CC BY
37
Разработка комплексного инструмента исследования рынка коммерческой недвижимости
Л.С. Радионова
директор ООО «Эксперт-оценка» (город Омск), председатель правления Омского регионального отделения Российского общества оценщиков
Сегодня ни одно серьезное исследование не может проводиться без использования инструментария, основанного на современных информационных технологиях. Маркетинговые исследования не являются исключением. Это обусловлено следующими причинами:
• многие товарные рынки объединяют большое число участников;
• рынки могут быть очень динамичными, быстро менять параметры во времени;
• маркетинговые исследования невозможны без отвлечения от частностей.
Иными словами, маркетолог обязан видеть лес за деревьями и основывать свои выводы исключительно на интегральных характеристиках рынка.
Таким образом, полноценный маркетинговый инструмент должен содержать такие компоненты, как:
• механизм накопления и долговременного хранения данных;
• удобный аппарат доступа к имеющимся данным;
• математический аппарат статистического анализа и обработки данных;
• удобный механизм визуализации аналитических данных;
• механизм оперативного сбора данных об исследуемом рынке.
Некоторое время назад фирмой «Эксперт - оценка» перед автором была поставлена задача создания инструмента исследования рынка коммерческой недвижимости в городе Омске. В результате был создан комплексный продукт, который включает базу данных, содержащую сведения о пред-
ложении и покупке коммерческой недвижимости в городе и области, соответствующий аналитический аппарат, а также каналы непрерывного пополнения баз данных.
Механизм накопления
и долговременного хранения данных
Механизм хранения данных должен отвечать следующим требованиям:
• обеспечение быстрого доступа к имеющимся данным;
• максимальная полнота информации об объектах исследуемого рынка;
• продолжительность и надежность хранения информации, возможность дублирования и архивирования.
Очевидно, что в наибольшей степени всем этим требованиям отвечают базы данных на электронных носителях. Общая структура базы данных представляет собой множество «карточек» (рис. 2), соответствующих конкретным объектам. Каждая «карточка» содержит набор заданных полей, а поля - информацию, относящуюся непосредственно к объекту. Структура полей разрабатывалась на основании требований максимальной полноты информации. Поскольку коммерческая недвижимость неоднородна по функциональности (офисные, складские, торговые и т. п. помещения), число полей в одной карточке получилось достаточно большим -более 40. Упрощенный Список полей базы данных имеет следующий вид (рис. 1):
1)тип недвижимости:
а)авто (станции техобслуживания, автостоянки);
ксперт - анализ
Файл Текущий объект Сформировать выборку Коммерческая недвижимость
N
Тип Гор/Обл 0 круг Адрес Площадь |
Административное Г Советский р-н Суцорем. 3-да ул. Красный Путь 143 689
Административное Г Центральный ул. Масленникова 49
Административное Г Центральный ул. Масленникова 49
Административное г Центральный ул.Красный Пчть.,74 55
Административное г Центральный ул.Красный Путь,74 55
Административное г Кировский Мельничная.,1 03 1000
Административное г Кировский Мельничная,103 1000
Административное г Ленинский Серова 11 53
Административное г Ленинский Серова 11 53
Административное г Центральный 10 лет Октября 54
Административное г Центральный 10 лет Октября 54
Административное г Центральный Добавить запись Изменить запись Удалить запись жса 43 43
Административное г Октябрьский орка. 1000
Административное г Октябрьский арка. 1000
Административное г Советский пр. Мира за поселком Юбилейный 800
Административное г Советский пр. Мира за поселком Юбилейный 800
Административное г Советский пр. Мира , р-н Николаевки 700
Административное г Советский пр. Мира , р-н Николаевки 700
Административное г Ленинский Серова 170
Административное г Ленинский Серова 170
Административное г Центральный ул. Спартаковская 18 83
Административное г Центральный ул. Спартаковская 18 83
1269
5Є7
1271 568
1272 582 1288 423 1241 422
ЕШП
5ЭЗ 5Е4 1288
783
1293
784
1294
571 1275
572 127Б
и
и
Сформировать выборку
М -4 ► ► I
Добавить Изменить Удалить
Выход
Рис. 1. Список объектов базы данных
Редактирование
N записи: 784
Тип недвижимости [.Административное
[-Расположение----
(* город
С' область
Район/округ | Советский Адрес |пр. Мира N дома [о т
Индекс
Подъездные пути Оборудование Материал стен Каркас
Материал перекрытий Кровля Отделка
Описание
-
Общая площадь |7оо Цена предложения 1999999 Цена продажи |д
1428 за кв.м.
Ц 0
Класс здания
Год постройки 11901
|С
|°
1381 1і
4 строительной ГОТОВНОСТИ 11]|]
нет -
кирпич
металлический
железобетонные плиты
шифер
простая лі
3,4-йэтажи.. 4-н этажного здания, ааминистр,- производственн
Источник |Отк. Мир Рынок нед-сти №10 2003г. Условия продажи [Свободно
и
Контактный телефон 1319055
Состояние
[✓ Отопление
Электроснабжение Водоснабжение Канализация |>7 Телефон Отд. вход Г Лифт Г" Парковка Г Сигнализация Г Окрана
Г Натерр. предприятия
|Хорошее
| Н е оформлено ~1]
|о 3
Ограждение |Нет
р" Автоматические ворота Благоустройство территории озеленение
Причина снятия с продажи |сНят
31.03.2003 ЛІ
П ЛІ
Г 30.12.1888
Снят ЛІ
ОК
Отмена
Рис. 2. Карточка объекта коммерческой недвижимости
^административное (офисные помещения);
c) склад (ангары, прочие складские помещения, кроме складских баз);
d)кафе (бары, рестораны, кафе);
e) гараж;
О отдых (спортивные помещения, культурно-досуговые центры);
д)магазин;
^производственное (здания заводов, фабрик);
О база (складские комплексы с развитой инфраструктурой);
j) прочее;
2) адрес;
3) общая площадь;
4)цена предложения (цена, по которой помещение выставлялось на продажу);
5)цена продажи (сумма сделки купли-продажи);
6)класс здания (этот параметр задан только для административных и торговых помещений). Описание классов приведено в Приложении 2;
7) ценовая зона (имеется в виду зона по системе кадастрового зонирования, принятой органами городского самоуправления);
8) год постройки;
9)процент строительной готовности;
10) наличие теплоснабжения;
11) наличие электроснабжения;
12) наличие водоснабжения;
13) наличие канализации;
14) наличие телефона;
15) наличие отдельного входа;
16) наличие лифта;
17) наличие парковки;
18) наличие сигнализации;
19) наличие охраны;
20) подъездные пути (автомобильные, железнодорожные и т. п. Актуально для складских помещений и баз);
21) оборудование (указывается специальное оборудование, имеющееся в здании, например холодильное или грузоподъемное);
22) материал стен;
23) материал каркаса;
24) материал перекрытий;
25) материал кровли;
26) отделка;
27) состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное, плохое);
28) права на землю (право собственности, аренды, бессрочного пользования или не оформлено);
29) площадь участка;
30) наличие и тип ограждения участка;
31) наличие автоматических ворот;
32) благоустройство территории (наличие зеленых насаждений и др.);
33) условия продажи (свободно, с аукциона);
34) дата ввода данных;
35) причина ухода с рынка (недвижимость продана, снята с продажи или другая).
Аппарат доступа к данным
Для обеспечения удобного и быстрого доступа к информации был выбран аппарат выборок. Его суть состоит в следующем: предположим, нас интересуют объекты базы данных, обладающие некоторыми заданными параметрами (назовем их значимыми). Мы находим информацию, касающуюся всего рынка и отсекаем те объекты, которые не удовлетворяют этим параметрам. Таким образом, получаем выборку объектов, значимые параметры которых определены нами, а остальные распределены произвольно. Программа реализует этот процесс автоматически: достаточно выбрать значимые параметры и указать их значения (рис. 3). Значимыми параметрами могут быть:
• тип недвижимости;
• местонахождение;
• дата предложения недвижимости;
• общая площадь;
• наличие различных коммуникаций (отопление и др.).
После того, как параметры выборки будут заданы, производится собственно ее формирование и отображение на экран в виде списка объектов (рис. 4). Главным достоинством аппарата выборок является возможность вычленения отдельных секторов рынка и их раздельного анализа. Гибкость аналитического аппарата определяется наличием достаточно большого списка возможных значимых параметров.
Рис. 3. Задание значимых параметров выборки
Число записей в выборке - 25
В
N Тип Гор/Обл Округ Адрес N дома
1274 Административное Г Ц ентральный ул. Валинанова 2Л 0
804 Административное Г Ц ентральный Кр. Путь,74 0
1314 Административное Г Центральный Кр. Путь,74 0
815 Административное Г Центральный Лермонтова,63 0
1244 Административное Г Центральный Лермонтова 63 0
1270 Административное Г Центральный Лермонтова 63 0
786 Административное Г Центральный Малоивановская 0
130Є Административное Г Центральный Малоивановская 0
► 1045 Административное Г Центральный Малоивановская 0 I
813 Административное Г Ц ентральный Полковая 0 J 0
1323 Административное Г Ц ентральный Полковая
817 Административное г Центральный Лермонтова,63 0
1327 Административное г Центральный Лермонтова,63 0
7 Административное г Центральный ул.Лермонтова 63 0
1320 Административное г Центральный 10 лет Октября 0
784 Административное г Центральный пр. Маркса,22 а 0
1304 Административное г Центральный пр. Маркса,22 а 0
1315 Административное г Центральный ул. Спартаковская,18 0
802 Административное г Ц ентральный пр. Маркса, 22 а 0
1312 Административное г Ц ентральный пр. Маркса, 22 а 0 .
J
Экспортировать в Excel
Аналитика Отмена
Выход
* Кнопка «Аналитика» позволяет перейти к анализу выбранного сектора рынка. Имеется возможность экспорта таблицы в документ Excel
Рис. 4. Результаты выборки
Механизм анализа выбранного сегмента рынка
После выбора исследуемого сектора рынка можно перейти непосредственно к его анализу. Отдел аналитики состоит из трех подотделов, каждый из которых позволяет исследовать определенный аспект выбранной части рынка:
1)определение динамики цен за один квадратный метр площади;
2) определение объема сектора рынка;
3) построение распределения объектов рынка по площади и стоимости.
Рассмотрим каждый аспект анализа в отдельности.
Динамика цен за квадратный метр
Этот блок аналитики включает построение помесячных диаграмм максимальной, минимальной и средней стоимости квадратного метра недвижимости из выбранного сектора рынка.
Можно заметить, что среднее значение цены незначительно изменяется каждый
месяц. Это является следствием непрерывного изменения конъюнктуры рынка. Однако к максимальной и минимальной ценам это не относится, поскольку они являются не интегральными характеристиками рынка в целом, а отражают конкретные объекты с пограничными характеристиками. Следовательно, на этих ценах не сказываются непрерывные изменения рынка как целого.
Так как выборка, представленная на диаграмме (рис. 5), достаточно широка - все офисные помещения города - разброс максимальной и минимальной цен достаточно велик. Сужение выборки приводит к уменьшению разброса цен. Таким образом, если необходимо получить как можно более узкий диапазон цен для конкретного типа объектов, необходимо задать максимально жесткие параметры выборки, соответствующие этому типу. Однако при этом неизбежно уменьшится количество объектов - элементов выборки и, соответственно, снизится репрезентативность полученных данных. Можно сделать вывод, что смягчение или
ужесточение параметров выборки не влияет на неопределенность итоговой стоимости объектов конкретного типа. Снизить неопределенность можно только посредством пополнения базы данными о ценах объектов, схожих по параметрам с исследуемыми.
Анализ объема сектора рынка
Результатом аналитического исследования объема сектора рынка являются следующие диаграммы:
• диаграмма совокупной стоимости объектов конкретного типа по месяцам;
Рис. 6. Объем рынка офисных помещений города Омска (стоимость)
• диаграмма совокупной площади объектов конкретного типа по месяцам.
Диаграммы, представленные на рисунках 6 и 7, имеют сходный вид, так как отражают объем одного и того же сектора рынка. Небольшое различие обусловлено разбросом цен за один квадратный метр площади объекта. Налицо динамичность рынка: наблюдаются рост в течение зимы, ярко выраженный максимум в марте и спад летом. Так, в течение фактически полугода рынок расширяется и сужается в несколько раз. Можно предположить, что это обусловлено изменением активности торговых агентов в зависимости от сезона.
Диаграмма распределенияобъектов
рынка по площади и стоимости
Диаграмма, представленная на рисунке 8, отображает множество объектов определенного сегмента рынка в двумерной системе координат, по осям которой откладываются общая площадь объекта и его стоимость. Объекты группируются вокруг линии средней стоимости. Под линией средней стоимости понимается прямая, проходящая через начало координат и имеющая тангенс угла наклона, равный средневзвешенной стоимости квадратного метра. Все объекты, предлагаемые по средневзвешенной цене за один квадратный метр, располагаются на этой прямой. Чем шире выборка, тем сильнее отклонение объектов от этой линии. Полученная диаграмма легко масштабируется (рис. 9), что позволяет работать с любым диапазоном площадей и цен, увеличивать интересующие пользователя скопления объектов.
Если выборка содержит объекты, относящиеся к нескольким районам города, система автоматически строит для них отдельные линии средней стоимости, каждому району соответствует свой цвет. Такой подход позволяет легко сравнивать подсегмен-ты выбранного сегмента рынка как по количеству и распределению объектов, так и по средней стоимости.
Можно заметить, что на рисунках 8 и 9 отклонения объектов от линии средней
стоимости чрезвычайно велики, поэтому она уже не отражает реальной картины рынка. Причина заключается в том, что выборка, изображенная на этих диаграммах, чрезвычайно широка: от помещений элитных офисов в Центральном районе до дешевых помещений на окраинах, к примеру в Кировском округе. Для того чтобы линия средней стоимости могла служить репрезентативным показателем картины рынка, необходимо сузить выборку. Например, ограничиться офисными помещениями города класса В+ или других классов.
Диаграмма, представленная на рисунке 10, показывает, что сужение выборки привело к тому, что объекты гораздо плотнее сгруппировались вокруг линии средней стоимости. Теперь допустимо использовать среднюю стоимость как параметр, достаточно полно характеризующий картину исследуемого сегмента рынка. Ее значение можно получить, построив помесячную диаграмму средней стоимости.
Механизм оперативного сбора данных об исследуемом рынке
Проведение полноценного анализа рынка невозможно без наличия достаточно полной и своевременно поступающей информации. Непрерывное поступление информации обеспечивается посредством двух основных каналов:
• получение данных из средств массовой информации (СМИ). Этот способ недостаточно надежен и требует больших трудозатрат, так как зачастую в СМИ не публикуются цена объекта и многие другие важные параметры, которые необходимо выяснять другим способом, например, позвонив по телефону. Такой подход малоэффективен;
• получение информации непосредственно от агентств недвижимости. Этот способ представляется наиболее надежным и удобным. (В настоящее время он осуществляется на практике: наша организация обменивается информацией с крупнейшими агентствами города Омска.)
Зависимость цены объектов от площади. Пользовательская выботка
Общая площадь
О - объекты, район Центральный 0— - линия средние стоимости, район Центральный
□ - объекты, район Ленинский □ линия средние стоимости, район Ленинский
X - объекты, район Советский X линия средние стоимости, район Советский
о - объекты, район Октябрьский О линия средние стоимости, район Октябрьский
- объекты, район Кировский линия средние стоимости, район Кировский
Рис. 8. Распределение офисных помещений города по площади и стоимости
Зависимость цены объектов от площади. Пользовательская выботка
Общая площадь
О - объекты, район Центральный 0 линия средние стоимости, район Центральный
□ - объекты, район Ленинский □ линия средние стоимости, район Ленинский
X - объекты, район Советский X линия средние стоимости, район Советский
0 - объекты, район Октябрьский О линия средние стоимости, район Октябрьский
А - объекты, район Кировский 2^ линия средние стоимости, район Кировский
Зависимость цены объектов от площади. Пользовательская выбрка
Общая площадь
- объекты Центрального округа
■ - линия средней стоимости Центрального округа
- объекты Ленинского округа
■ - линия средней стоимости Ленинского округа
- объекты Советского округа
■ - линия средней стоимости Советского округа
- объекты Кировского округа
- линия средней стоимости Кировского округа
Рис. 10. Распределение офисных помещений класса В+
Естественно, что имеющаяся база данных не охватывает 100 процентов всех предложений недвижимости, однако в российской и мировой практике 80-процентный уровень разработки подобных продуктов считается достаточно высоким.
Актуальность продукта и область его применения
По сути, разработанный продукт является комплексным инструментом анализа рынка коммерческой недвижимости в городе Омске. Его целевая аудитория в основном включает:
• как местные, так и московские банки, имеющие филиалы в Омске. Первые могут использовать его для определения
залоговой стоимости недвижимости и контроля качества работы собственных или наемных оценщиков. Вторых может заинтересовать возможность проверки корректности деятельности местных филиалов;
• страховые компании: определение
страховой стоимости, контроль качества работы оценщиков;
• строительные компании: маркетинговые исследования, направленные на определение наилучшего позиционирования объектов, планируемых к постройке, выявление рентабельности строительства;
• инвесторы: определение рентабельности инвестиций в недвижимость.
Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001 79
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПРИМЕР АНАЛИТИЧЕСКИХ ДИАГРАММ
Динэнмка средне* цены (руб.) эз ».еадр5тчый иетр
4 ПО ІЯП 4400 4 200 4 000 331X1 ЭыМ 3400 з ал зооо 2300 2 600 2 400 2 200 2 ООО 1 ТОО 1 ТОО 1400 1 200 1 ООО 300 «00 400 200 о
11.1002 12 3002 1 ЛЮЗ 2X03 ЗJSЮЗ 4 2003 5ЛШ В 2003
Рис. 1. Средняя стоимость одного квадратного метра производственных помещений по месяцам
Дтнамика средней цены за квадратный метр Пользовательская выработка
11 500 р. И 000 р. 10 500 р. 10 ООО р.
9 500 р.
9 ООО р. 8 500 р. 8 ООО р. 7 500 р. 7 ООО р. 6 500 р.
6 ООО р. 5 500 р. 5 ООО р.
4 500 р.
01.2003 02.2003 03.2003 04.2003 05.2003 06.2003
Дата
----О----- - линия измерения средней стоимости кв.м Центрального округа
----□-------линия измерения средней стоимости кв.м Ленинского округа
----X-------линия измерения средней стоимости кв.м Советского округа
----о----- - линия измерения средней стоимости кв.м Октябрьского округа
----**---- - линия измерения средней стоимости кв.м Кировского округа
Рис. 2. Средняя стоимость одного квадратного метра торговых помещений
по районам
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ОСНОВНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ПРИНЯТАЯ В МЕЖДУНАРОДНОЙ ПРАКТИКЕ
Классификация офисных зданий
Класс Описание
1 2
А+ Индивидуальный архитектурный проект, новое строительство конца 1990-х годов; современная 4-х канальная система отопления - вентиляции (НУАС), поднятые полы и подвесные потолки (не менее 2,7 метра «чистой» высоты от пола до потолка), эффективная компоновка несущих конструкций и оконных проемов Современные системы коммуникаций и сетей с запасом емкости, источник бесперебойного питания, автономная резервная система отопления Профессиональная охрана, 24 часа в сутки система охранной сигнализации и видеонаблюдения, ресепшн Подземный гараж достаточной вместимости и наземная парковка Профессиональная опытная служба эксплуатации и управления, отвечающая международным стандартам Регистрация договора аренды за счет собственника
А Здание - полностью после реконструкции или новое строительство 1990-х годов по международным стандартам качества Коммуникации: 2-х канальная централизованная система отопления и вентиляции, высокая мощность силовых коммуникаций, скоростные лифты, подземный гараж и (или) наземная охраняемая парковка, оптоволоконные каналы связи высокой емкости, неограниченное число телефонных линий, современная система пожарной сигнализации и пожаротушения Отличная круглосуточная служба охраны с видеонаблюдением, ресепшн Профессиональная служба эксплуатации здания Расположение - центр города с удобными подъездными путями и развитой инфраструктурой Прямая официальная аренда с регистрацией договора
В+ Капитальный ремонт и высокий уровень качества отделки, кондиционирование (сплит-система, индивидуальное), подвесные потолки, специализированная охрана 24 часа в сутки, опытная служба управления зданием, достаточный набор дополнительных услуг, охраняемая наземная парковка
В Косметический ремонт с использованием импортных материалов, возможность установки подвесных потолков, охрана 24 часа в сутки, гибкая пропускная система, имеется служба управления офисным центром, недостаточный уровень услуг и удобств, как правило, коридорная система. Удобное расположение по отношению к метро
с+ Косметический ремонт офиса и (или) коридоров и (или) входной группы, вахтер (пропускная система)
с Акцент делается в большей степени на функциональное назначение площадей, чем на имидж. К классу «С» также относятся помещения на первых этажах, в подвалах и полуподвалах жилых домов, расположенных во дворах, без выхода на крупные магистрали, а также площади в зданиях НИИ, административных зданиях промышленных предприятий и организаций (которые давно не ремонтировались, имеют старые коммуникации и несовременную систему управления). Имеют принудительную вентиляцию, коридорную систему, как правило, расположены далеко от метро, отсутствует охраняемая парковка
0 Здания, нуждающиеся в реконструкции
Классификация торговых помещений
Класс Описание
1 2
Класс 1 Современные торговые комплексы. Новое строительство конца 1990-х годов Современные системы коммуникаций и сетей с запасом емкости, источник бесперебойного питания, автономная резервная система отопления Профессиональная охрана и 24 часа в сутки система охранной сигнализации и видеонаблюдения Подземный гараж достаточной вместимости и наземная парковка Профессиональная опытная служба эксплуатации и управления, отвечающая международным стандартам
Класс 2 Реконструированные здания магазинов (типовых универсамов -универмагов), построенных в 1970-1980 годах
Класс 3 Помещения магазинов, расположенных в подвальных и на первых этажах жилых и административных зданий, прочие торговые помещения
***
Об изменении отдельных законодательных актов в связи с введением Градостроительного кодекса Российской Федерации
Окончание
Статья 38 «Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)» была дополнена двумя пунктами.
В частности, пунктом 5 установлено, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды таких участков для жилищного строительства определяется вновь введенной статьей 38.1.
В свою очередь, в пункте 6 определено, что порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2.
При применении статьи 38 Земельного кодекса следует иметь в виду, что пункты 5 и 6 вступят в силу с
1 октября 2005 года.
Изменения внесены и в подпункт 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса. Теперь в него включен перечень объектов государственного или муниципального значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Однако следует иметь в виду, что такое изъятие возможно только в исключительных случаях и при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
В новой редакции изложен абзац пятый пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса. Теперь в случае если земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости угрожают жизни или здоровью людей, опасны для окружающей среды или памятников истории и культуры, то, в соответствии с федеральными законами, их дальнейшее использование может оказаться под запретом (напомним, что ранее запрет налагался органом местного самоуправления и то только до приведения таких земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом).
Статья 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» была дополнена пунктом 14, в соответствии с которым с 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки не будут предоставляться для строительства земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов. Однако данное правило не будет распространяться на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых они не устанавливаются, а также на земельные участки, которые предоставляются в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
