CC BY
36Разработка метода оценки объема рынка ипотечной секьюритизации в России
Пашаева Варвара Игоревна,
студент кафедры финансового рынка и финансовых институтов Новосибирского государственного университета экономики и управления E-mail: pashaevavarvara@gmail.com
Коложвари Эдуард Сергеевич,
кандидат экономических наук, доцент кафедры финансового рынка и финансовых институтов Новосибирского государственного университета экономики и управления E-mail: ekolozhvari@mail.ru
Данная статья посвящена определению границ отечественного рынка ипотечной секьюритизации на основе исследования спроса и предложения на ипотечные ценные бумаги с использованием авторского подхода, основанного на анализе роста инвесторов на финансовом рынке и анализа иных финансовых инструментов. Рассматриваются преимущества ипотечных ценных бумаг над другими финансовыми долговыми инструментами для различных групп инвесторов и сторон сделки, польза ипотечной секьюритизации для коммерческого банка, населения и экономической системы в целом, рассмотрен потенциал ипотечных ценных бумаг как инструмента ESG-ин-вестирования. Авторами проанализированы преимущества ипотечных ценных бумаг по сравнению с иными долговыми ценными бумагами и банковским вкладом на основе сопоставления таких факторов как риск и доходность.
Ключевые слова: банки, секьюритизация, потенциал рынка, ликвидность, риски, ипотечное кредитование.
Несмотря на сохранение тенденции профицита ликвидности в банковском секторе, проблема потери внутренней ликвидности коммерческими банками не утратила своей актуальности. Секьюритизация призвана решить эту проблему.
Исследованием А.И. Болонина и О.Ю. Федоровой было определено, что дефицит ликвидности рынка приводит к ухудшению качества структуры кредитного портфеля банков, а профицит, в свою очередь, повышает активность кредитования физических и юридических лиц, улучшает платежеспособность и кредитоспособность [1].
Секьюритизация выполняет не только финансовую задачу - улучшение финансового состояния коммерческого банка и устойчивости финансового рынка, но и социальную - благодаря секьюритизации у банков снижаются кредитные и процентные риски, следовательно, снижаются и ставки по предоставляемым кредитам и растет благосостояние населения.
По результатам исследования Банка России профицит или дефицит ликвидности банковского сектора не имеет значительного влияния на депозитно-кредитные операции [2]. Однако, ликвидность коммерческого банка, как было сказано ранее, имеет внутренний эффект, к которому помимо сказанного относится наращивание объемов кредитных операций и увеличение капитализации банка.
Повышение активности национальных банков на рынке секьюритизации определяет необходимость определения потенциала российского рынка секьюритизации.
Авторами предложена методика по определению границ рынка российской ипотечной секью-ритизации. Решение рассматривать исключительно секьюритизацию ипотечного кредитования обосновано двумя факторами: ипотечная секьюритизация наименее дефолтная за счет своей обеспеченности и ее доля на российском рынке секьюритизации превышает 90%.
Методика. Авторами настоящей статьи была предложена методика, основанная на определении границ рынка секьюритизации путем соотношения спроса и предложения на финансовый инструмент с относительно высокой доходностью и низкими рисками.
Предложением в данном случае будет являться весь портфель ипотечного кредитования коммерческих банков в Российской Федерации, очищенный на величину не стандартизированных кредитов. То есть основным значением спроса будет являться портфель ипотечных кредитов, отобранный
сз о
со £
m Р
сг
от А
=Е
по параметрам стандарта ипотечного кредитования ДОМ.РФ [3].
Спрос на ипотечные ценные бумаги (далее -ИЦБ) будет определяться суммарной величиной свободных денежных средств инвесторов физических и юридических лиц и их вложений в схожие финансовые инструменты. Под такими инструментами следует понимать облигации федерального займа (далее - ОФЗ), муниципальные облигации, корпоративные облигации, еврооблигации и средства инвесторов во вкладах в банках.
По оценкам отечественных банков, на основе анализа рынков Европы, Северной Америки, Китая и др. потенциал рынка российского рынка ипотечной секьюритизации составляет 30-50%. В данной статье мы подтвердим или опровергнем это утверждение с авторской точки зрения [4].
В таблице 1 представлена характеристика рынков ипотечного кредитования, секьюритизации и исследуемых финансовых инструментов, необходимая для проведения исследования.
Таблица 1. Характеристика рынков ипотечного кредитования, секьюритизации и исследуемых финансовых инструментов в 2020-2021 гг.
Показатель 2021 г. 2020 г.
Объем рынка ипотечного кредитования на конец года, млрд руб. (ипотечный портфель) 12 540 [5] 10 223 [5]
Объем выданных ипотечных кредитов за год, млрд руб. 5 634 [5] 4 400 [5]
Объем секьюритизированных ипотечных кредитов за год (ИЦБ), млрд руб. 88,3 [6] 374,2 [6]
Объем секьюритизированных ипотечных кредитов на конец года (объем рынка ИЦБ), млрд руб. 830 (6,6% от портфеля) [7] 748 (7,3% от портфеля) [7]
Свободные деньги домохо-зяйств, млрд руб. 2 700 [8] 1 900 [8]
Объем рынков (вложений в / потенциальных вложений инвесторов в), млрд руб.:
• ОФЗ 15 600,34 [9] 13 709,98 [9]
• Муниципальные облигации 835 [10] 793 [10]
• Корпоративные облигации (без учета краткосрочных облигаций ВЭБ-а и ВТБ) 2 900 [11] 3 800 [11]
• Еврооблигации 11 029 [12] -
• Банковские вклады 33 800 [5] 32 800 [5]
По мнению авторов, доля стандартизированной ипотеки в масштабе совокупного отечественного ипотечного портфеля может быть определена на уровне 80%. Таким образом, 80% от ипотечного „ портфеля страны, что составляет 10 032 млрд руб. ¿^ (по данным на конец 2021 г.), являются максималь-£ но возможной величиной объема рынка ипотечной § секьюритизации. Однако без исследования спро-~ са на ИЦБ нельзя утверждать, что данная сумма ^ является возможной для экономики России.
На конец 2021 г. объем секьюритизированных ипотечных кредитов составил 830 млрд руб., что составило 6,6% от совокупного ипотечного портфеля. В предыдущие года наблюдался рост данного показателя до 7,3%, однако пандемия COVID-19 оказала значительное влияние на экономическое состояние страны, финансового рынка и рынка ИЦБ, что затруднило проведение процедур секьюритизации банками, однако с восстановление после кризисного состояния отечественные банки намерены нарастить объемы ипотечной секьюри-тизации выше допандемийного уровня, что говорит о том, что «призраки прошлого» [13] кризиса 2008 г. не смогли оказать значимого влияния. Исходя из представленных данных видно, что рынок российской секьюритизации недооценен в десятки раз, необходимо популяризировать продукт как среди финансовых компаний, предоставляющих ипотечное кредитование, так и среди всех групп инвесторов.
Для определения спроса на ИЦБ авторами было предложено суммировать вложения в такие инструменты как ОФЗ, муниципальные облигации, корпоративные облигации, еврооблигации и средства инвесторов во вкладах в банках и полученную величину умножить на долю возможного перетока инвестиций. Из данных ДОМ.РФ [14] по вложениям различных категорий инвесторов можно определить средний темп прироста инвесторов, равный 20,3%, и отождествить его с потенциальным спросом со стороны инвесторов в рамках максимального спроса на ИЦБ. Таким образом потенциальный спрос на ИЦБ составит:
Спрос на ИЦБ (потенциальный) = 0,203 * (15 600 + 835 + 2900 + 33 800 + 11 029) = 13 025,3 млрд руб.
Данный результат нельзя назвать достоверным, т.к. суммировались показатели вложений как в ценные бумаги, так и в банковские вклады и депозиты. По результатам расчетов видно, что спрос превышает предложение, однако, полученный результат является наиболее оптимистичным и не задействует целый ряд регуляторных факторов.
В связи с этим оптимальным решением можно было бы считать проведение банками политики по привлечению клиентов со вкладов на вложения в ИЦБ. Определенно, для проведения такой политики банкам необходимо позаботиться о достаточной финансовой грамотности своих клиентов. При этом в расчете участвуют свободные денежные средства российских домохозяйств, величина которых представлена в таблице 1. Таким образом, при перетоке всех средств населения с банковских вкладов в ИЦБ оптимальная величина спроса составит:
Спрос на ИЦБ (оптимальный) = 0,203 * (33 800 + + 2 700) = 7 409,5 млрд руб.
По результатам расчетов, потенциал российского рынка секьюритизации в оптимистичном варианте можно оценить на уровне 59,1% (как отношение оптимального спроса на ИЦБ к совокуп-
ному ипотечному портфелю), что подтверждает на приблизительном уровне оценки отечественных банков на основе анализа зарубежных стран.
Для определения места ИЦБ в системе финансовых инструментов с точки зрения привлекательности для инвесторов приведены данные в таблице 2.
Таблица 2. Характеристика доходности вложений инвесторов в 2020-2021 гг. [15,16]
Показатель 2021 г. 2020 г.
Вложений частных инвесторов в облигации, млрд руб. 819 617
Ключевая ставка ЦБ РФ,% 8,5 4,25
Доходность по инструментам,%:
• ИЦБ 9,2 6,11
• ОФЗ (2-летние) 8,7 4,6
• ОФЗ (20-летние) 9,3 6,7
• ОФЗ (10-летние) 9,4 6,3
• Муниципальные облигации 10,2 7,5
• Корпоративные облигации 9 8
• Еврооблигации 5,048 5,048
• Банковские вклады 6,43 4,5
Привлекательность вложения в ИЦБ для инвесторов объясняется следующими фактами:
1. Наибольшая доходность при минимальном риске в сравнении с ОФЗ, банковскими вкладами (депозитами) и другими инструментами, доходность которых приведена в таблице 2.
2. Фиксированный купонный доход за счет фиксированной ставки по ипотечному кредиту, даже в условиях изменения ключевой ставки ЦБ РФ.
3. Низкий кредитный риск - ипотечные облигации ДОМ.РФ, составляющие более 90% от всех обращающихся ипотечных облигаций, обеспечены высококачественными ипотечными кредитами и поручительством государства в лице института развития ДОМ.РФ.
4. Значительный потенциал - развитие рынка ИЦБ напрямую связано с развитием ипотечного рынка, которое Минфин считают устойчивым за счет потребности, обусловленной естественной нуждой в жилье, а не спекулятивными мотивами. [17]
5. Заинтересованность российских брокеров в продвижении ИЦБ - разработка ведущими брокерами обучающих курсов по ИЦБ и включение ИЦБ в портфельные продукты и продукты, доступные для индивидуальных торгов.
6. Принятие эффективных инвестиционных решений за счет наличия аналитической платформы ДОМ.РФ - платформы для анализа пулов ипотечных закладных и калькулятор для расчета цены ИЦБ.
7. Широкие возможности ИЦБ с операциями РЕ-ПО, в том числе с Федеральным казначейством.
8. ESG-повестка - механизм секьюритизации ипотечных кредитов позволяет банкам снизить
риски, в следствии чего происходит снижение ставок по кредитным продуктам, в том числе по ипотечному кредитованию. Именно поэтому ИЦБ можно признать социально значимым инструментом. Увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов вызвано установлением национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни» президентом РФ и предполагающая, что к 2030-ому году как минимум 5 млн семей ежегодно за счет рыночных инструментов в лице ипотечного кредитования и выпуска ипотечных облигаций будут улучшать свои жилищные условия. [18] Однако стоит сказать и про недостатки ипотечных облигаций, к которым можно отнести:
1. Длительный срок погашения, равный сроку ипотеки.
2. Вероятность потери части прибыли в результате досрочного закрытия ипотеки - в большинстве случаев банки не компенсируют потери. После проведения процедуры секьюритизации
ипотечных кредитов ликвидность активов банка повышается, у банка высвобождаются денежные средства, которые пускаются далее в операционную, инвестиционную, социально ответственную [19] и иные виды деятельности. Преимущества ипотечных ценных бумаг, основанных на реальных активах, свойственны как для всех сторон, вовлеченных в операцию, так и для экономической системы страны в целом, это предвещает развитие заинтересованности данного инструмента среди всех групп инвесторов.
Литература
1. Болонин А.И., Федорова О.Ю. Финансовый рынок Российской Федерации: некоторые проблемы регулирования в условиях нестабильности // Вестник академии. - 2017. - № 1. - С. 1520.
2. Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2019 год и период 2020 и 2021 годов // Консультант-Плюс. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_309734/a9e97a1b3a378bc493 992bc373ecb0edec38139d/ (дата обращения: 04.01.2022).
3. Официальный сайт Стандарт ипотечного кредитования // 7 частей стандарта URL: https:// xn-80aal9arbhf.xn - d1aqf.xn - p1ai/documents (дата обращения: 10.01.2022).
4. Перезагрузка рынка неипотечной секьюрити-зации. uRl: https://new.nfa.ru/upload/iblock/acf/ Dokladsekyuritizatsiya_finn.pdf (дата обращения: 22.01.2022).
5. Официальный сайт ДОМ.РФ // Аналитика. uRl: https://xn - d1aqf.xn - p1ai/analytics/ (дата обращения: 09.01.2022).
6. Официальный сайт Московской Биржи // Ипотечные ценные бумаги. URL: https://www. moex.com/s3025 (дата обращения: 24.01.2022).
7. Официальный сайт ДОМ.РФ // Ключевые показатели жилищной сферы. URL: https://xn -
сз о со от m Р от
от А
=Е
Q. в
СМ
ем
dlaqf.xn - p1ai/upload/iblock/5a9/5a9c83acd3c c8b236e552b777bfbda8f.pdf (дата обращения: 04.01.2022).
8. Официальный сайт Ведомости // Все больше россиян откладывают деньги на черный день. URL: https://www.vedomosti.ru/economics/article s/2021/03/18/862166-rossiyan-otkladivayut (дата обращения: 22.01.2022).
9. Официальный сайт Cbonds // Объем рынка ОФЗ - Россия. URL: https://cbonds.ru/ indexes/4697/ (дата обращения: 27.01.2022).
10. Официальный сайт Cbonds // Объем рынка муниципальных облигаций по непогашенному номиналу - Россия https://cbonds.ru/ indexes/15833/ (дата обращения: 27.01.2022).
11. Официальный сайт Интерфакс // Несостоявшиеся рекорды и несбывшиеся надежды публичного долгового рынка. URL: (дата обращения: 21.01.2022).
12. Официальный сайт Cbonds // Объем рынка еврооблигаций - Россия. URL: https://cbonds.ru/ indexes/21597/ (дата обращения: 27.01.2022).
13. Энциклопедия российской секьюритизации 2020 // «Нужно перестать бояться призраков американского ипотечного кризиса». URL: http://review.cbonds.info/article/references/815/ (дата обращения: 23.01.2022).
14. Официальный сайт СРО НФА // Обзор рынка ипотечных облигаций в 2020 году. URL: https://new.nfa.ru/upload/iblock/2ae/Obzor-rynka-ipotechnykh-obligatsiy-na-01.01.2021.pdf (дата обращения: 04.01.2022).
15. Официальный сайт Investing.com // Россия -Государственные Облигации. URL: https:// ru.investing.com/rates-bonds/russia-government-bonds (дата обращения: 18.01.2022).
16. Официальный сайт Московской Биржи // Торги еврооблигациями. URL: https://www.moex.com/ s729 (дата обращения: 14.01.2022).
17. Официальный сайт Газета.Ру // Как частные инвесторы осваивают рынок ипотечных ценных бумаг. URL: https://www.gazeta.ru/ business/2021/01/14/13435508.shtml (дата обращения: 20.01.2022).
18. Официальный сайт Президента России // Указ о национальных целях развития России до 2030 года URL: http://kremlin.ru/events/ president/news/63728 (дата обращения: 14.01.2022).
19. Ломоносов, А.В. Образовательный кредит как фактор студенческого клиентского капитала / А.В. Ломоносов, А.Д. Рогожина // Финансовые рынки и банки. - 2021. - № 11. - С. 63-67.
DEVELOPMENT OF A METHOD FOR ASSESSING THE
SIZE OF THE MORTGAGE SECURITIZATION MARKET
IN RUSSIA
Pashaeva V.I., Kolozhvari E.S.
Novosibirsk State University of Economics and Management
This article is devoted to defining the boundaries of the domestic
mortgage securitization market based on a study of supply and demand for mortgage-backed securities using the author's approach
based on the analysis of the growth of investors in the financial market and the analysis of other financial instruments. The advantages of mortgage-backed securities over various financial and debt instruments for various impact groups and third-party transactions, the benefits of mortgage securitization for the bank, the population and the economic system as a whole, and consideration of potential mortgage-backed securities as an ESG investment tool are considered. The authors analyzed the advantages of mortgage-backed securities compared to debt securities and bank deposits, depending on factors such as risk and return.
Keywords: banks, securitization, market potential, liquidity, risks, mortgage lending.
References
1. Bolonin A.I., Fedorova O. Yu. Financial market of the Russian Federation: some problems of regulation in conditions of instability // Bulletin of the Academy. - 2017. - No. 1. - P. 15-20.
2. The main directions of the unified state monetary policy for 2019 and the period of 2020 and 2021 // ConsultantPlus. URL: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_309734/a9e97a-1b3a378bc493992bc373ecb0edec38139d/ (date accessed: 01.04.2022).
3. Official website Mortgage lending standard // 7 parts of the standard. URL: https://xn-80aal9arbhf.xn - d1aqf.xn - p1ai/doc-uments (date accessed: 10.01.2022).
4. Reloading the non-mortgage securitization market. URL: https:// new.nfa.ru/upload/iblock/acf/Dokladsekyuritizatsiya_finn.pdf (date accessed: 22.01.2022).
5. Official site DOM.RF // Analytics. URL: https://xn - d1aqf.xn -p1ai/analytics/ (date accessed: 09.01.2022).
6. Official website of the Moscow Exchange // Mortgage securities. URL: https://www.moex.com/s3025 (date accessed: 24.01.2022).
7. Official website DOM.RF // Key indicators of the housing sector. URL: https://xn - d1aqf.xn - p1ai/upload/iblock/5a9/5a-9c83acd3cc8b236e552b777bfbda8f.pdf (date accessed: 04.01.2022).
8. Vedomosti official website // More and more Russians are saving money for a rainy day. URL: https://www.vedomosti.ru/eco-nomics/articles/2021/03/18/862166-rossiyan-otkladivayut (date accessed: 22.01.2022).
9. Cbonds official website // FLB market size - Russia. URL: https://cbonds.ru/indexes/4697/ (date accessed: 27.01.2022).
10. Cbonds official website // Volume of the municipal bond market at outstanding par - Russia. https://cbonds.ru/indexes/15833/ (date accessed: 27.01.2022).
11. Official website of Interfax // Unfulfilled records and unfulfilled hopes of the public debt market. URL: (date accessed: 21.01.2022).
12. Cbonds official website // Eurobond market size - Russia. URL: https://cbonds.ru/indexes/21597/ (date accessed: 27.01.2022).
13. Encyclopedia of Russian Securitization 2020 // "We need to stop being afraid of the ghosts of the American mortgage crisis". URL: http://review.cbonds.info/article/references/815/ (date accessed: 23.01.2022).
14. Official website of the SRO NFA // Overview of the mortgage bond market in 2020. URL: https://new.nfa.ru/upload/iblock/2ae/ Obzor-rynka-ipotechnykh-obligatsiy-na-01.01.2021.pdf (date accessed: 04.01.2022).
15. Official site Investing.com // Russia - Government Bonds. URL: https://ru.investing.com/rates-bonds/russia-government-bonds (date accessed: 18.01.2022).
16. Official website of the Moscow Exchange // Trading in Eurobonds. URL: https://www.moex.com/s729 (date accessed: 14.01.2022).
17. Official website Gazeta.Ru // How private investors master the mortgage securities market. URL: https://www.gazeta.ru/busi-ness/2021/01/14/13435508.shtml (date accessed: 20.01.2022).
18. Official website of the President of Russia // Decree on the national development goals of Russia until 2030. URL: http:// kremlin.ru/events/president/news/63728 (date accessed: 14.01.2022).
19. Lomonosov, A.V. Educational credit as a factor of student client capital / A.V. Lomonosov, A.D. Rogozhina // Financial markets and banks- - 2021. - No. 11. - pp. 63-67.
