CC BY
6
УДК 35.08:343.352(045) © Алексеев А. Т., 2022
Снижение ипотечной ставки в условиях инфляционной нестабильности как способ восстановить спрос, или возможный путь к банкротству
Статья является попыткой изучения особенностей снижения ипотечной ставки в условиях инфляционной нестабильности как способ восстановить спрос или возможный путь к банкротству для нашей страны в современных реалиях. На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что кредитование с переменной процентной ставкой с чрезвычайно низкими процентными показателями стало популярным методом борьбы с разрывом между доходами населения и стоимостью жилья, но это процесс послужил и раздуванию пузыря на рынке жилья. За основу взят сравнительный анализ исторического развития рынка ипотеки, кризисов ипотеки в США, которые стали причиной для мирового финансового обвала в 2008 г. На основании исторического опыта США проведен анализ влияния ипотечных ставок по современным льготным предложениям для развития жилищного рынка Российской Федерации. Дана характеристика возможных проблем, которые ожидают не только банковскую систему РФ, но и жилищный рынок, а также всю финансово-экономическую систему России.
Ключевые слова: ипотечная ставка; ипотека; ипотечный рынок; банковская ставка; снижение; инфляция; инфляционная нестабильность; кризис; банкротство
Для цитирования: Алексеев А. Т. Снижение ипотечной ставки в условиях инфляционной нестабильности как способ восстановить спрос или возможный путь к банкротству. Научные записки молодых исследователей. 2022;10(6):33-40.
Андрей Тимурович Алексеев, студент факультета международных экономических отношений, Финансовый университет, Москва, Россия Andrei T. Alekseev, student, Faculty of International economic relationships, Financial University, Moscow, Russia 194834@edu.fa.ru
АННОТАЦИЯ
Научный руководитель: Кропин Ю.А., доктор экономических наук, профессор, преподаватель департамента финансовых рынков и банков, Финансовый университет, Москва, Россия /Scientific supervisor: Kropin Yu.A., Dr. Sci. (Econ.), Professor, Lecturer, Department of Financial Markets and Banks, Financial University, Moscow, Russia.
ORIGINAL PAPER
Mortgage Rate Reduction in Conditions of Inflationary Instability — The Path to Bankruptcy
ABSTRACT
This paper is an attempt to study the features of mortgage rate reduction in conditions of inflationary instability as a path to bankruptcy. It is determined that to date, lending with a variable interest rate with extremely low interest rates has become a popular method of combating the gap between income and value and has helped to inflate the housing bubble. The author analyzed the historical development of the mortgage market, as well as the major mortgage crises in the United States, which had become the basis for the global financial collapse in 2008. Based on historical experience, the research considered the mortgage rates' impact on modern preferential offers carried out for the development of the housing market of the Russian Federation. The author depicted the characteristic of potential problems that are expected by the banking system of the Russian Federation, as is likely the housing market, and the entire financial and economic system of Russia either.
Keywords: mortgage rate; mortgage; mortgage market; bank rate; reduction; inflation; inflationary instability; crisis; bankruptcy
For citation: Alekseev A. T. Mortgage rate reduction in conditions of inflationary instability — the path to bankruptcy. Nauchnye zapiski molodykh issledovatelei = Scientific notes of young researchers. 2022;10(6):33-40.
Введение
Кредит является одним из способов решения важнейших потребностей для граждан любой страны, государства в целом. И чем больше город, численность населения, тем актуальнее становится спрос на кредиты. Например, в решении актуальнейшей проблемы жилищного обеспечения заинтересованы и государство, и граждане.
Целью данной работы является изучение особенностей снижения ипотечной ставки в условиях инфляционной нестабильности как способа восстановления спроса, но и возможного пути к банкротству вследствии снижения.
Самой главной задачей является поиск той «золотой середины», при которой возможны комфортные условия кредитования и исключение банкротства.
Снижение ипотечной ставки как способ обвала рынка
Снижение ипотечной ставки для повышения уровня спроса на жилищном рынке является довольно распространенной практикой. Негативным последствием при снижении ипотечной
ставки и увеличении уровня спроса стал мировой финансовый кризис 2008 г. Низкие процентные ставки на ипотечные займы, а также альтернативные ипотечные инструменты продолжают оставаться главными мотивирующими факторами роста спроса на жилье за последнее десятилетие. На примере США финансирование приобретения жилья было самым дешевым по историческим стандартам, этому способствовали низкие долгосрочные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой ипотеки ^И). Низкие ипотечные ставки, несомненно, увеличивали поступление средств на ипотечный рынок, но увеличение доходов населения не успевало за ростом стоимости недвижимости, что затрудняло для некоторых заемщиков получение права на получение ипотеки с фиксированной ставкой.
Кредитование с переменной процентной ставкой с чрезвычайно низкими процентными показателями стало популярным методом борьбы с разрывом между доходом населения и постоянно растущей стоимостью жилья, это способствовало раздуванию пузыря на рынке
жилья. В итоге соотношение доходов населения к долгу перед банком достигло максимума. Населению было предложено рефинансировать кредит с фиксированной ставкой на более выгодных условиях. Кульминацией стало начало строительств нового жилья и к 2006 г. рынок строящегося, предлагаемого к продаже жилья достиг небывалых размеров. Низкие процентные ставки, рост стоимости жилья, объем ввода построенного, предложенное рефинансирование кредитов подвинули рынок к стремительному обвалу.
Из совокупности изложенных фактов можно сделать вывод, что к серьезному росту спроса может привести в первую очередь лишь реальное снижение цен на недвижимость [1].
Сравнительный анализ вопроса влияния инфляции на решение о выборе ипотеки
В разных странах экономисты изучают вопрос о влиянии инфляции на решение о выборе ипотеки. Сравнительный анализ указывает на тот факт, когда ожидаемая инфляция остается постоянной, инфляционная неопределенность отсутствует, то значительно уменьшается количество заявок и выдаваемых кредитов с переменной процентной ставкой той категории субъектов, которые с большой долей вероятности не оплатят эти кредиты (перевод с английского «низкокачественные кредиты»), в то время как в пуле первичных кредитов с переменной процентной ставкой не наблюдается существенного влияния. Это в первую очередь зависит от кредитного качества; основные заемщики обладают кредитным качеством, достаточным для рефинансирования в альтернативный ипотечный инструмент, если это необходимо. В качестве альтернативы низкокачественные заемщики, как правило, не обладают таким же ценным обменным вариантом и могут подвергаться повышению ставок, что делает ежемесячные платежи по ипотеке недоступными.
На сегодняшний день существуют категории ипотечных инструментов для решения проблем «варьирования реальных платежей» и доступности жилья, связанных с ожидаемой инфляцией. При полностью ожидаемой инфляции переменная процентная ставка по FRM повышается, чтобы учесть ожидания более высоких уровней
инфляции. Более высокая номинальная доходность жилья, недвижимости в целом и более высокие первоначальные реальные платежи по ипотечным кредитам создают снижение спроса на ипотеку. Для части заемщиков изменение платежей в связи с изменением П}М не является препятствием к получению ипотечного кредита. Для других заемщиков, не способных спрогнозировать будущий доход, получение ипотеки представляется невозможным. Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARMs) и ипотечные инструменты с поэтапной выплатой были разработаны для решения проблем, связанных с реальным изменением платежей FRMs.
Низкие процентные ставки на ипотечные займы, а также альтернативные ипотечные инструменты продолжают оставаться главными мотивирующими факторами роста спроса на жилье за последнее десятилетие.
Инфляция влияет на реальную капитальную стоимость ипотечных кредитов, увеличивая рискованность FRM и стабилизируя рычаги, что является важным элементом в управлении рисками домашних хозяйств. Кэмпбелл и Кокко (2003 г.) подчеркивают различия в рисках между FRM и ARMs, обнаруживая, что FRM с возможностью предоплаты является дорогостоящим в стабильной или дефляционной среде. Рычаг, напротив, ограничивает потенциальные риски, связанные с неопределенностью инфляции, но при этом подвержен риску дохода из-за краткосрочной изменчивости ежемесячных платежей, что может привести к сокращению будущего потребления. Авторы считают, что риск дохода особенно остро ощущается в семьях с большими ипотечными кредитами по сравнению с доходом, нестабильным трудовым доходом или высокой склонностью к риску. Эти выводы согласуются с выводами Диллона, Шиллинга и Сирманса, которые обнаружили, что граждане с низким или стабильным доходом с большей вероятностью будут брать кредиты с помощью ARM [2].
Хотя неопределенность инфляции является общепризнанной экономической переменной, причины ее изменения не совсем понятны. Первоначальная работа Фридмана и Шварца предполагает, что существует двойная гипотеза:
1) существует положительная связь между неопределенностью инфляции и инфляционными шоками;
2) существует отрицательная связь между неопределенностью инфляции и реальным ростом экономического производства [3].
Интересно, что в то время, как доказательства убедительно (но не повсеместно) подтверждают первую гипотезу, относительно неоднозначные доказательства существуют по второй гипотезе.
В случае выбора ипотеки на жилье Брюкнер теоретически продемонстрировал, что при постоянном уровне инфляции и растущем реальном доходе заемщики предпочтут ипотеку с переменным платежом ипотеке с фиксированным платежом [4, 5]. Барни и Уайт обнаружили, что при постоянном реальном доходе и неопределенности уровня цен заемщики предпочитают менее дифференцированный или более современный способ оплаты [6]. Исследование Такера показывает, что заемщики готовы принять на себя дополнительный процентный риск, связанный с кредитами с переменной процентной ставкой, на рынках, где стоимость жилья быстро растет, что подразумевает ожидание большей прибыли для принятия большего риска [7]. Та-убе и Макдональд указывают, как ожидаемая инфляция, удерживаемая с уверенностью, так и неопределенность инфляции являются важными факторами, определяющими решение о выборе ипотеки на жилье в инфляционный период 1980-х гг. [8].
Дифференцированная реакция заемщиков на ожидаемую инфляцию и инфляционную неопределенность должна беспокоить кредиторов, занимающихся прогнозированием спроса на различные ипотечные долговые инструменты. Если заемщики предпочитают более современный способ оплаты с фиксированной ставкой в условиях инфляционной неопределенности, то кредиторы должны увеличить эффективный спред от фиксированной до переменной ставки, чтобы побудить заемщиков принять переданный процентный риск. Чем больше заемщики не склонны к риску, тем больший спред необходим
для стимулирования перевода. И наоборот, чем ниже уровень неприятия риска заемщиком, тем уже будет спред, необходимый для стимулирования передачи процентного риска.
Сравнительный анализ видов ипотеки, широко применяемой в прошлые периоды
До начала 1980-х гг. существовал один базовый тип ипотеки: стандартные заемщики жилья FRM выбирали либо обычный кредит, либо кредит FHA/VA, и оплата отражала стоимость среднесрочных средств, а также стоимость начального капитала (предоплата) и опционных премий (по умолчанию).
Рычаг был введен в 1981 г. для борьбы с высокими процентными ставками и облегчения заимствования среди потребителей в периоды высокой инфляции. Первоначальный платеж по ARM, как правило, меньше, чем по FRM, но платеж по ARM может легко увеличиться в течение срока действия кредита по сравнению с первоначальным платежом по сопоставимому FRM. Таким образом, заемщик-резидент сталкивается с компромиссом между более низкими первоначальными платежами и большей неопределенностью в отношении стоимости платежа в более поздние периоды погашения кредита. Очевидно, что заемщики предпочитают более низкие первоначальные платежи по ипотечным кредитам, потому что они могут претендовать на более крупные ипотечные кредиты по стоимости и уменьшить проблему доступности. Кредиторы предпочитают ARMs, потому что они передают заемщикам часть процентного риска, связанного с FRMs. Низкие ставки и маржа используются для привлечения заемщиков, в то время как более высокие, заранее установленные предельные ставки ограничивают процентную ставку кредиторов [9].
Какая ипотека будет выбрана конкретным заемщиком, в конечном счете зависит от доступных возможностей ипотеки и структуры их предпочтений (при условии, что они обладают разумным пониманием различных инструментов). Аршем, Форд, Морс и Питта рассматривают проблему выбора ипотеки, признавая, что заемщики часто плохо подготовлены к пониманию затрат и выгод, связанных с различными типами ипотечных кредитов. Исследование, проведенное
Чомсисенгфетом, Мерфи и Пеннингтон-Кроссом, оценивает выбор потребителей для ряда различных ипотечных продуктов, созданных для оказания помощи заемщикам, которые традиционно не имеют права на получение ипотеки. Авторы показывают, что на выдачу различных видов кредитов (ARM, гибридных, только процентных, без амортизации) по-разному влияют на различные демографические характеристики.
Одной из наиболее важных издержек инфляции является неопределенность, которую она создает в отношении будущей инфляции. Неожиданная инфляция приводит к передаче богатства всякий раз, когда платежи по ипотеке производятся в номинальных долларах. Когда инфляция выше прогнозируемой, реальная стоимость номинальных платежей кредитору ниже, чем ожидалось. Однако, если инфляция ниже прогнозируемой, реальная стоимость номинальных платежей кредитору выше, чем ожидалось. В то время как многие рассматривают ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой как метод передачи риска от кредиторов заемщикам, этот результат сильно зависит не только от уровня инфляции, но и от вековой тенденции неопределенности инфляции. Неопределенность, связанная с инфляцией, влечет за собой издержки и часто может привести к непреднамеренному перемещению богатства.
Кредитование жилищного вопроса в настоящее время
Вернемся теперь в наше время. Государство позволило населению брать льготную ипотеку под 6,5%. При этом мы все понимаем, что на сегодняшний день страна находится в глубоком инфляционном кризисе. Программа льготной ипотеки была направлена на поддержку девелопе-ров в кризис, посредством ее внедрения были организованы новые рабочие места в строительстве. Население смогло купить квартиры по низкой ставке.
На сегодняшний день отмена льготного кредитования не планируется, что обусловлено стремлением властей выполнять национальные цели, среди которых стоит снижение средней ставки и поддержки объемов строительство. И продление государственной программы выступает как один из способов выполнения этих целей.
И вот в данной ситуации возникают вопросы: как повлияет снижение ипотечной ставки в условиях инфляции? какими будут результаты? Это может быть как рост цен на новостройки, так и надувание кредитного пузыря с крайне негативными последствиями, а также задержка кредитных бюджетных денег.
На сегодняшний день строительство нового жилья выступает как одна из целей национального проекта «Жилье и городская среда». Это направление позволит создавать доступное жилье, которое может быть приобретено семьями, которые живут в среднем достатке. Так как в России на сегодняшний день практически 60% строящегося жилья приобретается посредством ипотечного кредитования, то было принято решение об уменьшении ставок по кредиту в области ипотеки. 2019 г. ознаменовался тем, что Президентом В. Путиным правительству и Центральному банку было дано указание о снижении средней ипотечной ставки до уровня в 8%. Снижение ставки стало рекордным во всей истории России. К этому привели льготные предложения по различным программам (ипотека под 6% для семей, имеющих детей, ипотека для Дальнего Востока, ипотека по специальным предложениям от застройщиков).
Однако уже март-апрель 2020 г. продемонстрировал изменение событий. Для поддержки застройщика в кризис была создана ипотека с государственной поддержкой, которая имела ставку 6,5%, что ниже среднерыночной на 2-3%. При этом ипотека не была привязана по региональному признаку или по количеству детей в семье. В том случае, если заемщик имел определенный взнос, уровень стабильного дохода и желание приобрести квартиру в новостройке, то он считался подходящим под условия данного ипотечного предложения.
На период 2021 г. выделено 12 млрд руб. финансовых средств на снижение ипотечных ставок на уровень ниже, чем 8%.
Государственная программа в 2029 г. смогла поддержать строительную отрасль. По оценкам экспертов, в нее было направлено больше 500 млрд руб. Для примера необходимо указать конкретные данные. Так, июнь 2020 г. был ознаменован тем, что было выдано практически 110 тыс. кредитов с ипотечной направленностью. По сумме это составило почти 260 млрд
руб., указывает Объединенное кредитное бюро (ОКБ). Если сравнивать указанные данные с июнем 2019 г., то количество выданных кредитов возросло на 22%, а объем - на 28%.
Около трети выдач приходится на льготную программу под 6,5%. Драйвером спроса, безусловно, стала льготная ипотека на новостройки, а также другие ипотечные программы с господдержкой - «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Военная ипотека». В общем объеме выдач доля программ с господдержкой составляет 45%, самая популярная среди них -льготная ипотека на новостройки, занимающая более 30% в выдачах банка [1].
Для исключения возможных проблем, которые могут ожидать не только банковскую систему РФ, но и жилищный рынок, а также всю финансово-экономическую систему России, представляется справедливым проведение органами исполнительной, надзорной ветки власти комплекса проверок, с обязательным применением санкций в соответствии с нормами действующего законодательства.
В 2021 г. россияне оформили 1,9 млн жилищных кредитов на общую сумму 5,7 трлн руб. Это стало рекордным показателем за всю историю наблюдений ипотечного рынка. По оценкам ЦБ, в июле 2022 г. российские банки выдали 91,5 тыс. ипотечных кредитов, что на 40% больше июньского показателя (65,4 тыс.). Общая сумма выданных кредитов составила 341,5 млрд руб., что на 35% больше, чем месяцем ранее (253 млрд руб.). Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, которые были выданы в июле, выросла к июню на 0,31 п.п., до 6,67%. А общий ипотечный портфель составил 12,7 трлн руб. против 12,5 трлн руб. Средний срок кредитования, по данным ЦБ, вырос на три месяца, до 22,5 лет. Однако необходимо отметить следующее. Положительный эффект соседствует с тем, что стоимость первичного жилья стала выше, т.е.
программа ее «разогнала» на рост. За период 2021 г. цены на новостройки выросли почти на 20%. И говорить о том, что покупатель существенно сэкономил на низкой ставке при дорогих квадратным метрах, не приходится [10].
В случае поднятия цены на жилье существенно увеличивается не только ежемесячный платеж, но и первоначальный взнос. Представим пример: в начале года стоимость квартиры составляла 3,5 млн руб., при этом льготная ипотека еще не была введена. Оформление ипотеки по ставке в 8% на срок 15 лет и первоначальным взносом в 20% формирует платеж, который равен 26 758,26 рублей ежемесячно. На протяжении года ситуация на рынке ипотечного кредитования серьезно меняется. Ставка изменена в меньшую сторону, в цена - в большую. На середину года цены повысились на 15%. Цена той же квартиры составила 4 025 000 руб. Ставка ипотеки составляет 6,5%, первоначальный взнос остался прежним - 20%. Это формирует уже следующий платеж - 28 049,66 руб. То есть расчет на то, что снижение ипотечной ставки приведет к облегчению нагрузки на население, не оправдался. При этом стандартные программы демонстрируют еще меньший уровень привлекательности, так как, помимо ставки в 8%, необходимо платить еще и первоначальный взнос, который составляет минимум 20% [11].
Доступная ипотека в период инфляции привела не только к тому, что вся недвижимость подорожала. Застройщики практически в первые месяцы введения льготной ипотеки реализовали все готовые квартиры или недвижимость на тех объектах, сроки которых были близкими. И мы видим ту ситуацию, когда девелоперы занимаются продажей вместо того, чтобы строить. То есть формируется тот самый «пузырь», который продолжает надуваться.
И вот необходимо серьезно задуматься, не является ли продление льготной ипотеки основанием для возникновения кризиса? Не ведет ли это к банкротству всей системы?
На сегодняшний день банки отчитываются о том, что заемщики стабильно оплачивают кредиты, которые были взяты ими на условиях государственной поддержки. Однако показатели по заболеваниям коронавирусом, изменения в международной обстановке могут существенно повлиять на ситуацию [12]. Если клиент со
средним достатком берет ипотеку на основании льготной ставки сегодня, то это не гарантия, что он сможет платить его в дальнейшем, так как статистика демонстрирует, что 40% российских семей не имеют возможности обеспечения платежей по ипотеке.
То есть перед нами следующая ситуация: имеющееся жилье распродано застройщиком, а строительство жилья не успевает за спросом рынка. Со стороны заемщиков с деньгами интерес к льготному кредиту потерян, так как они уже вложили свои сбережения в покупки. А заемщики, которые имеют средний достаток, не имеют возможности накопления первоначального взноса, так как уровень инфляции очень высок, что приводит к росту цен. Ежемесячный платеж для такой семьи тоже проблема. Индексирование материнского капитала не происходит с такой скоростью, как изменяются цены на квадратные метры [13]. Для государства это выражается в том, что выделенные миллиарды просто «осели» в бюджете программы [14]. И это может стать серьезным знаком для того, чтобы обратить внимание на ситуацию, которая может привести к банкротству.
Выводы
Попытка провести исследование снижения ипотечной ставки в условиях инфляционной неста-
бильности как способа восстановления спроса или возможного пути к банкротству для нашей страны в современных реалиях позволила сделать следующий вывод, что, бесспорно, кредитование с переменной процентной ставкой с чрезвычайно низкими процентными показателями в настоящее время является самым популярным методом борьбы с разрывом между доходами населения и стоимостью жилья. Необходимо принять во внимание, что и сам рынок влияет на цену - стоимость определяется исключительно устойчивым покупательским спросом, а рост покупательского спроса обусловлен доступными инструментами кредитования. Совокупность этих факторов позволила раздуть пузырь на рынке жилья. Для исключения возможных проблем, которые могут ожидать не только банковскую систему РФ, но и жилищный рынок, а также всю финансово-экономическую систему России, представляется справедливым проведение органами исполнительной,надзор-ной ветки власти комплекса проверок, с обязательным применением санкций в соответствии с нормами действующего законодательства по окончании проверок.
Установление жесткого контроля над ценой устанавливаемой застройщиками жилья и кредитованием исключит возможные негативные последствия, отраженные в настоящей статье.
Список источников
1. Велесевич С. Резкое снижение ключевой ставки: чего ждать ипотечным заемщикам. URL: https://realty. rbc.ru/news/5db2ca019a7947a9dd8c2aac (дата обращения: 22.10.2021).
2. Dhillon U., Shilling J. D., Sirmans C. F.. Choosing Between Fixed and Adjustable Rate Mortgages. Journal of Money, Credit and Banking. 1987;(19):260-67.
3. Friedman M. Nobel Lecture: Inflation and Unemployment. Journal of Political Economy. 1977;(85):451-72.
4. Friedman M. and A. J. Schwartz. Money and Business Cycles. Review of Economics and Statistics. 1963;(45:1)32-64.
5. Brueckner J. The Flexible Mortgage and the Optimal Financing of a Consumer Durable. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. 1984;(2)136-52.
6. Barney L. D., White H. L. The Optimal Mortgage Payment Path Under Price Uncertainty. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. 1986;(14):406-13.
7. Tucker M. Adjustable-Rate and Fixed-Rate Mortgage Choice: A Logit Analysis. Journal of Real Estate Research. 1989;(4:2):81-91.
8. Taube P. M., MacDonald D.N. A Note on Residential Mortgage Selection: Borrower Decisions and Inflation Expectations. Journal of Real Estate Research. 1989;(4:1):73-79.
9. Frances P. H., S. Srinivasan and R Boswijk. Testing for Unit Roots in Market Shares. Marketing Letters. 2001;(12):351-64.
10. Густова Н. ЦБ понизил ключевую ставку: что будет с ипотекой. URL: https://realty.rbc.ru/ news/5e3d71a69a79475bc49e7425 (дата обращения: 22.10.2021).
11. Коннова Е. Средняя ставка по ипотеке в России упала до 9% по итогам 2019 года. URL: https://realty. rbc.ru/news/5e33d0649a7947a9c9cacf04 (дата обращения: 22.10.2021).
12. Трубилина М. Кто сегодня может получить льготную ипотеку. Российская газета. URL: https:// rg.ru/2022/03/24/kto-mozhet-poluchit-lgotnuiu-ipoteku.html (дата обращения: 06.12.2022).
13. Велесевич Е. Маткапитал за первого ребенка: как потратить Р483,8 тыс. на покупку жилья. URL: https://realty.rbc.ru/news/5e2ed5ab9a794739fb329de0 (дата обращения: 22.10.2021).
14. Густова Н. Материнский капитал - 2023: сумма, как получить, на что потратить. URL: https://realty.rbc. ru/news/5ffe9ba39a7947ba0505495a?ysclid=lbc5yva04d794409282 (дата обращения: 06.12.2022).
References
1. Velesevich S. A sharp decrease in the key rate: What to expect for mortgage borrowers. URL: https://realty. rbc.ru/news/5db2ca019a7947a9dd8c2aac (accessed on 22.10.2021). (In Russ.).
2. Dhillon U., Shilling J. D., Sirmans C. F. Choosing Between Fixed and Adjustable Rate Mortgages. Journal of Money, Credit and Banking. 1987;(19):260-67.
3. Friedman M. Nobel Lecture: Inflation and Unemployment. Journal of political economy. 1977;(85):451-72.
4. Friedman M., Schwartz A. J. Money and Business Cycles. Review of Economics and Statistics. 1963;(45:1)32-64.
5. Brueckner J. The Flexible Mortgage and the Optimal Financing of a Consumer Durable. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. 1984;(2)136-52.
6. Barney L. D., White H. L. The Optimal Mortgage Payment Path Under Price Uncertainty. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. 1986;(14):406-13.
7. Tucker M. Adjustable-Rate and Fixed-Rate Mortgage Choice: A Logit Analysis. Journal of Real Estate Research. 1989;(4:2):81-91.
8. Taube P. M., MacDonald D.N. A Note on Residential Mortgage Selection: Borrower Decisions and Inflation Expectations. Journal of Real Estate Research. 1989;(4:1):73-79.
9. Frances P. H., Srinivasan S., Boswijk R. Testing for Unit Roots in Market Shares. Marketing Letters. 2001;(12):351-64.
10. Gustova N. The Central Bank lowered the key rate: what will happen to the mortgage. URL: https://realty. rbc.ru/news/5e3d71a69a79475bc49e7425 (accessed on 22.10.2021). (In Russ.).
11. Konnova E. The average mortgage rate in Russia fell to 9% in 2019. URL: https://realty.rbc.ru/ news/5e33d0649a7947a9c9cacf04 (accessed on 22.10.2021). (In Russ.).
12. Trubilina M. Who can get a preferential mortgage today. Rossijskaya gazeta = Russian Newspaper. URL: https://rg.ru/2022/03/24/kto-mozhet-poluchit-lgotnuiu-ipoteku.html (accessed on 06.12.2022). (In Russ.).
13. Velesevich E. Mother's funding for the first child: How to spend 483.8 thousand rubles on the housing purchase. URL: https://realty.rbc.ru/news/5e2ed5ab9a794739fb329de0 (accessed on 22.10.2021). (In Russ.).
14. Gustova N. Maternal capital - 2023: The Amount, how to get and spend it. URL: https://realty.rbc.ru/news /5ffe9ba39a7947ba0505495a?ysclid=lbc5yva04d794409282 (accessed on 06.12.2022). (In Russ.).
