CC BY
163
Вестник Совета молодых учёных и специалистов Челябинской области №3(10) 2015 107
УДК 347.23 ББК 67.304
ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ
А.Б. ЧИКВИН, НАЧАОО ВПО УИЭУиП, г. Челябинск, Россия e-mail: anatolle@mail.ru
Аннотация
В статье рассмотрены актуальные проблемы законодательного регулирования организации капитального ремонта в многоквартирных жилых домах по состоянию на август 2015 года
Ключевые слова: ЖКХ, капитальный ремонт, жилищный кодекс, приватизация.
К концу 2015 года в большинстве российских регионов будет введена плата граждан за капитальный ремонт многоквартирных жилых домов. Ежемесячный размер взноса сильно различается: от 18 рублей за 1 кв. м. в Ханты-Мансийске до 2 рублей в Мурманской области, но уже сейчас эксперты фиксируют массовые неплатежи граждан. Согласно данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, в некоторых российских регионах за будущий капитальный ремонт платят менее 20% собственников жилья.
Не смотря на отсутствие законных способов избежать обязанности платить взносы, в публичных источниках фигурируют
разнообразные точки зрения на данную проблему. Характерные случаи, вызывающие повышенный интерес юристов и рядовых граждан можно разделить на три группы:
- нюансы, коллизии и пробелы в
законодательстве, которые требуют
дополнительного разъяснения и практики применения судами;
- мифы и выдуманные ситуации;
- особенности применения норм Жилищного кодекса во взаимосвязи с нормами Федерального закона №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
1. Нюансы, коллизии и пробелы.
1.1. Региональные фонды капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах созданы в форме некоммерческой организации, а именно - фонда. Нюанс здесь в том, что, в соответствии со статьёй 123.17. Гражданского кодекса, некоммерческая организация в форме фонда создаётся на основе добровольных имущественных взносов.
Ключевое слово - добровольных. Однако на сегодняшний день нет ни одного судебного решения, которое бы толковало этот вопрос, по крайней мере, в части отнесения упомянутых фондов к отдельному виду, в соответствии с федеральным законом "О некоммерческих организациях".
1.2. Юридическое оформление права собственности на общедомовое имущество. Нюанс здесь заключается в том, что, как и любое недвижимое имущество, общедомовое имущество относится к тем объектам, права на которые подлежат государственной
регистрации. Однако, поскольку в свидетельстве на право собственности
квартиры ничего не сказано про право на распоряжение и несение бремени содержания доли в общедомовом имуществе, то находятся желающие утверждать, будто это имущество им не принадлежит.
Подобная коллизия неоднократно
становилась предметом судебного
разбирательства, и решение по ней подтвердил и Верховный суд.
Суд не согласился с доводами о том, что при отсутствии зарегистрированного в
установленном порядке права на долю в общем имуществе, собственники помещений не должны уплачивать взносы на капитальный ремонт, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Мифы и выдуманные ситуации.
107
108 Вестник Совета молодых учёных и специалистов Челябинской области №3(10) 2015
2.1. Довод о том, что взносы на капремонт являются авансовыми и на этом основании якобы незаконными и противоречащими Налоговому кодексу. Довод неоснователен, поскольку нет ни одного нормативного акта, который запрещал бы авансовые платежи, и, тем более ничего об этом не сказано в Налоговом кодексе.
2.2. Довод, касающийся абсолютного
характера права собственности, которое государство нарушает, вторгаясь в эту область правоотношений. Нюанс на самом деле надуманный, и продиктован тем, что, естественно, жильцу хочется самому определить необходимость и своевременность капитального ремонта. На самом деле такого права никто у собственника не отнимал, и Жилищный кодекс так и гласит, что общее собрание вправе в любое время принять решение о проведении капремонта. Жилищный кодекс только делает своего рода надстройку в этой ситуации - "что делать, если жильцы не приняли такого решения". В этом случае решение принимает муниципалитет по заданной ранее схеме - региональный фонд, минимальные ежемесячные взносы,
региональная программа капремонта.
Причём, работы по капитальному ремонту (вид работ, их объём, смета расходов на их выполнение, источники финансирования, сроки выполнения) перед выполнением должны быть в обязательном порядке согласованы общим собранием.
Когда (и если) будет зафиксирован случай проведения капремонта без согласования общим собранием собственников жилья, тогда и возникнет необходимость добиваться соблюдения закона.
2.3. Довод о том, что выплаты на текущий
ремонт якобы должны были амортизировать жилой фонд. Довод основан на неверном толковании сущности капитального ремонта и его смешения с понятием текущего ремонта. Очевидно, что с проведением текущего ремонта справляется нормальная управляющая компания, в свою очередь для проведения капитального ремонта необходима
специализированная строительная организация.
3. Применение норм Жилищного кодекса во взаимосвязи с нормами закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Наиболее существенным и значимым возражением противников начисления взносов за капитальный ремонт является отсылка к статье 16 федерального закона о приватизации жилищного фонда:
Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Буквально это означает следующее: если собственник приватизировал квартиру, а дом требует капитального ремонта, то у собственника есть полное право обязать муниципалитет провести такой ремонт.
По этому поводу высказался Верховный суд, подтвердивший в своём Обзоре законодательства и судебной практики [1], что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации, сохраняется до исполнения обязательства.
"До исполнения обязательства" - это не случайная оговорка, а важное примечание, которое выводит данную ситуацию из-под срока исковой давности. Примечательным стало недавнее Определение Приморского краевого суда от 21.07.2015 [2], в котором прямо сказано, что, обязанность городской администрации произвести капитальный ремонт дома сохраняется до исполнения этого обязательства и суд обоснованно не применил срок исковой давности.
Существенное условие в указанной выше статье касается того, что за муниципалитетом, как за бывшим наймодателем, сохраняется обязанность по проведению капитального ремонта всего жилого дома, а не его отдельной части. На собственника, собственно, возлагается при этом только необходимость доказать, что на момент приватизации дом нуждался в проведении капитального ремонта. Делается это предоставлением экспертного заключения по строительно-техническому исследованию.
108
Вестник Совета молодых учёных и специалистов Челябинской области №3(10) 2015 109
Для подкрепления своей позиции
дополнительно можно взять выписку из инвентарного дела БТИ о том, что капремонт в доме не проводился.
Отдельного внимания заслуживает
апелляционное определение Ярославского
областного суда от 07.07.2015 [3] разъяснило, что отсутствие решения общего собрания
собственников помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта, а также включение его в программу
капитального ремонта, не являются
основаниями для освобождения бывшего наймодателя от исполнения обязанности по производству капитального ремонта, не исполненной им на момент приватизации.
Таким образом, о, резюмируя данный вопрос, необходимо отметить, что, хотя законных оснований не платить взносы по программе капитального ремонта у собственника нет, всё же есть неплохие возможность заставить муниципалитет провести капремонт за свой счёт.
Список литературы
1. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007) (ред. от 05.02.2014); Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2014 Ш7-АПГ14-2.
2. Определение Приморского краевого суда от 21.07.2015 по делу N33-6075.
3. Апелляционное определение Ярославского областного суда от 07.07.2015 по делу N33-4026/2015.
PROBLEMS OF LEGISLATIVE REGULATION OF ORGANIZING AND PROVIDING A MAJOR RENOVATION IN APARTMENT BUILDINGS
A.B. CHIKVIN, UIEML, Chelyabinsk, Russia e-mail: anatolle@mail.ru
Abstract
The article deals with topical issues of legislative regulation of the organization of major repairs in apartment buildings as of August 2015.
Keywords: housing, repair, privatization.
109
