CC BY
12
© С.А. Герасимов, А.Г. Огиренко, 2012
УДК 004.4
С.А. Герасимов, А.Г. Огиренко
РАЗРАБОТКА И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРОГРАММНЫХ СРЕДСТВ ПОЛУЧЕНИЯ, АНАЛИЗА И ОТОБРАЖЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ПРИ УПРАВЛЕНИИ ОБЪЕКТАМИ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Рассмотрены основные вопросы разработки программных средств получения, анализа и отображения информации для принятия решений при управлении объектами офисной недвижимости. Приводятся результаты практического использования разработанной системы.
Ключевые слова: управление объектами, офисная недвижимость, принятие решений, анализ информации, программное обеспечение.
В настоящее время перед конкурентоспособными управляющими компаниями, работающими на рынке офисной недвижимости, встает задача комплексной автоматизации хозяйственной деятельности [1]. В рамках решения этой задачи возникает необходимость использования специализированных программных средств, обеспечивающих получение, анализ и отображение информации для принятия решений при управлении офисными зданиями и сооружениями. Функциональный набор такого программного обеспечения должен отражать основные направления деятельности и задачи, стоящие перед управляющей компанией.
Деятельность управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости направлена на решение множества задач, обозначенных собственником для достижения стратегической цели - повышения доходности объектов (рис. 1). Стратегия повышения доходности это непрерывный цикл действий. Основная задача управляющей компании - эффектив-
ная эксплуатация объекта недвижимости. Эксплуатация делится на техническую - максимально эффективное обеспечение функционирования объектов и коммерческую - обеспечение условий для увеличения доходности и её непрерывности в течение всего жизненного цикла проекта в интересах собственника.
Важнейшими задачами эффективной коммерческой эксплуатации объектов недвижимости для управляющей компании являются:
• Сдача в аренду всех площадей, предназначенных для коммерческой эксплуатации;
• Обеспечение условий сдачи в аренду помещений по цене не ниже рыночной цены для объектов такого класса;
• Отслеживание своевременности платежей от арендаторов;
• Минимизация затрат на решение первых трёх задач.
Основная функциональность программного обеспечения, ориентированного на получение, анализ и отображение информации для принятия
Нвдижнмосгь
Идентификация
Учет
Планирование мероприятий гш Оценка
повышении) эффективности эффективности
*
Оценка возможностей финансовой Реализация
поддержки планируемых мероприятий мероприятий
Рис.1 Стратегия повышения эффективности использования объектов недвижимости
решений при управлении объектами офисной недвижимости, приведена на рис. 2.
При этом задача автоматизации учета объектов недвижимости. решается в несколько этапов:
- Ввод и корректировка информации по объектам недвижимости, включая иерархию объектов (здание, этаж, помещение, комната, часть комнаты). Состав информации содержит, в том числе, такие данные как: назначение по бюро технической инвентаризации; классность; балансодержатель; площадь;
площадь мест общего пользования; площадь прочих помещений; прилегающая площадь; площадь кровли; площадь остекления; высота помещения.
- Привязка информации об объектах недвижимости к договорным обязательствам и первичным документам. Здесь содержится информация о доходах (договоры и приравненные к ним документы), включая услуги, стоимость, сроки оплаты, условия оплаты, сроки оказания услуг; и информация о расходах (договоры и приравненные к ним документы), включая эксплуатационные расходы, стоимость, сроки оплаты, условия оплаты.
- Формирование отчетности, включающей текущую и плановую занятость объектов недвижимости и эффективность управления объектами недвижимости (по объектам и договорам).
Реализация процесса автоматизации учёта объектов недвижимости обеспечивает:
Рис. 2. Объекты учёта и управления
Рис. 3. Интерфейс добавления редактирования объектов недвижимости
- отражение изменений объекта услуги без изменения договорных обязательств (изменение машиноместа);
- отслеживание задолженности (текущей - по платежам текущего периода, автоматическая рассылка);
- формирование отчетов о поступивших платежах арендаторов (автоматическая рассылка за предыдущую дату);
- учет дополнительных услуг по договору (включая самостоятельное выставление счетов);
- ведение истории взаимоотношений с контрагентом, включая формирование актов сверки взаиморасчетов;
- получение отчетности об использовании объекта аренды в разрезе договоров;
- расчет штрафных санкций (неустоек).
Интерфейс добавления редактирования объектов недвижимости приведён на рис. 3.
Информации об арендных ставках, аналогичных объектах, параметрах и поведении рынка офисной недвижимости, а так же глобальные экономические показатели система получает из открытых источников двумя путями: ручной ввод и полуавтоматический поиск. В ручном режиме пользователь вносит информацию из специализированных журналов, СМИ и других источников, используя соответствующий интерфейс. В полуавтоматическом режиме при запуске обновления система обращается к специализированным сайтам по офисной недвижимости и сайтам с финансовой информацией, используя соответствующие запросы на основе регулярных выражений и интерфейс программирования приложений (АР1-функции и процедуры). Данные, полученные в результате запросов, подвергаются редактированию и подтверждению пользователем.
Анализ информации включает следующие основные процедуры:
• Оценка объектов;
• Прогнозирование поведения рынка недвижимости;
• Общая оценка использования площадей.
Оценка реальной стоимости аренды объекта недвижимости осуществляется сравнительным методом с использованием аппарата нейронных сетей [2]. Задача про-
Отчет о состоянии дебиторской задолженности на 20.09.2011
N п/п Наименование показателя Контрагент Договор (соглашение) Ответственный Сумма задолженности в руб. вкл.НДС Количество дней просрочки платежа/отгрузки
1 2 3 4 S 6
1 Общая сумма просроченной задолженности 1 158 606,78
1.1 Дебиторская задолженность, просроченная > 90 дней 216 291,22
'1.1.4 ЗАО "Центр-дизайн" 468/06 от 25.01.2006 Степанов А.К. 57 802,95 738
"1.1.Б ЗАО "ИННОТРЕИД ЭСТЕИТ" 3(19/03) от 09 04.2007 Степанов А.К. 1 223,40 280
'1.1.8 ЗАО "Русские холмы" 637/08 от 16.08.2007 Король Е Н. 62 611,60 262
"1.1.11 ОАО "МОСХЛОРПРОМ-2" 525/08 от 28.06.2006 Мамаева И.Э. 408,43 671
"1 1.13 ООО "Гараж номер 1" 649-1/08 от 07.09.2007 Степанов А.К. 37,22 231
"1 1.19 ООО "Креатив индастри" 588/08 от 31.01.2007 Мамаева И.Э. 92 434,26 121
"1 1.20 ООО "Инвесттрейд" 594/08 от 13.02.2007 Степанов А.К. 1 630,85 430
"1.1.21 ООО "Финансовое агентство ЭДВАНС" 550/08 от 13.09.2006 Степанов А.К. 142,51 312
1.2 Дебиторская задолженность, просроченная > 60 < 90 дней 704,55
'1.2.1 ЗАО "Глазго Смит" |3[453/08) от 22.02.200S Степанов А.К. 704,55 60
1.3 Дебиторская задолженность, просроченная > 30 < 60 дней 744 037,71
"1.3.4 ООО "Гараж номер 1" 649-1/08 от 07.09.2007 Король Е Н. 897,56 39
'1.3.Б ООО "Креатив индастри" 588/08 от 31.01.2007 Король Е Н. 13 418,37 32
"1.3.7 ООО "Первый партнер" 619/08 от 30 06.2007 Степанов А.К. 562 689,13 37
'1.3.11 ООО "Инвесттрейд" 594/08 от 13.02.2007 Король Е Н. 167 032,65 34
1.4 Дебиторская задолженность, просроченная > 10 < 30 дней 63 720,00
'1.4.1 Громов Николай Антонович 2(495/08) от 28.01.2008 Мамаева И.Э. 31 860 00 12
'1.4.2 Филатов Семён Игоревич 693-1/08 от 30.01.2008 Мамаева И.Э. 31 860 00 12
1.5 Дебиторская задолженность, просроченная < 10 дней 13 3 8 53,30
'1.5.3 ООО "Проммонтаж" 696/08 от 31.01.2008 Мамаева И.Э. 5 310 00 7
'1.5.4 ООО "Дилэк" 663/08 от 01 10.2007 Степанов А.К. 128 543,30 7
Рис. 4. Форма отчёта по дебиторской задолженности
гнозирования поведения рынка аренды недвижимости и динамики цен на объекты офисной недвижимости осуществляется с помощью аппарата нечёткой логики и генетических алгоритмов [3].
Общая оценка представляет собой отчёт по проведённой оценке всех помещений на текущий момент. Для арендуемых площадей отображается, насколько актуальны действующие ставки аренды относительно текущей ситуации на рынке. Для простаивающих помещений отображается показатель упущенной прибыли.
Перечислим основные отчёты, генерируемые системой:
1. Информация об объектах недвижимости. Содержит информацию по состоянию всех рабочих объектов
недвижимости, выбранного уровня иерархии. Система осуществляет выгрузку информации в MS Excel и построение сводной таблицы.
2. Отчет о состоянии дебиторской задолженности за период (рис. 4). Формируется по всем действующим доходным договорам по недвижимости за указанный период, содержит перечень договоров контрагентов, имеющих дебиторскую задолженность по плановым платежам и/или дополнительным услугам в течение указанного периода, суммы задолженностей (в руб.) на начало и конец периода и количество дней просрочки платежей на начало и конец периода.
4. Реестр непоступивших платежей за указанный период. Содержит информацию о не поступивших плановых
Отчет по использованию площадей за " 3 " квартал 2011 г.
№ п/п Наименование показателя Объем выручки в натуральных показателях, кв.м [м/м, рУм) Процент коммерческого использования [Всего сдано / Всего сдаваемых) Средневзвешенная ставка аренды [эксплуатации) руб. за 1 кв.м в год [ 1 м/м, р/м в мес.) без НДС Выручка, тыс. руб без НДС
На начало отчетного периода На конец отчетного периода На начало отчетного периода На конец отчетного периода На начало отчетного периода На конец отчетного периода Б прошлом периоде В отчетном периоде
' 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1. Выручка всего
1.1 Помещения всего 1708 2102 79 82 23961 24135 10231,3 12682,9
'1.1.1 Помещения кп. А 13S1 1598 82 85 24180 24584 8166,8 9821,3
'1.1.2 Помещения кп Б 210 340 62 90 15190 15260 797,5 1297,1
'1.1.3 Прочие помещения 147 164 72 76 21332 22830 784,0 936,0
1.2 Машиноместа всего 536 551 6Э 72 19987 20510 2678,3 2839,0
'1.2.1 На отапливаемой парковке 60 S3 60 68 22015 22153 330,2 348,9
'1.2.2 На неотапливаемой пакровке 461 473 66 74 19967 20560 2301,2 2431,2
'12* На земельном участке 1S 15 100 100 15000 15000 56,3 56,3
1.4 Ра&очие места 87 87 72 72 27900 27900 606,8 606,8
1.5 Размещение рекламных носителей 20 20 100 100 9300 9300 46,5 46,5
2. В том числе по зданиям
Объект 1
2.2 Выручка всего
"2.2.1 Помещения всего 1486 1739 71 79 24039 24412 «930,5 10613,1
2.2.1.1 Помещения кп. А 1351 1598 82 85 24180 24584 8166,8 9821,3
2.2.1.2 Прочие помещения 135 141 73 78 22630 23002 763,8 810,8
"2.2.2 Машиноместа всего 15 15 100 100 15000 15000 56,3 56,3
2.2.2.1 На земельном участке 15 15 100 100 15000 15000 56,3 56,3
"2.2.3 Размещение рекламных носителей 20 20 100 100 9300 9300 46,5 46,5
Объект 2
2.3 Выручка всего
2.3.1 Помещения всего 222 363 63 88 15023 15057 833,8 1366,4
2.3.1 1 Помещения кп. Б 210 340 62 90 15190 15260 797,5 1297,1
2.3.1.2 Прочие помещения 12 23 59 78 13986 14320 42,0 82,3
"2.3.2 Машиноместа всего 521 538 65 78 19992 20720 2604,0 2776,5
2.3.2.1 На отапливаемой парковке 60 63 60 68 22015 22153 330,2 348,9
2.3.2.2 На неотапливаемой пакровке 461 473 66 74 19967 20560 2301,2 2431,2
Рис. 5. Форма отчёта по использованию площадей за квартал на начало и конец периода
платежах по всем действующим доходным договорам контрагентов за текущий период по состоянию на текущую дату.
5. Отчет по машиноместам. Формируется по всем договорам/соглашениям аренды и управления машиномес-тами компании в статусе «исполняемый» и оформляемый» с актуальным на текущую дату периодом действия спецификации договора.
6. Анализ всех договоров ветви дерева. Содержит информацию по всем действующим договорам аренды, к которым привязаны объекты недвижимо-
сти. Система осуществляет выгрузку в MS Excel и построение множества сводных таблиц по выбранным частям анализируемой иерархии по объектам недвижимости. Создает один файл c множеством листов. После подбора нужной таблицы пользователь может, используя механизм сводной таблицы, изменить направления анализа, наложить фильтры, построить диаграммы и графики.
7. Отчет по использованию площадей за квартал на начало и конец периода (рис. 5).
8. Реестр актов сверки по договорам аренды за период. Суммы задолженностей контрагента выводятся в отчет с отрицательными значениями, суммы задолженностей контрагенту -положительные значения в отчете. Все суммы выводятся в рублях. Значения сальдо в отчете формируются по бухгалтерским проводкам. В заголовке таблицы выводится дата последнего сальдо, подтвержденного бухгалтерским учетом (сальдо последнего закрытого отчетного периода), сальдо с более поздним периодом дат рассчитывается как сумма последнего подтвержденного сальдо и сумма более поздних бухгалтерских проводок. Акты сверки (и сальдо непосредственно в актах сверки) формируются только по документам акта сверки, а сальдо бухгалтерское в отчете только по проводкам.
Разработанное специализированное программное обеспечение введено в промышленную эксплуатацию [4] и позволило управляющей компании автоматизировано решать следующие задачи по управлению офисной недвижимостью:
- централизованное ведение иерархической информации об объектах не-
1. Огиренко А.Г., Смирнов М.И. Проблемы комплексной автоматизации хозяйственной деятельности холдинга, управляющего объектами недвижимости. - Программные продукты и системы. 2011. № 3. С. 118-121.
2. Герасимов С.А. Моделирование нейронных сетей для оценки стоимости аренды объекта офисной недвижимости с наименьшей ошибкой. - Горный информационно-аналитический бюллетень. 2011. №12.
КОРОТКО ОБ АВТОРАХ -
движимости, с возможностью ввода, корректировки, хранения истории изменений, прикрепления поэтажных планов и других документов;
- прикрепление объектов недвижимости к спецификациям договоров и счетов;
- централизованное управление объектами недвижимости на основе единого реестра объектов компании, договоров аренды и арендных платежей контрагентов;
- обеспечение изменения объекта недвижимости, прикрепленного к договорному обязательству, без изменения договорных обязательств (для аренды парковочных мест);
- визуализация взаимосвязи: "объект недвижимости - договорные обязательства";
- оценка стоимости аренды офисных помещений;
- прогноз изменения арендных ставок для объектов коммерческой недвижимости в заданном интервале времени;
- автоматизация общих функций управления и специализированных рабочих мест пользователей;
- получение отчетности об использовании объектов недвижимости.
- СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
3. Герасимов С.А. Метод прогнозирования котировок офисных арендных ставок на основе аппарата нечетких множеств и генетического алгоритма. - Горный информационно-аналитический бюллетень. 2011. № 12.
4. Огиренко А.Г. Управление девелоперской бизнес-структурой на основе прогностической системы поддержки принятия решений. - Горный информационно-аналитический бюллетень. 2011. № 11, С. 238-244. ЕШ
Герасимов Сергей Александрович - аспирант, Московский государственный горный университет, Email: prroto@gmail.com
Огиренко Андрей Григорьевич - кандидат технических наук, начальник ИТ отдела, Нафтам-ИНПРО. Московский государственный горный университет, ud@msmu.ru
