жилья выгодно прежде всего населению — потенциальным нанимателям жилья за умеренную плату в рамках правового поля.

Государству выгодно — т.к. это эффективный и давно опробованный во многих странах мира способ обеспечения жильем, минуя недоступный для большинства населения рынок жилья.

Муниципалитетам — т.к. арендное жилье остается в их собственности, а предоставление коммунальных услуг полностью возмещается арендатором.

Предприятиям — поскольку создание фонда арендного жилья позволит им формировать гибкую кадровую политику, тем самым стимулируя рынок труда, повышение трудовой мобильности населения.

В конечном итоге строительство арендных домов может быть выгодно и застройщикам — если будут налажены адекватные механизмы их привлечения: бесплатное выделение земельных участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой, сокращение количества и времени прохождения административных процедур для получения разрешения на строительство, предоставление льготных кредитов на осуществление строительных проектов, предоставление налоговых льгот.

В настоящее время государство рассматривает развитие арендного (наемного) сектора жилья в качестве важного элемента решения жилищных проблем населения.

Развитие сети арендных домов должно помочь снять напряженность в решении проблемы жилищного обеспечения населения. Так, очередники смогут с помощью аренды жилья в таком доме реально улучшить свои жилищные условия «здесь и сейчас», не дожидаясь подхода очереди на бесплатное жилье. Молодые семьи смогут жить в комфортном жилье, растить детей и не бояться, что в любой момент им откажет в квартире арендодатель-частник. Специалисты и трудовые мигранты, меняющие место жительства в поисках лучшей работы, не менее остро нуждаются в жилье, чем очередники.

Необходимо обратить внимание и на другие категории населения, которые зачастую не менее остро нуждаются в жилье, и которым оно на рынке жилья также совершенно недоступно, — прежде всего это представители среднего класса. Именно эти группы населения чаще всего арендуют квартиры в частном секторе, так как в отличие от менее обеспеченных граждан они в состоянии эту аренду оплачивать. Для этих категорий населения нужно строить доходные дома эконом-и бизнес-класса (муниципальные или с привлечением частных инвесторов), в которых можно будет сдавать квартиры в арен-

2

ду по коммерческим ставкам аренды, находящимся на уровне чуть ниже среднерыночных (для более успешной конкуренции с частным сектором). Именно такие дома смогут составить реальную конкуренцию частному сектору аренды жилья (чаще всего нелегальному, без уплаты налогов).

Стимулирование развития арендного жилья способствует решению следующих проблем:

• обеспечение жильем граждан с низким уровнем денежных доходов, молодых семей и других групп населения, нуждающихся в социальной поддержке;

• получение налогов от сдачи жилья в аренду (уход от теневого рынка аренды);

• повышение цивилизованности и прозрачности рынка арендных отношений;

• стимулирование строительной деятельности и развитие смежных отраслей экономики.

В последнее время движение в направлении формирования цивилизованного арендного рынка жилья началось. При выработке и реализации проектов в этой сфере важно соблюсти баланс рыночных и социальных подходов. Для этого имеется большой неиспользованный потенциал политических и управленческих решений, связанных с созданием новых и модернизацией существующих институтов.

Библиографический список

1. Доходы, расходы и потребление домашних хозяйств в 2016 г. (по итогам обследования бюджетов домашних хозяйств) / Статистический бюллетень. — М.: Росстат, 2017.

2. Электронный источник: www.iut.nu (2016).

3. Российский статистический ежегодник. 2016: Статистический сборник. — М.: Росстат, 2016.