CC BY
26
'к 1
т
■
«С замиранием сердца и нервною дрожью подошёл он к преогромнейшему дому, выходившему одною стеной на канаву, а другою в -- ю улицу. Этот дом стоял весь в мелких квартирах и заселён был всякими промышленниками — портными, слесарями, кухарками, разными немцами, девицами, живущими от себя, мелким чиновничеством и проч. Входящие и выходящие так и шмыгали под обоими воротами и на обоих дворах дома. Тут служили три или четыре дворника». Так начинался роман «Преступление и наказание». А описываемое здание было типовым питерским доходным домом.
Сам Ф.М.Достоевский за свою петербургскую жизнь сменил с десяток доходных домов, к которым теперь водят экскурсии. Но почему же сегодня нет этого вида жилищных услуг, столь распространенного прежде? Куда они исчезли и почему забыты? Где сегодня живёт описанная классиком публика?
Основы современных проблем, не позволяющих развивать строительство доходных домов, были заложены в начале 90-х годов. Тогда, как известно, прошло три основных вида приватизации — т.н. «большая» приватизация, т.е. переход в частные руки объектов промышленности, строительства, энергетики и транспорта, «малая» приватизация — продажа на аукционах либо выкуп коллективом предприятий торговли и сервиса, а также приватизация жилья, которая затронула напрямую более всего граждан РФ, и последствия которой они ощутили на себе в первую очередь.
МАКСИМ АРТЕМЬЕВ
историк, журналист
Денационализация жилого сектора не встретила отпора в отличие от других видов, особенно ваучерной приватизации «по Чубайсу». Это была одна из немногих популярных мер реформаторов, которые они могли представить для широкой публики. Людям объясняли: теперь вы становитесь собственниками жилья, которым можете распоряжаться по своему усмотрению — продавать, завещать, обменивать и т.д.
Однако дьявол, как всегда, таился в деталях. Во всем мире существует три вида многоквартирного жилья (а приватизируемый жилой фонд относился именно к этой категории): кондоминиумы, доходные дома и социальное жильё разных типов собственности — муниципальное, государственное, благотворительных организаций. Кроме того, существует ведомственное, но ввиду его малого значения, им в данном обзоре можно пренебречь.
В России же в результате проведенной приватизации образовался нигде в мире неизвестный четвёртый вид жилья, который отечественные исследователи Сергей Глазунов и Владимир Самошин назвали «конгломератами». Дома передавались в частную собственность не как единое целое, а как совокупность частных квартир, при этом вопрос о собственности подвалов, чердаков и прочей инфраструктуры не решался.
Это можно сравнить с тем, как если бы на заводе передали в частную собственность станки рабочим — каждому свой, но кому принадлежит цех в целом — оставалось бы непонятно.
Подобным непродуманным шагом были заложены огромные проблемы не на один десяток лет вперёд. Повис в воздухе вопрос об управлении домами, о том, кто отвечает за поддержание их в порядке, кто имеет право распоряжаться их нежилыми помещениями.
Тогда же в массовое сознание начали внедрять представление о том, что каждый человек должен иметь «своё» жильё. Оно и понятно: в условиях постоянной экономической нестабильности собственная квартира или дом воспринимаются как «подушка безопасности», гарантия выживания на чёрный день, как средство обеспечить спокойную старость и дать устойчивость в жизни детям.
Как пишут те же Глазунов и Самошин, «нигде в мире доля собственного жилья горожан не превышает половины его объёма, тогда как половина, а то и две трети жилого фонда — это доходные дома, в которых семьи снимают квартиры сообразно своему уровню».
В России же государство ушло от исполнения своих прямых обязанностей, предоставив людям самим решать свои жилищные проблемы, что для подавляющего большинства означает либо невозможность заработать на квартиру, либо попадание в ипотечное рабство на десятилетия. Причём в условиях хронически нестабильного экономического положения ипотека, которую невозможно выплачивать по причине потери работы, приводит ко множеству человеческих трагедий.
Ориентация «национального проекта» «Доступное жильё» сугубо на приобретение квартиры в собственность приводит к тому, что вышеупомянутые «конгломераты» растут и ширятся по всей стране, порождая всё новые и новые проблемы. На это же работает постоянное продление бесплатной приватизации жилья, покупка квартир разного рода льготным категориям.
То, что долгие годы в РФ сохранялась прописка, переименованная в «регистрацию», также играло свою негативную роль. Она затрудняла трудовую миграцию из депрессивных регионов, понижала мобильность населения. Впрочем, наличие частного жилья играло на это же — продать или обменять жильё в неперспективном районе было почти невозможно. Люди становились заложниками собственности.
Однако жизнь брала своё — в Москву и другие мегаполисы, где имелись лучше перспективы в плане трудоустройства и оплаты, всё равно переселялись сотни тысяч россиян, особенно молодых. Но для них были предложены самые архаичные формы аренды жилья, когда собственник сдавал им квартиру, сам переезжая в другое место. Для более бедных существуют и сдача комнат, и даже койко-места. Нередко гастарбайтеры живут по несколько семей в одной квартире, нарушая все санитарно-гигиенические нормы. Также под их нужды приспосабливаются подвалы, чердаки (всё это, разумеется, незаконно), бывшие общежития заводов и учебных заведений и т.д. При этом у съёмщиков нет никаких прав, арендодатель в любой момент может выбросить их на улицу, поднять плату и т.д.
В мире же преобладают иные тенденции. Начнём с того, что в развитых странах государство не считает, что жилищная политика должна находиться в частных руках, а правительство — самоустраняться. Даже в такой цитадели «свободного рынка», как США, имеется министерство жилищной политики и городского развития (United States Department of Housing and Urban Development), которое активно работает над решением жилищных проблем американцев. В Швеции на рубеже 60-70-х государство построило миллион жилищ, полностью обеспечив крышей над головой население страны. То, что каждый гражданин имеет неотъемлемое право на достойное жильё, является аксиомой на Западе.
Основных вариантов два — либо социальное жильё, либо аренда в доходных домах. В Гонконге, например, половина населения живёт в домах, принадлежащих правительству. В Сингапуре — 82%. То же касается трети венцев, ещё 50% жителей австрийской столицы выбрали доходные дома. В Германии более половины всего населения обитают в съёмном жилье. В Нью-Йорке квартиру или дом арендуют 70% населения.
И никто из них не считает себя в чём-то ущемлённым или обиженным. Их права строго защищены от произвола арендатора: в Сингапуре, например, аренда заключается на 99 лет. Люди тратят свои сбережения на путешествия, на проведение досуга, на здоровье, откладывают на старость, а не несут ярмо ипотеки, к тому же за сумасшедшие проценты, как в России. Важнейшее направление деятельности любого муниципалитета — строительство социального жилья. И даже частный девелопер, как правило, обязан строить дома, относящиеся к данному типу.
Помимо обеспечения людей достойным жильём, попутно решаются вопросы борьбы с социальной сегрегацией, «низы» общества подтягиваются к «верхам». Быстрее происходят процессы социальной интеграции вновь прибывших в большие города, как из провинции, так и из-за границы. Этому способствует и то, что социальные дома окружены соответствующей инфраструктурой — школы, больницы, спортплощадки и т.д.
Другая форма обеспечения населения удобным жильём — это строительство и эксплуатация доходных домов. В России подобный тип зданий стал появляться массово во второй половине
XIX века, с развитием капитализма. Как отмечают исследователи, структура жилого фонда по формам собственности в начале
XX в. в крупных городах России была примерно следующей: частные односемейные дома — 50%, частные доходные дома — 40%, социальное жильё — 10%. Под последним имеются в виду всякого рода благотворительные заведения частных лиц и религиозных организаций, например, странноприимные дома.
Частные доходные дома предоставляли услуги на любой вкус и кошелёк. В самом низу существовали ночлежки, самые
ДЕВЕЛОПМЕНТ ДОРЕВОЛЮЦИОННЫЙ
известные из которых, описанные ярко и сочно Владимиром Гиляровским, находились на Хитровке — дом Ярошенко, дом Бунина, дом Кулакова и дом Румянцева. Далее шли «меблированные комнаты», недорогие номера, где поселялись на длительный срок. Герой Владимира Набокова говорил: «Я прожил поэтому трудную, одинокую жизнь, в нужде, в меблированных комнатах, — однако, всегда у меня было рассеянное ощущение, что дом мой за углом, ждёт меня, и что я войду в него, как только разделаюсь с тысячей мнимых дел». Иными словами, меблированные комнаты рассматривались как то место, откуда надо стараться вырваться для жизни в более достойных условиях. Семейные люди в них проживали только в случае большой нужды. Примечательно, что сам Набоков последние годы жизни провёл именно в гостиничных номерах и умер там же, то есть так и не смог обрести своего жилья.
ДОМ ЛИДВАЛЯ — КАМЕННООСТРОВСКИИ ПРОСПЕКТ, 1-3
А на самом верху находились доходные дома, которые предоставляли жильцам отдельные квартиры со всеми удобствами. Именно их владельцы в конце XIX — начале XX века застроили Москву и Петербург зданиями, которые стали архитектурными шедеврами и украшают собой обе столицы. Достаточно назвать здания страхового общества «Россия», доходные дома Первого Российского страхового общества, Исакова, Путиловой, Третьяковых, Лидваль.
Как видно из названий, строительством доходных домов занимались не только частные, но и юридические лица, которые видели в этом надёжное капиталовложение в недвижимость. Один дом порой занимал целый квартал, непрерывно росла этажность, типовые дома насчитывали 5-7 этажей. Но к 1914 году дошло до 10 (дом Нирнзее), причём построен он был фантастически быстро, менее чем за год. Об оборотах в этой сфере свидетельствует цена, которую уплатил за дом Нирнзее банкир Рубинштейн — 2,1 миллиона рублей. Арендная плата доходила до 1000 рублей в месяц за квартиру. Но в большинстве случаев была гораздо ниже, и десяти-комнатная квартира могла стоить ту же тысячу, но за год. В лучших домах имелись лифты, центральное водоснабжение, котельная, был проведён газ.
Описание жизни доходного дома дано в рассказе Ивана Гончарова «Май месяц в Петербурге»: «...всем этим домом заведывал управляющий всегда отсутствующего хозяина, Иван Иванович Хохлов. Он всегда шутил. Занимал он несколько комнат в среднем корпусе, из которых одна была обращена в контору В ней он принимал посетителей, то есть жильцов дома. Те, которые были поважнее, приглашали его к себе, в том числе и граф-генерал».
Естественно задаться вопросом — почему же Россия после 1991 года не пошла по уже проторённому пути? Ответ отчасти уже дан выше — менталитет и бедность населения.
К другим причинам, мешающим развитию сети доходных домов, относится неразвитость законодательной базы. Тут и вопросы с регистрацией, в т.ч. с выселением неплательщиков, и бремя «социальной справедливости». Те, кто ещё не получил от государства жилья, будут претендовать на его получение, например, дети-сироты.
Современные застройщики привыкли к получению быстрых прибылей — распродажа квартир в доме-«конгломерате» с лихвой возмещает все затраты. Доходный же дом — вложение долгосрочное, отдача от него будет нескоро, по некоторым расчётам — спустя 20-25 лет. Помимо желания побыстрее получить отдачу, над застройщиками дамокловым мечом висят очень высокие банковские проценты. Муниципалитетам также неинтересно заниматься доходными домами, как и строительством социального жилья, поскольку нет ни денег, ни запроса населения, ни опыта.
Поэтому все инициативы и московской мэрии по строительству доходных домов, равно как и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию заканчиваются ничем. Видимо, время для цивилизованной аренды жилья придёт в Россию ещё нескоро.
