CC BY
17ПУБЛИЧНАЯ ВЛАСТЬ
И-1
Юрий Павлович Шубин, старший преподаватель кафедры государственного права ЛГУ им. А.С. Пушкина (Санкт-Петербург)
В статье рассматриваются земельные споры, возникающие между собственниками (владельцами) соседних земельных участков. С позиции норм действующего гражданского законодательства, положений Проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и правоприменительной практики анализируются способы разрешения соседских споров.
РАЗРЕШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ, ВЫТЕКАЮЩИХ ИЗ ОТНОШЕНИЙ СОСЕДСКОГО ПРАВА
В судебной практике количество дел, связанных с конфликтами между соседями, очень велико. Однако непосредственно термин «соседское право» в судебных решениях используется редко. Прежде всего это связано с тем, что российским законодательством до недавнего времени не было предусмотрено наличие так называемых «соседских прав».
Цивилисты уже достаточно давно обоснованно высказывают предложения о необходимости реформы в сфере регулирования соседских отношений и введении в российское гражданское право института соседского права. Так, В.В. Чубаров отмечает, что «в гражданском законодательстве Российской Федерации практически полностью отсутствуют нормы так называемого соседского права. Речь идет об ограничениях права собственности на земельный участок, закрепленных в законе, но направленных не на защиту публичных интересов, а на защиту интересов собственников соседних земельных участков... было бы целесообразным расширить главу 17 ГК РФ за счет введения в нее норм соседского права».1
Нормы проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Россий-
ской Федерации»2 (далее - Проект), который был внесен Президентом РФ в Государственную думу РФ 3 апреля 2012 г., свидетельствует о том, что нормы соседского права могут стать одной из новелл Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
В частности, в соответствии с п. 1 ст. 225 Проекта вещные права осуществляются с соблюдением прав и охраняемых законом интересов других лиц. Лица, владеющие соседними недвижимыми вещами, при осуществлении принадлежащих им вещных прав должны соблюдать ограничения, установленные в соответствии с настоящим Кодексом в пользу соседей (соседские права), в том числе поддерживать свои недвижимые вещи в надлежащем состоянии.
В соответствии с п. 1 ст. 293 Проекта собственник земельного участка должен осуществлять правомочия владения и пользования земельным участком с соблюдением прав и охраняемых законом интересов собственников (владельцев) соседних земельных участков (соседских прав). При этом соседними земельными участками в целях установления ограничений права собственности признаются земельные участки, как соприкасающиеся, так и не соприкасающиеся друг с другом, если последствия использования (эксплуатации) одного из участков
оказывают влияние на использование другого участка.
Нормы Проекта не уточняют, что следует понимать под терминами «соседи» или «соседское право». Поэтому следует согласиться с Ю.В. Виниченко, по мнению которой, в общем виде соседским следует признать право лица на определенное недвижимое имущество, смежное с другим недвижимым имуществом или расположенное близко к нему. Субъектами же соответствующих отношений (соседями) будут являться лица, имеющие определенные права на указанные соседствующие (граничащие или близко расположенные) недвижимые вещи или фактически владеющие последними. Это могут быть как собственники, так и владельцы недвижимого имущества. Исходя из того, что субъективные права на недвижимость могут иметь любые субъекты гражданского права, участниками соседских отношений также могут выступать как физические, так и юридические лица и публично-правовые образования3.
Вне сомнения, главной сферой соседского права являются земельные отношения. Влияние одного из земельных участков на использование другого земельного участка может принимать три основные формы:
1) проникновение осязаемых предметов (вода, ветви деревьев и ку-
• «
3 т
старников, фундамент здания, забор и т.д.);
2) проникновение невесомой материи (запах, дым, копоть, пыль, шум, тень зданий (строений, сооружений) или деревьев и т.д.);
3) ухудшение обзора на участок соседа со стороны собственника земельного участка.
Вне сомнения, сразу следует оговориться о неизбежности вторжения в границы земельного участка эффекта эксплуатации соседней недвижимости. Так, в соответствии с п. 2 ст. 293 Проекта собственник земельного участка должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие, если оно не оказывает влияния на использование его земельного участка или оказывает на его использование такое влияние, которое не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая.
Однако полагаем, что в данном случае существует только предположение, что сосед действует в пределах своего права, т.е. в условиях так называемого «добрососедского сотрудничества». В случае, когда исходящее с соседнего земельного участка воздействие выходит за указанные пределы, собственник (владелец) земельного участка вправе требовать устранения препятствий в пользовании своим земельным участком посредством предъявления требования об устранении нарушений права, если эти отношения не соединены с лишением владения (т.е. путем подачи негатор-ного иска).
Права собственников (владельцев) земельных участков и их соседей в настоящее время сталкиваются по целому ряду вопросов, а именно:
• Во-первых, при определении границ и застройки чужого земельного участка. Такие споры возникают чаще всего в связи с тем, что граница между соседними участками изначально была нечетко установлена на местности, или установленная в над-
лежащем порядке граница не соответствует титулу, т.е. земельный участок в данных границах на местности не соответствует площади и (или) описанию по документам, являющимся правовым основанием приобретения титула на земельный участок, или установленная ранее на местности в надлежащем порядке граница полностью или частично не сохранилась в результате уничтожения документов межевания и (или) межевых знаков.
Следует заметить, что процедура межевания, предполагающая извещение владельцев соседних земельных участков, присутствие соседей во время землеустроительных работ, согласование с ними границ земельного участка и т.д., призвана максимально сократить такие споры. Однако нормы, регулирующие процедуру межевания, не дают ответа на вопрос, как все же разрешать споры о границах в случае их возникновения.
Полагаем, что в данном случае справедливо пользоваться нормой п. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» , в соответствии с которой при уточнении границ земельного участка в случае отсутствия правоустанавливающих и правоподтверждающих документов границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Кроме того, в юридической литературе предлагается в законодательство о межевании включить норму, обязывающую соседей участвовать в определении границ земельного участка под угрозой потери права оспаривать границы5. Такое предложение следует признать обоснованным, поскольку норма п. 3 ст. 40 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»6, устанавливающая, что если надлежащим образом извещенное заинтере-
сованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись, не исключает их дальнейшего оспаривания.
Кроме того, нарушения границ смежных земельных участков зачастую имеют место в результате их застройки, когда постройка на одном из них зашла за границу другого.
• Во-вторых, проникновение корней и ветвей древесно-кустарни-ковой растительности на земельный участок соседа, что создает для него определенные затруднения при пользовании участком (например, для выращивания сельскохозяйственных растений или в случае какого-либо строительства).
• В-третьих, при распределении обязанностей и издержек по строительству и эксплуатации общего забора, изгороди, стены и иных объектов на границе смежных земельных участков.
• В-четвертых, при временном использовании земельного участка соседом (например, для проезда или прохода к своему участку, для размещения строительных конструкций и разгрузки (складирования) строительных материалов в случае ремонта зданий, строений и сооружений и т.п.).
• В-пятых, при ограничении прав собственника в устройстве световых отверстий (окон), выходящих на сторону соседского земельного участка (так называемые, споры о видах на соседний участок).
Указанными случаями не исчерпываются все соседские отношения в сфере землепользования. Правоприменительная практика свидетельствует о наличии постоянно увеличивающегося количества вопросов, на
ПУБЛИЧНАЯ ВЛАСТЬ
почве которых сталкиваются интересы соседей. В частности, это вопросы, связанные с затенением участков зданиями и древесно-кустарниковой растительностью, расположенными по соседству; распространением с соседних участков неприятных запахов и звуков от домашних животных; стоком воды на соседний участок; сметании мусора и другие.
Наиболее эффективным способом нормализации соседских отношений при возникновении таких споров является негаторный иск (ст. 304 ГК РФ). Однако, несмотря на кажущуюся простоту законодательной конструкции негаторного иска, в теории и на практике возникает множество проблем, прежде всего связанных с определением сферы его
7
применения .
В соответствии с п. 1 ст. 294 Проекта собственник земельного участка обязан, если соглашением с собственником (владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное:
- не возводить здания или сооружения, в отношении которых очевидно, что их существование или использование будут иметь следствием недопустимое воздействие на соседний земельный участок;
- принимать меры по предотвращению вреда, который может быть причинен соседнему участку ненадлежаще содержащимся собственником существующим зданием (сооружением), в том числе обязан снести здание (сооружение), оказывающее недопустимое воздействие на соседний земельный участок;
- устранять опасность обрушения здания или сооружения либо его части на соседний участок;
- допускать на земельный участок владельца соседнего участка для земляных и иных работ в целях доступа к зданию или сооружению, расположенному на соседнем земельном участке, при необходимости его ремонта, если такие работы не могут быть осуществлены иным способом;
- свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего земельного
участка, а также не подсыпать землю на свой земельный участок, если это нарушает естественные стоки с соседнего земельного участка или препятствует им;
- не возводить на своем земельном участке здания и сооружения и не осуществлять посадки таким образом, что это может ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем либо нарушить устойчивость расположенных на нем зданий или сооружений;
- не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишится опоры;
- не сооружать колодцы таким образом, чтобы это препятствовало поступлению воды в колодец на соседнем участке;
- не возводить канализационных сооружений, приводящих к загрязнению соседнего участка;
- воздерживаться от иных действий, которые могут привести к нарушению прав соседей.
В соответствии с п. 2 ст. 294 Проекта собственник земельного участка имеет право, если соглашением с собственником (владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное:
- собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке;
- срезать и оставлять себе препятствующие использованию земельного участка корни дерева или куста, проникшие с соседнего участка;
- требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, если это выходит за разумные пределы;
- требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между земельными участками или в установлении иной разделительной линии между земельными участками (межевых знаков на общих границах), а также в разумных расходах по эксплуатации таких объектов.
Российскому законодательству ранее неизвестно было такое ограничение права собственности на земельные участки, вытекающее из соседского права. Поэтому следует положительно оценить данную новеллу, которая должна благотворно повлиять на отношения между соседями, поскольку сосед будет иметь возможность предъявить негатор-ный иск в случае совершения (или несовершения) любого из указанных выше действий. Кстати, что нормы соседского права имеют непосредственное процессуальное значение, а, в частности, «служат мерилом противоправности действий ответчика при подаче негаторного иска», прямо указано в Концепции развития законодательства о вещном праве (п. 2.5.1 разд. «Право собственности»)8.
Однако, говоря о возможных проблемах правоприменения, следует заметить, что по смыслу п. 1 ст. 294 Проекта ограничения в пользу соседей касаются исключительно осуществления права собственности, тогда как более логичным было бы в данном случае говорить об осуществлении вещным прав в целом. В пользу этого свидетельствует и предоставляемый соседям негаторный иск, который является средством защиты именно вещных прав, и сложившаяся на сегодняшний день судебная практика9.
Полагаем, что в условиях совершенствования гражданского законодательства эффективным способом разрешения соседских споров помимо негаторного иска станет институт ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274 ГК РФ), в том числе в части использования возможности предъявления требования о соразмерной плате за ограниченное пользование чужим земельным участком со стороны соседа.
На практике сервитутные отношения пока не получили надлежащего распространения, что в том числе связано с тем, что правовое регулирование частных земельных серви-тутов в условиях действующего гражданского законодательства является явно недостаточным.
В Проекте сервитутному праву посвящена целая глава (глава 202 Проекта). Так, в соответствии с п. 1 ст. 301 Проекта земельный участок (служащая вещь) может быть обременен правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение, в том числе незавершенное строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута. Согласно п. 1 ст. 3011 Проекта в силу сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут). В частности, для регулирования соседских отношений могут быть использованы следующие виды сервитутов: сервитут перемещения (ст. 3016 Проекта), строительный сервитут (ст. 3017 Проекта), сервитут мелиорации (ст. 3018 Проекта).
Кстати, ограничения права собственности, устанавливаемые исключительно в пользу соседей, существовали в российской дореволюционной цивилистике и формировали так называемый институт «права участия частного», который включал в себя нормы: 1) ограничивающие собственника в совершении тех или иных действий на его участке (запрет делать скат крыши во двор соседа); 2) ограничивающие собственника в непосредственном воздействии на чужой земельный участок (запрет лить воду и сметать сор во двор соседа); 3) устанавливающие принудительные (легальные) сервитуты (право прохода); 4) устанавливающие договорные сервитуты (право вывода нечистот через двор соседа вопреки законному ограничению)10.
Современному законодателю для более полного и последовательного законодательного регламентирова-
ния соседских отношений следовало бы провести работу по изучению данного правового института.
Следует также сказать, что нега-торный иск и сервитут достаточно удачно сочетаются в качестве гражданско-правовых способов разрешения земельных споров между соседями, поскольку, когда устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком, негаторный иск является основным способом защиты прав собственника земельного участка от действий владельца сервитута.
Цивилизованная практика правового регулирования соседских отношений в России находится еще в «зачаточном» состоянии. Проанализированные способы разрешения соседских конфликтов - не панацея. Так, в целях предупреждения опасности причинения вреда сосед вправе обратиться к собственнику участка с иском о запрещении деятельности, создающей такую опасность, в порядке п. 1 ст. 1065 ГК РФ. Например, когда строящееся здание может закрыть вид на окружающее пространство или сократить пропуск света на участке, сосед вправе потребовать от собственника воздержаться от такого строительства. Однако ст. 1065 ГК РФ говорит о возможности запрещения деятельности, создающей опасность причинения вреда. Иными словами, бездействие не охватывается данной нормой, тогда как зачастую именно бездействие со стороны собственника (владельца) земельного участка создает опасность причинения вреда соседу: например, непринятие мер по борьбе с сорными растениями (вредными организмами), в результате чего сорные растения (вредные организмы) могут распространиться на соседний земельный участок, или непринятие мер по ремонту уже существующего здания, когда имеется опасность его обрушения и причинения вреда соседу, и др.
Не урегулирована российским гражданским законодательством и возможность предъявления к соседу иска о компенсации морального
вреда в связи с тем, что последний не содержит принадлежащий ему земельный участок в надлежащем состоянии.
Полагаем, что законодателю и правоприменителю следует обратить внимание на детальную проработку вопроса о возможности использования более широкого спектра гражданско-правовых способов защиты прав при регулировании соседских отношений. Однако следует признать, что область соседского права является одной из сфер жизнедеятельности человека, в которой правовые средства порой бессильны и где для их эффективности требуется еще сложившаяся культура и обычаи общежития.
1 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006 [Электронный ресурс]. URL: www. consultant.ru.
2 URL: www.consultant.ru.
3 Виниченко Ю.В. К вопросу о понятии соседского права // Сибирский юридический вестник. 2011. № 3 (54). С. 50.
4 СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
5 Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М.: Статут, 2008 [Электронный ресурс]. URL: www.consultant.ru.
6 СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
7 См.: Подшивалов Т.П. Определение сферы применения нега торного иска // Современное право. 2010. № 12 [Электронный ресурс]. URL: www.consultant.ru.
8 Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2009. № 4.
9 См., например: постановления ФАС Северо-Западного округа от 13.10.2005 г. по делу № А05-4960/05-24; ФАС Московского округа от 14.04.2008 г. № КГ-А41/12473-07; ФАС Московского округа от 30.06.2010 г. № КГ-А41/6419-10; ФАС Уральского округа от 13.09.2010 г. № Ф09-6269/ 10-С5. [Электронный ресурс]. URL: www.consultant.ru.
10 Живов А.А. Проблема соотношения соседского права, частного предиального сервитута и права участия частного: постановка вопроса // Мировой судья. 2010. № 7 [Электронный ресурс]. URL: www. consultant.ru.
