CC BY
21
that ensure the efficiency and reliability of investments in housing construction and the reconstruction in accordance with consumer and investment demand.
Keywords: system approach; design; construction; construction object.
РАЗВИТИЕ РЕКОНСТРУКТИВНО-СТРОИТЕЛЬНОИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
В статье освещаются вопросы развития реконструктивно-строительной деятельности по формированию инвестиционного предложения на российском рынке жилья. Анализируя особенности функционирования современного жилищного рынка в России, автор указывает на необходимость дальнейшего развития рыночных механизмов и инструментов, обеспечивающих эффективность и надежность инвестиций в жилищное строительство, и реконструкцию жилищного фонда в соответствии с потребительским и инвестиционным спросом населения.
Ключевые слова: системный подход; проектирование; строительство; строительный объект.
Интеграция реконструктивно-строительной деятельности в единый инвестиционно-строительный комплекс города генерирует специфический подход к идентификации инвестиционного предложения, образующегося в данной сфере.
Реконструктивно-строительная продукция как недвижимость образуется в результате осуществления длительного производственного цикла (несколько месяцев, год, несколько лет), который связан в рыночных условиях с повышенными финансовыми рисками [3]. Оценка привлекательности конкретных инвестиционных предложений не может быть проведена одним, даже высококвалифицированным специалистом. Она требует привлечения группы специалистов, владеющих инструментарием консалтинговых групповых технологий, и адекватного организационного обеспечения. В странах с развитой рыночной экономикой существует сеть специализированных консалтинговых фирм, которые осуществляют оценку инвестиционных проектов, в том числе и в области реконструкции жилищного фонда [5]. Профессиональный состав таких фирм включает специалистов в области техники и технологии реконструктив-но-строительной деятельности, экономики и финансов, проектирования и градостроительства. Сосуществование различных профессиональных качеств позволяет давать достаточно обоснованные инвестиционные оценки.
Непосредственно после разработки концептуального инвестиционного предложения необходимо приступать к формированию базы данных по потенциальным инвесторам, которых может заинтересовать то или иное предложение. Параллельно осуществляются предпроектные проработки, которые являются начальным этапом в формировании целостных характеристик - проекта реконструкции жилого здания или комплекса. Формирование базы данных по потенциальным инвесторам требует использования средств мониторинга, который предполагает организацию постоянного отслеживания и анализа ситуации с помощью фиксированных показателей. Наиболее целесообразно создание комплексной системы экономического мониторинга, используемой субъектом управления реконструктивно-строительной сферы. Экономический мониторинг такого рода отражает совокупность показателей, ха-
УДК 332.74 ВАК РФ 08.00.05
> Селютина Л.Г., 2016
СО
1-й
О си
-О Q-LQ СК Ь-X ш О
о
CU
со
S
127
СЕЛЮТИНА Лариса Григорьевна, доктор экономических наук, профессор, кафедра Организации и управления производственными комплексами, Санкт-Пе тербургский государственный экономический университет, Санкт-Пе тербург 5!д5рЬ2@таН. г и
> <
X
■X.
о и! т
о
ПС
о
со
128
растеризующих состояние и перспективы развития рыночной среды, и информация о потенциальных инвесторах представлена в нем не изолированно, а во взаимосвязи с другой важнейшей информацией.
Потенциальным инвестором, а также предполагаемым пользователем реконструируемых объектов направляются инвестиционно-коммерческие предложения, сформированные на основе предпроектных разработок. При этом осуществляется неформальная рассылка предложения, а активная работа с наиболее перспективным контингентом инвесторов (и возможных пользователей), имеющая целью не только учитывать пожелания инвесторов, но и представлять доказательства эффективности проекта реконструкции. По завершении данного этапа и получении удовлетворительных результатов инвестиционные разработки следует продолжить. Инвесторы зачастую выдвигают встречные требования, которые необходимо оценить и по результатам оценки принять или отклонить, используя веские аргументы. Таким образом осуществляется согласование требований и интересов различных сторон, участвующих в реконструктивно-строительном процессе, на основе которого формируется задание на проектирование. Важно подчеркнуть, что процедуры согласования выходят за рамки отношений между инвесторами и субъектами управления реконст-руктивно-строительной деятельностью. Проект реконструкции, который выступает в качестве инвестиционного предложения, должен быть согласован с органами градостроительного регулирования, санитарного надзора, охраны природы, пожарной безопасности и т.д. Формирование инвестиционного предложения должно завершаться оценкой его конечных результатов и социально-экономической эффективности.
Немаловажная роль в формировании рыночного предложения в современной структуре жилищной сферы принадлежит развитию социального жилищного строительства. В России, благодаря развитому государственному сектору, социальным жильем считается льготное жилье государственного или муниципального жилищного фонда [1 ]. По мнению автора, социальное жилье - это комфортное жилье стандартного качества, безвозмездно или за достойную плату передаваемое нуждающимся гражданам внаем на основании правил распределения по минимальной норме, которая учитывает потребности семей. Из данного определения вытекает понятие социального жи-
лищного строительства, под которым следует понимать строительство жилых домов, а также необходимой социальной инфраструктуры стандартного качества, находящихся в собственности государства, некоммерческих или частных организаций, предоставляемых нуждающимся гражданам внаем. Таким образом, можно сформулировать следующие ключевые характеристики социального жилья:
- это арендное жилье, которое передается нуждающимся гражданам во временное пользование ввиду их невозможности улучшать свои жилищные условия посредством приобретения жилья;
- это жилье, предоставляемое по законодательно закрепленной минимальной норме;
- это комфортное жилье, отвечающее требованиям современного человека;
- это жилье, которое может быть обеспечено не только государственными органами власти, но и жилищными товариществами, и некоммерческими организациями.
Ограниченность финансов, направляемых на решение жилищного вопроса граждан, необходимость четкого распределения бюджетных средств и новые экономические условия, тенденции и закономерности требуют формулировки иных принципов и методов инвестирования в программы социального жилищного строительства.
Без грамотного управления инвестициями невозможно реализовать программы модернизации жилищной сферы, сформировать благоприятный инвестиционный климат, провести структурные реформы и ответственную жилищную политику. Только обеспечив все слои населения доступным и комфортным жильем, власть станет по-настоящему эффективной, будет возможен экономический рост в регионах и в стране. Этот принцип работает и в противоположную сторону - повышение качества жизни людей также невозможно без экономического роста региона, поэтому даже при разработке программ строительства социального жилья не стоит забывать и о его экономической эффективности.
Актуальной для формирования инвестиционного портфеля является портфельная теория Гарри Марковица, которая позволяет выбрать инвестиционные проекты с позиций риска и доходности. По мнению некоторых российских ученых [2], понятия инвестиционного портфеля и инвестиционной программы очень близки. При этом ученые обращают внимание на то, что инвестиционный портфель является некоторой совокупностью проектов,
которые рассматривает инвестора затем принимает решение о реализации некоторых из них, а сама рекомендованная совокупность и называется инвестиционной программой, для которой также считают обоснованным использовать модель оптимального портфеля и для выбора инвестиционных проектов. Приведенные способы активно применяются при формировании коммерческих инвестиционных программ в различных модификациях, также широко опубликованы и различные нестандартные решения распределения активов [4]. Однако при всей прозрачности и перспективности классической инвестиционной теории, ее невозможно применить для социальных проектов и программ. Инвестиционные программы социального жилищного строительства не разрабатываются на основании доходности вложенных активов, поэтому необходима разработка альтернативных способов их оптимизации.
Традиционно оценка инвестиций связана со сравнением затрат и результатов. Без сомнения, существующие методологические разработки дают основу и для оценки инвестиционных проектов социального жилищного строительства, но экономические его результаты не так очевидны и важны, как общественные.
Таким образом, основными направлениями государственной политики в развитии ре-конструктивно-строительной сферы являются
меры по стимулированию инвестиционного предложения на рынке недвижимости. В целом, реализация инвестиционных программ социального жилищного строительства - это сложный многоэтапный процесс, одним из ключевых этапов которого является выбор наиболее эффективных проектов в рамках инвестиционной программы. Особенно наглядно эта необходимость прослеживается в Санкт-Петербурге, где проблема недостатка социального жилья стоит особенно остро. Для поддержки инвестиционного предложения необходимо создать привлекательные условия для застройщиков жилья, обеспечив, в том числе, доступное кредитование строительной отрасли.
Литература:
1. Булгакова К.О. Необходимые условия для развития рынка доступного арендного жилья в Санкт-Петербурге // KANT. - 2014. - № 3. - С. 79-81.
2. Лившиц В.Н., Виленский П.Л, Смоляк С.А. Оценка эффективности строительных проектов: теория и практика. - М.: Дело, 2002.
3. Селютина Л.Г., Васильева Н.В. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы // Известия высших учебных заведений. Строительство. - 2003. - №1. -С. 114-118.
4. Haffner, М., Hoekstra, J., Oxley, М., van der Heiden, H. Bridging the gap between social and market rented housing in six European countries // Housing and Urban Policy Studies. 33. 2009. - Pp. 95-104.
5. Van Der Heijden, H.M., Haffner, M.E., Hoekstra, J.S. Bridging the Gap Between Social and Market Rented Housing in Six European Countries. Delft: Delft University Press Publ., 2006.
CO
i-H
О cu
-О Q-Ш CK b-X
LjJ
u
о cu
со
S
129
INTERACTIVE ONLINE RESOURCES: CONCEPT AND MAIN CHARACTERISTICS
Khramov Maksim Jurievich, Post-graduate Student, Plekhanov Russian University of Economics, Moscow E-mail: mhramovigigmail.com
The article presents the results of individual studies problems of strategic management of interactive Internet service, conducted by the author in 2013-2016 gg. Using a comparative analysis of existing theoretical approaches highlighted the main features of interactive Internet services. The author's definition of "interactive online service." Using the results of research in management of domestic Internet companies will promote a better understanding of the data management the specifics of Internet projects. The findings may be taken into account when designing development strategies of interactive Internet services within a certain logic operation based on the analysis of visitor beha vior.
Keywords: interactive service; Internet projects; structure; user behavior; management.
ИНТЕРАКТИВНЫЕ ИНТЕРНЕТ-СЕРВИСЫ: ПОНЯТИЕ УДК 338.45
И ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ВАК РФ 08.00.05
В статье представлены отдельные результаты исследования проблемы страте- © Храмов М.Ю., 2016 гического управления интерактивным Интернет-сервисом, проводимого автором в 2013-2016 гг. С использованием сравнительного анализа существующих теоретических подходов выделены основные характеристики интерактивных Интернет-сервисов. Предложено авторское определение понятия "интерактивный Интернет-сервис". Использование результатов исследования в управленческой деятельности отечественных Интернет-компаний будет способствовать более глубокому пониманию специфики управления
