CC BY
144ISSN 2311-8725 (Online) ISSN 2073-039X (Print)
Экономическое развитие
ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ: ПОИСК ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ*
Лейла Борисовна ЛЕОНОВА3^, Елена Станиславовна АЛПАТОВА", Руслан Андреевич ЛЕОНОВ0
а кандидат технических наук, доцент кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости, Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, Екатеринбург, Российская Федерация lel.leo@mail.ru
ь кандидат философских наук, доцент кафедры банковского и инвестиционного менеджмента,
Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, Екатеринбург, Российская Федерация екп-коп@уаМех. ги
с аспирант кафедры экономической безопасности производственных комплексов,
Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, Екатеринбург, Российская Федерация lel.leo@mail.ru
• Ответственный автор
История статьи:
Принята 01.08.2016 Принята в доработанном виде 31.08.2016 Одобрена 14.09.2016
УДК 365.2 JEL: G23, G31
Ключевые слова: доступное жилье, собственник, жилищностроительный кооператив, аренда, ипотечное кредитование
Аннотация
Предмет. Приобретение жилья в собственность является недостижимой роскошью для значительной части экономически активного населения России. Предметом рассмотрения является ситуация на рынке доступного жилья. Четкие стандарты определения доступного жилья отсутствуют, однако к этой категории можно отнести жилье эконом-класса с проработкой требований к нему по метражу, энергоэффективности и ценовой политике. Цели. Обоснование предложений по формированию источников финансирования для решения жилищных проблем граждан России. Для решения поставленной цели заявлены следующие задачи: рассмотреть ситуацию на рынке жилья в России через призму индикатора -коэффициента доступности жилья; провести сравнительный анализ доступности жилья на рынке недвижимости в странах Евросоюза и в России.
Методология. Методической основой послужили данные Федеральной службы государственной статистики, международных агентств и статистических служб. Для обработки статистической отчетности применялись методы аналитических группировок, составления коэффициентов, сравнительный анализ.
Результаты. Решить проблему доступности жилья за счет функционирования только бюджетных программ невозможно. Необходимы другие источники финансовой поддержки. Авторы предлагают смещение вектора управления экономическими процессами жилищной сферы в сторону приоритетов внутренней, а не внешней политики. Это позволит переориентировать девелоперов на реструктуризацию жилищного рынка и обеспечить россиян доступным жильем.
Выводы. В условиях системных кризисов предлагается «гуманизировать» жилищную сферу, используя четыре направления развития: строительство арендных домов, возврат к опыту жилищно-строительных кооперативов, обеспечение возврата международных долгов и развенчание коррупционных схем в экономике.
© Издательский дом ФИНАНСЫ и КРЕДИТ, 2016
На протяжении последних шести лет в России объемы ввода жилья эконом-класса увеличивались и, по данным Минстроя России1, достигли рекордных показателей в 2015 г. - 37,1 млн м2. Несмотря на впечатляющие результаты жилищного строительства в мегаполисах приобретение квартиры остается недоступной роскошью для большинства граждан Российской Федерации.
* Авторы выражают глубокую признательность доктору экономических наук, профессору, заведующей кафедрой организации машиностроения Уральского федерального университета имени первого Президента России Б.Н. Ельцина Елене Юрьевне КУЗНЕЦОВОЙ за советы и ценные замечания при работе над статьей.
1 Мониторинг объемов жилищного строительства и цен на
рынке жилья. URL: http://www.minstroyrf.ru/trades/zhilishnaya-politika/8/
В действительности жилищная проблема достигла катастрофических размеров, происходит быстрое ветшание жилого фонда, новые дома подсоединяются к тем же обветшалым коммуникациям. Долгие годы амортизационные отчисления на капитальный ремонт бесконтрольно изымались из оборота. Системолог, профессор С.Г. Кара-Мурза полагает, что в рамках нынешней хозяйственной системы проблему улучшения жилищного фонда, а значит, доступности жилья решить невозможно [1]. К анализу этой темы обращались авторы работ [2, 3].
Необходимо отметить, что вопросы доступности жилья являются предметом не только российской научно-публицистической дискуссии, но и зарубежной практики. Среди серьезных исследований
российских особенностей рынка жилья, в том числе доступного, следует выделить работы Е.В. Тархановой, О.Б. Бугрова, Д.И. Корольковой, Е.Л. Березиной [4-7]. Систематизация ключевых проблем реализации программ доступного жилья предлагается в работах И.В. Марваровой, А.Ю. Осипова [8, 9].
Общемировые тенденции решения проблем доступного жилья отразили в своих работах австралийские ученые Р. Фокс и П. Тулип [10], американские исследователи Р. Силверман, К. Паттерсон [11]. Ирландские социологи Ф. Браун, Т. Конефри представили концепцию взаимосвязанных факторов изменения цен на жилье [12], а научная лаборатория Шеффилдского университета разработала базовые и промежуточные модели решения проблемы доступного жилья в Шотландии с учетом демографических и социополитических условий [13]. Среди российских исследований зарубежного опыта управления жилым фондом можно отметить работу Н.Н. Рогожиной [14].
В практике социальных индикаторов цивилизованного уровня жизни применяется коэффициент доступности жилья (housing price to income ratio), который рассчитывается как
отношение медианной стоимости жилья
" 2
к медианному размеру дохода домохозяйства . В отличие от усредненных показателей, которые неизбежно искажают представления о реальных доходах населения, медианные расчеты более точно отражают текущую ситуацию. К сожалению, официальные эксперты продолжают использовать в отчетных документах именно средние цифры, так как информация по медианным расчетам в российской статистике не поддерживается. Например, коэффициент доступности жилья учитывает среднюю цену за 1 м2 жилья, среднедушевые доходы на семью из трех человек и соответствующий социальный стандарт площади жилья (в России социальный стандарт соответствует 54 м2). В Европе нормативным стандартом площади жилья принято считать 110 м2. Следовательно, европейские требования к жилищной доступности «критичнее» российских в два раза. Для проведения сопоставлений необходимо учитывать эти статистические разрывы. Особенностям методических аспектов определения стандартов доступности жилья посвящена работа Л.Р. Мустафиной [15].
Временной лаг осуществления «квартирной мечты» включает годы, в течение которых
2 Europe: House price to income ratio. Global property Guide. URL: http://www.globalpropertyguide.com
предположительно семья будет откладывать все денежные доходы на приобретение квартиры. В соответствии с международными правилами сегментации рынков жилья обнаруживается зависимость доступности жилья от времени накопления. Доступным считается жилье, временной лаг приобретения которого не превышает трех лет. Не очень доступным является жилье, которого ожидают 3-4 года. Время ожидания в 4-5 лет вызывает серьезные осложнения для семьи, а ожидание более 5 лет означает его существенную недоступность. На 2015 г. в России время ожидания квартиры в 54 м2 составляет 3,9 года, что означает ситуацию серьезных осложнений приобретения жилья для большинства граждан.
По федеральным округам России значение коэффициента доступности жилья колеблется от 2,9 (Северо-Кавказский, Уральский федеральные округа) до 4,6 (Центральный федеральный округ). Таким образом, практически во всех регионах России жилье остается эфемерной мечтой для населения (табл. 1).
Среднедушевые денежные доходы населения в динамике за пять лет на основании данных выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств и макроэкономического показателя денежных доходов представлены в табл. 2. Здесь следует обратить внимание на данные по величине среднедушевых доходов населения свыше 40 000 руб. в месяц. Получается, что не более 19,5% населения могло рассчитывать на ипотечное кредитование в 2014 г., поскольку коммерческие банки не рассматривали ипотечные заявки от граждан, имеющих зарплату ниже этого уровня. Кроме того, обязательное условие -первоначальный взнос за жилье в размере 20-25%3.
Застройщики даже в трудных экономических условиях стараются идти на уступки и предлагают уменьшить размер первоначального взноса до 17% по трехстороннему договору (покупатель -застройщик - коммерческий банк)4. Эти меры являются весьма рискованными, поскольку ни банковская система, ни застройщики в транзитивной экономике не желают нести дополнительные убытки. Качественный состав ипотечных заемщиков ухудшится, вырастет доля «плохих» кредитов. Придется увеличивать и без того высокий ипотечный процент, составляющий 12-14% годовых.
3 Banki.ru. URL: http://www.banki.ru/news
4 Русипотека. Ипотека в цифрах. URL: http://rusipoteka.ru
На фоне снижения покупательской способности населения и сопровождающего этот процесс спада цен на жилье ситуация может стать патовой для рынка жилья. В США увеличение жилищных процентов до 6-7% годовых (в основном по плавающей ставке) спровоцировало массовую потерю платежеспособности5. Заметим, что об ипотечной ставке в 6-7%, которая вызвала обвал жилищного рынка Америки, россиянин может только мечтать.
Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в Российской Федерации за шесть лет представлена на рис. 1.
Примечательно, что средние цены на жилье также далеки от медианных значений - для больших городов стоимость 1 м2 превышает 70 тыс. руб. (по состоянию на декабрь 2015 г. средняя цена 1 м2 в Екатеринбурге составляла 70 746 руб.)6. Таким образом, менее 30% семей с учетом первоначальной жилищной собственности располагают подкрепленной финансовой возможностью изменить в лучшую сторону условия проживания.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, у которых площадь составляет менее 9 м2 на человека (3% населения). Они могут претендовать на социальное жилье, но в очереди приходится стоять более двадцати лет.
Удручающим выглядит положение российской сферы доступного жилья при более жесткой методике международной аналитики. Так, авторитетная компания Deloitte Limited для оценки доступности жилья проводит сравнение уровней заработной платы с ценами на новое жилье7. Подсчитывается число годовых зарплат, необходимое для покупки квартиры площадью 70 м2. Этот показатель доступности балансирует в диапазоне от двух (Дания) до десяти с лишним лет (Россия).
Примечательно с точки зрения национальных особенностей экономики то, что существенной корреляции между доступностью собственного жилья и уровнем экономического развития страны не установлено. Италия, Франция, Великобритания с ВВП, несколько превышающим среднеевропейский показатель, демонстрируют
5 Русипотека. URL: http://rusipoteka.ru
6 Уральская палата недвижимости. Рынок жилья России. URL: http://upn.ru/rynok_zhilya
7 Deloitte com content. URL: www/deloitte.com/content
наименьшую доступность собственного жилья -для покупки нового жилья требуется от 7,7 до 9,4 годовой зарплаты, по методике Delloitte (рис. 2).
В соответствии с программой «Жилье для российской семьи» до конца 2017 г. планируется построить 25 млн м2 жилья для 460 тыс. нуждающихся семей8. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации прогнозирует, что стоимость жилья будет составлять не более 30 тыс. руб. за 1 м2, что на 20% ниже рыночной стоимости. При этом совместно с Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию семьям будут предоставлены льготные кредиты со ставкой 10,6-11,1% годовых. Все это можно было бы расценить как позитивный фактор в решении жилищной проблемы, однако застройщики и девелоперы строят по рыночным, а не по льготным ценам.
Сейчас идет процесс удорожания энергоносителей и строительных материалов. Покупательская способность населения ниже строительных возможностей, а поднимать цены за квадратный метр, заложенные в государственной программе приобретения доступного жилья, практически нереально. Следует предположить, что для экономии затрат такое жилье получается низкого качества. Коммерческим банкам также невыгодно выдавать ипотечные кредиты при ключевой ставке Банка России в 11%.
В таком случае государству опять придется тратить бюджетные средства на субсидирование девелоперов и банков. Для этого потребуется 560 млрд руб. Минстрой России планирует вложиться в программу в размере 100 млрд руб. Остальные средства необходимо изыскивать, используя реинжиниринговые механизмы финансирования строительства, например инфраструктурные облигации и концессионные соглашения [16]. Учитывая, что в улучшении жилищных условий нуждается не менее 3% населения страны, или 1 095 семей, дотации государства в этом случае должны составить 1 824 млрд руб.
Формируется извечный для дефицитной экономики вопрос - где взять деньги?
Мы видим четыре возможных пути решения проблемы доступности жилья.
Первое направление - строительство социальных арендных домов для малоимущих и очередников.
8 Ипотека в РФ. URL: http://ipotekahouse.ru/socialnaya-ipoteka
Социальная аренда существует во многих странах, и предоставляют ее сами управляющие компании. В Германии, Франции, Швейцарии жилье с низкой платой составляет более половины арендного рынка.
Значительная доля собственного жилья традиционно отмечается в Испании, Италии, Великобритании, Бельгии и в регионах Восточной Европы. Венгрия имеет самый высокий показатель проживания в собственных квартирах в Европе.
Аренда жилья практикуется во всех цивилизованных странах мира, но именно в СССР исторически сформировалось восприятие жилья, предоставляемого в пожизненное пользование, как своего собственного. Истоки такого восприятия обнаруживались в ментальности населения, геополитическом контексте и особенностях социалистической системы распределения. Эти особенности рассматривались в работах советского ученого Л.А. Велихова [17]. Работники получали на руки 4-6% реальной заработной платы. Остальные денежные средства текли в социальные фонды, которые и финансировали строительство жилых домов. Поэтому как только потребовались правовые основы домовладения, с начала 1990-х гг. началась массовая приватизация квадратных метров. Собственность на объекты недвижимости подкрепляло не только чувство «защищенности», но и право покупки, аренды, продажи жилищных объектов. Немаловажным фактором при трудоустройстве до сих пор является наличие «прописки» в паспорте. Этот комплексный социальный контекст предопределяет особую значимость вопроса жилищной собственности для россиян. Данные сущностные вопросы изложены в монографии [18]. В работе [19] исследуется региональная специфика детерминации инфраструктуры доступного жилья.
Современный сектор арендного жилья в России -нерегулируемый и задействован в схемах теневого сегмента. В лучшем случае лишь с пятой части сдаваемого внаем жилья государство получает налоги, но специалисты могут оперировать только оценочными цифрами.
В 2014 г. был принят Федеральный закон о регулировании найма жилого фонда. В соответствии с законодательными постулатами девелоперским компаниям в аукционном порядке предложены земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога, иная дополнительная поддержка застройщикам (например,
в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой)9.
Арендная плата в доходных домах может быть ниже на 20-30%, чем в среднем по рынку. Предполагается, что арендные дома решат комплексные проблемы: снизят стоимость коммерческой недвижимости, повысят
мобильность россиян, обеспечат жильем граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Однако реализация закона связана со значительными инвестициями в строительство таких домов, что весьма проблематично в ситуации экономического спада. Налоговые преференции могут послужить одним из двигателей рынка арендного жилья в России, и вполне вероятно, в процессе оздоровления экономики доходность может достичь уровня доходности аренды коммерческой недвижимости.
Позитивный опыт социального арендного жилья представлен несколькими домами в Москве, Подольске и северных городах. В Ханты-Мансийском автономном округе - Югре предприняты реальные шаги по поддержке девелоперских проектов строительства доходных домов10. Еще до принятия названного Федерального закона в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре девелоперов полностью освободили от уплаты налогов. Инвестором строительства выступило Ипотечное агентство Югры, которое реализует три проекта - два жилых дома в Сургуте и дом в Ханты-Мансийске. Региональная программа развития рынка доступного жилья открылась социальным домом в Нефтеюганске. Инвесторам показали не просто проекты, а готовые продукты с доходностью, которая рассчитана на долгосрочную перспективу.
Вторым направлением решения проблемы доступности жилья выступают демократические самоуправленческие организации - жилищностроительные кооперативы (ЖСК), которые являются одновременно и застройщиком, и собственником земельного участка, и менеджером многоквартирного дома. Согласно ст. 116 Жилищного кодекса Российской Федерации высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов
9 О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования: Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ.
10 Как в Югре развивают арендное жилье? // Аргументы и факты. 2016. 25 мая. № 21.
кооператива (конференция). Кооперативная собственность, то есть ЖСК, предполагает демократию управленческих процессов. Общее собрание членов кооператива является главным законодательным органом власти кооператива. Именно ЖСК предлагают населению наилучший и приемлемый вариант приобретения жилья в собственность, а схема управления многоквартирными домами выглядит наиболее эффективной: собственники жилья и управление кооператива заинтересованы в оптимизации дилеммы «получение качественных услуг -снижение издержек на их оплату». Размеры тарифов коммунальных услуг, а также значимые для жильцов вопросы решаются общим собранием членов кооператива.
Однако пока правовое поле не позволяет в полной мере реализовать эту схему. Кооперативам (ЖСК) предложено отказаться от полного самоуправления и выбрать форму товарищества собственников жилья (ТСЖ), что означает радикальную смену целевых ориентиров. Жилищно-строительные кооперативы ориентированы на снижение издержек и, соответственно, тарифов. Руководство ТСЖ, как любой бизнес, напротив, будет стараться находить возможности для извлечения прибыли, например повышать тарифы на жилищные услуги.
В поправках к ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации отменяется кооперативная демократия и вводится дефиниция долевой собственности вместо собственности
кооперативной. Последствия таковы - общее имущество многоквартирных домов становится бесхозным. Дело в том, что при долевой собственности граждане обладают свидетельством о праве собственности на квартиру, а права собственности на земельный участок и на общее имущество дома они не имеют. Руководство ТСЖ и управляющая компания для извлечения прибыли сдают в аренду общее имущество дома - подвалы, крыши, земельные участки. Нередки случаи размещения в подвалах саун, офисов, складов, на крышах - антенн сотовой связи, на придомовой территории - автопарковок. Неизбежными становятся конфликты с собственниками жилых помещений.
По какой же причине закон включает «зеленый свет» для управляющих компаний и ТСЖ, а «красный» - для ЖСК? Потеря популярности ЖСК была следствием законодательных пробелов, открывающих дорогу махинациям, злоупотреблениям инициативных лиц из правлений кооперативов. Кооперативам в общей картине жилищного
менеджмента принадлежит всего 1%, а доля управляющих компаний составляет 80%, ТСЖ -19%п
Когда-то успешный, но недолгий всплеск кооперативного строительства советских времен сменился длительным застоем, и лишь с ноября 2011 г., после внесения поправок в Жилищный кодекс Российской Федерации, кооперативы получили возможность привлекать реальных соинвесторов еще на этапе проектирования.
Необходимо довести акт законотворчества до логического завершения - вернуть к жизни дефиницию «кооперативная собственность» и не подменять ее «долевкой», отработать правовые механизмы контроля целевого использования средств пайщиков и страхование паевых взносов. В этом случае ЖСК однозначно будет более оптимальной структурой, чем управляющие компании и ТСЖ. Практика жилищного управления в Европе показала жизнеспособность жилищных кооперативов, играющих приоритетную роль в Польше, Чехии, Италии.
Интересен опыт Польши с функционированием двух типов ТСЖ [20]. Малые ТСЖ (до семи квартир) и крупные (минимум 8 квартир) действуют на основании гражданского кодекса и закона о собственности помещений. В малом ТСЖ решения принимаются большинством голосов, подсчитываемым в соответствии с размером долей. В крупных ТСЖ выбор правления обязателен. Членом коллегиального правления ТСЖ может быть только физическое лицо, избранное из числа собственников либо стороннее (например, совершеннолетний член семьи собственника).
Собственники могут поручить управление физическому или юридическому лицу, осуществляющему хозяйственную деятельность в сфере управления недвижимостью. На практике выбор управляющего осуществляется в форме нотариального договора. Договор управления недвижимостью предусматривает и подписание договора страхования гражданской
ответственности за ущерб, причиненный в связи с неэффективными действиями по управлению недвижимостью. Закон Польши об управлении недвижимостью предъявляет к профессиональному управляющему серьезные требования.
Третье направление поиска источников финансирования жилищных проектов связано
11 Жилищная революция // Аргументы недели. 2015. 6 августа. № 29.
с разумным отношением к геополитическим финансовым вопросам. В условиях негативных внутренних факторов развития неправильно списывать международные долги в размерах, позволяющих решить насущные проблемы российского населения. Долговое обязательство Кубы в размере 31,7 млрд долл. Россия простила в 2014 г., и это происходило на фоне жесткой санкционной блокады страны. Денежных средств хватило бы на реализацию одной из двух федеральных программ: переселение нуждающихся россиян из ветхого и аварийного жилья или финансирование модернизации сферы ЖКХ. Всего же Россия за период реформ с 1991 по 2015 г. простила зарубежным государствам 140 млрд долл.
Глава оргкомитета конференции государств -участников Конвенции ООН против коррупции, министр юстиции А.В. Коновалов оценил ущерб, наносимый коррупцией России, в 10-20% ВВП12. Необходимо исходить из общего неприятия коррупции. Убытки в стране несут как бизнес, так и государство. Статистические данные органов власти коррелируют с опросом представителей предпринимательского сообщества, которые утверждают, что коррупционные издержки составляют до половины всех расходов в бизнесе. В государственной сфере до 80% оборотных средств являются теневыми, включая посредничество, которое представляет собой
13
завуалированную коррупцию .
Прогнозируемый экономический эффект от снижения уровня коррупции в России и высвобождения этих средств на строительство жилья нуждающимся представлен в табл. 3.
Общие результаты исследований по всем предложенным мероприятиям обеспечения населения России доступным жильем и переселения нуждающихся из аварийного и ветхого жилья представлены в табл. 4. Как видно, источники финансирования превышают необходимые затраты на обеспечение населения России доступным жильем и модернизацию ЖКХ. Рассмотренные источники финансирования являются основой концепции единого жилищно-коммунально-строительного комплекса (рис. 4).
В условиях неповоротливой хозяйственно-экономической системы жилищную проблему не решить. Государственная и инвестиционная поддержка всероссийским проектам доступного жилья необходима. Начинать решать проблемы доступности жилья надо не с латания дыр, как предусматривается мягкими реформаторскими воздействиями, а с формирования источников финансирования, которые имеют мощную синергетическую взаимосвязь. Это поддержка строительства арендного жилья, возрождение жилищно-строительных кооперативов, решение геополитических вопросов с приоритетом интересов жителей России, борьба с коррупцией.
12 Шестая сессия конференции государств - участников конвенции ООН против коррупции. Санкт-Петербург, 2-6 ноября 2015 года. URL: http://www.uncorruption.ru/ru/general/convention/
13 Коррупция в России: независимый годовой отчет Всероссийской антикоррупционной общественной приемной «Чистые руки». URL:
http://grsobranie.ucoz.ru/publ/doklad_korrupcija_v_rossii_nezavis imyj_godovoj_otchet_vserossijskoj_antikormpcionnoj_obshhestv emoj_priemnoj_chistye_ruki_02_ijulja_2009/1-1-0-1
Таблица 1
Значения коэффициентов доступности жилья для федеральных округов России в 2015 г.
Table 1
The values of housing affordability coefficients for Russian Federal Districts in 2015
Федеральный округ Значение коэффициента
Центральный 4,6
Северо-Западный 4,5
Южный 3,9
Северо-Кавказский 2,9
Приволжский 3,3
Уральский 2,9
Сибирский 3,6
Дальневосточный 3,5
Источник: авторская разработка по данным Росстата
Source: Authoring, based on the Federal State Statistics Service data Таблица 2
Среднедушевые денежные доходы в 2010-2014 гг., % Table 2
Per capita income in 2010-2014, percentage
Доход в месяц, руб. 2010 2011 2012 2013 2014
До 5 000 9,4 7,3 5,7 4,2 3,3
От 5 000,1 до 7 000 9,4 8,1 6,8 5,6 4,8
От 7 000,1 до 9 000 9,8 8,9 7,9 6,8 6,1
От 9 000,1 до 12 000 13,6 12,9 12 10,8 10
От 12 000,1 до 15 000 11,3 11,3 10,8 10,3 9,9
От 15 000,1 до 20 000 14,1 14,6 14,6 14,5 14,4
От 20 000,1 до 25 000 9,5 10,2 10,7 11,2 11,4
От 25 000,1 до 30 000 6,4 7,1 7,8 8,4 8,8
От 30 000,1 до 35 000 4,4 5 5,7 6,3 6,7
От 35 000,1 до 40 000 3,1 3,6 4,1 4,7 5,1
От 40 000,1 до 50 000 3,8 4,5 5,4 6,3 7
От 50 000,1 до 60 000 5,2 6,5 3,1 3,8 4,2
Свыше 60 000 5,4 7,1 8,3
Источник: данные Росстата
Source: The Federal State Statistics Service data Таблица 3
Экономический эффект от борьбы с коррупцией Table 3
The economic effect of fight against corruption
Показатель Значение
Население Российской Федерации, нуждающееся в улучшении жилищных условий: - % - млн чел. 3-5 4,2-7
Площадь жилья в расчете на человека, м2 18
Площадь жилья, необходимая для нуждающихся, млн м2 75,6-126
Объемы необходимого финансирования для строительства жилья нуждающимся, млрд руб. 2 646-4 410
Стоимость жилья для нуждающихся (за 1 м2), тыс. руб. 35
ВВП Российской Федерации в 2015 г., млрд руб. 67 569
Доля теневой экономики в ВВП Российской Федерации, % 10-50
Сумма высвобожденных денежных средств из теневой экономики, млрд руб. 6 756,9-33 784,5
Экономический эффект от борьбы с коррупцией, млрд руб. 4 110,9-29 374,5
Источник: авторская разработка
Source: Authoring
Таблица 4
Необходимое финансирование строительства доступного жилья в России, трлн руб. Table 4
Required funding to build affordable housing in Russia, trillion RUB
Мероприятие Затраты Финансирование
Строительство доступного жилья в России для 1 095 семей за счет дотаций государства по программе «Жилье для российской семьи» 1,8 -
Переселение из ветхого и аварийного жилья (1-3% от населения страны) 2 -
Модернизация ЖКХ 2,5 -
Финансирование за счет борьбы с коррупцией - 6,8-33,8
Финансирование за счет выполнения долговых обязательств зарубежных стран - 2,5
Всего... 6,3 9,3-33,8
Источник: авторская разработка Source: Authoring
Рисунок 1
Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в Российской Федерации в 2010-2015 гг. (за 1 м2 общей площади), тыс. руб.
Figure 1
Average prices in the primary and secondary housing markets of the Russian Federation in 2010-2015 (per 1 m2 of total floor area), thousand RUB
2011 2012 2013 2014
□ Первичный рынок жилья □ Вторичный рынокжилья Источник: авторская разработка по данным Росстата Source: Authoring, based on the Federal State Statistics Service data
Рисунок 2
Количество годовых зарплат, необходимых для покупки квартиры площадью в 70 м2 в 2012 г. Figure 2
The number of annual salaries needed to buy a 70 m2 apartments in 2012
0 2 4 6 8 10 12
Источник: Национальные службы статистики, расчеты по методике Deloitte Limited Source: National statistics services, calculations under the Deloitte Limited methodology
Рисунок 3
Структура жилищного фонда в разных странах с позиции собственности, % Figure 3
The housing stock structure in various countries from the perspective of ownership, percentage
Источник: составлено авторами по данным сайта международной статистики Euromonitor International и информационно-аналитического центра «Мегаполис»
Source: Authoring, based on the website data of international statistics of Euromonitor International and Megapolis Data Center
Рисунок 4
Единый жилищно-коммунально-строительный комплекс и возможные источники финансирования доступного жилья в России
Figure 4
A single housing-and-municipal complex and possible sources of funding the affordable housing in Russia
Единый жилищно-коммуналъно-строительный комплекс России
> 1
Строительство Жилищно-коммунальное хозяйство
1
Жилищное строительство (доступное) Жилищные услуги Коммунальные услуги
Бюджетные средства Фонд содействия реформирования ЖКХ
Высвобожденные денежные средства при выведении из теневой экономики Фонд капитального ремонта
Личные средства граждан
Средства ЖСК
Личные средства граждан
Ипотечное кредитование
1 г 1
Источники финансирования
Источник: авторская разработка
Source: Authoring
Список литературы
1. Кара-Мурза CT. Потерянный разум. Интеллигенция на пепелище России. М.: Алгоритм, 2012. 337 с.
2. Кондюкова Е.С., Никитина О.М., Шершнева Е.Г., Руткаускас К.В. Социально-экономические и правовые подходы к совершенствованию системы финансирования капитального ремонта жилищного фонда // Экономика строительства. 2015. № 4. С. 46-54.
3. Леонова Л.Б. Анализ социально-экономического развития в отрасли ЖКХ в Уральском федеральном округе и Екатеринбурге для повышения ее инвестиционной привлекательности // Проблемы и перспективы экономического развития России: инновации, финансирование, управление производством. Екатеринбург: УМЦ УПИ, 2015. С. 138-151.
4. Тарханова Е.В. Концептуально-методический анализ процесса формирования и развития рынка доступного жилья // Современные проблемы науки и образования. 2014. № 6. URL: http://www.science-education.ru/ru/article/view?id=15747/.
5. Бугров О.Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8. URL: http: //ekonomika.snauka. ru/2014/08/5674.
6. Королькова Д.И., Герасимова Н.А., Ткаченко Г.И. Доступность жилья как индикатор уровня жизни населения в регионе // Фундаментальные исследования. 2014. № 9. С. 635-638.
7. Березина Е.Л. Эволюция жилищного вопроса в России и за рубежом // Вестник Челябинского государственного университета. 2013. № 33. С. 112-117.
8. Марварова И.В. Жилье в социальном формате // Архитектон: известия вузов. 2010. № 30. URL: http://archvuz.ru/2010_22/71.
9. Осипов А.Ю. Проблемы доступности жилья в России // Российское предпринимательство. 2012. № 8. С.112-115.
10. Fox R., Tulip P. Is Housing Overvalued? Research, Discussion. Sydney, Reserve Bank of Australia, 2014.
11. Silverman R., Patterson K. Fair and Affordable Housing in the U.S.: Trends, Outcomes, Future Directions (Studies in critical social sciences). Boston, Brill Academic, 2011, 346 p.
12. Browne F., Conefrey T., Kennedy G. Understanding Irish House Price Movements - A User Cost of Capital Approach. Research Technical Papers from Central Bank of Ireland, 2013.
13. Powell R., Dunning R., Ferrari E., McKee K. Affordable Housing Need in Scotland. Sheffield Hallam University, 2015, 60 p.
14. Рогожина Н.Н. Международный опыт развития арендного жилищного фонда // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 8. С. 72-82.
15. Мустафина Л.Р. Определение доступности жилья для населения: методические аспекты // Проблемы современной экономики. 2014. № 1. С. 185-188.
16. Леонова Л.Б. Новые эффективные рыночные механизмы и инструменты для реализации Концепции реформирования ЖКХ // Вестник УГУЭС. 2016. № 1. С. 64-74.
17. ВелиховЛ.А. Основы городского хозяйства. М.: Наука, 1996. 480 с.
18. Ланцов В.М., Зиятдинов К.М. Сущность государственной муниципальной власти, собственности и ЖКХ. Казань: Новое знание, 2006. 60 с.
19. Василенко Р.В. Институциональные факторы детерминации инфраструктуры обеспечения развития регионального рынка доступного жилья // Проблемы современной экономики. 2015. № 3. С. 264-267.
20. Управление недвижимостью в Польше на примере жилищных товариществ: история возникновения, основные понятия, перспективы развития / под ред. З. Дубеля. URL: http://urlid.ru/anjw/.
ISSN 2311-8725 (Online) ISSN 2073-039X (Print)
AFFORDABLE HOUSING: SEARCHING FOR FUNDING SOURCES Leila B. LEONOVAa% Elena S. ALPATOVAb, Ruslan A. LEONOVc
Economic Advancement
a Ural Federal University named after the First President of Russia Boris Yeltsin, Yekaterinburg, Russian Federation lel.leo@mail.ru
b Ural Federal University named after the First President of Russia Boris Yeltsin, Yekaterinburg, Russian Federation elen-kon@ya.ru
c Ural Federal University named after the First President of Russia Boris Yeltsin, Yekaterinburg, Russian Federation lel.leo@mail.ru
• Corresponding author
Article history:
Received 1 August 2016 Received in revised form 31 August 2016 Accepted 14 September 2016
JEL classification: G23, G31
Keywords: affordable housing, homeowner, housing cooperative, cooperative ownership, rental housing, mortgage lending
Acknowledgments
Abstract
Subject The article considers the situation in the affordable housing market.
Objectives The purpose of the study is to provide a rationale for proposals on the formation of funding sources to address the housing needs of Russian citizens.
Methods The data of the Federal State Statistics Service, international agencies and statistical services served as the methodical basis of the study. To handle statistical reports, we applied methods of analytical grouping, calculation of coefficients, and comparative analysis.
Results To solve the problem of housing affordability only through budget projects is impossible. Other sources of financial support are needed. We offer shifting the vector of management of economic processes in the housing sector toward the priorities of the internal policy, rather than foreign policy. This will enable to refocus developers on restructuring the housing market and provide affordable housing for Russian nationals.
Conclusions and Relevance In the face of systemic crises, we suggest to 'humanize' the housing sector and use four directions of development: construct rental houses, return to the experience of housing cooperatives, ensure repayment of international debt, and debunk corruption schemes in the economy.
© Publishing house FINANCE and CREDIT, 2016
We express our gratitude and deep appreciation to Elena Yu. KUZNETSOVA, Doctor of Economics, Professor, Head of Engineering Department of the Ural Federal University named after the First President of Russia Boris Yeltsin, for the valuable advice and comments on the article.
References
1. Kara-Murza C.G. Poteryannyi razum. Intelligentsiya na pepelishche Rossii [The lost mind. Intellectuals on the cinders of Russia]. Moscow, Algoritm Publ., 2012, 337 p.
2. Kondyukova E.S., Nikitina O.M., Shershneva E.G., Rutkauskas K.V. [Socio-economic and legal approaches to improving the system of financing capital repairs of housing stock]. Ekonomika stroitel'stva = Construction Economics, 2015, no. 4, pp. 46-54. (In Russ.)
3. Leonova L.B. Analiz sotsial'no-ekonomicheskogo razvitiya v otrasli ZhKKh v Ural'skom federal'nom okruge i Ekaterinburge dlya povysheniya ee investitsionnoi privlekatel'nosti. Vkn.: Problemy i perspektivy ekonomicheskogo razvitiya Rossii: innovatsii, finansirovanie, upravlenie proizvodstvom [Analysis of the socio-economic development in the housing sector of the Urals Federal District and the City of Yekaterinburg to boost its investment attractiveness. In: Problems and prospects for economic development of Russia: Innovation, financing, production management]. Yekaterinburg, UMTs UPI Publ., 2015, pp.138-151.
4. Tarkhanova E.V. [A conceptual and methodological analysis of the formation and development of affordable housing market]. Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya = Modern Problems of Science and Education, 2014, no. 6. (In Russ.) Available at: http://www.science-education.ru/ru/article/view? id=15747/.
5. Bugrov O.B. [Housing policy and innovative development of the housing and construction sector],
Ekonomika i menedzhment innovatsionnykh tekhnologii = Economics and innovations management, 2014, no. 8. (In Russ.) Available at: http://ekonomika.snauka.ru/2014/08/5674.
6. Korol'kova D.I., Gerasimova N.A., Tkachenko G.I. [Housing availability as an indicator of living standards of the population in the region]. Fundamental'nye issledovaniya = Fundamental Research, 2014, no. 9, pp. 635-638. (In Russ.)
7. Berezina E.L. [Evolution of the housing problem in Russia and abroad]. Vestnik Chelyabinskogo gosudarstvennogo universiteta = Bulletin of Chelyabinsk State University, 2013, no. 33, pp. 112-117. (In Russ.)
8. Marvarova I.V. [Accommodation in social format]. Arkhitekton: izvestiya vuzov, 2010, no. 30. (In Russ.) Available at: http://archvuz.ru/2010_22/71.
9. Osipov A.Yu. [Problems of housing affordability in Russia]. Rossiiskoe predprinimatel'stvo = Russian Journal of Entrepreneurship, 2012, no. 8, pp. 112-115. (In Russ.)
10. Fox R., Tulip P. Is Housing Overvalued? Research, Discussion. Sydney, Reserve Bank of Australia, 2014.
11. Silverman R., Patterson K. Fair and Affordable Housing in the U.S.: Trends, Outcomes, Future Directions (Studies in critical social sciences). Boston, Brill Academic, 2011, 346 p.
12. Browne F., Conefrey T., Kennedy G. Understanding Irish House Price Movements - A User Cost of Capital Approach. Research Technical Papers from Central Bank of Ireland, 2013.
13. Powell R., Dunning R., Ferrari E., McKee K. Affordable Housing Need in Scotland. Sheffield Hallam University, 2015, 60 p.
14. Rogozhina N.N. [International experience in the development of rental housing]. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii = Property Relations in the Russian Federation, 2013, no. 8, pp. 72-82. (In Russ.)
15. Mustafina L.R. [Determination of availability of housing for the population: methodological aspects].
Problemy sovremennoi ekonomiki = Problems of Modern Economics, 2014, no. 1, pp. 185-188. (In Russ.)
16. Leonova L.B. [New efficient market mechanisms and instruments for the implementation of the Concept of reforming housing and communal services]. Vestnik UGUES = Bulletin of Ufa State University of Economy and Service, 2016, no. 1, pp. 64-74. (In Russ.)
17. Velikhov L.A. Osnovy gorodskogo khozyaistva [Fundamentals of municipal economy]. Moscow, Nauka Publ., 1996, 480 p.
18. Lantsov V.M., Ziyatdinov K.M. Sushchnost' gosudarstvennoi munitsipal'noi vlasti, sobstvennosti i ZhKKh [The essence of the State municipal authorities, property and housing]. Kazan, Novoe znanie Publ., 2006, 60 p.
19. Vasilenko R.V. [Institutional factors determination to ensure the development of regional infrastructure, affordable housing market]. Problemy sovremennoi ekonomiki = Problems of Modern Economics, 2015, no. 3, pp. 264-267. (In Russ.)
20. Upravlenie nedvizhimost'yu v Pol'she na primere zhilishchnykh tovarishchestv: istoriya vozniknoveniya, osnovnye ponyatiya, perspektivy razvitiya [Property management in Poland on the example of housing associations: the history of the basic concepts, perspectives of development]. Ed. by Z. Dubel. (In Russ.) Available at: http://urlid.ru/anjw/.
