РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМОВ СТИМУЛИРОВАНИЯ СОЗДАНИЯ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Развитие механизмов стимулирования создания доступного жилья *

Т.К. Байкова ведущий юрисконсульт направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города», кандидат юридических наук (г. Москва)

Татьяна Константиновна Байкова, baykova.t@urbaneconomics.ru

Введение

Одним из важнейших факторов успешного социально-экономического развития страны, регионов, городов является создание условий для удовлетворения жилищной потребности граждан с различным уровнем доходов, в том числе создание жилья, которое доступно для семей с невысокими и низкими доходами (далее - доступное жилье).

Проблема недоступности жилья на рынке для определенной части населения является актуальной для всех стран. В связи с этим в зарубежной практике получили развитие различные инструменты регулирования и стимулирования создания доступного жилья, в том числе основанные на использовании для решения различных социальных задач жилищной политики земельной ренты, получаемой при реализации градостроительных проектов на территории города. При применении таких инструментов могут использоваться подходы, связанные с публичным обременением застройщиков обязанностью по созданию доступного жилья при реализации градостроительного проекта, или, например, предоставление застройщикам некоторых градостроительных преференций в обмен на создание доступного жилья.

В российской практике в отдельных случаях также были примеры обременения застройщиков обязанностью передать часть построенного жилья городу в целях предо-

ставления такого жилья, например, очередникам. Однако в силу недостаточной прозрачности дальнейшего использования городами такого жилья этот инструмент не получил дальнейшего регуляторного и практического развития. В частности, потерпела неудачу программа «Жилье для российской семьи» (см. [1, 2]). Основными причинами этого, на мой взгляд, были естественное нежелание застройщиков делиться частью прибыли от реализации градостроительных проектов, а также неспособность городов создать условия и контролировать исполнение застройщиками таких обязательств. Тем не менее представляется, что по крайней мере в крупных российских городах с высокими ценами на жилье все же имеется достаточный экономический потенциал, позволяющий частично использовать его для создания доступного жилья при реализации градостроительных проектов.

В связи с этим актуальна разработка набора инструментов для стимулирования предложения доступного жилья в российских городах, которые в настоящее время практически отсутствуют.

Сравнительный анализ российских

и зарубежных практик реализации градостроительной и жилищной политики в целях увеличения доступного жилья

Различия между зарубежным и россий-

Статья подготовлена по результатам работы, выполненной в 2018 году за счет средств Целевого капитала Фонда «Институт экономики города» по теме «Разработка предложений по расширению инструментов градостроительной и жилищной политики в целях увеличения предложения доступного жилья в российских городах». Отчет об исследованиях размещен на сайте Фонда http://www.urbaneconomics.ru/

ским подходом к управлению предложением доступного жилья лежат не только в области использования разных наборов инструментов стимулирования создания такого жилья, но и в понимании того, что собой представляет доступное жилье.

В зарубежной практике под доступным жильем (анг. - affordable housing) обычно понимается сегмент предложения жилья, доступного по цене семьям с невысокими и низкими доходами, посредством экономического субсидирования спроса или предложения такого жилья (не обязательно за счет бюджетов).

В современном российском регулятор-ном поле понятие «доступное жилье» не используется, хотя во многих программных документах ставится цель повышения доступности приобретения жилья в собственность (см., например, [3]).

Используемый в России подход, скорее, основан на некотором нормировании физических параметров (а не ценовой доступности) так называемого «стандартного жилья» (см. [4]) (ранее - «жилье экономического класса») через установление условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью (см. [4, ст. 15; 5]). Одновременно с этим в целях минимизации расходов федерального бюджета на создание такого жилья и предоставление его гражданам установленных категорий (не всегда с низкими доходами) используется система нормирования удельных бюджетных расходов на 1 квадратный метр общей площади жилья (см. [6, 7]).

При подготовке программы «Жилье для российской семьи» была сделана попытка соединить требования к физическим параметрам жилья экономического класса с ценовыми требованиями, определенными опять же на основе некоторого нормативного подхода:

«К жилью экономического класса в рамках программы относятся жилые помещения, которые соответствуют установленным Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской

Федерации условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса и цена договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома (договоров купли-продажи) которых, а также цена государственных (муниципальных) контрактов на приобретение которых в расчете на 1 кв. метр общей площади таких жилых помещений не превышает минимальной из величин - 35 тыс. рублей или 80 процентов оценки рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади таких жилых помещений, проводимой в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Максимальная цена жилья экономического класса может быть увеличена на сумму до 5 тыс. рублей за 1 кв. метр общей площади таких жилых помещений в порядке, предусматривающем в том числе критерии обоснования такого увеличения, установленном Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» [2].

Наряду с описанным подходом в программных документах Правительства Российской Федерации на протяжении многих лет ставится цель повышения доступности приобретения жилья в собственность, в том числе устанавливаются целевые значения некоторых показателей доступности жилья, в частности, коэффициента доступности жилья (см. [3]).

Коэффициент доступности жилья (анг. -housing price-to-income ratio) является весьма распространенным в мире индикатором, который характеризует соотношение цен на жилье и годового семейного дохода. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.

Однако если за рубежом для расчета этого коэффициента используются данные о медианных значениях показателей цен на жилье и доходов домохозяйств, то в России

в силу отсутствия таких данных значения коэффициента определяются расчетным путем на основе достаточно большого числа предположений (средней рыночной цены стандартной квартиры общей площадью 54 квадратных метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек) 1.

Официально этот показатель рассчитывается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в том числе на уровне субъектов Российской Федерации, в рамках отчетов о реализации государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», а также публикуется Федеральной службой государственной статистики в сборнике «Жилищное хозяйство в России» в целом по Российской Федерации 2. Возможности расчета этого показателя по городам и городским агломерациям на основе регулярных официальных статистических данных отсутствуют.

Также существуют кардинальные отличия по видам доступного жилья и по критериям определения граждан, имеющих право на доступное жилье.

В зарубежных странах обычно существуют несколько видов доступного жилья:

• арендное (аренда коммерческая, некоммерческая, социальная) - основной вид;

• в совместной собственности потребителя и муниципалитета (жилищной ас-

социации или компании);

• в собственности потребителя, кооператива 3.

В России при оценке доступности жилья речь идет в основном о доступности приобретения жилья в собственность. Легальный рынок найма жилья практически не развит, оценка ценовой доступности найма жилья при реализации жилищной политики не проводится, а социальное жилье (на условиях договора социального найма) чаще предоставляется отдельным категориям граждан без учета критерия доходов семьи (за исключением очередников (с 2005 года) и получателей субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг) 4.

В зарубежной практике потребителями доступного жилья выступают семьи с невысокими и низкими доходами. Пороговый доход, определяющий долю семей, имеющих право на доступное жилье, очень разный (в зависимости от типа жилищной политики), но, как правило, ниже медианного дохода в конкретном городе. При этом критерием доступности жилья выступает доля расходов домохозяйства целевой группы на аренду жилья в доходе (обычно это не более 25-35 процентов от бюджета домохозяйства) (см. [12]).

Все перечисленные отличия проистекают из разных приоритетов жилищной политики в рассматриваемой сфере. Если в зарубежной практике основной целью является увеличение предложения доступного жилья непосредственно для семей с умеренными или низкими доходами, то в России основ-

1 В соответствие с методологией, утвержденной Федеральной целевой программой «Жилище», принятой постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года № 1050. Также см. постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы».

2 Например, по данным Федеральной службы государственной статистики за 2015 год, значение коэффициента доступности жилья составило 2,7 года (см. [10, с. 41, табл. 6.1])

3 См. краткий обзор исследования «Новые направления в градостроительном регулировании в целях обеспечения доступного жилья: Австралийский и зарубежный опыт», выполненного Австралийским институтом жилищных и урбанистических исследований в 2008 году, перевод подготовлен в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ в 2015 году. иЯ1_: http://www.urbaneconomics.ru/research/analytics/ zarubezhnyy-opyt-novye-napravleniya-v-gradostroitelnom-regulirovanii-v-celyah

4 На конец 2017 года число семей, которым жилье предоставляется с учетом критерия доходов семьи, по оценкам Института экономики города, составляло 14 процентов от числа всех граждан, состоящих на учете для улучшения жилищных условий.

ная цель - это повышение доступности приобретения жилья в собственность, в том числе посредством субсидирования спроса (ипотеки, субсидий на приобретение или строительство жилья и в иной форме).

В разных странах используются различные институциональные модели управления сегментом доступного жилья (см. [13, 14]). Основное различие лежит в экономической плоскости - использование мер стимулирования предложения доступного жилья или мер стимулирования спроса на доступное жилье.

В разных странах меры стимулирования предложения и спроса на доступное жилье могут применяться одновременно в разных пропорциях, а также могут устанавливаться в различных сферах, в том числе:

• при налоговом регулировании - с целью снижения налогового бремени на застройщика или потребителя доступного жилья;

• при регулировании финансирования проектов строительства или при приобретении жилья - с целью прямого финансирования создания доступного жилья за счет средств бюджетов либо субсидирования застройщика или потребителя доступного жилья;

• прямые законодательные требования к застройщикам по созданию доступного жилья или предоставление градостроительных преференций (бонусов) застройщикам в целях стимулирования создания ими доступного жилья.

В таблице 1 представлен перечень наиболее распространенных в зарубежной практике мер регулирования в отношении доступного жилья (см. [15, с. 111-113]).

Как видно из таблицы 1, перечень применяемых в зарубежной практике мер в области предложения доступного жилья и спроса на него весьма широк.

В России перечень применяемых мер по повышению доступности приобретения жилья в собственность граждан (меры по поддержке спроса на жилье) достаточно

широк, но меры по стимулированию предложения доступного жилья применяются в меньшей степени (см. табл. 2). При этом меры стимулирования спроса и предложения в отношении наемного доступного жилья практически не применяются.

При сопоставлении особенностей российской институциональной модели управления доступным жильем и моделей, применяемых в зарубежной практике, можно выделить еще три характеристики, по которым такие модели существенно различаются.

Жилищная политика в России отличается высокой степенью централизации, тогда как в зарубежных странах наряду с мерами национальной политики наблюдается значительная дифференциация мер по созданию доступного жилья на региональном и местном уровнях.

В России основными поставщиками социального жилья являются государство и муниципалитеты. Частные застройщики, даже получая некоторую поддержку при жилищном строительстве, практически не участвуют в создании доступного жилья, а некоммерческий сектор вообще пока никак не задействован для решения проблемы доступности жилья. При этом во многих европейских странах не только накладываются определенные обязательства по созданию доступного жилья на коммерческих застройщиков, существенную роль в обеспечении необходимого предложения доступного жилья играют различные некоммерческие организации, получающие государственную поддержку.

Во многих зарубежных городах для стимулирования предложения доступного жилья довольно широко используются инструменты градостроительного регулирования (см. табл. 3). В российских городах градостроительное регулирование пока практически не используется в целях стимулирования создания доступного жилья в том числе отсутствуют финансовые механизмы управления земельной рентой в целях создания такого жилья.

Таблица 1

Примеры мер регулирования в отношении доступного жилья в зарубежной практике

Мера

Налоговое регулирование

Финансовая поддержка строительства или приобретения жилья

Прямые законодательные требования, прямое бюджетное финансирование

Поддержка спроса на жилье

Налоговые вычеты (проценты по ипотеке, платежи за аренду жилья)

Учет амортизации при налогообложении жилой недвижимости

Особый налоговый режим для сберегательных схем приобретения жилья

Налоговый кредит

Освобождение от налогов сделок по приобретению первого жилья - для вновь построенных домов

Налоговые льготы для семей с низкими доходами - для работников при услвии их участия в сберегательной схеме приобретения жилья, организованной работодателем

Жилищные субсидии на аренду жилья

Субсидирование сбережений для приобретения жилья

Субсидирование ипотечных платежей для семей с низкими доходами

Гранты и субсидии для приобретателей первого жилья

Гранты для семей с низкими доходами

Право выкупа и иные преференции для арендаторов муниципального жилья

Гранты на капитальный ремонт, модернизацию жилья для семей с низкими доходами

Контроль уровня арендной платы за жилье на рынке, ограничения на изменение уровня арендной платы

Предоставление девело-перам градостроительных льгот (бонусов) в обмен на строительство доступного жилья

Поддержка предложения жилья

=

1. Налоги на доходы.

• освобождение от налога - для организаций, предоставляющих социальное жилье

• налоговые льготы (инвестиции в строительство доступного жилья, проценты по ипотечным ценным бумагам при финансировании ипотеки для семей с низкими доходами, прирост стоимости арендного жилья (активов) для арендодателей)

• особый налоговый режим (институты жилищного финансирования для жилья, предоставляемого работодателями)

• учет амортизации для арендного жилищного фонда

• налоговые вычеты для арендодателей (проценты по кредитам, операционные издержки)

• возмещение убытков от сдаваемого в аренду жилья за счет других видов деятельности

Гранты на строительство, реновацию доступного жилья

Субсидирование кредитов для организаций на строительство доступного жилья

Предоставление земли для строительства доступного жилья бесплатно или по льготной цене

Гранты на вовлечение неиспользуемой жилой недвижимости

Государственные гарантии (по кредитам некоммерческим жилищным ассоциациям, по арендным и ипотечным платежам для семей с невысокими доходами)

Финансирование строительства и предоставление социального жилья для семей с низкими доходами

Требования к девелоперам выделения обязательной доли доступного жилья в жилищных проектах

Требования к работодателям предоставлять жилье работникам предприятия

м

Окончание таблицы 1

Поддержка предложения жилья

• снижение налоговой базы по доходам от аренды на величину расходов на строительство, реконструкцию арендного жилья

2. Налоги на недвижимость -.

• особый налоговый режим (неиспользуемых земельных участков для стимулирования жилищного строительства, неиспользуемой жилой недвижимости)

• пониженная ставка для новых, реконструированных домов

3. В отношении НДС - пониженная ставка (при новом жилищном строительстве, реконструкции нежилых зданий с целью перевода в жилье, для социальных арендодателей)

Таблица 2

Основные меры регулирования в отношении доступного жилья в России1

Мера

Налоговое регулирование

Финансовая поддержка строительства или приобретения жилья

Прямое государственное регулирование, прямое бюджетное финансирование

Поддержка спроса на жилье

1. Налог на доходы физических лиц - налоговые вычеты

в отношении приобретения/строительства жилья и уплаты процентов по ипотеке (для жилья в собственности)

2. Налог на имущество физических лиц - налоговые льготы в отношении жилой недвижимости в собственности граждан:

• налоговый вычет при налогообложении имущества физических лиц в виде жилых помещений

• пониженная ставка для жилых помещений

• освобождение от налога на жилые помещения льготных категорий граждан

• освобождение от налога сумм, выплачиваемых организациями (индивидуальными предпринимателями) своим работникам на возмещение затрат на уплату процентов по ипотеке

Социальные выплаты на приобретение в собственность жилья для льготных категорий граждан, в том числе в форме государственных жилищных сертификатов

Субсидирование процентов по ипотеке

Субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг для семей с низкими доходами

Льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг для отдельных категорий граждан

Финансирование строительства (приобретение) социального жилья и его предоставление с правом бесплатной приватизации очередникам

Предоставление жилья в собственность бесплатно отдельным категориям граждан, в том числе при переселении из аварийных многоквартирных домов

Таблица составлена по результатам анализа налогового и жилищного законодательства Российской Федерации.

Окончание таблицы 2

Поддержка спроса на жилье

3. Земельный налог.

• освобождение от налога земельных участков, входящих в общее имущество многоквартирного дома

• льготное налогообложение (освобождение от налога) определенных категорий граждан

Бесплатное предоставление земельных участков в собственность отдельным категориям граждан

Поддержка предложения жилья

1. НДС - освобождение от НДС операций по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них

2. Налог на прибыль организаций - вычет на сумму расходов (не более 3 процентов от суммы расходов организации на оплату труда) на возмещение затрат работников на уплату процентов по ипотеке

3. Земельный налог - пониженная ставка по налогу для земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства

Бюджетные субсидии на возмещение затрат (части затрат) на уплату процентов по кредитам, полученным заемщиками в российских кредитных организациях на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства жилья или для предоставления семьям, имеющим трех и более детей

Обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства стандартного жилья или комплексных проектов

Таблица 3

Сводная информация о системах градостроительного регулирования и их взаимосвязи с жилищной политикой в области

доступного жилья в зарубежных странах [11]

Характеристика

США

Канада

Великобритания

Ирландия

Нидерланды

Австралия

Инструменты градостроительного планирования доступного жилья

=

Добровольные соглашения с девелоперами о предоставлении доступного жилья

Градостро ител ь н ые стимулы для создания доступного жилья

Защитные механизмы

Обязательные требования предоставления девелоперами доступного жилья

Добровольные соглашения с девелоперами о предоставлении доступного жилья

Градостроительные стимулы для создания доступного жилья

Защитные механизмы

Добровольные соглашения с девелоперами о предоставлении доступного жилья

Преодоление локальных регуля-торных барьеров для доступного жилья

Обязательные требования по предоставлению девелоперами доступного жилья

Прямое предоставление территорий для застройки

Выделение специальных зон для доступного жилья (для будущего строительства)

Добровольные соглашения с девелоперами о предоставлении доступного жилья

Градостроительные стимулы для создания доступного жилья

Защитные механизмы

00 "КЗ

сл

№ О

Окончание таблицы 3

Преодоление локальных регуляторных барьеров для доступного жилья Обязательные требования предоставления девелоперами пользователям доступного жилья Стимулы для поставщиков доступного жилья Ообязательные требования предоставления девелоперами доступного жилья

Ответственность за регулирование землепользования или жилищную политику Штат, местный уровень Провинция, местный уровень Национальный, местный уровни Местный уровень Штат, местный уровень

Пространственный уровень градостроительного планирования Местный Конкретная территория застройки Местный, региональный

Масштаб планирования Землепользование Комплексный Землепользование

Процесс получения разрешения на строительство Возможность индивидуальных решений ограничена Решение по итогам переговоров На основании детального плана (мастер-плана) Различная степень возможности индивидуальных решений на местном уровне

с

ф

I

ф +

-VI

со

со со

-VI

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» : постановление Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 года № 323. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

2. О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» : постановление Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 года № 404 : в редакции от 10 февраля 2017 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» : постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 года № 1710. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 31 декабря 2017 года № 506-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 1 4 ноября 201 6 года № 800/пр. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

6. О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2018

года : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 сентября 2018 года № 572/пр. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

7. О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2018 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2018 года» : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 июля 2018 № 387/пр. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

8. О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» : постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года № 1050. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

9. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы : постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

10. URL: http://www.gks.ru/free_doc/doc_ 2016/jil-hoz16.pdf

11. Австралийский институт жилищных и урбанистических исследований. Краткий обзор исследования «Новые направления в градостроительном регулировании в целях обеспечения доступного жилья: Австралийский и зарубежный опыт» в 2008 году. Перевод подготовлен в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ в 2015 году. URL: http://www.urbaneconom ics.ru/research/analytics/zarubezhnyy-opyt-novye-napravleniya-v-gradostroitelnom-regu lirovanii-v-celyah

12. URL: https://en.wikipedia.org/wiki/Low-

Income Housing Tax Credit

13. Хаффнер М., Хоекстра Дж., Оксли М., Хайден Гарри ван дер. Возможно ли преодолеть разрыв между социальным и рыночным секторами арендного жиль в шести европейских странах? М. : Дело, 2009. 528 с.

14. Stamso Mary-Ann. Housing and Welfare Policy - Changing relations? A Cross-National Comparison. Housing, Theory and Society, 2010. № 1. Vol. 27. С. 64-75.

15. Косарева Н, Пол иди Т., Пузанов А.

Жилищная политика и экономика в России: результаты и стратегия сравнения. М. : НИУ ВШЭ, 2015. 387 с.

16. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

17. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

Окончание в следующем номере журнала.

■к -к -к

ж ж щ щ |»/Г\ шш ПОД СТРАХОМ ИПОТЕКИ: В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ ШШ ■■ К ( И )|У| 2019 ГОДА 20 ПРОЦЕНТОВ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ

ШШ ■ ■ в НОВОСТРОЙКАХ ВЫЙДУТ НА СДЕЛКУ, ОПАСАЯСЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОВЫШЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ СТАВОК

В Департаменте новостроек и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость оценили, чем грозят первичному рынку столичного региона изменения, связанные с грядущим переходом застройщиков на эскроу-счета. Так, по мнению экспертов компании, пертурбации способны вызвать задержки стартов продаж на несколько месяцев, а для мелких игроков отрасли могут оказаться и вовсе фатальными - после исчерпания объема согласованных проектов рынок могут покинуть до 30 процентов девелоперов. В зоне особого риска из-за ценовой чувствительности локальной клиентуры находятся компании, работающие в Подмосковье. В ситуации неопределенности нелегко приходится и покупателям - по прогнозам специалистов компании, каждый пятый из них будет вынужден в этом году выйти на сделку, стараясь успеть до дальнейшего роста ипотечных ставок. Слияние трендов удорожания ипотеки и себестоимости строительства (которое, в свою очередь, уже к будущему году может привести к повышению цен в диапазоне до 15 процентов) способно в краткосрочной перспективе сократить спрос на новостройки на четверть.

Для рынка первичной недвижимости 2019 год обещает стать непростым - с 1 июля российские застройщики обязаны перейти на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета. Таким образом, участникам рынка предстоит кардинально изменить финансовую модель своих проектов. «Из-за перехода могут затянуться старты продаж объектов, где проектная документация находилась на этапе подготовки, - предупреждает заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. - Девелопе-рам придется пересматривать свои бизнес-планы, а на это уйдет не один месяц.»

Эксперты компании отмечают, что если крупные игроки отрасли столкнутся с необходимостью переформатирования внутренних бизнес-структур, то для мелких грядущие перемены станут настоящим испытанием на прочность - в случае если последние не найдут площадку с подходящей финансовой моделью, то им придется покинуть рынок, либо они окажутся поглощены конкурентами.

Впрочем, ожидать серьезного сокращения предложения в краткосрочной перспективе не стоит. Как замечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, застройщики успели накопить достаточный объем согласованных проектов, которого хватит на ближайший год, а то и два. Однако затем могут начаться сложности, способные привести к уходу до 30 процентов девелоперов.

«По моим оценкам, меньше всего в новых условиях пострадают застройщики на первичном рынке ТиНАО, - говорит Дмитрий Таганов. - Там ведется наиболее активное строительство, причем оно сосредоточено в самом востребованном сегменте «комфорт». Даже при

Окончание на с. 54