CC BY
0Образование. Наука. Научные кадры. 2024. № 2. С. 200-204. Education. Science. Scientific personnel. 2024;(2):200-204.
РЕГИОНАЛЬНАЯ И ОТРАСЛЕВАЯ ЭКОНОМИКА
Научная статья УДК 332.1
https://doi.org/10.24412/2073-3305-2024-2-200-204 NIION: 2007-0062-2/24-094
EDN: https://elibrary.ru/ODCFKM MOSURED: 77/27-004-2024-02-294
Развитие российского рынка жилья:
ключевые преобразования в модели ипотечного кредитования
Денис Алексеевич Подоляко
Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, Москва, Россия, denispodoly@gmail.com
Аннотация. Ипотечное кредитование — это финансовый инструмент, который делает жилье более доступным для населения и помогает реализовывать жилье застройщикам. В данной статье рассмотрены тенденции развития российского рынка жилья с точки зрения текущего состояния рынка, проблем и перспектив. Высокие процентные ставки, дефицит жилья и отсутствие развитой инфраструктуры в некоторых регионах, цены и качество жилья — с этими проблемами сталкиваются многие на пути приобретения квартиры. Государство внедряет льготные программы для субсидирования ипотечных кредитов, преобразовывает модели ипотечного кредитования, снижает инфляцию, помогая снизить долговую нагрузку у населения и организаций. Данное направление экономики требует дальнейшего теоретического исследования и эффективного развития.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, строительная отрасль, льготные программы, инфляция, ключевая ставка, доступность жилья, инфраструктура
Для цитирования: Подоляко Д.А. Развитие российского рынка жилья: ключевые преобразования в модели ипотечного кредитования // Образование. Наука. Научные кадры. 2024. № 2. С. 200 — 204. https://doi.org/10.24412/ 2073-3305-2024-2-200-204. ЕОЫ: https://elibrary.ru/ODCFKM.
REGIONAL AND SECTOR ECONOMY
Original article
Development of the Russian housing market: key transformations in the mortgage lending model
Denis A. Podolyako
Financial University under the Government of the Russian Federation,
Moscow, Russia, denispodoly@gmail.com
Abstract. Mortgage lending is a financial instrument that makes housing more affordable for the population and helps to sell housing to developers. This article considers trends in the development of the Russian housing market in terms of the current state of the market, problems and prospects. High interest rates, housing shortage and lack of developed infrastructure in some regions, prices and quality of housing - these are the problems many people face on their way to buying an apartment. The government introduces benefit programs to subsidize mortgage loans, transforms mortgage lending models, reduces inflation, helping to reduce the debt burden of individuals and organizations. This area of economics requires additional theoretical research and effective development.
Keywords: mortgage credit, construction industry, preferential programs, inflation, key rate, housing affordability, infrastructure
For citation: Podolyako D.A. Development of the Russian housing market: key transformations in the mortgage lending model // Obrazovaniye. Nauka. Nauchnyye kadry = Education. Science. Scientific personnel. 2024;(2):200 — 204. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3305-2024-2-200-204. EDN: https://elibrary.ru/ODCFKM.
© Подоляко Д.А., 2024
Российский рынок жилья и ипотечного кредитования является одним из ключевых сегментов экономики, оказывающим значительное влияние на благосостояние населения и развитие строительной отрасли. С течением времени этот рынок претерпел существенные изменения, в основном в контексте модели ипотечного кредитования, отражая как внутренние, так и внешние экономические факторы. Рассмотрение эволюции ипотечного кредитования в России представляет значимый интерес в свете его воздействия на доступность жилищных кредитов, стабильность финансовой системы и развитие жилищного строительства.
Ипотечное кредитование играет важнейшую роль в регулировании экономических и социальных процессов в современном обществе. Оно способствует накоплению средств на рынке недвижимости и стимулирует развитие строительной отрасли, активизируя спрос на жилье [3]. Это, в свою очередь, положительно сказывается на развитии промышленности, создании новых рабочих мест и увеличении доходов населения. Состояние ипотечного кредитования может оказывать существенное влияние на различные аспекты экономики, в том числе на уровень жизни населения, деятельность финансовых институтов и строительной отрасли.
Ипотечное кредитование является важной составляющей экономической системы государства и широко исследовано такими учеными, как А.Е. Злодеева, В.А. Боровкова, A.A. Алексанян, A.A. Миннеханова и др. Теоретические аспекты ипотечного кредитования исследованы в работах И.А. Толстого и Н.Д. Торосяна. Правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации проанализировано А.О. Черед-никовой, Е.А. Гринько и Е.А. Пономаревой [4].
Ипотека и ипотечное кредитование широко используются во всем мире, хотя их определения могут различаться. Ипотека, как правило, предполагает залог недвижимого имущества, а ипотечное кредитование — выдачу кредита под этот залог. По мнению некоторых специалистов, например Н.В. Воронковой, ипотеку можно считать разновидностью кредита, так как она предполагает выдачу кредита под залог недвижимости, с определенными условиями по срочности, платности и возвратности [4]. Такой подход является общепринятым в связи с тем, что наличие ипотечного кредита является необходимым условием существования ипотеки. Многие авторы определяют ипотеку как форму залога, а именно как инструмент для приобретения имущества. Таким образом, ипотека служит гаран-
тией возврата кредита, взятого на приобретение недвижимости. Ипотечное кредитование играет важнейшую роль в кредитных отношениях, являясь инструментом решения социальных проблем и влияя на экономику страны в борьбе с инфляцией [5].
В первой половине 2023 г. ипотечный кредитный рынок характеризовался стабильностью, при этом ключевая ставка оставалась на уровне 7,5%. Объемы ипотечного кредитования после сначала резкого падения восстановились до уровня 2021 г. и затем превысили его на 10% . Доля ипотечных кредитов на вторичное жилье (при ставке в 10—11%) оставалась практически на уровне 2022 г., несмотря на активное продвижение льготного кредитования для новостроек [6]. Однако с конца 2023 г. рынок ипотечного кредитования столкнулся с нестабильностью, при этом условия кредитования ухудшились. Регулятор многократно указывал на цену, которую несет достигнутый рост строительного рынка:
■ снижение эффективности монетарной политики Центрального банка РФ из-за слабой реакции рынка ипотеки на изменения ключевой ставки из-за льготных программ;
■ ухудшение качества выдаваемых кредитов, проявляющееся в снижении минимального размера первоначального взноса, высоком уровне долговой нагрузки заемщиков, недостаточном количестве досрочных погашений, других факторах;
■ критическое увеличение нагрузки на бюджет из-за того, что разницу в процентных ставках банкам компенсирует государство [7].
Кроме того, вопрос об ипотечном пузыре оставался актуальным, поскольку цены на первичном рынке недвижимости продолжали расти, количество заемщиков снижалось, а разрыв со вторичным рынком увеличивался. Для стабилизации рынка в 2023 г. в льготные программы были внесены следующие изменения:
1) ставка по программе льготного кредитования новостроек была увеличена с 7% до 8%;
2) отменили повторное и многократное использование льгот, т.е. теперь один кредит предоставляется на одну квартиру, а не на две квартиры одновременно;
3) первоначальный взнос по льготным программам был повышен до 20% [7].
Во второй половине 2023 г. наблюдалось ослабление рубля и постоянный рост инфляции, что привело к ухудшению экономической ситуации. В ответ на это регулятор начал повышать ключевую ставку, увеличивая ее с 7,5% в июле до 16% в декабре [8].
Существует несколько факторов, оказывающих существенное влияние на ипотечное кредитование:
■ повышение ключевой ставки. В конце 2023 г. ипотечные ставки значительно выросли, большинство банков на рынке вторичного жилья предлагает кредиты по ставке от 16,5% до 18% . Аналогичные показатели применяются при приобретении квартиры в новостройке для заемщиков, не участвующих в льготной ипотечной программе. Для клиентов, отказавшихся от страховки, и заемщиков с низким первоначальным взносом ставка может возрасти почти до 20%;
■ увеличение размера первоначального взноса. С начала 2024 г. вступили в силу новые требования Центрального банка РФ, касающиеся размера резерва, который банки должны создавать для каждого нового кредита. Это приводит к автоматическому увеличению размера первоначального взноса, необходимого для получения одобрения на ипотечный кредит, во многих банках до 30% [8].
Данный анализ позволяет оценить разнообразие льготных программ ипотечного кредитования, предоставляемых в марте 2024 г., и выявить их основные параметры, такие как процентные ставки, требования к первоначальному взносу, лимиты кредита, количество раз, которым можно воспользоваться программой, и сроки действия каждой программы.
На текущий момент цены на вторичное жилье находятся в состоянии стагнации, однако прогнозируется значительное снижение в ближайшем будущем. Эксперты отмечают, что кварти-
Льготные программы ипотечного кредитования представляют собой специальные инициативы, в рамках которых государство активно участвует, обеспечивая возможность приобретения жилья для определенных категорий граждан. Важно отметить, что эти программы применимы исключительно к приобретению жилья в новостройках и не распространяются на сделки с жильем на вторичном рынке.
Схема взаимодействия между банками и государством в рамках льготных программ кредитования выглядит следующим образом:
■ банк предоставляет гражданам ипотечные кредиты по сниженной процентной ставке, которая составляет от 2% до 8%;
■ государство компенсирует банкам разницу между рыночной ставкой и льготной ставкой, что позволяет снизить финансовую нагрузку на заемщиков и сделать приобретение жилья более доступным для указанных категорий граждан.
В табл. 1 представлены актуальные условия по льготным программам на март 2024 г.
ры более высокого качества, если и снизятся в цене, то незначительно — не более 5% [8]. В то же время жилье старого фонда, имеющее непопулярные планировки и расположенное в менее престижных районах, может потерять в стоимости значительно, вплоть до 20%.
Одной из основных причин такого падения цен является высокая стоимость ипотеки. Это привело к существенному снижению спроса, поскольку при процентных ставках в 16—18% у граждан не хватает средств на что-либо, кроме наиболее бюджетных вариантов жилья.
Таблица 1. Условия по льготным программам по состоянию на март 2024 г.
Льготная ипотека Ставка, % Первый взнос Лимит, млн руб. Сколько раз можно взять Срок действия
Семейная 6 Не менее 20% 12 Один раз на каждого супруга До 1 июля 2024 г.
1Т 5 Не менее 20% 18 Один раз До 31 декабря 2024 г.
С господдержкой 8 Не менее 30% 6 Один раз До 1 июля 2024 г.
Сельская 3 Не менее 15% 6 Один раз Бессрочная
Дальневосточная 2 Не менее 15% 9 Один раз До 2030 г.
Итог — развитие российского рынка жилья включает в себя несколько ключевых преобразований в модели ипотечного кредитования, особенно в контексте текущих изменений в экономике и финансовой сфере.
1. Льготные программы ипотечного кредитования: на сегодняшний день в России действуют различные льготные программы ипотечного кредитования, направленные на поддержку различных категорий граждан. Например, существуют программы для семей, работающих в 1Т-сфе-ре, с государственной поддержкой, для жителей сельской местности, а также для жителей Дальнего Востока. Каждая из этих программ имеет свои уникальные условия, такие как процентные ставки, первоначальные взносы, лимиты по сумме кредита, количество раз, которым можно воспользоваться программой, и сроки ее действия. Эти программы направлены на стимулирование спроса на жилье и обеспечение доступности ипотечного кредитования для различных социальных групп.
2. Тенденции на рынке жилья: в настоящее время наблюдается стагнация цен на вторичное жилье, однако прогнозируется возможное существенное снижение в ближайшем будущем. Эксперты отмечают, что жилье более высокого качества, скорее всего, упадет в цене незначительно, в то время как жилье старого фонда, особенно с непопулярными планировками и в менее престижных районах, может значительно потерять в стоимости — до 20% . Одной из основных причин такого падения цен является высокая стоимость ипотеки, которая заморозила спрос из-за высоких процентных ставок.
3. Тренд на микроипотеку: в связи с высокими процентными ставками по ипотеке эксперты прогнозируют появление нового тренда — микроипотеки. Предполагается, что заемщики будут предпочитать брать небольшие суммы под действующие процентные ставки, с возможностью рефинансирования в будущем. Ожидается, что поэтапное снижение ключевой ставки Центрального банка РФ до 12% может способствовать наступлению этого тренда уже к концу 2024 г.
Таким образом, современные тенденции на рынке жилья и ипотечного кредитования в России указывают на необходимость адаптации условий кредитования к текущим экономическим реалиям, а также на появление новых форм кредитования, направленных на удовлетворение потребностей заемщиков в условиях высоких процентных ставок. Российский рынок жилья сталкивается с несколькими основными пробле-
мами, влияющими на спрос, предложение и доступность жилья для населения:
1) одной из основных проблем является высокий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам. В России процентные ставки на ипотеку могут достигать 16—18%, что делает ипотечное кредитование недоступным для многих граждан;
2) в некоторых регионах России существует дефицит жилья, особенно доступного и качественного. Данная тенденция приводит к росту цен на жилье и затрудняет доступ к жилью для молодых семей и малоимущих граждан;
3) в ряде регионов наблюдается недостаток развитой инфраструктуры, такой как дороги, общественный транспорт, образовательные и медицинские учреждения. Данная проблема приводит к тому, что некоторые районы становятся менее привлекательными для жизни, что влияет на спрос на жилье в этих районах;
4) молодые люди сталкиваются с проблемой доступности жилья из-за высоких цен и недостатка возможностей для получения ипотечных кредитов;
5) неравномерное качество жилья также является серьезной проблемой. В некоторых регионах существует большое количество старого и аварийного жилья, а также жилья, не отвечающего современным стандартам качества;
6) повышение стоимости коммунальных услуг также оказывает влияние на рынок жилья. Рост цен на коммунальные услуги увеличивает нагрузку бюджеты домохозяйств, что делает жилье менее доступным для многих граждан.
Эти проблемы требуют комплексного подхода и разработки соответствующих стратегий, включая меры по снижению процентных ставок по ипотеке, развитию жилищного строительства, улучшению инфраструктуры и повышению доступности жилья для различных социальных групп.
В результате анализа развития российского рынка жилья и ипотечного кредитования можно выделить несколько ключевых преобразований в модели ипотечного кредитования, которые оказывают влияние на спрос, предложение и доступность жилья для населения. Эти изменения представляют собой значительные тенденции, которые формируют новую динамику на рынке жилья и ипотечного кредитования в России.
Важным направлением развития является внедрение различных льготных программ ипотечного кредитования, ориентированных на поддержку различных социальных групп и стимулирование спроса на жилье. Эти программы пре-
дусматривают снижение процентных ставок, увеличение сроков кредитования, субсидирование первоначального взноса или другие меры поддержки, что способствует увеличению доступности ипотечного кредитования для населения.
Наблюдается изменение тенденций на рынке жилья, включая стагнацию цен на вторичное жилье и возможное существенное снижение цен в ближайшем будущем. Это связано с высокой стоимостью ипотеки, которая заморозила спрос из-за высоких процентных ставок. Одной из основных причин такого падения цен является не только высокая стоимость ипотеки, но и общая экономическая нестабильность.
Ряд экономических факторов, таких как изменение ключевой ставки Центрального банка РФ, также будет оказывать влияние на развитие ипотечного кредитования. Ожидается, что снижение ключевой ставки ЦБ РФ может стимулировать новые тенденции на рынке ипотечного кредитования, включая введение микроипотеки.
Данные изменения в модели ипотечного кредитования указывают на необходимость адаптации условий кредитования к текущим экономическим реалиям, а также на появление новых форм кредитования, направленных на удовлетворение потребностей заемщиков в условиях высоких процентных ставок. Дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России будет зависеть от эффективности реализации льготных программ, регулирования процентных ставок и адаптации к переменчивой экономической ситуации.
Список источников
1. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17 июня 1997 г., действующая редакция).
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24 июня 1997 г., действующая редакция).
3. Бедин Б.М. Влияние ставки по ипотечным кредитам на стоимость жилой недвижимости / / Baikal Research Journal. 2022. № 2. С. 1 — 10.
4. Коростелкина ИЛ., Воронкова Н.В. Рынок недвижимости в период пандемии: современ-
ные тренды и прогнозы / / Тренды и управление. 2021. № 1. С. 51—62.
5. Финансовая грамотность: учебник для вузов / науч. ред. Р.А. Кокорев. М.: Изд-во Московского университета, 2021. 560 с.
6. Рынок недвижимости: аналитика // URL: https://www.bn.ru/analytics (дата обращения: 21.03.2024).
7. Аналитика рынка недвижимости // URL: https://www.fontanka.ru/2023/01/06/71954972/ (дата обращения: 22.03.2024).
8. Как профессионалы рынка решают проблему нелегальных риэлтеров // URL: https:// blog.domclick.ru/partneram/post/kak-professio-naly-rynka-reshayut-problemu-nelegalnyh-rieltorov (дата обращения: 23.03.2024).
References
1. Federal Law No. 122-FZ of July 21, 1997 "On state registration of rights to immovable property and transactions with it" (adopted by the State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation on June 17, 1997, the current version).
2. Federal Law No. 102-FZ dated July 16, 1998 "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (adopted by the State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation on June 24, 1997, the current version).
3. Bedin B.M. The impact of mortgage rates on the cost of residential real estate / / Baikal Research Journal. 2022. No. 2. pp. 1 — 10.
4. Korostelkina I A, Voronkova N.V. The real estate market during the pandemic: modern trends and forecasts // Trends and management. 2021. No. 1. pp. 51—62.
5. Financial literacy: textbook for universities / scientific ed. R.A. Kokorev. M.: Publishing House of Moscow University, 2021. 560 p.
6. Real estate market: analytics // URL: https:// www.bn.ru/analytics (date of access: 03/21/2024).
7. Real estate market analytics // URL: https:// www.fontanka.ru/2023/01/06/71954972 / (date of access: 03/22/2024).
8. How market professionals solve the problem of illegal realtors // URL: https://blog.domclick. ru/partneram/post/kak-professionaly-rynka-reshayut-problemu-nelegalnyh-rieltorov (date of application: 03/23/2024).
Статья поступила в редакцию 27.03.2024; одобрена после рецензирования 27.04.2024; принята к публикации 27.05.2024.
The article was submitted to the editorial office 27.03.2024; approved after review 27.04.2024; accepted for publication 27.05.2024.
