Развитие механизма и инструментов завершения долгостроящихся объектов капитального строительства Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

Развитие механизма и инструментов завершения долгостроящихся объектов капитального строительства

Посредникова Елена Эдуардовна

магистрант, Сибирский федеральный университет, lena.posrednikova.00@mail.ru

Филимендикова Регина Эдуардовна

магистрант, Сибирский федеральный университет, regina.flm@mail.ru

Зеньков Сергей Андреевич

магистрант, Сибирский федеральный университет, sergey.zenkov.00@mail.ru

Исайкин Кирилл Евгеньевич

магистрант, Сибирский федеральный университет, kiris1998@yandex.ru

Басараб Дмитрий Владимирович

магистрант, Сибирский федеральный университет, Basarab.dima2016@yandex.ru

Авторами в данной статье предпринята попытка развить механизмов и инструментов заверения долгостроящихся объектов капитального строительства. В статье приводятся статистика недостроенных объектов капитального строительства по Российской Федерации и в городе Красноярск, в частности, ключевые заинтересованные лица участвующие в сокращении проблемных объектов, а также методы и способы, использующиеся для реализации этих идей. Исследование показало, что данный вопрос является важнейшим в нашей стране, и в моментах, когда государство никак не может повлиять на застройщика, оно вынужденно само выделять средства на реализацию недостроенных объектов капитального строительства. В результате проведенной работы, были выделены основные

Ключевые понятия: долгостроящиеся объекты, строительство, застройщик, банкрот, строительные материалы, сроки строительства, фонд обманутых дольщиков, объекты капитального строительства.

Рынок жилой недвижимости в нашей стране развивается огромными темпами, каждый год осваиваются новые территории под застройку домов, а в местах частного жилья и устаревших районов активно выкупается территория для будущих новостроек. Следовательно, при увеличении строящихся объектов капитального строительства, в равных долях увеличивается и количество объектов незавершенного строительства.

Взяв информацию с единого реестра проблемных домов [1], указанную в таблице 1, можно сделать вывод что на территории нашей страны из 100 строящихся объектов капитального строительства 10 оказываются незавершенными. Незавершенными объектами могут считаться дома, которые нарушают сроки своевременной сдачи на довольно продолжительный срок, или же застройщик объявляет себя банкротом.

Таблица 1

Единый реестр проблемных объектов РФ

Открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом №127-ФЗ

Регионов Застройщиков Домов Жилая площадь, тыс. м2

63 420 978 6441

Введена иная процедура банкротства в соответствии с Федеральным законом №127ФЗ

Регионов Застройщиков Домов Жилая площадь, тыс. м2

9 10 92 268

Нарушены с роки завершения строительства более чем на 6 месяцев

Регионов Застройщиков Домов Жилая площадь, тыс. м2

54 148 446 2741

Нарушены сроки передачи объекта долевого строительства более чем на 6 месяцев

Регионов Застройщиков Домов Жилая площадь, тыс. м2

30 58 103 927

со см о см

О Ш

т

X

3

<

т О X X

Долгострой — общее обозначение длительных, затянувшихся или вовсе заброшенных строительных работ. Согласно 214-ФЗ [2], долгостроем может считаться здание, находящееся на стадии «заморозки» более полутора лет, а сам застройщик имеет право задержать сроки сдачи объекта, но не более чем на два месяца. Помимо этого, дольщики, за каждый новый просроченный день обязаны получить пеню в количестве 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ. А плательщиком в данном случае выступает фирма, которая продает недвижимость согласно договору долевого участия (ДДУ).

При не состоянии застройщика завершить объект капитального строительства, члены правительства могут как профинансировать данный объект средствами, найти новых подрядчиков и передать дом в эксплуатации, или же вернуть все средства дольщикам, зависит это от меньших потерь денежных средств того или иного действия в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве [3]. Так же, все эти функции может взять на себя фонд обманутых дольщиков.

С 1 июля 2019 года по Федеральному закону №214-ФЗ -все деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу счетах банка, что не позволяет застройщику привлекать эти средства

к постройке объектов жилой недвижимости. Данная реформа позволяет сохранить деньги дольщиков в целости и сохранности, а в свою очередь застройщик на кредитные деньги будет развивать свой проект. Мотивацией будет служить то, что заработанные деньги с дольщиков он получит только при введении дома в эксплуатацию, а банк защитит средства от банкротства строительной компании или недостроев. Конечно же, эта реформа благотворно влияет на решение людей брать квартиру в долевом строительстве, но никто из них не захочет получить спустя два - три года свои деньги назад, если компания обанкротится, так как на те деньги что они купили эту квартиру, альтернативный вариант за те же деньги в нынешних реалиях уже не найдется (рис. 1).

150,000 100,000 60.001

№ Наименование застройщика Расположение Структура здания Принятое решение

1 СК «Реставрация», ЖК «Фестиваль» Р-н Советский, Солнечный, Кирпичный каркас ЖД не будет достраиваться, деньги вернутся дольщикам (6 домов)

2 СК «Реставрация» ЖК «Эдельвейс» Р-н Октябрьский Студгородок Кирпичный каркас ЖД не будет достраиваться, деньги вернутся дольщикам (4 дома)

№ Наименование застройщика Расположение Структура здания Принятое решение

3 ЖСК "Светлый" Советский район, пер. Светлогорский, д. 6 Сборный каркас Спустя 12 лет ЖД достроился (1 дом)

4 ООО ПО "СтройАрт" Октябрьский район, мкр-н Чистый, д. 6 Кирпичный каркас В 2020 году застройщик признан банкротом, а дом выставлен на конкурсное производство (1 дом)

5 ООО "МонтажСтрой" Ленинский район, ул. Шевченко, д. 1 и 2 Кирпичный каркас ЖД будет достраивать компания ООО «Краспиц» (2 дома)

6 ООО "Имхотеп" Советский район, пр. Металлургов, д. 51 Монолитный каркас ЖД не будет достраиваться, деньги вернутся дольщикам (1 дом)

7 ООО "КрасЗа-падСибСтрой" Октябрьский район, ЖК "Изумрудная долина" (Богач), д. 2 и 3 Сборный каркас ЖД не будет достраиваться, деньги вернутся дольщикам (2 дома)

8 ТСЖ "Ленинградец" Октябрьский район, ул. Ленинградская, кор. 3 Сборный каркас ЖД достроился и был передан жильцам (1 дом)

№ Наименование застройщика Расположение Структура здания Принятое решение

9 ООО "Емельянов-ская слобода" Октябрьский район, ул. 1-я Хабаровская, д. 7 Сборный каркас Принято решение о завершении строительства, в срок до 14.11.2023 г. (1 дом)

10 ООО "АртиСтрой-М" Железнодорожный район, ул. Маркса, д. 213 Сборный каркас Принято решение о завершении строительства, в срок до 30.12.2023 г. (1 дом)

11 ООО "Эко Пром" Жилой район Солнечный, д. 1, 2 и 3 Сборный каркас В 2020 году застройщик признан банкротом, а дом выставлен на конкурсное производство (3 дома)

12 СК «МонолитСтрой» Микрорайон Преображенский д. 11, 12, 13 Сборный каркас Стройка не останавливается, но идет очень медленно (3 дома должны были достроиться в 2020 году)

2009 ЯГО 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 — Вторична — Новостройки

Рисунок 1 -График роста цен за 1м2 недвижимости в г.Красноярск

Ответственность за затянувшийся и ушедший далеко за рамки сроков строительства объект капитального строительства несет непосредственно застройщик, и, если же он все-таки настроен завершать строительство жилого дома, во избежание начала уголовных процессов, должен как можно скорее ввести его в эксплуатацию.

Если брать за основу Красноярский край, то в нем зарегистрировано 29 брошенных недобросовестными застройщиками многоквартирных жилых домов и более 3,5 тысячи дольщиков, пострадавших от действий или бездействия строительных компаний.

Таблица 2

Ориентируясь на Рисунок 2 - можно сделать вывод, что в 65% случаях дольщики не получают свои квартиры, в которые вложили свои средства много лет назад, и лишь в мизерных 9% застройщик достраивает и передает в эксплуатацию жилой дом.

■ ЖД не достроен - деньги в ернутся дольщинам

■ ЖД достроился

■ !КД будет достраиваться

Рисунок 2 - Конечное решение, принятое по недостроенным домам г. Красноярска

Проблема не построенного вовремя объекта капитального строительства со стороны застройщика, заключается больше всего в денежном вопросе. Рассмотрев на примере жилого дома микрорайона Преображенского, можно наглядно увидеть, что застройщик не уходит с рынка и не объявляет себя банкротом, но из-за затянувшегося срока строительства дома (который начался в 2018 году, а заканчивается только в конце 2023 года), имеет огромные финансовые потери ввиду выросших за это время цен на строительные материалы.

Таблица 3

Цены на строительные материалы в разные периоды времени

№ Наименование строительного Цена в 2018г в Цена в 2022 г в

материала руб. ру&

1 Арматура (1т) 38000 53400

2 Кирпич (за тысячу штук) 10740 16000

3 Цемент (1т) 4409 8800

4 Бетон (1 м3) 3100 4200

5 Щебень (1 м3) 573 710

6 Песок (1м3) 480 800

7 Сибит (1м3) 4800 6500

8 ПГП Кнауф 100мм (1м2) 1065 1335

9 Штукатурка Кнауф (1т) 6660 8333

10 Шпаклевка Бергауф (1т) 21000 28520

11 Обои бумажные (1м2) 37,7 60

12 Линолеум (1м2) 200 349

Зная объемы производимых работ на данном объекте капитального строительства, были произведены расчеты с це-

X X

о

го А с.

X

го т

о

м о

м «

лью узнать процент потерянных денег застройщиком при несвоевременной передачи жилого дома жильцам. Расчеты предоставлены в таблице №4

Таблица 4

to

CS

о

CS

№ Наименование строительного Сумма в 2018г в Сумма в 2022г. в

материала руб. руб.

1 Арматура для создания моно- 59 690 400 83 880 720

литного каркаса

2 Бетон для создания монолитного каркаса 26 040 000 36 120 000

3 Устройство внешних стен из Сибита 8 376 000 11 342 500

4 Устройство внутренних кирпичных стен 2 532 349 3 773 184

5 Устройство внутренних стен из ПГП 24 537 600 30 758 400

6 Песок для устройства стяжки 1 257 984 2 096 640

7 Цемент для устройства стяжки 2 666 563 5 322 240

8 Штукатурка Кнауф (1т) 4 448 880 5 556 444

9 Шпаклевка Бергауф (1т) 1 155 000 1 568 600

10 Обои бумажные (1м2) 1 628 640 2 592 000

11 Линолеум (1м2) 3 177 600 5 544 912

Итоговая сумма 135 511 016 188 555 640

Если подытожить данные, полученные в таблице №3, то можно сделать вывод, что примерная сумма, которая закладывалась на самый популярный для строительства жилого дома с чистовой отделкой материал, составила бы 135 511 016 руб., но активно достраиваться он начал в 2022 году и будет возведен за 188 555 640 руб. Анализируя полученные суммы, видим явное увеличение бюджета, а именно на 39,14% от исходной суммы, что является потерей чистой прибыли застройщика.

Решением данной проблемы может стать замена проектных материалов, на отечественные аналоги, которые не уступают по своей структуре зарубежным, а в цене и логистики премногом выигрывают.

К примеру, заменив материал устройства внутренних стен из ПГП Кнауф на производителя Волма, затраты по данному виду работ снизятся с 30 758 400р до 23 984 640р, что составит удешевление данного вида работ на 22%. А замена штукатурки Кнауф на штукатурку ЕК TG100 PROFI, позволит уменьшить расход денежных средств на 6%, и после оштукатуривания поверхности она не будет нуждаться в дополнительной шпатлевке перед оклейкой обоев.

Так же, одним из вариантов скорейшего завершения объекта, и как следствие значительное уменьшение конечной сметы, на примере затянувшегося для сдачи жилого дома мкрн. Преображенский, будет являться уход от сдачи дома в чистовой отделке, что ведет за собой изменение в проекте. Чаще всего каждый из дольщиков хочет иметь свой оригинальный ремонт квартиры, соответствующий именно его требованиям, а если сдача объекта затянулась уже на 5 лет, то думаю единственное что желает собственник это уже скорее получить обещанную ему жилую площадь. Значительная экономия

средств на строительные материалы, доставку, зарплаты рабочим и что самое главное - времени.

Литература

1. Единая информационная система жилищного строительства [Электронный ресурс]: единый реестр проблемных объектов // Режим доступа:

2. Гражданский кодекс Российской федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ // Справочная правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru

3. КонсультантПлюс [Электронный ресурс] // Статья 201.15-1. Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства- Режим доступа: https://www.consultant.ru/

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Справочная правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru;

5. Фонд развития территорий [Электронный ресурс] // Фонд обманутых дольщиков // Ь|^://фрт.рф/

6. EP3 - аналитика [Электронная книга] // Аналитический обзор строящихся объектов Красноярского края

Development of mechanisms and tools for completing long-term capital

construction projects Posrednikova E.E., Filimendikova R.E., Zenkov S.A., Isaykin K.E., Basarab D.V.

Siberian Federal University JEL classification: L61, L74, R53

The authors of this article have made an attempt to develop mechanisms and tools for certification of long-term capital construction projects. The article provides statistics on unfinished capital construction projects in the Russian Federation and in the city of Krasnoyarsk, in particular, the key stakeholders involved in the reduction of problematic facilities, as well as the methods and methods used to implement these ideas. The study showed that this issue is the most important in our country, and in moments when the state cannot influence the developer in any way, it is forced to allocate funds for the implementation of unfinished capital construction projects. As a result of the work carried out, the main Keywords: long-term construction projects, construction, developer, bankrupt, building materials, construction time, fund of defrauded shareholders, capital construction projects.

References

1. Unified information system for housing construction [Electronic resource]: a unified

register of problematic objects // Access mode:

2. Civil Code of the Russian Federation [Electronic resource]: federal. Law of

December 30, 2004 N 214-FZ // Legal reference system "ConsultantPlus". -Access mode: http://www.consultant.ru

3. ConsultantPlus [Electronic resource] // Article 201.15-1. Features of settling the

developer's obligations to construction participants - Access mode: https://www.consultant.ru/

4. Housing Code of the Russian Federation dated December 29, 2004 N 188-FZ (as

amended on August 3, 2018) // Reference legal system "ConsultantPlus". -Access mode: http://www.consultant.ru;

5. Territory Development Fund [Electronic resource] // Fund of defrauded investors //

https://ft.rf/

6. EP3 - analytics [Electronic book] // Analytical review of objects under construction

in the Krasnoyarsk Territory

О Ш

m x

3

<

m о x

X