CC BY
319
10. Соколов А.Б. Расследование краж, совершаемых группами несовершеннолетних: уч. пособие. Омск, 2014.
11. Россинский С.Б. К вопросу о месте судебных экспертиз в системе средств уголовно-процессуального познания // Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. 2013. Вып. 4. Ч. II. С. 346-351.
12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.02.2011 N 1 (ред. от 29.11.2016) «О судебной практике применения законодательства, регламентирующего особенности уголовной ответственности и наказания несовершеннолетних» // Российская газета. № 29. 11.02.2011
Третьякова Елена Игоревна, канд. юрид. наук, доц. кафедры криминалистики, [email protected], Россия, Иркутск, Восточно-Сибирский институт МВД России.
FEATURES OF INITIATION OF LEGAL PROCEEDINGS ON CRIMES, MADE BY MINORS
E.I. Tretiakova
In article some features of initiation of legal proceedings concerning the minors arising at a stage of implementation of verification of the message about crime are considered. The order of purpose of medicolegal and psikhologo-psychiatric examination is analyzed.
Key words: minor, initiation of legal proceedings, forensic medical examination, age of criminal liability.
Tretyakova Elena Igorevna, Cand. jurid. Sciences, Assoc. Department of Criminalistics, [email protected], Russia, Irkutsk, East-Siberian Institute of the Ministry of Internal Affairs of Russia.
УДК 347.451.41
ПРОЦЕДУРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ
М.Л. Трухина
Рассматривается специфика немецкой конструкции купли-продажи недвижимого имущества. Предпринимается попытка дать развернутую характеристику процедуре приобретения недвижимости в Германии.
Ключевые слова: Германия, недвижимость, договор купли-продажи, переход права собственности, регистрация, поземельная книга.
Актуальность выбранной темы исследования обусловлена ключевым значением купли-продажи недвижимости в гражданско-правовом обороте Российской Федерации. От наличия законодательного регулирования, отвечающего вызовам постоянно меняющегося хозяйственного оборота,
121
зависит стабильность рынка недвижимости, инвестиционный климат и в целом экономический рост страны.
Высокая значимость института купли-продажи недвижимости обуславливает необходимость проведения глубокого анализа ее состояния, выявления пробелов в законодательном регулировании. Изучение судебной практики выявило высокий уровень оспаривания сделок, предметом которых являются объекты недвижимости, что позволяет сделать вывод о несовершенстве актуальной системы регулирования, необходимости поиска потенциальных путей решения существующих проблем, рассмотрения вариантов совершенствования применяемой системы регулирования.
Модернизация правовой системы в целом на настоящий момент не представляется возможной без учета опыта зарубежных стран. Принимая во внимание стабильность оборота недвижимости в Германии, его многолетнюю историю и успешность практического применения, считаем целесообразным изучить основные нормативно-правовые положения немецкого правопорядка в аспекте регулирования купли-продажи недвижимости, используя в качестве методологической основы сравнительно-правовой, системно-структурный, логический методы исследования.
Для лучшего понимания специфики немецкого оборота необходимо изначально определиться с терминологией и пояснить особенности классификации объекта недвижимости. Согласно §§ 873, 925, 1113 Германского гражданского уложения - систематизированного кодекса, регулирующего гражданские правоотношения (далее - ГГУ), в отличие от российского законодательства, в Германии применяется концепция «единого объекта недвижимости». То есть единственным объектом недвижимости признается земельный участок. Таким образом, здания и сооружения, которые прочно связаны с земельным участком, не являются самостоятельными объектами недвижимости, а признаются его составными частями. Истоком концепции «единого объекта» признана правовая система Древнего Рима. Согласно доктрине гражданского права указанная концепция была заимствована наравне с другими институтами римского права и повлекла объединение вещей, прекращение их отдельного юридического существования и совместное обращение в обороте единым объектом недвижимости [1, с. 402].
Непосредственно процесс купли-продажи недвижимости начинается с момента выбора объекта. Как правило, перед заключением сделки проводится полноценный юридический анализ с целью проверки надлежащего собственника имущества, кадастровых характеристик и предусмотренного разрешенного использования объекта недвижимости, а также наличия обременений, в частности: ипотеки (§ 1113 ГГУ «Hypothek»), ренты (§ 1199 ГГУ «Rentenschuld»), поземельного долга (§ 1191 ГГУ «Grundschuld») и сервитута (§ 1018 ГГУ «Grunddienstbarkeit»).
Превалирующая часть информации, которую необходимо проверить перед заключением сделки, содержится в выписке из поземельной книги -публичного реестра, содержащего информационные данные учетного
(кадастровый номер, местоположение, размер земельного участка) и правового характера (принадлежность и обременения земельного участка) [2, с. 159]. На практике, руководствуясь § 21 Закона о нотариате, выписку из поземельной книги запрашивает нотариус, так как покупатель самостоятельно получить указанные сведения не может. Данное обстоятельство обусловлено закреплением принципа гласности в § 12 Положения о поземельной книге, согласно которому допуск к сведениям, содержащимся в поземельной книге, может быть получен исключительно лицами, обладающими «обоснованным интересом». Наряду с нотариусами лицами с обоснованным интересом признаются органы юстиции, суды и лица, чей интерес обусловлен научными изысканиями. Причиной применения указанного ограничения является стремление немецкого законодателя соблюсти право каждого гражданина на охрану персональных данных [3, с. 227].
После проведения юридической экспертизы (due diligence) нотариус готовит документы, необходимые для сопровождения процедуры купли-продажи недвижимости.
Необходимо отметить, что спецификой приобретения недвижимости в Германии является применение принципа абстракции, под которым подразумевается абстрагирование обязательственной сделки от вещной [4, с. 231].
Последствием применения указанного принципа является тот факт, что вещная сделка (распорядительная) по общему правилу не зависит от действительности обязательственной сделки (договора купли-продажи). При оспаривании и признании недействительным обязательственной сделки (договора купли-продажи), например, вследствие обмана или угрозы (§ 123 ГГУ), ошибки в передаче волеизъявления (§ 120 ГГУ), вещная сделка (распорядительная) остается в силе. Таким образом, происходит освобождение покупателя от необходимости проверки цепочки переходов права собственности на объект недвижимости с целью выявления законного правообладателя, тем самым упрощая и ускоряя процесс купли-продажи недвижимого имущества.
В целях реализации вышеуказанного принципа после проверки нотариусом существенных для сделки правовых моментов в рамках юридической экспертизы, стороны заключают обязательственную сделку, то есть договор купли-продажи недвижимости (§ 311 b ГГУ «ImmobiHenkaufvertrag»). Договор, согласно которому продавец принимает на себя обязательство передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель принимает обязательства по приему и оплате.
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и дополнительно удостоверяется нотариусом. Характерной чертой немецкого законодательства является обязанность нотариуса не только заверить подлинность подписей сторон договора, но и прочитать договор вслух, комментируя при этом наиболее трудные для восприятия пункты договора.
Требование о нотариальном удостоверении считается императивным, однако, согласно п. 1 § 311 b ГГУ, если договор заключен без соблюдения надлежащей формы, но передача права собственности состоялась, и в поземельную книгу внесена запись, то договор в целом считается действительным.
Последствием применения принципа абстракции является тот факт, что заключение обязательственной сделки (договора купли-продажи) не влечет переход права собственности от продавца к покупателю, однако дает право покупателю требовать соответствующего перехода.
Следующим шагом процедуры купли-продажи недвижимости является заключение распорядительной сделки, то есть вещной сделки о переходе прав (§ 925 ГГУ «Auflassung»).
В отношении данного соглашения о переходе прав предусмотрено специальное правило, касающееся условий его заключения. В соответствии с п. 1 § 925 ГГУ соглашение должно быть заключено у нотариуса в присутствии обеих сторон (или их представителей). Содержанием соглашения являются волеизъявления сторон по передаче и приобретению права собственности на объект недвижимости. Существенным фактором является запрет на совершение соглашения под условием или на определенный срок, а также указание цели передачи вещи в собственность (§ 925 ГГУ).
Необходимо обратить внимание, что на практике стороны зачастую заключают обязательственную и распорядительную сделки одновременно в целях сокращения временных затрат путем включения пункта в договор купли -продажи недвижимости со следующим содержанием «настоящим стороны договора купли-продажи недвижимости также договариваются о переходе собственности на недвижимость в соответствии с § 925 ГГУ, собственник дает свое согласие на погашение записи в поземельной книге относительного его прав и внесение записи о новом собственнике».
После заключения распорядительной сделки нотариус направляет в ведомство поземельной книги информацию о необходимости внесения предварительной записи о наличии соглашения о передаче права собственности (§ 883 ГГУ «Vormerkung»). Указанная запись обеспечивает требование покупателя о передаче объекта недвижимости. Согласно п. 2 § 883 ГГУ распоряжение земельным участком, совершенное после внесения предварительной записи в поземельную книгу, считается недействительным, если препятствует осуществлению зафиксированного требования, тем самым не позволяя третьим лицам приобрести земельный участок в обход предварительной записи [5, с. 2].
После направления запроса нотариусом в поземельную книгу служащие ведомства вносят сведения о наличии предварительной записи в течение нескольких дней. Учитывая, что с момента внесения предварительной записи, правовые риски покупателя существенно снижаются, наступает срок оплаты цены приобретаемого имущества.
Как правило, стороны используют депозитный или эскроу-счет нотариуса. После надлежащей оплаты стоимости объекта недвижимости, нотариус направляет в ведомство поземельной книги полный комплект документов для начала процедуры государственной регистрации перехода права собственности [6, с. 30]. Можно заметить, что нотариус играет одну из ключевых ролей в процессе купли-продажи недвижимости. Этим обстоятельством обусловлено обязательное страхование деятельности нотариусов, которое предусматривает возмещение в размере до 1 млн. Евро в случае халатности нотариуса, что потенциально защищает стабильность оборота недвижимости и стороны договора от рисков, связанных с ненадлежащим исполнением нотариусом своих обязанностей [7, с. 21].
В соответствии с нормами Положения о поземельной книге, после получения документов служащие суда (регистраторы) проверяют соблюдение условий для внесения записи в поземельную книгу, а именно наличие:
• заявления («Eintragungsantrag»). В соответствии с § 13 Положения о поземельной книге заявление может быть подано как непосредственно правообладателем земельного участка, так и приобретателем.
• согласия правообладателя на внесение новой записи («Beweilligung»). В соответствии с § 29 Правил ведения поземельных книг согласие должно быть надлежащим образом заверено со стороны нотариуса.
• действительного соглашения сторон сделки при соблюдении правил п. 1 § 925 ГГУ.
• записи в поземельной книге о наличии у правообладателя прав на отчуждение объекта недвижимости.
Последствием применения принципа абстрактности в хозяйственном обороте Германии является также освобождение служащего суда (регистратора) от необходимости проверки законности договора купли-продажи перед внесением записи в поземельную книгу [8, с. 73].
После получения и проверки документов сотрудники ведомства фиксируют конкретную дату регистрации заявления о внесении изменений в реестр (п. 3 § 13 Положения о поземельной книге). Данное требование установлено в целях соблюдения принципа приоритета (Prioritätsprinzip), который предусматривает необходимость ведения очередности записей в поземельной книге. Приоритетной или первой в очереди считается запись с максимально ранним числом внесения. Соответственно остальные записи последовательно выстраиваются в зависимости от конкретной даты внесения информации о поступлении заявления в ведомство поземельной книги. Согласно § 880 ГГУ по соглашению сторон ранг записи может быть изменен. Очередность прав играет значительную практическую роль при банкротстве или осуществлении исполнительного производства.
Таким образом, переход права собственности на объект недвижимости считается надлежаще оформленным и оконченным с момента внесения записи о переходе прав на объект недвижимости в поземельную книгу
В ходе проведенного анализа процедуры купли-продажи недвижимого имущества в Германии у российского и германского правопорядков выявлены как существенные сходства, так и значительные различия. Представляется целесообразным обратить особое внимание именно на отличительные особенности регулирования в области процедуры купли-продажи недвижимости в Германии, например, применяемую концепцию «единого объекта недвижимости», принцип абстракции, активное участие представителей нотариального сообщества и т.д. Учитывая постоянство регулирования данного вопроса в Германии, считаем, что применение немецкого опыта в части успешно зарекомендовавших себя на практике правовых институтов, отвечает интересам Российской Федерации, целям стабилизации оборота недвижимости и гражданско-правового оборота в целом.
Список литературы
1. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: учебно-практическое пособие. 3-е изд., М., 2002.
2. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2005.
3. Wilsch H. The German «Grundbuchordnung»: History, Principles and Future about Land Registry in Germany, 2012.
4. Немцов А. Система поземельных книг и внесения прав на недвижимость в Германии. Германо-Российская ассоциация юристов. Сборник статей о праве Германии, выпуск № 2, 2017.
5. Вистингхаузен К. Инвестиции в Германии, Информационное письмо, 2012 г.
6. Василевская Регистрация вещных прав на недвижимость в Германии и России: общее и особенное в государственно-правовом регулировании, Правосудие в Поволжье, N 4, 2004.
7. Hertel Christian,Wicke Hartmut Real Property Law and Procedure in the European Union, National Report Germany.
8. Калиниченко К.С. К вопросу о вещном договоре // Вестник СПбГУ. Сер. 14. 2015.
Трухина Маргарита Леонидовна, аспирант кафедры гражданского права и процесса юридического факультета им. М.М. Сперанского, margaritat@,bk.ru, Россия, Москва, Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации.
THE PROCEDURE OF REAL ESTATE'S SALE IN GERMANY
M.L. Trukhina
The article presents the peculiarities of the German construction of real estate's sale. The author attempts to give a detailed description of the procedure of acquiring real estate in Germany.
Key words: Germany, real estate, contract of sale, transfer of ownership, registration, land
register.
Trukhina Margarita Leonidovna, PhD student of the Department of Civil Law and Process at the Law Faculty of M.M. Speransky, margaritat@,bk.ru, Russia, Moscow, The Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration.
УДК 351.759
О СПЕЦИАЛЬНЫХ МЕРАХ ПРОТИВОДЕЙСТВИЯ НАСИЛЬСТВЕННОЙ ПРЕСТУПНОСТИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ЧЛЕНОВ СМЕШАННЫХ ОРГАНИЗОВАННЫХ ПРЕСТУПНЫХ ГРУПП
А.Р. Филиппов
Рассматривается роль органов внутренних дел в сфере противодействия криминальному насилию несовершеннолетних членов смешанных организованных преступных групп. Дается анализ Федерального закона РФ № 120 «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних». Формулируются задачи, которые необходимо решить в целях локализации раскрываемой проблемы.
Ключевые слова: организованная преступность несовершеннолетних, смешанные преступные группы, насильственная преступность, предупреждение преступности, специальная профилактика, деятельность органов внутренних дел.
Среди организованных преступных групп (ОПГ) высок удельный вес так называемых смешанных возрастных преступных групп. Под организованной смешанной преступной группой несовершеннолетних следует понимать сообщество преступников различной возрастной и половой дифференциации (с доминированием в численном отношении подростков мужского пола), которая отличается общностью способов проявления криминальной активности, преступных интересов, жесткими и устойчивыми внутригрупповыми связями, четким распределением ролевых функций, строгой соподчиненностью. Возглавляет группу лидер - организатор и руководитель; непосредственно к нему примыкают наиболее активные члены преступной группы, за ними следуют рядовые участники. Характерна высокая самоидентификация каждого члена с группой. Члены группы обладают уголовно-профессиональными навыками и четко придерживаются установок криминальной субкультуры.
