CC BY
77
Таким образом, основываясь на данной структуре стоимости, следует отметить, что для инвестора важно, чтобы все компоненты стоимости по проекту могли отвечать ряду условий:
- во-первых, быть на максимально-низком уровне, отвечая условиям свободного рынка и сложившегося спроса и предложения;
- во-вторых, при невозможности минимизации компонента стоимости и управления им, он должен иметь прогнозируемый характер;
- в-третьих, застройщик или иное лицо, представляющее проект, должен оперировать критериями, по которым осуществляется обоснование стоимости инвестиционного проекта в варианте наибольшей его экономической эффективности.
Итак, ключевым вопросом оценки стоимости проекта жилищного строительства является формирование соответствующих критериев. Как было отмечено выше, все компоненты проекта необходимо сопоставить с видами стоимости, которые обуславливают формирование стоимости в каждом конкретном направлении.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Пешкова М.В. Инновации и инвестиционная привлекательность жилищного строительства / Вестник ИрГТУ. 2011. № 1. С. 190-195.
2. Пешков В.В. Потенциал развития как основа формирования стратегии управления инвестиционно-строительной сферой / Вестник ИрГТУ. 2008. № 2. С. 57-61.
3. Яськова Н.Ю. Развитие концептуальных положений управления процессами инвестиционной деятельности / Вестник ИрГТУ. 2012. № 11. С. 278-280.
Информация об авторе
Пешкова М.В., кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», e-mail: [email protected]; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Peshkova M.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, e-mail: [email protected]; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
УДК 69.003.12
РАЗВИТИЕ МЕТОДА УКРУПНЕННЫХ СМЕТНЫХ НОРМАТИВОВ В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ДЛЯ ОБЪЕКТОВ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ
Р.В. Сайфутдинова
В работе представлен процесс определения величины инвестиций в строительство новых объектов и технологических комплексов. Рассмотрены общие методические принципы расчета стоимости строительства с помощью укрупненных показателей.
Ключевые слова: инвестиции в строительство, укрупненная оценка сметной стоимости, производственные здания, укрупненные сметные нормативы.
DEVELOPMENT OF THE METHOD OF AGGREGATIVE ESTIMATE NORMS UNDER BUILDING COST READING FOR INDUSTRIAL PURPOSE PROJECTS
R.V. Saifutdinova
The article describes the value determination process of investments in construction of new projects and technological complexes. The author studies general methodic principles of construction costing on basis of aggregative rates.
Key words: investments in construction, aggregative cost estimating, industrial buildings, aggregative estimate norms.
При решении задач, связанных с определением величины инвестиций в основные фонды, большинство предприятий производственного сектора сталкиваются с проблемой корректного расчета стоимости строительно-монтажных работ на предпроектной стадии. Непосредственно проектирование объектов и комплексов производственной сферы связано с разработкой различных разделов проектной документации. Технологические решения определяют номенклатуру и компоновку зданий и сооружений, требования к коммуникациям и инженерным системам. Применение типовых проектов и решений в настоящее время затрудненно. Объясняется это, главным образом, существенными изменениями строительных технологий, появлением нового оборудования, а также упадком индустрии производства сборного железобетона. В указанных условиях проектирование каждого объекта осуществляется практически с «чистого листа». При этом приступить к определению величины инвестиций без предварительной проработки технологической схемы не представляется возможным.
Рис. 1. Направления реализации инвестиций в основные фонды
Значительно упростить процедуру определения величины инвестиций поможет совершенствование методов укрупненной оценки стоимости строительства, таких как применение укрупненных сметных нормативов и метода объектов-аналогов.
В настоящее время инвестиции в основные фонды промышленных предприятий осуществляются по направлениям, показанным на рис. 1.
Рассмотрим подробнее строительство новых объектов и технологических комплексов. Условно процесс определения величины инвестиций в данном направлении разделен нами на следующие этапы:
1. Формирование предпроектного замысла.
2. Разработка технологической схемы.
3. Составление перечня технологического оборудования и процессов с определением потребности в ресурсах и количестве задействованного на производстве персонала.
4. Определение номенклатуры и компоновки основных зданий и сооружений, перечня инженерного оборудования [1] и коммуникаций.
5. Анализ планируемых объектов на предмет подбора аналогов и выявление типовых решений.
6. Укрупненный расчет стоимости строительства зданий и сооружений, к которым можно применить аналоги либо укрупненные сметные нормы по типовым решениям.
7. Калькуляция стоимости оборудования и нетиповых сооружений.
8. Определение состава дополнительных затрат на подготовку территории, проект-но-изыскательские работы и т. п..
9. Вычисление итоговой величины инвестиций с учетом резервов и дополнительных затрат.
Из представленных этапов шестой и седьмой могут выполняться в разной очередности либо одновременно.
На практике приходится рассчитывать стоимость строительства на предпроектной стадии для весьма обширной типологии производственных объектов: от неотапливаемых складов и локомотивного депо до грузовой подвесной канатной дороги. Однако можно выделить наиболее применимые на сегодняшний день конструктивные решения для строительства объектов промышленного назначения. Прежде всего, основным материалом каркасов зданий является металлопрокат, а ограждающие конструкции кровли и стен выполняются из трехслойных металлических панелей типа «сэндвич». При выполнении фундаментов под колонны и стационарное оборудование, подземные резервуары, подпорные стены и т. п. применяется, как правило, монолитный железобетон. Из сборного железобетона для производственных объектов в настоящее время применим небольшой перечень конструкций. В основном это сваи квадратного сечения, лотки и плиты теплотрасс, элементы колодцев, дорожные камни.
Остановимся подробнее на конструктивном решении производственных зданий. При разнообразном наполнении оборудованием в зависимости от технологических процессов большинство современных зданий производственного назначения объединяет сходство конструктивных решений (табл. 1).
Таблица 1
Основные характеристики конструктивных решений, применяемых в строительстве одноэтажных зданий производственного назначения
№ п/п Наименование констру ктивного элемента Основное конструктивное решение Варианты исполнения
1 2 3 4
1 Фундаменты столбчатые свайные, либо на сплошной плите мелкозаглубленные (при малой площади здания)
2 Каркас каркас из металлоконструкций прокатного, реже сварного профиля предназначенный для зданий с крановыми нагрузками; предназначенный для бескрановых зданий.
3 Ограждающие конструкции стен сэндвич-панели с различными видами эффективных утеплителей по металлической обрешетке толщина утеплителя, определенная по температурному режиму здания и району строительства; обрешетка, назначенная в зависимости от ветровой нагрузки.
Окончание табл. 1
4 Кровля сэндвич-панели с различными видами эффективных утеплителей по металлическим прогонам толщина утеплителя, определенная по температурному режиму здания и району строительства; прогоны, подобранные по снеговой нагрузке
5 Полы бетонные другие виды полов в зависимости от назначения помещений
6 Заполнение проемов пластиковые окна, металлические двери, ворота из сэндвич-панелей по металлическому каркасу
7 Лестницы, площадки для обслуживания оборудования из металлопроката
8 Перегородки сэндвич-панели по металлическому фахверку другие виды перегородок в зависимости от назначения помещений, его температурного и влажностно-го режима
Располагая данными по конструктивному решению и основным размерам здания, можно рассчитать стоимость строительства с помощью укрупненных сметных норм. При этом достаточную точность и скорость расчетов обеспечит применение укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицу физического объема здания.
Стоимость строительства здания в целом (C3д) мы предлагаем определять как
сумму затрат на возведение основных конструктивных элементов ( Cкэ ). Математически принцип расчета представлен выражением 1:
п
CЗД = ^ СКЭ . (1)
1=1
На предпроектной стадии существует только эскиз здания, поэтому детальное определение перечня и объемов строительно-монтажных работ невозможно. Следовательно, перед нами стоит задача выразить объем работ по возведению отдельных конструктивных элементов через основные планировочные характеристики здания. Итак, проведем анализ проектных решений зданий производственного назначения, чтобы получить расчетные формулы укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицы физического объема здания.
Примем за основу следующие характеристики здания (табл. 2), которые на пред-проектной стадии, как правило, можно определить.
Таблица2
Планировочные характеристики зданий производственного назначения
№ п/п Наименование планировочной характеристики здания Обозначение
1 2 3
1 Площадь здания F ГЗД
Окончание табл. 2
2 Высота здания н ЗД
3 Высота помещения (внутри здания до низа ферм) н помещ
4 Количество пролетов пь
5 Длина пролета Ь
6 Количество шагов сетки колонн П8
7 Шаг сетки колонн £
При исчислении затрат на каркас здания нам представляется удобнее рассматривать отдельно колонны, фермы, связи, подкрановые балки и пути. Учитывая, что колонны, как правило, располагают с равномерным шагом в продольном направлении, а также при многопролетном решении здания количество рядов колонн увеличивается по числу пролетов, получаем формулу (2):
Ск = К +1) • П +1) • СКд • нпомещ, (2)
где С к - стоимость устройства колонн в целом на здание;
СК - стоимость устройства одного погонного метра колонны. Данный показатель необходимо рассчитывать отдельно для зданий с крановыми нагрузками и для бескранового варианта исполнения каркаса, а также с поправкой на район строительства по снеговой нагрузке.
Стоимость стропильных ферм в целом на здание (Сф) выразим по аналогии с колоннами, опираясь на те же планировочные характеристики, за исключением высоты помещения:
Сф = пь • (щ +1) • Сфф • Ь. (3)
Стоимость устройства одного погонного метра фермы (Сфд ) необходимо дифференцировать в зависимости от снеговой нагрузки, типов сечений элементов фермы, от шага колонн и пролета.
На величину затрат по монтажу крановых балок и путей ( Скб ) влияют грузоподъемность крана, длина кранового пути и количество пролетов оборудованных мостовыми
кранами ( п№ ). Если выразить длину крановых путей через шаг сетки колонн, получим:
С = 2 • п • я • Сед • п (4)
Не случайно для элементов каркаса нами приняты укрупненные показатели стоимости из расчета на погонный метр конструкции. Как известно, затраты на устройство балок, ферм и колонн в случае детального расчета принимаются в зависимости от их веса [2]. Следовательно, подобрав для определенных вариантов загружения конструкций профили поперечных сечений, можно легко определить вес одного погонного метра и определить стоимость его монтажа. Непосредственно укрупненные показатели для различных вариантов исполнения конструктивного элемента можно либо создать отдельно для каждого случая, либо вводить поправочные коэффициенты к базовому значению, исходя из особых условий.
Стоимость вертикальных и горизонтальных связей выразить через планировочные характеристики здания достаточно сложно. Поперечными горизонтальными связями раскрепляются нижние и верхние пояса в торцах температурного блока и посередине при его длине от 144 м [3]. Предусматриваются также продольные горизонтальные связи. Вертикальные связи устраивают как в уровне стропильных ферм, так и между основными ко-
лоннами. Связи, как правило, выполняются из прокатных уголков. Удельный вес связей в общем тоннаже каркаса, как правило, невелик. Поэтому мы предлагаем делать надбавку на устройство связей в виде процентного отношения к сумме стоимости колонн, ферм и балок. Величину надбавки можно рассчитать эмпирически по результатам анализа различных вариантов каркасов производственных зданий.
Для отображения основных принципов расчета стоимости устройства фундаментов рассмотрим вариант решения подземной части для бесподвальных зданий со столбчатыми фундаментами. На размер столбчатого фундамента влияют как характеристики грунтов основания, так и передаваемые нагрузки. Несущая способность основания и воспринимаемые фундаментом усилия определяют размеры и интенсивность армирования подошвы. Глубина сезонного промерзания грунта влияет на глубину заложения.
Учитывая, что стены из сэндвич-панелей облегченной конструкции, а вклад ветровой нагрузки в сумму воздействий на фундаменты по сравнению с вертикальной компонентой не столь велик, в нашем расчете влияние высоты здания не учитывается.
В общем виде стоимость устройства столбчатых фундаментов в целом на здание выражена нами через планировочные характеристики здания следующим образом:
ССФ = К + 1) ■ П + 1) ■ ССФ ■ К.„. ■ кснег ■ ккр , (5)
у~1вд „ „
где Ссф - укрупненный показатель стоимости, принятый из расчета на один
столбчатый фундамент. Данный показатель мы предлагаем определять для усредненных грунтовых условий, при которых обеспечивается несущая способность 20 тс/м2. Как показывает опыт, большинство площадок с нормальными грунтовыми условиями удовлетворяют этому условию. Если характеристики грунтов лучше, то не на столько, чтобы имело смысл вводить понижающий коэффициент. А если несущая способность основания хуже, то, скорее всего, это уже обводненные, слабые грунты либо свалки грунтов. В таких случаях предусматривается устройство свайных фундаментов. Укрупненные показатели данной группы предполагается дифференцировать по длине пролета и шагу сетки колонн.
ксп - коэффициент, учитывающий влияние глубины сезонного промерзания на стоимость фундаментов;
кснег - коэффициент, принимаемый по снеговому району строительства;
ккр .- коэффициент, применяемый в случае наличия крановых нагрузок.
Для предохранения стеновых панелей от влаги в нижней части проектами предусматривается устройство цоколя, как правило, из монолитного железобетона. Стоимость возведения цоколя мы предлагаем рассчитывать укрупнено по формуле 6:
СЦ = 2К ■ Ь + п5 ■ Б) ■ СЦ , (6)
у-^ед „ „
где Сц - укрупненный показатель стоимости цоколя, который принимается из расчета на погонный метр конструкции. Из полученного по планировочным характеристикам периметра здания 2(пЬ ■ Ь + п5 ■ Б) мы не рекомендуем исключать ширину ворот и дверных проемов, так как точный расчет периметра здания будет немного отличаться в большую сторону.
Определение стоимости устройства полов осуществляется упрощенно согласно выражению 7:
СП = Рзд ■ СП . (7)
Укрупненный показатель, исчисляемый на 1 м2, мы предлагаем рассчитывать дифференцированно по типу покрытия и подстилающих полов. При различных вариантах конструкции пола в пределах одного здания, если есть данные на предпроектной стадии, можно разбивать площадь на отдельные зоны и вести расчет более точно.
В стоимость устройства кровли мы предлагаем включать монтаж кровельных сэндвич-панелей и прогонов. В данном случае проще выразить величину затрат через площадь здания.
С = Г ■ Сед ■ к ■ к ■ к (8)
^КР 1 ЗД КР уклон снег ^
^ед
Скр - укрупненный показатель стоимости возведения кровли на 1 м , который, в свою очередь, можно дифференцировать по видам эффективного утеплителя сэндвич-панели;
куклон - коэффициент, учитывающий уклон кровли;
кснег, к( - коэффициенты, принимаемые по снеговому и климатическому району
строительства соответственно.
При расчете стоимости возведения стен из сэндвич-панелей по металлической обрешетке с учетом стоек фахверка Сс, мы также будем опираться на укрупненный показа-
/-Чед „ .. 2
тель Сс приведенный к 1 м стен:
Сс = (2 ■ пь ■ Ь ■ Нзд + 2 ■ п5 ■ 8 ■ Нпомещ) ■ С? ■ кветр ■ к,, (9)
где к, то же, что в выражении 8;
кветр - коэффициент, принимаемый согласно районированию по ветровой нагрузке.
Что касается расчетов стоимости заполнения проемов и перегородок, то нам еще предстоит выявить закономерности и выразить укрупненные показатели для данных конструктивных элементов через планировочные характеристики здания.
При использовании укрупненных показателей, созданных по представленным нами методическим принципам, достигаются следующие преимущества:
• Сокращается процесс расчета стоимости строительства. Количество позиций уменьшается в 3-4 раза по сравнению с локальными сметами и составляет примерно 1012.
• Возможность применять на предпроектной стадии, так как нет необходимости детального расчета объемов работ.
• Более высокая точность расчета по сравнению с методом объектов-аналогов и результатом, полученным по укрупненным показателям стоимости строительства, исчисленным на 1 м2 общей площади здания.
К недостаткам можно отнести высокие требования, предъявляемые к профессионализму пользователя. Методика рассчитана на узкий круг специалистов, обладающих навыками составления сметной документации и имеющих строительное образование.
Также отрицательной стороной предложенной нами методики, является ее ориентированность на расчет стоимости зданий сравнительно простой планировочной компоновки. В случае пролетов разной длины и переменного шага колонн нам представляется целесообразным разделять здание на отдельные сегменты с регулярной сеткой колонн и одинаковыми пролетами для раздельного исчисления их стоимости.
В общем, работа над развитием метода укрупненных сметных нормативов для объектов производственного назначения является достаточно сложным многоступенчатым процессом. В данной статье приведены лишь общие методические принципы решения этой задачи. Для создания полноценной базы укрупненных сметных нормативов требуются усилия многих специалистов и экспертов.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. СНиП 31-03-2001 «Производственные здания».
2. ГЭСН 81-02-09-2001 «Строительные металлические конструкции».
3. СП 1б.13330.2011 «Стальные конструкции» актуализированная редакция СНиП II-23-81*.
4. СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия» актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85*.
Информация об авторе
Сайфутдинова Р.В., аспирант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.; 8908б4б1787; Иркутский государственный технический университет, бб4074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Saifutdinova R.V., Post-graduate, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.; 8908б4б1787; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, бб4074.
УДК 903.48
К ВОПРОСУ О НОРМАТИВАХ ПОТРЕБЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ*
О.Н. Селюгина
Рассмотрено понятие «норматива потребления коммунальных услуг», выявлены признаки. Проанализирован порядок определения нормативов потребления коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации. Детально рассмотрены методы определения нормативов потребления коммунальных услуг.
Ключевые слова: коммунальная услуга, нормативы потребления коммунальных услуг, плата за коммунальную услугу, методы определения коммунальных услуг.
ON STANDARDS OF PUBLIC SERVICES USAGE O.N. Seliugina
The author defines the notion of standards of public services usage and its features; analyses the determination order of standards of public services usage in accordance with the Russian Federation Law. The article demonstrates methods of determination of standards of public services usage.
Key words: public service, standards of public services usage, fees for public services, methods of determination of public services.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ (ред. от 25.06.2012) «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» собственники зданий, строений, сооружений и иных объектов обязаны оснастить эти объекты приборами учета используемых коммунальных ресурсов. Однако метод нормативного определения стоимости коммунальных услуг на сегодняшний день также
* Статья публикуется в рамках выполнения соглашения № 14.В37.21.2117 по мероприятию 1.4 ФЦП «Научные и научно-педагогические кадры инновационной России».
